推動(dòng)本輪房?jī)r(jià)上漲的因素有哪些
推動(dòng)本輪房?jī)r(jià)上漲的因素有哪些
房?jī)r(jià)一直以來(lái)都是社會(huì)共同關(guān)注的焦點(diǎn),而本輪助推房?jī)r(jià)上漲的因素具體有哪些呢?下面是學(xué)習(xí)啦小編整理的一些關(guān)于推動(dòng)本輪房?jī)r(jià)上漲的因素的相關(guān)資料,供你參考。
推動(dòng)本輪房?jī)r(jià)上漲的因素
不排除有地方政府與開(kāi)發(fā)商共謀推高房?jī)r(jià)
記者從一些金融機(jī)構(gòu)了解到，按規(guī)定，房企拍地應(yīng)該拿自有資金。但近年融資普遍，房企配資一般都在三七開(kāi)，房企自有出資占三成，配資占七成?，F(xiàn)在一些房企連自有出資部分也從金融機(jī)構(gòu)解決，房企引入銀行、債券、理財(cái)產(chǎn)品、信托計(jì)劃、資管計(jì)劃、保險(xiǎn)等資金來(lái)拍地，已成為業(yè)內(nèi)潛規(guī)則。
如此配資導(dǎo)致房企負(fù)債規(guī)模不斷上升，盈利狀況下降。據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，今年前三季度滬深兩市132家房地產(chǎn)企業(yè)合計(jì)營(yíng)業(yè)收入為8780.5億元，而凈利潤(rùn)只有687.8億元，平均利潤(rùn)率跌至7.8%。而今年上半年，130家房企的凈利潤(rùn)率還在8.15%，即便成交慘淡的2015年前三季度利潤(rùn)率也有10.1%。
樹(shù)不能長(zhǎng)到天上，高杠桿必然帶來(lái)高風(fēng)險(xiǎn)。
中國(guó)社科院學(xué)部委員、國(guó)家金融與發(fā)展實(shí)驗(yàn)室理事長(zhǎng)李揚(yáng)認(rèn)為，本輪房?jī)r(jià)上漲的背后，不排除一些地方政府和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商共謀，遲遲不肯出臺(tái)提高首付率等市場(chǎng)化手段，一些地方甚至等到財(cái)政收入任務(wù)差不多完成了才出手調(diào)控，對(duì)這一趨勢(shì)應(yīng)該警惕。
值得注意的是，一些地方和部門(mén)已開(kāi)始既調(diào)控“面包”，也監(jiān)督“面粉”。在近期調(diào)控中，上海等地已出臺(tái)明確政策：繳付土地競(jìng)買(mǎi)保證金、定金及后續(xù)土地出讓價(jià)款，不得使用銀行貸款、信托資金、資本市場(chǎng)融資、資管計(jì)劃配資、保險(xiǎn)資金等。不少房企已開(kāi)始調(diào)整項(xiàng)目上市節(jié)奏，拿地趨于謹(jǐn)慎。
金色誘惑：割舍不下的“地王”盛宴
各路資本涌入樓市，土地是圍獵的對(duì)象。2016年多地上演“地王盛宴”，成為本輪房?jī)r(jià)上漲的風(fēng)向標(biāo)。
“地王”的出現(xiàn)，無(wú)形中給周邊項(xiàng)目帶來(lái)“坐地起價(jià)”的即期信號(hào)，更導(dǎo)致未來(lái)漲價(jià)預(yù)期。在輿論炒作下引發(fā)民眾恐慌，造成開(kāi)發(fā)商待價(jià)而沽，捂盤(pán)惜售，房?jī)r(jià)上漲勢(shì)不可擋。
財(cái)政部數(shù)據(jù)顯示，今年前10個(gè)月，國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入2.65萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)15.2%，而去年同期降幅超過(guò)25%。國(guó)土資源部門(mén)的數(shù)據(jù)則顯示，今年前三季度土地出讓面積同比下降4.8%。這種“價(jià)增量減”意味著地賣(mài)得少了，成交價(jià)卻更高，凸顯地價(jià)漲幅之快。
值得警惕的是，今年一些熱點(diǎn)城市地價(jià)高漲，加大未來(lái)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)隱患。對(duì)于地價(jià)快速上漲，一名房企負(fù)責(zé)人直言，如果說(shuō)房?jī)r(jià)是一日千里，地價(jià)則是一日萬(wàn)里，開(kāi)發(fā)商入市要謹(jǐn)慎小心。
