二手房交易有什么法律風險
二手房交易有什么法律風險
二手房交易的風險在哪?第一次購房選擇的是二手房則一定要小心二手房交易風險，因為二手房需要和中介以及產(chǎn)權(quán)打交道。購房者應(yīng)先了解風險在哪里，再去買房。下面由學習啦小編為你分享二手房交易有什么法律風險的相關(guān)內(nèi)容，希望對大家有所幫助。
二手房交易的法律風險
第一，注意查看出賣方的證件。
在買賣雙方簽署買賣合同之前，買方一定要查看賣方的證件，主要是房產(chǎn)證、身份證、戶口簿、原始的購房合同、各種稅費發(fā)票原件、結(jié)婚證(若沒有結(jié)婚，則要出示單身證明)。
第二，注意房屋的產(chǎn)權(quán)狀態(tài)。
房屋的權(quán)利狀態(tài)是購買二手房的前提和基礎(chǔ)，只有出賣方擁有完全的、無瑕疵的所有權(quán)時，才能保證交易的合法性。很多人在購買二手房時，出賣方可能本身還沒有取得房產(chǎn)證，此時買方交易有很大的風險，有可能買房人長期無法取得房產(chǎn)證，也有可能根本無法取得房產(chǎn)證，那么買房人永久無法取得對購買房屋的物權(quán)。建議大家購買二手房時注意出賣方是否已經(jīng)實際取得房產(chǎn)證。
第三，注意房屋的抵押狀態(tài)。
通常，出賣方在出售房屋時，房子本身還有部分銀行貸款沒有還清，即房屋處于抵押狀態(tài)。從法律上來講，出賣方?jīng)]有還清銀行貸款前，是不能出售房屋的，簽署的合同系無效合同，除非銀行同意出售。實踐中出賣方通常要求買房人先行交納一部分房款用于償還銀行貸款，銀行辦理解押手續(xù)后，雙方再辦理交易手續(xù)。這種交易，律師提醒廣大買房人要將將房款直接支付給抵押銀行，否則出賣方不辦理解押，可能導(dǎo)致買房人面臨合同無效的風險，最后可能房款也無法追回。
第四，注意房屋的出租狀態(tài)。
若是出賣方的房子已經(jīng)出租出去，承租人對這個房子享有優(yōu)先購買權(quán)，所以買房人要取得承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)的聲明，否則承租人有權(quán)主張買賣雙方所簽署的買賣合同無效。同時，即使承租人放棄了優(yōu)先購買權(quán)，若是承租人的租賃期限尚未到期，承租人也有權(quán)要求買房人繼續(xù)履行原有的租賃合同。這會給買房人帶來一定的影響。
第五，注意房屋的性質(zhì)。
房子的性質(zhì)有幾種：商品房、經(jīng)濟適用房、集資建房、標準價購買的公有住房、成本價購買的公有住房、央產(chǎn)房等。鑒于房屋性質(zhì)不同，在房屋買賣交易過程中適用的法律亦不同。所以，建議大家在購買二手房時要區(qū)分房屋的性質(zhì)。
第六，注意房屋質(zhì)量。
有的二手房年代已經(jīng)久遠，房屋可能存在一定的質(zhì)量問題，例如：房屋漏水、墻體出現(xiàn)嚴重裂縫等。建議購房人在考察房屋時仔細查看墻體是否有裂縫，主要查看廚房和衛(wèi)生間是否有漏水情況，這是目前房屋質(zhì)量比較常見的問題。
第七，注意房屋落戶情況。
很多人購買二手房是為了落戶口，給孩子上學，然而買了房子后發(fā)現(xiàn)房子內(nèi)有很多陌生人的戶口，導(dǎo)致自己的戶口無法遷入。
第八，注意辦理房屋物業(yè)交割手續(xù)。
很多人認為辦理過戶手續(xù)后交易就完成了，實際上不是如此。過戶后，買房人和出賣方應(yīng)當共同辦理物業(yè)交割手續(xù)，即結(jié)算房屋內(nèi)的水費、電費、燃氣費、有限電視費、電話費、物業(yè)費、供暖費、公共維修基金的過戶等手續(xù)，只有辦完這些手續(xù)，整個的二手房交易才算圓滿完成。
第九，注意房屋周邊環(huán)境。
要了解小區(qū)建設(shè)的年代，居住的群體，周邊配套是否齊全，交通是否方便，周邊環(huán)境是否嘈雜，例如：是否有高壓電線、是否有城鐵或火車道，是否有水泵房等，同時要注意房屋所在樓層是否為管道層，是否為頂層，因為頂層最容易發(fā)生漏水問題。
第十，注意中介公司。
目前，因為中介公司壟斷了大量的房源，迫使買賣雙方只能通過中介公司獲得信息，達成交易。中介公司作為專業(yè)的房產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)，應(yīng)對買賣雙方的主體資格、房屋的權(quán)屬狀況、交易信息的真實性等進行審查，否則因為中介公司的原因?qū)е沦I賣雙方損失的，中介公司應(yīng)承擔賠償責任。
