廈門市物業(yè)管理若干規(guī)定實(shí)施細(xì)則

　　為了更好地規(guī)范物業(yè)管理活動，廈門市人民政府根據(jù)《廈門市物業(yè)管理若干規(guī)定》制定了實(shí)施細(xì)則，下面學(xué)習(xí)啦小編給大家介紹關(guān)于廈門市物業(yè)管理若干規(guī)定實(shí)施細(xì)則的相關(guān)資料，希望對您有所幫助。

　　廈門市物業(yè)管理若干規(guī)定實(shí)施細(xì)則如下

　　第一章 總 則

　　第一條 為規(guī)范本市物業(yè)管理活動，維護(hù)業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)《廈門市物業(yè)管理若干規(guī)定》和其他有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章，結(jié)合本市實(shí)際，制定本實(shí)施細(xì)則。

　　第二條 市建設(shè)行政主管部門是本市物業(yè)管理的行政主管部門，履行下列職責(zé)：

　　(一)組織實(shí)施有關(guān)物業(yè)管理的法律、法規(guī)、規(guī)章，執(zhí)行物業(yè)管理的有關(guān)規(guī)定;

　　(二)制定物業(yè)管理的相關(guān)政策措施;

　　(三)指導(dǎo)、協(xié)調(diào)各區(qū)建設(shè)行政主管部門、街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)、市物業(yè)管理協(xié)會以及其他相關(guān)部門(單位)依法開展物業(yè)管理相關(guān)工作;

　　(四)指導(dǎo)各區(qū)建設(shè)行政主管部門依法作出行政處罰、投訴處理等具體行政行為;

　　(五)統(tǒng)一監(jiān)督管理全市的專項(xiàng)維修資金;

　　(六)指導(dǎo)各區(qū)建設(shè)行政主管部門監(jiān)督管理物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)活動;

　　(七)組織或指導(dǎo)開展物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)審批管理和日常監(jiān)督檢查工作;

　　(八)建立物業(yè)管理領(lǐng)域的誠信檔案、信用監(jiān)管、監(jiān)督檢查等制度;

　　(九)開展全市物業(yè)管理的法規(guī)政策宣傳和監(jiān)管人員培訓(xùn)工作;

　　(十)指導(dǎo)各區(qū)建設(shè)行政主管部門定期組織街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)、社區(qū)居民委員會的相關(guān)工作人員以及業(yè)主委員會委員(候選人)、業(yè)主委員會專職工作人員進(jìn)行有關(guān)物業(yè)管理法律、法規(guī)、政策培訓(xùn);

　　(十一)法律、法規(guī)、規(guī)章和市政府規(guī)定的其他物業(yè)管理監(jiān)管職責(zé)。

　　第三條 民政部門負(fù)責(zé)業(yè)主委員會的社團(tuán)法人登記等有關(guān)工作，并依法履行監(jiān)督管理職責(zé)。

　　第四條 區(qū)建設(shè)行政主管部門履行轄區(qū)內(nèi)的下列物業(yè)管理監(jiān)督管理工作職責(zé)：

　　(一)指導(dǎo)街道辦事處履行物業(yè)管理的有關(guān)監(jiān)管職責(zé);

　　(二)會同街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)調(diào)整和決定物業(yè)管理區(qū)域范圍;

　　(三)辦理(前期)物業(yè)服務(wù)合同、物業(yè)管理招投標(biāo)等備案事項(xiàng);

　　(四)監(jiān)督和管理物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)活動;

　　(五)辦理協(xié)議選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)的審批或服務(wù)事項(xiàng);

　　(六)依法處理物業(yè)管理的信訪投訴事項(xiàng)，建立區(qū)級多元化糾紛協(xié)調(diào)機(jī)制;

　　(七)配合或組織實(shí)施物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)檢查工作和日常監(jiān)督檢查工作;

　　(八)組織實(shí)施或配合實(shí)施物業(yè)管理的行政處罰;

　　(九)負(fù)責(zé)專項(xiàng)維修資金使用和核銷的日常監(jiān)督管理;