中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)顯示，截至9月底，北上廣深四大一線城市今年住宅土地樓面價(jià)同比上漲72.2%，二線城市漲幅達(dá)到86.7%，遠(yuǎn)超房?jī)r(jià)上漲幅度。而據(jù)萬(wàn)科最新公告，其持續(xù)觀察的北上廣深以及杭州、南京、武漢、東莞、蘇州等14個(gè)主要城市，三季度土地整體成交溢價(jià)率攀升至111%，創(chuàng)近年來(lái)新高。
“買(mǎi)地的價(jià)格越來(lái)越高，擺在開(kāi)發(fā)商面前就只有一條路——房?jī)r(jià)除了上漲別無(wú)選擇。”中國(guó)社科院經(jīng)濟(jì)研究所副所長(zhǎng)張平說(shuō)，這一現(xiàn)象暴露出當(dāng)前土地市場(chǎng)非常嚴(yán)重的壟斷性。
“饑渴式供地”凸顯地方政府對(duì)土地財(cái)政依賴(lài)
“地王”頻出，令房地產(chǎn)企業(yè)承壓。近期，為攤薄風(fēng)險(xiǎn)，萬(wàn)科、綠城、融僑等多家房地產(chǎn)公司紛紛加入高價(jià)地股權(quán)轉(zhuǎn)讓潮，樓市劇情的反轉(zhuǎn)，暴露出拿地企業(yè)資金周轉(zhuǎn)壓力增大。
10月中旬，信達(dá)地產(chǎn)發(fā)布公告，宣布稀釋杭州濱江奧體地塊50%股權(quán)，融創(chuàng)中國(guó)和濱江集團(tuán)分別持股40%和10%，三方合作開(kāi)發(fā)該項(xiàng)目。這一今年5月123億元拍下的全國(guó)總價(jià)地王，當(dāng)時(shí)溢價(jià)率近96%。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，市場(chǎng)預(yù)期的走低，將導(dǎo)致未來(lái)一段時(shí)間“新地王”項(xiàng)目很難再出。但周而復(fù)始上演的“地王盛宴”背后，一些地方政府扮演的角色引人關(guān)注。
華融證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家伍戈說(shuō)，一些地方政府既是土地市場(chǎng)的唯一供給者，又是房?jī)r(jià)的最終調(diào)控者;既是抑制房?jī)r(jià)泡沫的“剎車(chē)”，又是推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的“油門(mén)”。近期高漲的土地出讓金及一些地方政府的“饑渴式供地”模式凸顯出對(duì)土地財(cái)政的依賴(lài)。
幕后黑手：投資投機(jī)下的虛火
房子是給人住的，這個(gè)定位不能偏離。
歷次房市調(diào)控的最終目的都是一個(gè)，即“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”。一個(gè)健康的房地產(chǎn)市場(chǎng)，應(yīng)該讓住房回歸其居住屬性，而不能大范圍成為投資品。
在一段時(shí)間內(nèi)，樓市幾成“股市”。多地上演的企業(yè)和個(gè)人“炒房”熱潮背后，不乏投資投機(jī)者的身影。
“過(guò)去浙江的投資客主要來(lái)自溫臺(tái)地區(qū)，今年則以上?？蜑橹髁Γ瑥募闻d一路買(mǎi)過(guò)來(lái)，有跡可循。”杭州濱江房產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司副總經(jīng)理朱立東說(shuō)，外來(lái)投資客的大量涌入對(duì)杭州房?jī)r(jià)上漲起到推波助瀾的作用。
記者近日從珠海市住房和城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)局獲知一個(gè)案例：珠海一家生意不景氣的貿(mào)易公司買(mǎi)了80多套房子，近期正陸續(xù)出手。
同樣在珠海，大量外地資本涌入本地樓市。據(jù)當(dāng)?shù)刈〗ú块T(mén)數(shù)據(jù)，今年1至9月，全市一手房市場(chǎng)成交量中，珠海本市居民購(gòu)買(mǎi)占比41.8%，珠海以外的國(guó)內(nèi)其他地區(qū)居民占57.8%，國(guó)外買(mǎi)家占0.33%。
一家知名房地產(chǎn)企業(yè)副總裁說(shuō)，今年開(kāi)始，他們?nèi)ジ?jìng)拍土地，發(fā)現(xiàn)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手里有了基金公司。“這說(shuō)明不少金融機(jī)構(gòu)的資金都在往房地產(chǎn)市場(chǎng)投。”
