某縣土地儲(chǔ)備工作調(diào)研報(bào)告

　土地儲(chǔ)備制度作為土地經(jīng)濟(jì)學(xué)的一個(gè)學(xué)科范疇，實(shí)施幾年來(lái)，在規(guī)范調(diào)控土地市場(chǎng)，優(yōu)化土地資源配置，實(shí)現(xiàn)土地收益的最大化等方面起到了十分重要的作用。但目前許多地方在其運(yùn)作機(jī)制中，仍存在著一些不容忽視的問(wèn)題。經(jīng)過(guò)調(diào)研并結(jié)合實(shí)際工作，就Xx縣土地收購(gòu)儲(chǔ)備工作中存在的一些問(wèn)題作以下粗淺的分析。
　　一、我縣土地儲(chǔ)備工作現(xiàn)狀
　　Xx縣土地儲(chǔ)備工作起步于Xx年，基本上屬于一種“被動(dòng)式”的啟動(dòng)模式。運(yùn)作之初，設(shè)立了Xx縣土地儲(chǔ)備中心，掛靠縣國(guó)土局辦公。其工作職責(zé)是：受縣政府委托，代表政府實(shí)施土地收購(gòu)、儲(chǔ)備和出讓的工作。土地收購(gòu)儲(chǔ)備的任務(wù)是將需盤活的土地收回、收購(gòu)、置換及統(tǒng)征后予以儲(chǔ)存，并通過(guò)前期開發(fā)利用和受政府委托出讓等形式，盤活存量土地資產(chǎn)，有效地配置土地資源。
　　為規(guī)范業(yè)務(wù)開展，制定了《Xx縣土地儲(chǔ)備實(shí)施辦法》，明確了收購(gòu)儲(chǔ)備的土地范圍，即：城鎮(zhèn)規(guī)劃控制區(qū)范圍內(nèi)的無(wú)主地;縣政府統(tǒng)征的土地;土地使用期限已滿，依法收回的土地;依法收回的荒蕪、閑置的國(guó)有土地;依法沒(méi)收的土地;因單位搬遷、解散、撤銷、破產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整或其它原因調(diào)整出的原劃撥的國(guó)有土地;以出讓方式取得土地使用權(quán)后無(wú)力繼續(xù)開發(fā)而又不具備轉(zhuǎn)讓條件的土地;因?qū)嵤┏擎?zhèn)規(guī)劃和土地整理，縣政府指令收購(gòu)、收回的土地;土地使用權(quán)人申請(qǐng)縣土地儲(chǔ)備中心收購(gòu)的土地;其它需要儲(chǔ)備的國(guó)有土地。儲(chǔ)備中心資金運(yùn)作受縣財(cái)政部門和審計(jì)部門的指導(dǎo)和監(jiān)督，實(shí)施土地儲(chǔ)備的資本，由縣財(cái)政撥款或向金融系統(tǒng)進(jìn)行融資。
　　運(yùn)作幾年來(lái)，在縣委、縣政府以及相關(guān)部門的通力合作下，土地儲(chǔ)備工作較起步之初有了相當(dāng)大的起色，土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓工作也搞的有聲有色，槌起槌落聲是此起彼伏，一浪高過(guò)一浪，國(guó)土收益連創(chuàng)新高，財(cái)政收入大步攀升，金2004年至2008年，就完成儲(chǔ)備出讓土地Xxx畝，成交價(jià)款Xxx億元，實(shí)現(xiàn)政府收益Xxx億元。顯示了一個(gè)新生事物誕生后的勃勃生機(jī)。
　　二、我縣土地儲(chǔ)備工作中存在的問(wèn)題
　　在肯定成績(jī)的同時(shí)，也應(yīng)該看到，就Xx縣級(jí)土地儲(chǔ)備工作的總體態(tài)勢(shì)而言，在其運(yùn)作過(guò)程中，也還存在諸多問(wèn)題。表現(xiàn)在以下幾點(diǎn)：
　　首先，在土地儲(chǔ)備的資金運(yùn)營(yíng)上，政府實(shí)際上只注重了對(duì)土地使用權(quán)出讓后國(guó)土收益的回?cái)n，而忽視了對(duì)土地收購(gòu)儲(chǔ)備前期的資金投入。2001年，國(guó)務(wù)院下發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)國(guó)有土地資產(chǎn)管理的通知》(通稱15號(hào)文件)。15號(hào)文件明確提出，為增強(qiáng)政府對(duì)土地市場(chǎng)的調(diào)控能力，有條件的地方政府要對(duì)建設(shè)用地試行收購(gòu)儲(chǔ)備制度。市、縣人民政府可劃撥部分土地收益用于收購(gòu)?fù)恋?，金融機(jī)構(gòu)要依法提供信貸支持。這是中央以文件形式第一次對(duì)建立土地收購(gòu)儲(chǔ)備制度，明確了土地儲(chǔ)備資金的主要來(lái)源，提出了明確要求，是土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)拓展融資渠道的重要政策依據(jù)。但在我縣，在土地收購(gòu)儲(chǔ)備資金運(yùn)營(yíng)上，雖然也規(guī)定由縣財(cái)政撥款或向銀行貸款解決，但在實(shí)際運(yùn)作上卻是步履艱難，阻力重重。