二手房買(mǎi)賣(mài)該注意什么
二手房買(mǎi)賣(mài)該注意什么
你知道二手房買(mǎi)賣(mài)該注意什么嘛。你知道二手房買(mǎi)賣(mài)中有多少不為人知的秘密么。下面由學(xué)習(xí)啦小編為你分享二手房買(mǎi)賣(mài)該注意什么的相關(guān)內(nèi)容，希望對(duì)大家有所幫助。
二手房買(mǎi)賣(mài)該注意什么?
禁忌一：只簽合同不過(guò)戶(hù)
這類(lèi)情況在實(shí)際的二手房交易中時(shí)有發(fā)生，也許聽(tīng)著離譜，可是真有人這樣做了。在小編看來(lái)過(guò)戶(hù)應(yīng)該及時(shí)，若等到房屋的交個(gè)上漲，賣(mài)方也許會(huì)提出毀約，就算是賠償了違約金，購(gòu)房者也是白折騰、只能自認(rèn)倒霉。
這種方式的市場(chǎng)潛在風(fēng)險(xiǎn)很大。房屋系不動(dòng)產(chǎn)，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的公示方式為登記，也就是說(shuō)，不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)，僅有當(dāng)事人雙方達(dá)成的協(xié)議，尚不能發(fā)生法律效力，只有在相關(guān)房屋登記管理部門(mén)辦理登記過(guò)戶(hù)手續(xù)后，不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同才發(fā)生法律效力。以先簽合同后過(guò)戶(hù)的方式轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)，在合同期間，當(dāng)房?jī)r(jià)波動(dòng)較大時(shí)，房主可隨時(shí)毀約，寧可賠償違約金也不賣(mài)，買(mǎi)方則只能重新選擇房源，這對(duì)買(mǎi)方來(lái)說(shuō)是一個(gè)時(shí)間和金錢(qián)上的損失。
禁忌二：“假離婚”購(gòu)二套房
這中情況已經(jīng)出現(xiàn)于小品當(dāng)中，現(xiàn)實(shí)中其實(shí)也是存在的。二手房交易中，有的夫妻假離婚后，由于生活矛盾日益加重，在辦理完第二套房子的購(gòu)買(mǎi)手續(xù)后，卻不會(huì)再?gòu)?fù)婚。房子是買(mǎi)到了，可人沒(méi)了。
因?yàn)槭羌匐x婚，雙方在辦理離婚手續(xù)對(duì)財(cái)產(chǎn)的分割不會(huì)作過(guò)多考慮。因此，離婚后一旦出現(xiàn)一方為了私利而拒絕復(fù)婚的話，另一方是很難維護(hù)自己的合法權(quán)益，因此通過(guò)這種方式來(lái)避稅風(fēng)險(xiǎn)不小。
禁忌三： 只辦公證不過(guò)戶(hù)
為了躲避稅費(fèi)，有的二手房交易雙方在私下交易，不辦理過(guò)戶(hù)，但奈何賣(mài)方會(huì)到房管局偷偷辦理了掛失房本的手續(xù)，半年之后原來(lái)的房本與公證書(shū)同時(shí)失效。購(gòu)房者房財(cái)兩空，有理說(shuō)不清。
由于房屋的權(quán)屬問(wèn)題僅僅是公證，賣(mài)家可以憑產(chǎn)權(quán)證悄悄進(jìn)行抵押。如果賣(mài)方掛失房本，最多半年，又可以出新房本了，對(duì)買(mǎi)方?jīng)]有保證。公證時(shí)不能公證到買(mǎi)方本人名下，以后不能出買(mǎi)方本人名的新房本。買(mǎi)賣(mài)雙方一旦發(fā)生糾紛，房產(chǎn)證是房屋所有權(quán)的第一證據(jù)，而購(gòu)房合同屬于次要證據(jù)。此間房產(chǎn)證仍屬賣(mài)方，買(mǎi)主可能吃大虧。
禁忌四：聽(tīng)信中介的口頭承諾
中介公司為促成交易，會(huì)作出一些口頭承諾，如保證購(gòu)房者能夠獲得一定數(shù)額的貸款等，而中介作為專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、房地產(chǎn)居間機(jī)構(gòu)，往往都會(huì)得到購(gòu)房者的信任。但是中介的這些承諾并不以書(shū)面的形式固定，也沒(méi)有任何責(zé)任可言，一旦承諾無(wú)法實(shí)現(xiàn)，承擔(dān)責(zé)任的還是購(gòu)房方。因此，在簽約前，一定要對(duì)房產(chǎn)情況及自身經(jīng)濟(jì)實(shí)力和貸款能力有個(gè)清醒的認(rèn)識(shí)，不能聽(tīng)信中介的口頭承諾，以免引起不必要的麻煩。
禁忌五：“居間”與“委托”傻傻分不清楚
有的購(gòu)房者為圖省心，直接簽署《單獨(dú)委托過(guò)戶(hù)協(xié)議》辦理委托，過(guò)戶(hù)之外的事情，中介公司不負(fù)責(zé)任。
消費(fèi)者買(mǎi)賣(mài)二手房時(shí)，常說(shuō)要找中介公司“代理”一下，卻不知口語(yǔ)的“代理”一詞在中介行業(yè)中對(duì)應(yīng)著兩種不同的法律關(guān)系———居間合同關(guān)系與委托合同關(guān)系。一些中介公司恰是利用了消費(fèi)者的這種無(wú)知，蓄意混淆上述兩種法律關(guān)系，從而規(guī)避責(zé)任，牟取不當(dāng)利益。郝女士的遭遇，就是中介公司混淆概念、“偷梁換柱”的典型案例。