有上市公司通過(guò)炒房降損扭虧保殼
有觀察樓市的人士指出，新三板上市公司中有幾十家企業(yè)主要業(yè)務(wù)是炒房。“不少新三板上市公司融來(lái)的資金，直接或間接進(jìn)入了房地產(chǎn)市場(chǎng)。”清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)劉洪玉說(shuō)。
據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)，今年年初至9月底，滬深兩市共披露近60宗上市公司花費(fèi)超千萬(wàn)元購(gòu)買(mǎi)土地和房產(chǎn)的計(jì)劃或方案，總金額達(dá)到93億元。此外，截至上半年A股有1305家上市公司投資性房地產(chǎn)資產(chǎn)凈額合計(jì)5951億元。一些公司通過(guò)出售投資性房地產(chǎn)達(dá)到降低虧損甚至是“保殼”的目的。
泡沫的可怕，不止于泡沫本身，更在于扭曲的價(jià)值對(duì)其他行業(yè)產(chǎn)生的“虹吸效應(yīng)”。
“如果這海量投資投機(jī)的錢(qián)投到糧食，我們就要吃不起飯，如果投向服裝，我們就要裸奔。”珠海房協(xié)秘書(shū)長(zhǎng)梁遠(yuǎn)新表示，對(duì)于吸附在磚頭上的泡沫，地方政府要加大防范風(fēng)險(xiǎn)，避免陷入房地產(chǎn)泡沫。
灰色地帶：造假炒作推高房?jī)r(jià)預(yù)期
10月，深圳開(kāi)啟為期三個(gè)月房地產(chǎn)行業(yè)專(zhuān)項(xiàng)整治執(zhí)法行動(dòng)，發(fā)現(xiàn)不少樓盤(pán)項(xiàng)目存在虛假宣傳、捂盤(pán)惜售，發(fā)現(xiàn)互聯(lián)網(wǎng)金融公司涉嫌經(jīng)營(yíng)“首付貸”業(yè)務(wù);上海依法查處8家違規(guī)房企、7家中介;廣州四部門(mén)聯(lián)合出擊規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，發(fā)布“日光盤(pán)”“地王”等消息的行為將被重罰;武漢有102家房企因違規(guī)被列入“誠(chéng)信黑榜”……
記者跟隨深圳專(zhuān)項(xiàng)執(zhí)法行動(dòng)，來(lái)到“前海東岸”樓盤(pán)發(fā)現(xiàn)，該樓盤(pán)今年7月開(kāi)盤(pán)當(dāng)天實(shí)際成交140套，約占910套可售總房源的15.4%，卻對(duì)外宣稱(chēng)開(kāi)盤(pán)當(dāng)天“主推戶型兩小時(shí)勁銷(xiāo)90%”。
在杭州余杭的合景天峻樓盤(pán)，今年4月房?jī)r(jià)每平方米約1.3萬(wàn)元，10月個(gè)別戶型漲到2.8萬(wàn)元。一共12棟樓分十多次開(kāi)盤(pán)，每次放出有限的房源，但每次開(kāi)盤(pán)房?jī)r(jià)都會(huì)上漲。
發(fā)布虛假信息和廣告、捏造或者散布謠言、未取得預(yù)售許可證銷(xiāo)售商品房、變相收取定金預(yù)訂款、捂盤(pán)惜售、暗中加價(jià)收費(fèi)、捆綁搭售、“一房多賣(mài)”……這些各地曝出的不正當(dāng)經(jīng)營(yíng)行為，好像毒瘤侵入樓市肌體，成為灰色地帶，誤導(dǎo)市場(chǎng)出現(xiàn)非理性行為推高房?jī)r(jià)。
除了不合理的市場(chǎng)行為，一些機(jī)構(gòu)和網(wǎng)絡(luò)輿論的借勢(shì)炒作也放大熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期，為房?jī)r(jià)上漲推波助瀾。
山東省住建廳房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管處處長(zhǎng)張國(guó)強(qiáng)說(shuō)，今年6月，濟(jì)南東部唐冶某地塊拍出“地王”，其中最貴住宅地塊樓面價(jià)達(dá)每平方米7100元，接近年初部分項(xiàng)目新房售價(jià)。該地塊屬于低密度住宅用地，定位高檔住宅自然價(jià)格高，但卻引發(fā)炒作，造成民眾恐慌，抬升房?jī)r(jià)上漲預(yù)期，隨后萬(wàn)科在該地區(qū)拍下的一塊土地樓面價(jià)每平方米已接近9000元。
重拳嚴(yán)查違規(guī)行為 創(chuàng)建良好市場(chǎng)秩序