　　(十)定期組織街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)、社區(qū)居民委員會的相關(guān)工作人員以及業(yè)主委員會委員(候選人)、業(yè)主委員會專職人員等進(jìn)行有關(guān)物業(yè)管理法律、法規(guī)知識培訓(xùn);

　　(十一)法律、法規(guī)和市、區(qū)政府規(guī)定的其他物業(yè)管理監(jiān)管職責(zé)。

　　各區(qū)建設(shè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)轄區(qū)物業(yè)管理建筑面積，按照每200萬平方米配備1名專職工作人員的標(biāo)準(zhǔn)，配備物業(yè)管理專職工作人員，并保障工作經(jīng)費(fèi)。

　　區(qū)建設(shè)行政主管部門可以委托所屬物業(yè)管理專職機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)日常監(jiān)督管理工作。

　　第五條 街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)在區(qū)民政、建設(shè)等部門指導(dǎo)下，負(fù)責(zé)組織、協(xié)調(diào)業(yè)主大會成立及業(yè)主委員會的籌備、選舉和換屆工作，指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會的日?；顒樱唧w履行轄區(qū)內(nèi)下列物業(yè)管理監(jiān)督管理工作職責(zé)：

　　(一)負(fù)責(zé)核實(shí)業(yè)主大會成立條件并組織成立首次業(yè)主大會籌備組，指導(dǎo)籌備工作;

　　(二)指導(dǎo)監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會依法選舉、表決等各項(xiàng)活動：

　　(三)責(zé)令嚴(yán)重違法違規(guī)的業(yè)主委員會限期整改、解散;

　　(四)對未能依法選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會、業(yè)主委員會集體辭職、業(yè)主委員會被街道辦事處解散、業(yè)主委員會未按規(guī)定組織召開業(yè)主大會會議且拒不執(zhí)行限期組織召開決定的情形，負(fù)責(zé)組織召開業(yè)主大會會議;

　　(五)對出現(xiàn)議事規(guī)則及管理規(guī)約中規(guī)定應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主委員會的緊急情況以及業(yè)主委員會主任、副主任無正當(dāng)理由不召集業(yè)主委員會會議的，負(fù)責(zé)指定1名業(yè)主委員會委員組織召開業(yè)主委員會會議;

　　(六)對業(yè)主委員會無法召開會議的，負(fù)責(zé)直接組織召開業(yè)主大會并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會;

　　(七)業(yè)主委員會未依法完成換屆選舉的，監(jiān)督業(yè)主委員會組織換屆選舉，或者直接組織換屆選舉;

　　(八)調(diào)查違反法律、法規(guī)規(guī)定的業(yè)主大會、業(yè)主委員會的決定，責(zé)令限期改正或者報區(qū)建設(shè)行政主管部門予以撤銷;

　　(九)代為管理已經(jīng)解散或者任期屆滿但未完成換屆選舉工作的業(yè)主委員會的公章;

　　(十)組織召開街道物業(yè)管理聯(lián)席會議;

　　(十一)依法處理涉及業(yè)主大會和業(yè)主委員會的信訪事項(xiàng);

　　(十二)法律、法規(guī) 和市、區(qū)政府規(guī)定的其他物業(yè)管理監(jiān)管職責(zé)。

　　第六條 社區(qū)居民委員會(社區(qū)工作站)協(xié)助街道辦事處或受街道辦事處委托依法開展轄區(qū)內(nèi)下列物業(yè)管理相關(guān)工作：

　　(一)指導(dǎo)業(yè)主大會、業(yè)主委員會開展物業(yè)管理相關(guān)工作;

　　(二)監(jiān)督業(yè)主委員會做好物業(yè)服務(wù)合同終止后的物業(yè)管理相關(guān)資料的移交工作;

　　(三)根據(jù)街道辦事處組建籌備組公告，組織業(yè)主推薦產(chǎn)生業(yè)主代表;

　　(四)協(xié)調(diào)處理業(yè)主與業(yè)主、業(yè)主與業(yè)主委員會、業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的糾紛;