禁忌六：聽(tīng)信中介的“口說(shuō)無(wú)憑”
部分中介公司為了促成交易，保證能夠辦理組合貸款，降低成本。但實(shí)際等到約定的交付房款之日，中介公司卻不鞥呢把承諾的低息貸款辦理下來(lái)這樣只能節(jié)約。
根據(jù)《合同法》第十條，口頭合同也具有法律效力。但口頭約定具有即時(shí)性的特點(diǎn)，在發(fā)生糾紛時(shí)難以取證。中介公司正是鉆了這樣的空子，一旦發(fā)生訴訟，中介公司就矢口否認(rèn)。雖然法律認(rèn)可口頭約定的效力，但如果買(mǎi)房人不能證明中介公司作出過(guò)口頭承諾，就要面臨敗訴的風(fēng)險(xiǎn)。消費(fèi)者不要輕信中介公司的口頭承諾，務(wù)必令中介公司留下書(shū)面文字作為證據(jù)。如果中介公司拒絕把口頭承諾落實(shí)在筆頭，那么這項(xiàng)“承諾”就不可輕信。
禁忌七：輕信玩虛假信息
購(gòu)買(mǎi)教育地產(chǎn)的二手房置業(yè)者尤需注意，有的中介公司為了將房屋賣(mài)出去會(huì)提供一些口頭保證，比如房屋屬于教育地產(chǎn)。若是聽(tīng)信此類(lèi)言語(yǔ)，只簽訂《居間服務(wù)合同》、《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》而不講保證落實(shí)與合同上，購(gòu)房者也許就會(huì)上當(dāng)受騙。
此類(lèi)情況多發(fā)生與急性購(gòu)房需求者的交易中，購(gòu)房者面對(duì)中介公司提供的各種信息，應(yīng)如何辨析真?zhèn)?一是不輕信中介人員的口頭保證;二是主動(dòng)調(diào)查、了解情況，例如向鄰居、居委會(huì)詢(xún)問(wèn)房屋的歷史情況、周邊環(huán)境，向相關(guān)政府機(jī)構(gòu)(如房管部門(mén))核實(shí)房屋權(quán)屬狀態(tài);三是有條件的購(gòu)房者可委托律師或?qū)I(yè)機(jī)構(gòu)予以核查。
二手房買(mǎi)賣(mài)技巧
在二手房交易中，不少首次買(mǎi)房沒(méi)有經(jīng)驗(yàn)的購(gòu)房者，往往會(huì)遇到不少問(wèn)題，也常常會(huì)遇到風(fēng)險(xiǎn)甚至出現(xiàn)上當(dāng)受騙的情況。下面就實(shí)際案例，看看置業(yè)專(zhuān)家怎么說(shuō)。
別忘核實(shí)產(chǎn)權(quán)與面積
案例：劉女士之前看中了一套61平方米的單室套，準(zhǔn)備落戶(hù)口用的。價(jià)格談妥，房子選定，沒(méi)想到在房產(chǎn)局碰到了“釘子”。戶(hù)型重新測(cè)繪時(shí)，劉女士被告知該單室套的面積為59.5平方米。少了1.5平方米，沒(méi)達(dá)到落戶(hù)標(biāo)準(zhǔn)。“由于是自身面積問(wèn)題，房主事先也不知情，只好退還了2萬(wàn)元訂金。”劉女士說(shuō)，看房還是要看準(zhǔn)點(diǎn)，對(duì)于有落戶(hù)需求的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，面積更不能差分毫。
置業(yè)專(zhuān)家分析：挑選房屋時(shí)首先要看產(chǎn)權(quán)證，在核對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)歸屬時(shí)，需要認(rèn)真并且詳細(xì)地了解清楚，尤其是在房屋產(chǎn)權(quán)是否存在共有人的情況，而在房屋產(chǎn)權(quán)資料中，產(chǎn)權(quán)面積是至關(guān)重要的，因?yàn)橹挥忻鞔_真實(shí)的產(chǎn)權(quán)面積才算是真正的交易面積，而通常說(shuō)的使用面積并不算做產(chǎn)權(quán)面積。
資金問(wèn)題不可小覷
案例：王先生買(mǎi)了一套總價(jià)98萬(wàn)元的二手房，賣(mài)家著急用錢(qián)希望不要走資金監(jiān)管，盡早拿到房款，他也能盡早拿到房子。于是王先生事先支付了30萬(wàn)元首付，讓賣(mài)家解押房產(chǎn)。結(jié)果到了約定過(guò)戶(hù)時(shí)間，賣(mài)家顯得不夠積極了，一直推遲了1個(gè)月才把過(guò)戶(hù)手續(xù)完成。
置業(yè)專(zhuān)家分析：為確保交易安全，購(gòu)房者最好選擇資金監(jiān)管。因?yàn)橘Y金監(jiān)管后，一旦交易出現(xiàn)問(wèn)題導(dǎo)致中斷交易，資金仍然在監(jiān)管賬戶(hù)中，并可以獲得安全保障。只有等交易雙方完成房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記后，賣(mài)房人才能領(lǐng)取售房款。資金監(jiān)管可以保障資金安全，杜絕二手房交易中“錢(qián)房?jī)煽?rdquo;或“一房二賣(mài)”的情況。
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