針對(duì)各種不合理開(kāi)發(fā)和違法違規(guī)經(jīng)營(yíng)行為，近期住建部接連打出重拳，在通報(bào)濟(jì)南、杭州等地違法違規(guī)項(xiàng)目、曝光45個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)的基礎(chǔ)上，召集國(guó)內(nèi)近千家一級(jí)資質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)會(huì)亮出強(qiáng)硬治理的狠招。
房地產(chǎn)的未來(lái)健康發(fā)展，離不開(kāi)良好的市場(chǎng)秩序。
中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)柴強(qiáng)說(shuō)，政府此次嚴(yán)厲查處開(kāi)發(fā)企業(yè)、中介機(jī)構(gòu)的違法違規(guī)行為，對(duì)維護(hù)市場(chǎng)秩序，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期發(fā)揮重要作用。經(jīng)過(guò)近一階段整頓規(guī)范市場(chǎng)秩序，目前散布虛假信息、惡意炒作的情況少了，市場(chǎng)環(huán)境正在凈化。
助推房?jī)r(jià)上漲的原因
一、住房?jī)r(jià)格影響因素
我們對(duì)住房?jī)r(jià)格的認(rèn)識(shí)經(jīng)歷了三次拓展：第一次是從產(chǎn)品到商品的拓展，認(rèn)識(shí)到市場(chǎng)供求作用于價(jià)格的規(guī)律;第二次是從商品向資產(chǎn)的拓展，認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)不僅是實(shí)物商品，同時(shí)是貯存財(cái)富并有保值增值功能的實(shí)物資產(chǎn)，類(lèi)似金融市場(chǎng)的資產(chǎn)定價(jià)行為，會(huì)受到人們預(yù)期的影響;第三次是從房地產(chǎn)市場(chǎng)內(nèi)部向市場(chǎng)外部的拓展，認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)價(jià)格不僅受到市場(chǎng)內(nèi)部供求關(guān)系、對(duì)資產(chǎn)價(jià)格預(yù)期的影響，還受到貨幣供應(yīng)量、匯率、利率等宏觀經(jīng)濟(jì)變量的影響。因此，可以從供求關(guān)系、資產(chǎn)價(jià)格預(yù)期和房地產(chǎn)市場(chǎng)的外部性來(lái)分析住房?jī)r(jià)格的影響因素。
從供求關(guān)系來(lái)看，反映住房市場(chǎng)供給的因素主要為土地供應(yīng)量、住房供應(yīng)量。相對(duì)應(yīng)可以量化的指標(biāo)包括：住宅用地審批量、用地價(jià)格、住宅開(kāi)發(fā)投資、住宅竣工面積。反映住房市場(chǎng)需求的因素主要為：居民住房可支付能力、住房銷(xiāo)售量。相對(duì)應(yīng)可以量化的指標(biāo)包括：城市居民家庭人均可支配收入、城市居民家庭人均消費(fèi)支出、住宅銷(xiāo)售面積。
從資產(chǎn)價(jià)格預(yù)期來(lái)看，資產(chǎn)價(jià)格反映資產(chǎn)價(jià)值。資產(chǎn)價(jià)值由資產(chǎn)每一期的現(xiàn)金流收入折現(xiàn)決定，也就是說(shuō)資產(chǎn)的價(jià)值不是由已經(jīng)發(fā)生的因素，而是由未來(lái)可能發(fā)生的因素來(lái)決定。參照現(xiàn)金流量貼現(xiàn)法，影響預(yù)期的因素主要包括：長(zhǎng)期持有住房的現(xiàn)金流收入、市場(chǎng)收益率、住房?jī)r(jià)格的變動(dòng)幅度。相對(duì)應(yīng)可以量化的指標(biāo)包括：居住價(jià)格指數(shù)、貸款利率、居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)、新建商品房均價(jià)漲幅比率、存量商品房均價(jià)漲幅比率。
房地產(chǎn)市場(chǎng)由內(nèi)向外拓展，必須考慮的宏觀經(jīng)濟(jì)因素包括：貨幣供應(yīng)量、利率、匯率、外匯儲(chǔ)備量。相對(duì)應(yīng)可以量化的指標(biāo)為：M2、貸款利率、人民幣匯率和外匯儲(chǔ)備量。