　　(五)在業(yè)主委員會產(chǎn)生之前或業(yè)主委員會不能依法履行職責(zé)時，在街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)的指導(dǎo)和監(jiān)督下，代行業(yè)主委員會組織業(yè)主大會表決專項(xiàng)維修資金使用有關(guān)職責(zé)，并接受全體業(yè)主監(jiān)督;

　　(六)法律、法規(guī)和市、區(qū)政府規(guī)定的其他物業(yè)管理監(jiān)管職責(zé)。

　　第七條 街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)和社區(qū)居民委員會應(yīng)當(dāng)配備專職工作人員，落實(shí)工作經(jīng)費(fèi)，依法貫徹落實(shí)其物業(yè)管理監(jiān)管職責(zé)。

　　第八條 街道辦事處應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)管理工作實(shí)際，定期組織轄區(qū)內(nèi)城管執(zhí)法、公安、安監(jiān)、工商、司法、社區(qū)居民委員會等有關(guān)部門、機(jī)構(gòu)召開物業(yè)管理聯(lián)席會議，協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理中重大問題，建立一站式多元化糾紛協(xié)調(diào)機(jī)制。會議可邀請區(qū)建設(shè)行政主管部門進(jìn)行業(yè)務(wù)指導(dǎo)，也可以邀請物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會委員、業(yè)主列席會議。

　　第九條 街道辦事處可委托社區(qū)居民委員會組織召開物業(yè)管理聯(lián)席會議。

　　街道辦事處受區(qū)建設(shè)行政主管部門委托辦理的事項(xiàng)不得轉(zhuǎn)委托。

　　第十條　經(jīng)物業(yè)管理聯(lián)席會議議定的政府內(nèi)部工作事項(xiàng)，與會政府部門、機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以執(zhí)行;無正當(dāng)理由拒不執(zhí)行的，依法追究行政責(zé)任。

　　經(jīng)物業(yè)管理聯(lián)席會議議定并由與會政府部門、機(jī)構(gòu)作出的具體行政行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)履行，但行政復(fù)議機(jī)關(guān)、人民法院依法決定暫停執(zhí)行相關(guān)具體行政行為的除外;拒不履行的，作出具體行政行為的政府部門、機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)依法強(qiáng)制執(zhí)行或者申請人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。

　　物業(yè)管理聯(lián)席會議召集單位應(yīng)當(dāng)整理并保管物業(yè)管理聯(lián)席會議記錄。

　　第十一條　各區(qū)建設(shè)局、街道辦事處、社區(qū)居委會應(yīng)建立物業(yè)投訴處理和糾紛調(diào)解平臺，可委托物業(yè)管理行業(yè)專家、律師等專業(yè)人士調(diào)解處理物業(yè)管理糾紛。

　　業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)依照法律、法規(guī)、規(guī)章以及管理規(guī)約，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主損害他人合法權(quán)益的行為進(jìn)行勸阻和制止，對物業(yè)管理糾紛進(jìn)行調(diào)解。

　　第十二條 鼓勵和提倡市或區(qū)建設(shè)行政主管部門及其物業(yè)管理專職機(jī)構(gòu)、街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)和社區(qū)居民委員會根據(jù)工作需要，采取購買服務(wù)的方式，聘請第三方專業(yè)機(jī)構(gòu)協(xié)助開展物業(yè)服務(wù)的具體監(jiān)督管理工作。

　　第二章 業(yè)主大會和業(yè)主委員會

　　第一節(jié) 業(yè)主

　　第十三條 下列主體在物業(yè)管理活動中依法享有業(yè)主權(quán)利、履行業(yè)主義務(wù)：

　　(一)房地產(chǎn)權(quán)利證書或者不動產(chǎn)登記簿記載的所有權(quán)人;

　　(二)尚未登記取得所有權(quán)，但基于買賣、贈與、拆遷安置等旨在轉(zhuǎn)移所有權(quán)的法律行為已經(jīng)合法占有建筑物專有部分的人;

　　(三)因人民法院、仲裁委員會的生效法律文書取得建筑物專有部分所有權(quán)的人;

　　(四)因合法建造取得建筑物專有部分所有權(quán)的人;