整個二手房交易的過程，風險無處不在，除了上述十種情形外，還有很多情形，例如：房屋存在被查封的情況等。為防范風險，避免損失，建議購房人簽署詳盡的買賣合同。因為我們不能保證風險一定不發(fā)生，但是我們能避免您損失的最小化。
介紹二手房交易稅費相關(guān)知識
新房，固然是不錯，但是隨著城市的快速發(fā)展，市區(qū)合適的房源越來越少，房價太高、戶型不滿意、期房不能立馬入住，使得很多人開始將目光投向了二手房市場。但是二手房的交易過程中要產(chǎn)生哪些稅，這也是困擾許多購房者問題。在購房前，適當了解一些關(guān)于二手房交易稅費的相關(guān)知識，對您在買房過程中會有很大的幫助。讓您在購買過程中可以進行系統(tǒng)的規(guī)劃，對自己的購房資金有合理的安排。
總體來看，二手房交易稅費主要包括營業(yè)稅、個人所得稅、印花稅、城建稅、教育費附加、契稅。城市維護建設(shè)稅、教育費附加隨同營業(yè)稅一并征免。其中，賣方需要繳納的稅費包括營業(yè)稅、個人所得稅、印花稅、城建稅、教育附加稅。買方需要繳納的稅費是契稅和印花稅。
1.契稅
契稅是以所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移變動的不動產(chǎn)為征稅對象，向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一種財產(chǎn)稅。也就是由買方繳納。征收方法：
(1)家庭是首次購買90平米以下普通住房，契稅=成交價×1%;
(2)家庭首次購買建筑面積90-144平米的普通住房，契稅=成交價×1.5%;
(3)其他，對于購買140平米以上或是非普宅，商業(yè)房或公司產(chǎn)權(quán)，契稅=成交價×3%
2.營業(yè)稅
營業(yè)稅是對在我國境內(nèi)銷售不動產(chǎn)的單位和個人，就其所取得的營業(yè)額征收的一種稅。由賣方繳納，稅率為5.55%，由賣方繳納。根據(jù)2015年3月30日財政部、國家稅務(wù)總局發(fā)布了《關(guān)于調(diào)整個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策的通知》，具體如下：
(1)個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅，即營業(yè)稅=成交價×5.55%
(2)個人將購買2年以上(含2年)的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅，即營業(yè)稅=(出售價-購房成本)×5.55%
(3)個人將購買2年以上(含2年)的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。
3.印花稅
印花稅是在房地產(chǎn)領(lǐng)域中適用而形成的一種房地產(chǎn)稅種;房地產(chǎn)印花稅是同時針對房地產(chǎn)買賣、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移變動以及相應(yīng)的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)憑證的書立與領(lǐng)受而征收的稅種;房地產(chǎn)印花稅是通過在房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)憑證或有關(guān)憑證上加貼完稅印花稅票的方式進行的一次性征收的稅種。
一般是買賣雙方各繳納成交價的萬分之五(5/10000)，房屋產(chǎn)權(quán)證按件征收5元/件。不過，從2008年11月1日起，對個人銷售或購買住房免征印花稅。
4.個人所得稅
(1)一般情況下，個人所得稅=成交價×1%
(2)通過繼承、贈與取得的住房和非住宅、再次交易須繳納個人所得稅=成交價×20%
(3)出售購買時間滿兩年的家庭唯一住房，免征個人所得稅
除了上面介紹的幾種稅種，在二手房交易中還會產(chǎn)生一些費用，比如中介費，綜合地價款等。綜合地價款是適用于經(jīng)濟適用房上市交易，經(jīng)濟適用房5年內(nèi)轉(zhuǎn)讓的，需要對審批面積與實際購買房產(chǎn)的差額部分交納綜合地價款，滿5年的，上市出售時候按照成交價格交納10%的綜合地價款。
在二手房交易前多了解一些交易過程中的產(chǎn)生的稅費及收取條件，助您少走彎路，少花冤枉錢。
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