二、住房?jī)r(jià)格影響因素的指標(biāo)及其變化
基于對(duì)住房?jī)r(jià)格影響因素的認(rèn)識(shí)，我們利用公開(kāi)的數(shù)據(jù)形成了三大方面的15項(xiàng)指標(biāo)，并對(duì)各項(xiàng)指標(biāo)近幾年的變化情況做了基本描述。
(一)供求關(guān)系指標(biāo)
1. 土地供應(yīng)量
2009年-2015年上海市住宅用地審批量和用地價(jià)格的相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，這一時(shí)期住宅用地審批量逐年下降，平均增長(zhǎng)率為 -24.8%。住宅用地價(jià)格則逐年攀升，平均增長(zhǎng)率為11.7%。
2.住房供應(yīng)量
(1)住宅開(kāi)發(fā)投資額
從2011年開(kāi)始，住宅開(kāi)發(fā)投資額逐年增加，住宅開(kāi)發(fā)投資額占全社會(huì)固定資產(chǎn)總投資的比重從2010年的23.13%上升至2014年的28.67%，2015年該比重略有下降，約為28.54%。2015年住宅開(kāi)發(fā)投資額增長(zhǎng)率為5.14%，低于全社會(huì)固定資產(chǎn)總投資增長(zhǎng)率(5.59%)。
(2)住宅竣工面積
數(shù)據(jù)顯示，2011年-2013年，本市住宅竣工面積增長(zhǎng)率逐漸下降，2013年出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，而2014年則回升較快，增長(zhǎng)率達(dá)到7.67%，2015年增長(zhǎng)率回落到2.54%。整個(gè)“十二五”期間，住宅竣工面積峰值出現(xiàn)在2012年，為1626.73萬(wàn)平方米?？梢?jiàn)，盡管住宅竣工數(shù)量的供給處于一定的水平，但今后可能呈現(xiàn)下降的趨勢(shì)。
3.居民住房可支付能力
(1)城市居民家庭人均可支配收入
城市居民家庭人均可支配收入是個(gè)人購(gòu)房能力的重要指標(biāo)，一般來(lái)講，城市居民家庭人均可支配收入越高，購(gòu)房能力越強(qiáng)。2011年-2015年，城市居民家庭人均可支配收入從2011年的36230元增長(zhǎng)到2015年的52962元，平均增長(zhǎng)率為10.7%。
(2)城市居民家庭人均消費(fèi)支出
城市居民家庭人均消費(fèi)支出是人們對(duì)將來(lái)收入的預(yù)期在現(xiàn)階段的反映。對(duì)于擁有住房產(chǎn)權(quán)的人來(lái)說(shuō)，在房?jī)r(jià)不斷上漲的趨勢(shì)下，其財(cái)富價(jià)值增加，會(huì)傾向于增加消費(fèi);而對(duì)于沒(méi)有住房產(chǎn)權(quán)的人來(lái)說(shuō)，由于房?jī)r(jià)較高，暫時(shí)無(wú)法購(gòu)買(mǎi)，會(huì)將支出用于相對(duì)便宜的食品、衣著、家用設(shè)備、醫(yī)療保健、交通通信、教育娛樂(lè)等方面。2011年-2015年城市居民家庭人均消費(fèi)支出持續(xù)增加，從2011年的25102元增加到2015年的34784元，年均增長(zhǎng)率為8.48%。
4.住房銷(xiāo)售量
住房銷(xiāo)售量可以參考的指標(biāo)是住宅銷(xiāo)售面積。住宅銷(xiāo)售面積和住宅竣工面積正好相反，反映了人們購(gòu)房需求的旺盛程度。數(shù)據(jù)顯示，2011年-2015年住宅銷(xiāo)售面積逐年增加。“十二五”期間，住宅銷(xiāo)售面積的峰值出現(xiàn)在2013年，為2015.81萬(wàn)平方米，當(dāng)年增長(zhǎng)率為28.75%。住宅銷(xiāo)售面積出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)的年份是2011年和2014年，分別是-10.42%和-11.65%。2015年，全市住宅銷(xiāo)售面積為2009.17萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)12.82%。
(二)資產(chǎn)價(jià)格預(yù)期指標(biāo)
1. 長(zhǎng)期持有住房的現(xiàn)金流收入