　　(五)其他符合法律、法規(guī)規(guī)定的人。

　　符合前款規(guī)定的主體，應(yīng)當(dāng)提供合法、有效的證明文件。

　　第二節(jié) 業(yè)主大會籌備組

　　第十四條 一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，出售并交付使用的物業(yè)建筑面積達(dá)到百分之五十以上，或者首套物業(yè)出售并交付使用已滿兩年的，應(yīng)當(dāng)召開首次業(yè)主大會會議，成立業(yè)主大會。街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)在收到建設(shè)單位提交成立業(yè)主大會報告或10名以上業(yè)主以書面形式提出成立業(yè)主大會請求的，應(yīng)在30日內(nèi)負(fù)責(zé)組織成立首次業(yè)主大會籌備組(以下簡稱籌備組)。

　　籌備組成員由街道辦事處、社區(qū)居民委員會、建設(shè)單位和業(yè)主代表7至11人單數(shù)組成，其中業(yè)主代表人數(shù)不低于籌備組總?cè)藬?shù)三分之二;籌備組組長由街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)派工作人員擔(dān)任，常務(wù)副組長由社區(qū)居民委員會派代表擔(dān)任。

　　建設(shè)單位已不存在，或經(jīng)街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)書面通知后仍未在通知期限內(nèi)委托一名代表參加籌備組的，建設(shè)單位可不作為籌備組成員。

　　第十五條 籌備組中的業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

　　(一)具有業(yè)主身份，住宅小區(qū)的業(yè)主應(yīng)當(dāng)在本住宅小區(qū)實(shí)際居住;

　　(二)具有完全民事行為能力;

　　(三)依法履行法律法規(guī)等規(guī)定的業(yè)主義務(wù);

　　(四)本人及近親屬未在為本物業(yè)管理區(qū)域提供服務(wù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)中任職的;

　　(五)熱心公益事業(yè)，具有參加籌備組工作的時間;

　　(六)沒有欠繳物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)、專項(xiàng)維修資金等費(fèi)用及違章搭蓋的行為;

　　(七)臨時管理規(guī)約中規(guī)定的其他條件。

　　業(yè)主代表名額應(yīng)當(dāng)考慮物業(yè)類型、幢(梯)及建筑面積的均衡分布。

　　第十六條 街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)在收到建設(shè)單位報告或業(yè)主請求之日起5日內(nèi)，制定組建籌備組的公告，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置進(jìn)行公告，公告期不應(yīng)少于7日。

　　組建籌備組公告應(yīng)當(dāng)明確業(yè)主代表的人數(shù)、條件、產(chǎn)生辦法和提交資料的方式、時限等。

　　社區(qū)居民委員應(yīng)當(dāng)根據(jù)組建籌備組的公告，組織業(yè)主推薦產(chǎn)生業(yè)主代表。業(yè)主代表根據(jù)得票率高低確定。

　　籌備組成員名單確定后，街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)將名單在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置進(jìn)行公示，公示期不應(yīng)少于7日。公示期間，業(yè)主對籌備組成員有異議的，街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行復(fù)核。

　　籌備組成員名單公示期滿且業(yè)主無異議的或者經(jīng)復(fù)核異議不成立的，街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)及時在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告籌備組成員名單、工作職責(zé)、工作規(guī)則等，公告期不應(yīng)少于7日?；I備組自公告之日起成立。

　　籌備組成立后一個月內(nèi)，街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)組織籌備組進(jìn)行物業(yè)管理相關(guān)法律法規(guī)的培訓(xùn)。

　　第十七條 籌備組應(yīng)當(dāng)做好以下籌備工作：

　　(一)確認(rèn)并公示業(yè)主身份、業(yè)主人數(shù)以及各業(yè)主所有的建筑物專有部分面積;

　　(二)確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點(diǎn)、形式和內(nèi)容;

　　(三)擬訂管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則;

　　(四)制定業(yè)主委員會委員候選人產(chǎn)生辦法和業(yè)主委員會選舉辦法，確定業(yè)主委員會委員候選人名單;

