房地產(chǎn)咨詢內(nèi)容
房地產(chǎn)咨詢內(nèi)容
很多人都想知道美國政府對(duì)于居民購買的第一套房子、第二套房子也有不同的房產(chǎn)政策。今天和學(xué)習(xí)啦小編一起來了解了解房地產(chǎn)咨詢的的相關(guān)內(nèi)容，希望對(duì)大家有所幫助。
【房產(chǎn)咨詢】美國第二套房產(chǎn)政策有優(yōu)勢(shì)嗎?
首要住宅(Principal Residence)
在美國，如果納稅人擁有超過一套以上的住宅，則有一個(gè)首要住宅概念(Principal Residence，或Primary Residence)，即每個(gè)已婚家庭或單身個(gè)人的基本住宅，它是區(qū)別于其他住宅(如投資出租房，度假公寓等)的。
美國稅務(wù)局IRS的稅務(wù)法令對(duì)首要住宅的定義:如果納稅人同時(shí)擁有兩套住宅，他居住時(shí)間相對(duì)較長(zhǎng)的那套住宅為其首要住宅。
美國第二套房產(chǎn)政策
房產(chǎn)政策：
1、政府允許購房者在納稅時(shí)將用于首要住宅貸款的利息從收入中減除，這相當(dāng)于給了購房者一個(gè)很大22、如果納稅人要出售其住宅，則要被征收聯(lián)邦資本增值稅(Capital gaintax)，但如果被出售的是首要住宅，且戶主在近五年內(nèi)于該住宅居住至少兩年以上，賣房利潤(rùn)個(gè)人低于25萬美元，夫妻低于50萬美元部分無需交納資本增值稅。
注： 僅有首要住宅可以享受這一優(yōu)惠，其他住宅如投資出租房等則需申報(bào)資本增值稅。
當(dāng)納稅人申報(bào)其首要住宅之后，美國稅務(wù)局將會(huì)定時(shí)檢查納稅人的電話記錄、賬單支付、納稅人是否有在住宅區(qū)行使其公民投票權(quán)等一系列可以顯示納稅人是否在該住宅常住的情況。因此，納稅人很難謊報(bào)其首要住宅狀況。
美國住房保障制度
自上個(gè)世紀(jì)三十年代以來，針對(duì)中低收入階層的住房問題，美國政府一直在逐步調(diào)整和完善其住房政策。
1、對(duì)低收入階層的住房補(bǔ)助
聯(lián)邦政府將專向資金撥給公共住房管理部門，以兩種方式對(duì)低收入基層進(jìn)行住房補(bǔ)助。一是為低收入家庭建造并提供廉價(jià)的政府公寓，二是租金補(bǔ)貼。
1949年聯(lián)邦政府修訂了《國民住宅法》(National Housing Act)，成立了城市改建局(UrbanRedevelopmentAgency)，授權(quán)其對(duì)老城區(qū)和破舊住宅進(jìn)行拆除并出售給私人機(jī)構(gòu)重新開發(fā)，并計(jì)劃建造大量公共住宅，但實(shí)施情況并不理想。
1965年美國通過《城市與住房發(fā)展法》(Housing and Urban Development Act of 1965)成立與內(nèi)閣同級(jí)的住房與城市發(fā)展部(HUD，Housing and Urban Development Department)，該部門負(fù)責(zé)美國多數(shù)住房計(jì)劃至今。同年通過的“租金增補(bǔ)”計(jì)劃，規(guī)定將低收入家庭住房支出占其收入的比例限于20%，其余租金由政府補(bǔ)助。
1974年出臺(tái)的美國住宅法第8條款，替代了原先的《1937年美國住宅法》第235條和236條，明確為低收入階層的租金提供信用擔(dān)保，并在八十年代對(duì)第8條款進(jìn)行修訂，將低收入階層承擔(dān)租金占收入的比例逐步提到25%、30%。
當(dāng)?shù)褪杖胝呋蛲诵堇先丝粗蟹险?guī)定的住房時(shí)，則可約定房主同去美國住房金融局(FHFA, Federal Housing Finance Agency)簽訂租賃合同。
2、居民住宅自有化
1986年，美國通過《稅務(wù)改革法案》，規(guī)定住房抵押貸款和消費(fèi)貸款的利息可以自稅收中抵消。這些法規(guī)使住房抵押貸款市場(chǎng)迅猛發(fā)展。1990年，布什政府出臺(tái)《國民可承擔(dān)住宅法案》，將住宅自有化作為主要戰(zhàn)略，實(shí)施“HOPE計(jì)劃”，即“人人擁有居住機(jī)會(huì)計(jì)劃”，把公屋出售，并將一些社會(huì)服務(wù)與住房問題相融合，將居民住宅自有化定為主要戰(zhàn)略。美國政府采取建立住宅抵押貸款制度和擔(dān)保制度鼓勵(lì)私人建房、購房，除房貸利息抵消個(gè)人所得稅之外，還有其他優(yōu)惠的房產(chǎn)稅收政策，如房產(chǎn)稅減免、住房出售所得資本收益減免、上文提到的面向首次購房者的低利率貸款、首要住宅資產(chǎn)增值稅減免等。
美國房產(chǎn)政策倡導(dǎo)“買得起的住房”理念(AffordableHousing)，即“人人擁有居住機(jī)會(huì)”“提供人民買得起的房子”。根據(jù)聯(lián)邦國民抵押協(xié)會(huì)的按揭標(biāo)準(zhǔn)，國民按揭貸款應(yīng)遵循28/36原則，即用于供房的貸款不應(yīng)超過家庭月收入28%，而包括供車、學(xué)生貸款、信用卡等在內(nèi)的全部貸款額不宜超過家庭月收入的36%。如果超過此限，則可被認(rèn)為是住房負(fù)擔(dān)過重。根據(jù)美國人口統(tǒng)計(jì)局2007年的調(diào)查，雖有38%的住戶負(fù)擔(dān)超出每月總收入30%以上的按揭房貸，但中等收入的美國家庭都是買得起房的。而且，由于美國的社會(huì)保障健全，使得民眾有多余資金進(jìn)行其他消費(fèi)。
3、哪些人購買第二套以上房屋比較多
據(jù)調(diào)查，2014年全美度假屋售出情況比2013年增加57%，共售出130萬棟度假屋，遠(yuǎn)超過2006年房屋全年的出售。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，大多數(shù)買主是上次嬰兒潮出生的那一代人，他們?cè)?946年至1964年間出生，已逐漸走進(jìn)退休期，成為購買度假屋的主力，為將來退休作準(zhǔn)備。把自己現(xiàn)有的房產(chǎn)重新貸款，取得更低利率的條件，可減少每月付款或者再多貸一些凈值出來購買另一套房產(chǎn)。什么樣的第二套房產(chǎn)最具投資價(jià)值呢?美國第二套房產(chǎn)政策有優(yōu)勢(shì)嗎?有!
第一、房租收入比每月付貸款高;
第二、房屋的地點(diǎn)環(huán)境良好，這樣風(fēng)險(xiǎn)最小。
總結(jié)起來，美國對(duì)住房問題及市場(chǎng)的管理，最基本的特點(diǎn)是依法管理，通過持續(xù)不斷的建立房產(chǎn)政策及法律，以越來越嚴(yán)密的法律體系與制度進(jìn)行管理。
其中最重要的，是立法宗旨與管理理念，真正以民眾安居的實(shí)現(xiàn)為本，而非把住房當(dāng)成拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的機(jī)會(huì)主義工具，更非把住房變成從民眾手里進(jìn)行財(cái)富轉(zhuǎn)移與盤剝的工具。
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