長(zhǎng)期持有住房的現(xiàn)金流收入表現(xiàn)為租金，可參考的指標(biāo)是居住價(jià)格指數(shù)。2011年-2015年間，上海市居住價(jià)格環(huán)比指數(shù)較為平緩，而同比價(jià)格指數(shù)波動(dòng)較大。其中，較高值分別出現(xiàn)在2011年6月、2014年4月和2015年10月。較低值出現(xiàn)在2012年7月和2015年2月。
2. 市場(chǎng)收益率
(1)貸款利率
住房抵押貸款使用的利率是5年以上貸款利率。貸款利率影響住房開(kāi)發(fā)和住房購(gòu)置的成本，貸款利率高，則開(kāi)發(fā)和購(gòu)房成本都上升。從2012年6月開(kāi)始，貸款利率逐漸下降，從2014年11月開(kāi)始，央行多次降息，從6.15%下降到4.90%。
(2)居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)
居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)反映居民家庭一般所購(gòu)買(mǎi)的消費(fèi)商品和服務(wù)價(jià)格水平變動(dòng)情況的宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。2011年1月-7月，CPI處于上升階段，7月份達(dá)到峰值，為106.5，之后逐月下降，2013年10月之后逐步平穩(wěn)，但下降的趨勢(shì)依然保持到2015年12月。
3. 新建商品房均價(jià)漲幅比率、存量商品房均價(jià)漲幅比率
一旦從資產(chǎn)角度考察房地產(chǎn)價(jià)格，對(duì)新建商品房和存量商品房均價(jià)及其變化的判斷會(huì)影響現(xiàn)在持有的住房?jī)r(jià)格的預(yù)期。這里可以量化的指標(biāo)主要為新建商品房均價(jià)漲幅比率、存量商品房均價(jià)漲幅比率。數(shù)據(jù)顯示，新建商品房均價(jià)與存量商品房均價(jià)逐月攀升，2011年1月，新建商品房均價(jià)為23558元/平方米、存量商品房均價(jià)為16793元/平方米，2015年11月，新建商品房均價(jià)為34680元/平方米，存量商品房均價(jià)為25858元/平方米，年漲幅比率分別為9.4%和10.6%。
(三)宏觀經(jīng)濟(jì)因素指標(biāo)
宏觀因素指對(duì)住房市場(chǎng)產(chǎn)生外生性影響的因素。主要有兩類(lèi)，一是定量的因素，包括貨幣供應(yīng)量、金融機(jī)構(gòu)本外幣各項(xiàng)貸款余額、利率、匯率和外匯儲(chǔ)備量。二是定性的因素，比如限購(gòu)政策和相關(guān)的財(cái)稅金融政策。
1. M2和金融機(jī)構(gòu)本外幣貸款余額
M2和金融機(jī)構(gòu)本外幣貸款余額反映的是資金面的流動(dòng)性情況。數(shù)據(jù)顯示，在2011年至2015年，M2年均增長(zhǎng)率為13.6%，金融機(jī)構(gòu)本外幣貸款年均增長(zhǎng)率為12.3%。說(shuō)明流動(dòng)性十分寬裕。
2. 外匯儲(chǔ)備量與匯率
數(shù)據(jù)顯示，2011年1月-2014年6月，我國(guó)外匯儲(chǔ)備量逐月增長(zhǎng)，從29316.74萬(wàn)億美元增長(zhǎng)到2014年6月的39932.13 萬(wàn)億美元，達(dá)到峰值，之后逐月下降，2015年11月外匯儲(chǔ)備量為33303.62萬(wàn)億美元。2011年1月人民幣對(duì)美元中間價(jià)為0.151(間接標(biāo)價(jià)法)，之后震蕩上行，2015年7月-8月間達(dá)到峰值，為0.1635。2015年9月，人民幣匯率出現(xiàn)較大幅度貶值，中間價(jià)為0.1569。
3. 限購(gòu)政策及相關(guān)財(cái)稅金融政策
從2014年下半年開(kāi)始，中央有關(guān)部門(mén)對(duì)全國(guó)的住房限購(gòu)政策有所放松。該年9月底，央行、銀監(jiān)會(huì)出臺(tái)文件放松首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，由之前的“認(rèn)房又認(rèn)貸”調(diào)整為“認(rèn)貸不認(rèn)房”。