　　(五)完成召開首次業(yè)主大會會議的其他籌備工作。

　　第十八條 籌備組通過召開會議，按照少數(shù)服從多數(shù)的原則進(jìn)行籌備工作的決定。

　　籌備組會議由籌備組組長或受其委托的籌備組成員召集和主持。除法人或者其他組織外，籌備組成員不能委托代理人參加會議?；I備組會議應(yīng)當(dāng)有過半數(shù)籌備組成員出席，作出的決定必須經(jīng)全體籌備組成員半數(shù)以上同意。

　　籌備組會議應(yīng)當(dāng)制作書面記錄并存檔?；I備組會議作出的決定，參會成員應(yīng)當(dāng)簽字確認(rèn)，并自作出決定之日起3日內(nèi)向全體業(yè)主公告。

　　因籌備工作需要，以籌備組名義對外發(fā)布文件資料需要使用印章的，在由籌備組按照前款規(guī)定作出決定并經(jīng)社區(qū)居民委員會報街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)審核同意后，可由社區(qū)居民委員會代章。

　　籌備組的決定違反法律法規(guī)及相關(guān)規(guī)定的，街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)責(zé)令其改正。

　　第十九條 籌備組應(yīng)當(dāng)于首次業(yè)主大會會議召開前15日，將會議時間、地點(diǎn)、議題、議程和籌備情況等在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置進(jìn)行公告。

　　籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起30日內(nèi)完成本細(xì)則第十七條規(guī)定的籌備工作，并組織召開首次業(yè)主大會會議?；I備組自成立之日起30日內(nèi)仍無法召開業(yè)主大會會議并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的，街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)可以解散籌備組并重新成立籌備組。

　　第二十條 鼓勵街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)通過購買服務(wù)的方式，委托第三方開展成立籌備組、召開業(yè)主大會會議、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會等工作。

　　第二十一條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向籌備組提供業(yè)主名單、業(yè)主聯(lián)系方式和各業(yè)主所有建筑專有部分面積情況等。建設(shè)單位未能提供的，由街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)向房地產(chǎn)交易權(quán)籍登記機(jī)構(gòu)查閱。房地產(chǎn)測繪檔案管理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在收到街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)的書面查詢函件后7個工作日內(nèi)以書面形式答復(fù)并提供所查閱內(nèi)容。

　　第二十二條　首次業(yè)主大會籌備經(jīng)費(fèi)由建設(shè)單位承擔(dān)。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在辦理工程竣工

　　驗(yàn)收備案前，一次性向物業(yè)所在地街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)繳納籌備經(jīng)費(fèi)?；I備經(jīng)費(fèi)繳交標(biāo)準(zhǔn)為：物業(yè)總建筑面積5萬平方米以下的，按每平方米1元繳交;超出5萬平方米以上的部分，按每平方米0.5元繳交，建設(shè)單位繳交的籌備經(jīng)費(fèi)最多不超過20萬元。

　　第二十三條 籌備經(jīng)費(fèi)應(yīng)當(dāng)專戶儲存、專款專用。首次業(yè)主大會會議召開后，籌備組應(yīng)當(dāng)將籌備經(jīng)費(fèi)的使用情況、結(jié)余情況向全體業(yè)主公布，接受全體業(yè)主的監(jiān)督。經(jīng)費(fèi)結(jié)余部分應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)入公共收益資金賬戶。

　　第三節(jié) 業(yè)主大會

　　第二十四條 采用書面征求意見形式召開業(yè)主大會會議的，應(yīng)當(dāng)將征求意見書送達(dá)業(yè)主，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置進(jìn)行公告，公告期不應(yīng)少于15日。

　　第二十五條 在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置進(jìn)行公告或公示的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)采取在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的宣傳欄以及幢(梯)張貼的形式，同時根據(jù)實(shí)際情況選擇下列至少一種形式作為補(bǔ)充：

　　(一)在物業(yè)服務(wù)場所、業(yè)主委員會辦公場所張貼;

　　(二)在物業(yè)管理區(qū)域的主要出入口張貼;

　　(三)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的廣場、商場等人流密集的商業(yè)、文體服務(wù)設(shè)施出入口張貼。

　　第二十六條 業(yè)主大會共同決定的管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對下列事項(xiàng)作出約定：