這樣，資金就難以融通。沒(méi)有了融通的資金，在進(jìn)行土地收購(gòu)的時(shí)候，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)就只能采取其唯一的一種收購(gòu)方式----協(xié)議(或合同)收購(gòu)來(lái)運(yùn)作。但這種收購(gòu)方式在運(yùn)作過(guò)程中，由于采用的是“先協(xié)議(或合同)收購(gòu)，后出讓補(bǔ)償”的方式，所以在對(duì)土地進(jìn)行收購(gòu)的時(shí)候，無(wú)形之中就存在不利于土地收購(gòu)儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)成功收購(gòu)和不利于縣級(jí)政府獲取更多的收益。
　　其次，在土地儲(chǔ)備部門之間的協(xié)調(diào)問(wèn)題上，難以達(dá)成統(tǒng)一的認(rèn)識(shí)。
　　土地儲(chǔ)備工作涉及面廣，常常需要多部門之間密切配合，從調(diào)查情況來(lái)看，目前主要是與城建規(guī)劃及司法部門之間的協(xié)調(diào)對(duì)土地收購(gòu)儲(chǔ)備的影響最大。一是許多縣城建設(shè)規(guī)劃缺乏前瞻性和穩(wěn)定性，給土地儲(chǔ)備無(wú)形中增加了風(fēng)險(xiǎn)，也制約了土地資源的高效利用;二是已進(jìn)入土地儲(chǔ)備程序的土地，因原土地使用權(quán)人債權(quán)債務(wù)等糾紛使司法部門介入處置土地資產(chǎn)，導(dǎo)致土地儲(chǔ)備已做的前期工作失去效力，甚至出現(xiàn)法院將土地補(bǔ)償費(fèi)代扣、截留等用于償還企業(yè)的債務(wù)等現(xiàn)象，造成原土地使用權(quán)人到期不按時(shí)交付土地，給政府儲(chǔ)備土地造成困難。
　　第三，在土地儲(chǔ)備的實(shí)際操作中，規(guī)避土地收購(gòu)儲(chǔ)備的行為時(shí)有發(fā)生，致使一些本應(yīng)納入收購(gòu)儲(chǔ)備的土地被紛紛轉(zhuǎn)手，國(guó)土收益大量流失。主要表現(xiàn)在：一是一些工礦企事業(yè)單位等，因單位搬遷、解散、撤銷、破產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整或其它原因調(diào)整出的原劃撥的國(guó)有土地，以出讓方式取得土地使用權(quán)后，無(wú)力繼續(xù)開發(fā)，而又不具備轉(zhuǎn)讓條件的土地，以及應(yīng)依法收回的荒蕪、閑置的國(guó)有土地，根據(jù)相關(guān)規(guī)定，本應(yīng)納入土地收購(gòu)儲(chǔ)備，但土地使用權(quán)人在不辦理任何土地相關(guān)手續(xù)的情況下，買賣或者以房屋租賃、聯(lián)營(yíng)聯(lián)建等名義擅自轉(zhuǎn)讓土地或改變土地用途等方式進(jìn)行著私下里的交易，導(dǎo)致國(guó)有土地資產(chǎn)大量流失;二是縣城或集鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)等一些原有的劃撥性住宅用地，因?qū)嵤┏擎?zhèn)規(guī)劃，在搬遷改造后一下子由深巷偏僻之地變成了臨街“黃金”地塊，土地價(jià)值突顯。于是這些土地使用權(quán)人便采取拆舊翻新等種種方式，使其無(wú)償取得的住宅用地一躍而改變成為本應(yīng)通過(guò)公開出讓有償方式方能獲得的經(jīng)營(yíng)性用地，在原用地上開門面、設(shè)店鋪，用于商業(yè)、服務(wù)業(yè)等用途，從中掠取因政府投資而帶來(lái)的土地增值收益。
　　第四，集體土地的非法入市(特別是毗鄰城區(qū)、周邊基礎(chǔ)設(shè)施較好的“城中村”以及城鄉(xiāng)結(jié)合部、交通沿線這些特殊區(qū)域的集體土地)，影響著土地的收購(gòu)儲(chǔ)備及儲(chǔ)備土地的處置工作。收購(gòu)儲(chǔ)備土地的最終目的是要經(jīng)營(yíng)土地，而經(jīng)營(yíng)土地的目的是要“通過(guò)建立良好的土地市場(chǎng)環(huán)境，盤活存量土地資產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)城市土地資源的優(yōu)化配置，為城市經(jīng)濟(jì)提供可持續(xù)發(fā)展的資源保證”，“在這個(gè)前提下，使土地資源實(shí)現(xiàn)最大化的資產(chǎn)價(jià)值”。而這些區(qū)域集體土地的非法入市，往往是受眼前利益的驅(qū)動(dòng)，是一種自由和無(wú)序的用地行為，土地價(jià)格的隨意性也比較大，因此在缺乏有效監(jiān)管的情況下，在與國(guó)有土地市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)中處于優(yōu)勢(shì)地位，從而對(duì)國(guó)有土地市場(chǎng)形成巨大的沖擊，這顯然不利于城市經(jīng)營(yíng)土地市場(chǎng)的健康和有序發(fā)展。
