房地產(chǎn)項(xiàng)目收購的實(shí)務(wù)問題有哪些

房地產(chǎn)項(xiàng)目收購的實(shí)務(wù)問題有哪些

房地產(chǎn)項(xiàng)目收購是指收購方通過購買目標(biāo)公司的房地產(chǎn)項(xiàng)目取得其名下房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營權(quán)的市場交易行為。一般而言，對房地產(chǎn)項(xiàng)目的收購主要有兩種途徑：一種是直接對房地產(chǎn)項(xiàng)目公司資產(chǎn)的收購;另一種是對房地產(chǎn)項(xiàng)目公司股權(quán)的收購。以下是學(xué)習(xí)啦小編為你精心整理的關(guān)于房地產(chǎn)項(xiàng)目收購的實(shí)務(wù)問題的內(nèi)容，希望你喜歡。

房地產(chǎn)項(xiàng)目收購的實(shí)務(wù)問題

一、收購條件

房地產(chǎn)項(xiàng)目的轉(zhuǎn)讓實(shí)質(zhì)上仍是土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第20條規(guī)定：“轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)符合《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十九條、第四十條規(guī)定的條件。”據(jù)此可知，因土地使用權(quán)取得方式的不同，房地產(chǎn)項(xiàng)目的轉(zhuǎn)讓條件可以分為以下兩種：

(1)以出讓方式取得土地使用權(quán)的。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第38條第1款規(guī)定，以出讓方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)，不符合本法第39條規(guī)定的條件不得轉(zhuǎn)讓。《城市房地產(chǎn)管理法》第39條規(guī)定：“以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：(一)按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書;(二)按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有該房屋所有權(quán)證書。”此處，需要注意的是“開發(fā)投資總額”是否包括土地出讓金，曾經(jīng)引起了理論界與實(shí)務(wù)界不小的爭議。我們認(rèn)為，這里的“開發(fā)投資總額”不應(yīng)包含土地出讓金，因?yàn)榫湍壳暗姆康禺a(chǎn)市場而言，土地出讓金占房地產(chǎn)開發(fā)總成本的比重不斷增加，可能僅僅土地出讓金這一項(xiàng)就遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了開發(fā)投資總額的25%。因此，若“開發(fā)投資總額”包含土地出讓金，則投資者只要交納了土地出讓金也就滿足了轉(zhuǎn)讓條件，顯然不能有效制止“炒賣地皮”現(xiàn)象的發(fā)生，這與立法目的明顯不符。

(2)以劃撥方式取得土地使用權(quán)的?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第40條規(guī)定：“以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院規(guī)定，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)報(bào)批時(shí)，有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府按照國務(wù)院規(guī)定決定可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院規(guī)定將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理。”

二、收購程序

《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第21條規(guī)定：“轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，轉(zhuǎn)讓人和受讓人應(yīng)當(dāng)自土地使用權(quán)變更登記手續(xù)辦理完畢之日起30日內(nèi)，持房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同到房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。”此外，開發(fā)商還應(yīng)辦理的手續(xù)主要包括：(1)辦理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)受讓批準(zhǔn)、登記手續(xù);(2)辦理規(guī)劃報(bào)建和施工許可的更名手續(xù);(3)根據(jù)不同地區(qū)的管理要求，向原立項(xiàng)審批部門申請項(xiàng)目建設(shè)者更名手續(xù)。

三、收購所涉稅費(fèi)

資產(chǎn)收購環(huán)節(jié)涉及的稅費(fèi)主要有營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加、土地增值稅、契稅、印花稅等。依據(jù)相關(guān)稅收法律法規(guī)的規(guī)定，收購方和被收購方，需要繳納不同的稅費(fèi)。

(一)收購方(受讓方)需繳納的稅費(fèi)

1.契稅

根據(jù)《中華人民共和國契稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則和其他相關(guān)規(guī)定，在中華人民共和國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，承受的單位和個(gè)人應(yīng)繳納契稅。契稅的稅率為3%～5%，具體比例由省級人民政府在規(guī)定范圍內(nèi)確定。由于直接收購房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目涉及到土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移，因此收購方應(yīng)按收購價(jià)格的3%～5%繳納契稅。