　　(一)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用和維護(hù);

　　(二)物業(yè)管理用房的使用和經(jīng)營;

　　(三)業(yè)主合理使用物業(yè)專有部分的權(quán)利和義務(wù);

　　(四)物業(yè)屋面、外墻、陽臺、門窗的裝修和戶外設(shè)施的裝飾裝修和安裝規(guī)范;

　　(五)業(yè)主維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生和公共秩序的權(quán)利和義務(wù);

　　(六)物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)、日常專項(xiàng)維修資金等繳交標(biāo)準(zhǔn)與方式及公共收益的分配方式;

　　(七)業(yè)主違反管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任;

　　(八)其他應(yīng)當(dāng)予以約定的有關(guān)內(nèi)容。

　　第二十七條 管理規(guī)約自業(yè)主大會會議審議通過之日起生效，對全體業(yè)主、物業(yè)使用人均具有約束力。

　　第二十八條 業(yè)主大會議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)對下列主要事項(xiàng)作出規(guī)定：

　　(一)業(yè)主大會名稱;

　　(二)業(yè)主大會會議召開的形式、時間和議事方式;

　　(三)業(yè)主投票權(quán)數(shù)的確定方法;

　　(四)業(yè)主代表的產(chǎn)生和業(yè)主授權(quán)委托的具體方式及主要內(nèi)容;

　　(五)業(yè)主大會會議的表決程序;

　　(六)業(yè)主委員會的職責(zé);

　　(七)業(yè)主委員會議事規(guī)則;

　　(八)業(yè)主委員會委員、候補(bǔ)委員的資格、人數(shù)、任期和職務(wù)終止情形等;

　　(九)業(yè)主委員會換屆選舉程序、業(yè)主委員會委員補(bǔ)選規(guī)則等;

　　(十)業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費(fèi)的籌集、使用和管理;

　　(十一)業(yè)主大會、業(yè)主委員會印章的名稱、使用和管理;

　　(十二)業(yè)主委員會所聘請專職工作人員的職責(zé)和報酬。

　　第二十九條 首次業(yè)主大會會議的選票、表決票和委托書等原始憑證應(yīng)當(dāng)由街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)保管，保管期限為一個完整的選舉周期。其他業(yè)主大會會議的選票、表決票、委托書等資料的保管由業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定。

　　第三十條 業(yè)主對業(yè)主大會會議的選票、表決票等有疑義的，經(jīng)專有部門占建筑物總面積20%以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)20%以上的業(yè)主提議，街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)可以進(jìn)行必要的查驗(yàn)復(fù)核、重新統(tǒng)計等工作。

　　第三十一條 業(yè)主可以梯(幢)、單元為單位，共同決定本單位范圍內(nèi)的物業(yè)管理事務(wù)，但不得違反法律、法規(guī)、規(guī)章及管理規(guī)約規(guī)定，不得與業(yè)主大會的決定相抵觸。各單位范圍內(nèi)的事項(xiàng)內(nèi)容、議事方式、程序等應(yīng)當(dāng)在管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則中約定。

　　第三十二條　業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。

　　業(yè)主大會定期會議按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定由業(yè)主委員會組織召開，每年至少召開一次。

　　業(yè)主大會定期會議召開前，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告以下內(nèi)容：

　　(一)上一年度物業(yè)管理情況;

　　(二)上一年度業(yè)主委員會工作情況;

　　(三)上一年度業(yè)主大會收支情況;

　　(四)物業(yè)管理的其他有關(guān)事項(xiàng)。

　　有下列情形之一的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會臨時會議，并于召開前10日發(fā)布召開臨時會議的公告：

　　(一)經(jīng)已交付使用的物業(yè)專有部門占建筑物總面積20%以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)20%以上業(yè)主20%以上的業(yè)主提議;

　　(二)經(jīng)業(yè)主委員會決定;

　　(三)經(jīng)50%以上業(yè)主大會代表提議;

　　(四)發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時處理;

