二手房買賣過戶交易最安全的付款方式
二手房買賣過戶交易最安全的付款方式
二手房買賣中，常常出現(xiàn)賣方收了房款就杳無音訊的情況，或者買方支付了首付款后才知道房屋被查封或者房屋抵押沒有注銷而不能辦理產(chǎn)權(quán)過戶。下面由學(xué)習(xí)啦小編為你分享二手房買賣過戶交易最安全的付款方式的相關(guān)內(nèi)容，希望對大家有所幫助。
二手房買賣過戶交易 如何付款最安全?
二手房交易中的四次付款行為
首先我們來看一下，在二手房交易過程中，買房的四次付款行為，第一次是在簽訂《不動產(chǎn)買賣意向書》時支付意向金或定金，第二次是簽訂《存量房屋買賣合同》后支付首付款，第三次是房屋過戶后支付的房款，最后一次是支付尾款。
第一筆是支付意向金
在支付意向金時一定要在房產(chǎn)登記中心調(diào)查買賣房屋的基本信息，看看房產(chǎn)證是真是假，產(chǎn)權(quán)人是誰，房屋有無抵押貸款以及被查封等情況。
由于《不動產(chǎn)買賣意向書》是買方直接和中介簽訂的，買方的意向金也是交給中介公司，所以在交意向金的時候一定要慎重。
第二筆是首付款
首付款是在簽訂《存量房屋買賣合同》時或之后幾日內(nèi)支付，這筆款很多，至少在房款的20%以上，而且，首付款的支付風(fēng)險最大。那么這筆款支付給誰最保險呢?
如果直接付給賣方，那有賣方卷款而逃的風(fēng)險;
付給中介公司也有風(fēng)險，信譽(yù)不好的可能有進(jìn)無出，小中介甚至可能關(guān)門走人;
這筆房款最好進(jìn)行第三方資金監(jiān)管。
如果房屋有抵押貸款而賣方又無力還款注銷抵押，通常賣方會要求首付款用于支付給銀行還貸注銷抵押，這種操作仍存在風(fēng)險，只是比把首付款直接給賣方風(fēng)險有所降低。
可能出現(xiàn)的風(fēng)險包括：
1、注銷抵押后賣方毀約不賣了;
2、由于銀行扣款有時間滯后，賣方可以利用這個時間差將錢款支取出來。
第三筆房款一般是在房屋產(chǎn)權(quán)過戶后支付
過戶后房屋的產(chǎn)權(quán)人就是買方了，不論是現(xiàn)金支付還是靠銀行支付支付都沒問題，但是也要注意這筆款交給誰，收款人一定要是賣方或其委托的收款人。
最后一筆尾款的支付也很重要
這筆款的數(shù)額不大，一般在房價的百分之十左右，但是作用不可小視。它保證賣方在交房時付清煤氣、水、電、有線電視、電話寬帶、物業(yè)管理等費(fèi)用，還有賣方要把房屋內(nèi)的戶口遷出，不然的話買方就不要輕易的支付尾款。
二手房交易有哪些稅收優(yōu)惠政策
問：二手房交易有哪些稅收優(yōu)惠政策?
答：(一)自2008年11月1日起，對個人銷售住房暫免征收土地增值稅和印花稅;
(二)自2010年10月1日起，對個人購買普通住房，且該住房屬于家庭(成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女)唯一住房的，減半征收契稅。對個人購買90平方米及以下普通住房的，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按1%稅率征收契稅。
(三)自2015年3月31日起，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅;個人將購買2年以上(含2年)的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅;個人將購買2年以上(含2年)的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。
(四)個人轉(zhuǎn)讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房，取得的所得免征個人所得稅。
1、“自用5年以上”，是指個人購房至轉(zhuǎn)讓房屋的時間達(dá)5年以上。
(1)個人購房日期的確定。個人按照國家房改政策購買的公有住房，以其購房合同的生效時間、房款收據(jù)開具日期或房屋產(chǎn)權(quán)證上注明的時間，依照孰先原則確定;個人購買的其他住房，以其房屋產(chǎn)權(quán)證注明日期或契稅完稅憑證注明日期，按照孰先原則確定。
(2)個人轉(zhuǎn)讓房屋的日期，以銷售發(fā)票上注明的時間為準(zhǔn)。
2、“家庭唯一生活用房”是指在同一省、自治區(qū)、直轄市范圍內(nèi)納稅人(有配偶的為夫妻雙方)僅擁有一套住房。
注：目前我省執(zhí)行普通住房的標(biāo)準(zhǔn)是：同時具備住宅小區(qū)容積率1.0以上、單套建筑面積144平方米以下(含144平方米)二個條件。
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