2.印花稅

根據(jù)《中華人民共和國印花稅暫行條例》及其施行細(xì)則和其他相關(guān)規(guī)定，書立、領(lǐng)受產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)的單位和個(gè)人，應(yīng)按規(guī)定繳納印花稅。收購房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，涉及到土地使用權(quán)等產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移。根據(jù)《印花稅稅率表》記載，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)包括財(cái)產(chǎn)所有權(quán)和版權(quán)、商標(biāo)專用權(quán)、專利權(quán)、專有技術(shù)使用權(quán)等轉(zhuǎn)移書據(jù)，立據(jù)人應(yīng)按所載金額萬分之五貼花。因此，收購方應(yīng)按收購合同金額的萬分之五繳納印花稅。

(二)被收購方(轉(zhuǎn)讓方)需繳納的稅費(fèi)

1.營業(yè)稅

根據(jù)《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則和其他相關(guān)規(guī)定，在中華人民共和國境內(nèi)轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)的單位和個(gè)人，應(yīng)按轉(zhuǎn)讓額、銷售額的5%繳納營業(yè)稅。收購房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目主要涉及土地使用權(quán)的收購。未在土地上建造房屋的土地使用權(quán)，屬于無形資產(chǎn)，已在土地上建成房屋的土地使用權(quán)，則與房屋一起統(tǒng)稱為不動產(chǎn)。因此，被收購方即轉(zhuǎn)讓方，需按轉(zhuǎn)讓價(jià)格的5%繳納營業(yè)稅。

2.土地增值稅

根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其他相關(guān)規(guī)定，轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，應(yīng)就其取得的增值額，按四級超率累進(jìn)稅率繳納土地增值稅。增值額是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，減去按規(guī)定允許扣除項(xiàng)目金額后的余額。因此，如果轉(zhuǎn)讓方因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目而取得增值額，

則應(yīng)按四級超率累進(jìn)稅率繳納土地增值稅，即增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%的部分，稅率為30%;增值額超過扣除項(xiàng)目金額50%、未超過扣除項(xiàng)目金額100%的部分，稅率為40%;增值額超過扣除項(xiàng)目金額100%、未超過扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為50%;增值額超過扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為60%。

3.城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)稅

依據(jù)《中華人民共和國城市維護(hù)建設(shè)稅暫行條例》、《征收教育費(fèi)附加的暫行規(guī)定》及其他相關(guān)規(guī)定，凡繳消費(fèi)稅、增值稅、營業(yè)稅的單位和個(gè)人，應(yīng)按實(shí)際繳納的消費(fèi)稅、增值稅、營業(yè)稅稅額的一定比例(市區(qū)稅率為7%，縣城、鎮(zhèn)稅率為5%，其余地區(qū)稅率為1%)繳納城市維護(hù)建設(shè)稅，按際繳納的消費(fèi)稅、增值稅、營業(yè)稅稅額的3%繳納教育費(fèi)附加。

4.印花稅

根據(jù)前文分析可知，被收購方同樣應(yīng)按收購合同金額的萬分之五繳納印花稅。

四、收購所面臨的法律風(fēng)險(xiǎn)及應(yīng)對措施

直接收購房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，因?yàn)閯冸x了原來的項(xiàng)目公司，所面臨的風(fēng)險(xiǎn)主要來自房地產(chǎn)項(xiàng)目本身，主要有以下幾點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)：

(1)房地產(chǎn)項(xiàng)目存在瑕疵，包括項(xiàng)目立項(xiàng)批文不完全，建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證、開工證等未完全取得。

(2)出讓金、相關(guān)稅費(fèi)欠繳，致使土地使用權(quán)證存在瑕疵，可能導(dǎo)致收購合同無效。

(3)就該房地產(chǎn)項(xiàng)目，轉(zhuǎn)讓方已簽訂了對外合作協(xié)議、設(shè)計(jì)合同、勘察合同、施工合同、銷售合同及其他重大合同。

(4)在建工程存在債權(quán)債務(wù)(主要為工程欠款)、抵押、擔(dān)保、租賃、訴訟、仲裁等糾紛，財(cái)產(chǎn)被查封、凍結(jié)的風(fēng)險(xiǎn)。