　　(五)管理規(guī)約或者業(yè)主大會議事規(guī)則約定的其他情形。

　　第三十三條　業(yè)主委員會未按照本細(xì)則規(guī)定組織召開業(yè)主大會定期會議、臨時會議的，由物業(yè)所在地的街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)責(zé)令業(yè)主委員會限期召開;逾期仍不召開的，由物業(yè)所在地的街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)或委托社區(qū)居民委員會組織召開。

　　第三十四條 業(yè)主根據(jù)本細(xì)則第三十二條規(guī)定提議召開業(yè)主大會臨時會議的，應(yīng)當(dāng)提供業(yè)主簽名的書面提議資料、業(yè)主身份證明和提議業(yè)主的有效聯(lián)系方式。

　　業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在收到提議資料后15日內(nèi)，核實(shí)提議的業(yè)主是否達(dá)到20%以上。業(yè)主委員會未核實(shí)或核實(shí)情況存在異議的，由街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)予以核實(shí)。

　　經(jīng)核實(shí)提議符合本細(xì)則第三十二條規(guī)定的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自核實(shí)完成之日起30日內(nèi)就提議議題召集業(yè)主大會臨時會議。經(jīng)核實(shí)提議不符合本細(xì)則第三十二條第三款第一項(xiàng)、第三項(xiàng)規(guī)定但業(yè)主仍認(rèn)為需要的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)重新按照本條第一款規(guī)定，提供業(yè)主簽名的書面提議材料、業(yè)主身份證明和提議業(yè)主的有效聯(lián)系方式，提議召開業(yè)主大會臨時會議。

　　業(yè)主大會對物業(yè)管理事項(xiàng)已作出決定的，業(yè)主委員會在一年內(nèi)不得就該管理事項(xiàng)組織召開業(yè)主大會臨時會議;但業(yè)主大會決定依法被撤銷的除外。

　　第三十五條　召開業(yè)主大會會議，應(yīng)當(dāng)于會議召開前將會議時間、地點(diǎn)、議題、議程形式及表決規(guī)則向全體業(yè)主公示，公示時間不少于10日，并同時書面告知物業(yè)所在地的社區(qū)居民委員會，但因發(fā)生重大事故或者緊急事件決定召開業(yè)主大會臨時會議的除外。

　　公示期間，業(yè)主可以對業(yè)主大會會議擬表決事項(xiàng)提出建議和意見。組織召開業(yè)主大會會議的組織或機(jī)構(gòu)對業(yè)主提出的建議和意見應(yīng)當(dāng)受理并予以說明，并可以對擬表決事項(xiàng)的具體內(nèi)容進(jìn)行修改。擬表決事項(xiàng)經(jīng)修改后應(yīng)當(dāng)重新公示，公示時間不少于10日。

　　第三十六條　采用書面征求意見形式的，業(yè)主大會會議投票期限屆滿，應(yīng)當(dāng)按照公正、公開、透明的原則，統(tǒng)計和查驗(yàn)業(yè)主的表決意見，并及時公布表決結(jié)果。采用集體討論形式的，應(yīng)當(dāng)當(dāng)場公布表決結(jié)果。

　　表決結(jié)果應(yīng)當(dāng)向全體業(yè)主公示。采用書面征求意見形式產(chǎn)生的表決結(jié)果應(yīng)當(dāng)公示30日以上，采用集體討論形式產(chǎn)生的表決結(jié)果應(yīng)當(dāng)公示7日以上。公示內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包括業(yè)主基本信息、所有的建筑專有部分面積，業(yè)主對表決事項(xiàng)贊同、反對、棄權(quán)的意見，全體業(yè)主對表決事項(xiàng)贊同、反對、棄權(quán)意見的匯總結(jié)果等。

　　業(yè)主大會會議的選票、表決票和書面委托書由業(yè)主委員會保管，保管期限不少于5年。

　　未按照本條第二款的規(guī)定公示業(yè)主大會會議表決結(jié)果的，物業(yè)所在地的街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期公示并告知全體業(yè)主。

　　第三十七條　業(yè)主大會決定自公告之日起生效。業(yè)主大會會議表決結(jié)果公示期間，業(yè)主對表決結(jié)果有異議的，組織召開業(yè)主大會會議的機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)記錄并及時答復(fù)。公示期滿，業(yè)主對表決結(jié)果沒有異議或者異議不成立的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公告業(yè)主大會決定。