2015年3月30日，央行、住建部、銀監(jiān)會(huì)三部委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于個(gè)人住房貸款政策有關(guān)問(wèn)題的通知》，宣布將二套房首付比例，降至四成，同時(shí)對(duì)于使用公積金購(gòu)買(mǎi)首套普通自住房，首付20%;擁有一套住房并已結(jié)清貸款的家庭，再次申請(qǐng)住房公積金購(gòu)房，首付30%。同日，財(cái)政部與國(guó)稅總局聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅政策的通知》：個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)不足2年的住房對(duì)外銷(xiāo)售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅;個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)2年以上(含2年)的非普通住房對(duì)外銷(xiāo)售的，按照其銷(xiāo)售收入減去購(gòu)買(mǎi)房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅;個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)2年以上(含2年)的普通住房對(duì)外銷(xiāo)售的，免征營(yíng)業(yè)稅。半年后，央行和銀監(jiān)會(huì)發(fā)文進(jìn)一步降低非限購(gòu)城市首套房最低自付款的比例。
房?jī)r(jià)上漲之后的購(gòu)房技巧
心態(tài)平穩(wěn)莫恐慌
購(gòu)房人恐慌著急的心態(tài)，看一次房就想搶購(gòu)的興奮，非常不利于在與業(yè)主的討價(jià)還價(jià)中占得先機(jī)。心態(tài)一定要平穩(wěn)，多與業(yè)主談判幾次，不要表現(xiàn)的過(guò)于急躁。
了解房屋詳情發(fā)現(xiàn)房屋缺點(diǎn)
再好的房子，都有缺陷。在購(gòu)房前，購(gòu)房人一定要自己，或者在中介協(xié)同下對(duì)房屋所在的社區(qū)，房屋本身，及
所有房屋設(shè)施做充分的了解，現(xiàn)場(chǎng)看房時(shí)不要只看到房屋的優(yōu)點(diǎn)，更應(yīng)該充分發(fā)現(xiàn)房屋的缺點(diǎn)。比如社區(qū)環(huán)境、物業(yè)質(zhì)量、設(shè)備損耗情況、房屋前后景觀視野、鄰居情況等各個(gè)方面都盡量挑些毛病，這些房屋的硬傷恰恰是你在與業(yè)主談判時(shí)壓低房?jī)r(jià)的最珍貴的籌碼。
了解均價(jià)行情知曉其他情況
在購(gòu)房前，購(gòu)房人一定要對(duì)所在社區(qū)房?jī)r(jià)走勢(shì)做些了解，對(duì)社區(qū)同類(lèi)戶型的成交均價(jià)做到心中有數(shù)，這樣才能在與業(yè)主談判時(shí)有一個(gè)明確的價(jià)位目標(biāo)，切記盲目談判。此外，優(yōu)質(zhì)房源肯定不會(huì)僅有你一個(gè)買(mǎi)家，在你與房東談判時(shí)，也盡可能想辦法知曉其他“競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手”的情況，比如其他購(gòu)房人的報(bào)價(jià)情況，緊迫度等，不要一味的最求低價(jià)而失去心儀的好房子。
價(jià)格實(shí)在不能降時(shí)從其他費(fèi)用入手
購(gòu)房者如果在與房東談判房?jī)r(jià)時(shí)，實(shí)在沒(méi)有辦法讓房東再便宜了，那么可以考慮要求房東來(lái)承擔(dān)一部分這些費(fèi)用，小賬不可不細(xì)算，這些雜七雜八的交易費(fèi)用通常也需要花去幾千上萬(wàn)元，如果房東愿意承擔(dān)一部分，也能使你購(gòu)買(mǎi)房屋的總價(jià)格有所下降，畢竟是能省一點(diǎn)算一點(diǎn)。
購(gòu)房人在面對(duì)業(yè)主時(shí)要想順利的砍價(jià)，就要做好功課，對(duì)房、對(duì)人、對(duì)費(fèi)用都要做到心中有數(shù)，這樣才能在砍價(jià)時(shí)占得優(yōu)勢(shì)。提醒廣大購(gòu)房人砍價(jià)一定要適可而止，不能太貪，砍價(jià)時(shí)要根據(jù)房屋的實(shí)際情況制定砍價(jià)策略，不要為了一味的殺價(jià)和錯(cuò)失了好機(jī)會(huì)。
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