(5)直接收購房地產(chǎn)項(xiàng)目要求轉(zhuǎn)讓方在項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓時(shí)必須已完成開發(fā)投資總額25%以上的投資，否則將被視為炒賣土地，不僅存在轉(zhuǎn)讓合同無效的風(fēng)險(xiǎn)，甚至存在非法倒賣土地使用權(quán)罪的刑事風(fēng)險(xiǎn)。

為有效應(yīng)對上述風(fēng)險(xiǎn)，收購方可委托專業(yè)律師團(tuán)隊(duì)進(jìn)行盡職調(diào)查，調(diào)查的主要內(nèi)容包括：(1)對目標(biāo)公司的主體資格調(diào)查，要求其出示營業(yè)執(zhí)照、組織機(jī)構(gòu)代碼證、工商備案登記檔案資料及房地產(chǎn)公司開發(fā)資質(zhì)證書;(2)對目標(biāo)公司的資產(chǎn)包括土地、設(shè)備等進(jìn)行調(diào)查;(3)對目標(biāo)公司在建項(xiàng)目進(jìn)行調(diào)查，要求目標(biāo)公司出示項(xiàng)目立項(xiàng)批文、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證、開工證等;(4)要求目標(biāo)公司出示國有土地使用權(quán)出讓合同及補(bǔ)充協(xié)議、出讓金及契稅繳納憑證;(5)要求目標(biāo)公司出示對外簽訂的合作協(xié)議、設(shè)計(jì)合同、勘察合同、施工合同等工程合同資料，核實(shí)工程的實(shí)際履行情況;(6)要求目標(biāo)公司出具承諾函，并到相關(guān)部門核實(shí)公司的債權(quán)債務(wù)、抵押、擔(dān)保、訴訟、仲裁或財(cái)產(chǎn)被查封、凍結(jié)的相關(guān)情況。

除盡職調(diào)查外，制定完備的轉(zhuǎn)讓合同也十分重要。收購方有必要在交易條款中設(shè)置擔(dān)保及公告程序的條款等。

五、資產(chǎn)收購方案的優(yōu)點(diǎn)與缺點(diǎn)

(一)優(yōu)點(diǎn)

1.風(fēng)險(xiǎn)相對容易控制，收購房地產(chǎn)項(xiàng)目資產(chǎn)，對收購方來說，其風(fēng)險(xiǎn)僅限于所收購的房地產(chǎn)項(xiàng)目本身，即該項(xiàng)目的政府批文是否完全、不存在瑕疵，而不會涉及目標(biāo)公司的其他債權(quán)債務(wù)、股權(quán)瑕疵等問題。

2.資產(chǎn)收購具有抵稅作用，依據(jù)相關(guān)稅收法律法規(guī)規(guī)定，企業(yè)持有的土地和房產(chǎn)，可以每年按比例攤銷或計(jì)提折舊，該等攤銷額和折舊額可以在繳納企業(yè)所得稅前予以扣除，客觀上起到了抵減企業(yè)所得稅的作用。

(二)缺點(diǎn)

1.資產(chǎn)收購環(huán)節(jié)的稅負(fù)相對較重，如前文所述，根據(jù)相關(guān)稅收法律法規(guī)規(guī)定，收購方應(yīng)繳納印花稅和契稅，被收購方應(yīng)繳納營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加、土地增值稅、印花稅等，收購環(huán)節(jié)的稅負(fù)較股權(quán)收購相對重一些。

2.手續(xù)復(fù)雜、耗時(shí)較長。由于項(xiàng)目資產(chǎn)收購實(shí)質(zhì)是開發(fā)主體的變更，因此收購?fù)瓿珊笠獜牧㈨?xiàng)開始，對項(xiàng)目建設(shè)選址意見書、用地規(guī)劃許可證、土地使用權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證等環(huán)節(jié)逐一辦理變更手續(xù)，有的甚至還有可能面臨被調(diào)整用地面積、容積率、土地用途等經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)的風(fēng)險(xiǎn)。

3.如前文所述，項(xiàng)目資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓會受到投資規(guī)模的限制，若未完成總投資額的25%，按照法律規(guī)定禁止項(xiàng)目資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。