　　采用書面征求意見形式，業(yè)主對表決結(jié)果有異議的，可以查驗(yàn)本人表決意見，組織召開業(yè)主大會會議的組織或機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)及時提供業(yè)主本人表決意見以供查驗(yàn)。查驗(yàn)的業(yè)主表決意見與公示的表決結(jié)果不一致的，應(yīng)當(dāng)重新統(tǒng)計、公示表決結(jié)果。

　　業(yè)主查驗(yàn)本人意見，應(yīng)當(dāng)提供本人身份證明和房產(chǎn)證明;業(yè)主委托他人查驗(yàn)表決意見，還應(yīng)當(dāng)出具書面委托書。

　　第三十八條　業(yè)主大會確定業(yè)主投票權(quán)數(shù)，按照下列方法認(rèn)定專有部分面積和建筑物總面積：

　　(一)專有部分面積按照不動產(chǎn)登記簿記載的單元建筑面積計算;尚未登記的，暫按測繪機(jī)構(gòu)的實(shí)測面積計算;尚未實(shí)測的，暫按房屋買賣合同記載的預(yù)算建筑面積計算。

　　(二)建筑物總面積，按照前項(xiàng)的統(tǒng)計總和計算。

　　第三十九條　業(yè)主大會確定業(yè)主投票權(quán)數(shù)，按照下列方法認(rèn)定業(yè)主人數(shù)和總?cè)藬?shù)：

　　(一)業(yè)主人數(shù)按照專有部分的數(shù)量計算，一個專有部分按1人計算。但尚未出售和雖已出售但尚未交付的專有部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按1人計算。

　　(二) 按照前項(xiàng)的統(tǒng)計總和計算總?cè)藬?shù)。

　　第四十條　一個專有部分有2個以上所有權(quán)人的，其所有權(quán)人應(yīng)當(dāng)推選1人行使表決權(quán)，但共有人所代表的業(yè)主人數(shù)為1人。

　　業(yè)主為無民事行為能力人或者限制民事行為能力人的，由其法定監(jiān)護(hù)人行使表決權(quán)。

　　業(yè)主為法人的，由其法定代表人或者法定代表人委托的代理人行使表決權(quán)。

　　業(yè)主委托代理人參加業(yè)主大會會議的，其代理人應(yīng)當(dāng)出具載明委托事項(xiàng)、委托權(quán)限及期限的書面委托書。

　　第四十一條 業(yè)主大會可以決定由業(yè)主自行管理物業(yè)共用部分。業(yè)主在決定自行管理之前，應(yīng)當(dāng)對自行管理方案以及應(yīng)急保障措施進(jìn)行表決，并告知物業(yè)所在地的街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)。

　　第四十二條 業(yè)主大會成立后產(chǎn)生的經(jīng)費(fèi)應(yīng)當(dāng)由全體業(yè)主共同承擔(dān)。

　　第四十三條 業(yè)主大會或業(yè)主委員會會議決定等需要抄送全體業(yè)主的資料，可以采用以下方式之一進(jìn)行抄送：

　　(一)掛號信件或特快專遞;

　　(二)電子郵件;

　　(三)手機(jī)短信;

　　(四)其他電子信息傳送方式。

　　業(yè)主的住址、電話、電子郵箱等聯(lián)系方式以入住時登記的方式為準(zhǔn);業(yè)主未入住的，以業(yè)主首次書面提供的方式為準(zhǔn)。業(yè)主變更聯(lián)系方式的，應(yīng)當(dāng)自變更之日起15日內(nèi)告知業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　業(yè)主委員會或者業(yè)主大會召集人、物業(yè)服務(wù)企業(yè)按規(guī)定應(yīng)當(dāng)抄送業(yè)主的相關(guān)信息，按照業(yè)主登記的聯(lián)系方式向業(yè)主發(fā)送相關(guān)信息后，即完成抄送。

　　抄送人應(yīng)當(dāng)保留已抄送的相關(guān)記錄。

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