　　三、對(duì)策及建議
　　針對(duì)問(wèn)題，建議如下：
　　一是要規(guī)范土地收購(gòu)儲(chǔ)備資本金的運(yùn)營(yíng)。即：在土地收購(gòu)儲(chǔ)備的資金運(yùn)營(yíng)上，政府、財(cái)政及審計(jì)部門不僅要及時(shí)指導(dǎo)和監(jiān)督土地收購(gòu)儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)，對(duì)土地使用權(quán)出讓后國(guó)土收益的及時(shí)回收，更要協(xié)助土地收購(gòu)儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)搞好土地收購(gòu)儲(chǔ)備前期的資金籌措和投放工作。財(cái)政部門應(yīng)將可劃出用于實(shí)施土地收購(gòu)儲(chǔ)備的資金列入土地儲(chǔ)備專項(xiàng)資金納入到每年度的財(cái)政預(yù)算體系內(nèi)，并可視土地市場(chǎng)發(fā)育的實(shí)際情況，適當(dāng)增減財(cái)政劃出。這樣一來(lái)，既可以減輕土地收購(gòu)儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)貸款利息高、土地收購(gòu)儲(chǔ)備成本大幅增加的壓力，又可以協(xié)助政府從資金投入市場(chǎng)的額度量方面有效地調(diào)控土地市場(chǎng)的供應(yīng)和需求關(guān)系，或者利用國(guó)家對(duì)土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)可向金融系統(tǒng)進(jìn)行融資的政策依據(jù)，主動(dòng)地與當(dāng)?shù)匦刨J部門聯(lián)系給予資金上的扶持，并在資金的信貸上提供積極的擔(dān)保幫助。
　　二是要積極拓展并選擇合理的土地收購(gòu)儲(chǔ)備方式。土地儲(chǔ)備庫(kù)建成后，凡是政府儲(chǔ)備土地必須入庫(kù)，以統(tǒng)一管理、統(tǒng)一整理、統(tǒng)一供地。土地的收購(gòu)儲(chǔ)備在具體運(yùn)作上，應(yīng)結(jié)合實(shí)際情況，靈活運(yùn)用以下幾種方式：
　　1、土地征用。近幾年的城市化發(fā)展證明，城市的拓展用地及預(yù)留地主要依靠征用即政府統(tǒng)一征地的方式取得，是土地儲(chǔ)備的一種重要形式。但符合征用條件的集體土地，必須在完善土地征用手續(xù)成為國(guó)有土地后，方可進(jìn)入土地儲(chǔ)備庫(kù)。如縣城“村改居”后即可采用這種土地儲(chǔ)備方式，來(lái)解決“城中村”改造的老大難問(wèn)題。
　　2、收回方式。按照現(xiàn)行的有關(guān)法律法規(guī)，以出讓方式取得國(guó)有土地使用權(quán)、期限已滿未申請(qǐng)續(xù)期或申請(qǐng)續(xù)期未經(jīng)批準(zhǔn)的土地，閑置土地，被依法沒(méi)收土地使用權(quán)的土地，以出讓方式取得土地使用權(quán)后無(wú)力繼續(xù)開發(fā)而又不具備轉(zhuǎn)讓條件的土地，可以收回后入庫(kù)。但從實(shí)際工作中看，雖然法律規(guī)定明確，但真正被直接收回土地使用權(quán)的土地很少，一般采取有償收回劃撥土地為主的方式操作。
　　3、直接收購(gòu)。對(duì)近期急于開發(fā)的道路、供水、污水、能源、電力等基礎(chǔ)設(shè)施。用地，以及區(qū)位條件好、升值潛力大、市場(chǎng)需求旺盛的地塊可使用貨幣直接收購(gòu)。
　　4、預(yù)約收購(gòu)(即協(xié)議收購(gòu)或合同收購(gòu))。對(duì)企業(yè)搬遷地塊、破產(chǎn)企業(yè)變現(xiàn)地塊、污染搬遷地塊、老城區(qū)成片改造地塊等可實(shí)行預(yù)約收購(gòu)。在簽訂收購(gòu)合同后，其土地進(jìn)入土地儲(chǔ)備庫(kù)，供地后，由原土地使用權(quán)人與政府按約定的比例分成。這樣既減輕了土地收購(gòu)儲(chǔ)備資金的壓力，又滿足了原土地使用權(quán)人對(duì)土地增值的期望，應(yīng)是著重推行的土地儲(chǔ)備方式，但實(shí)行起來(lái)難度較大。
　　5、土地置換。對(duì)于企業(yè)、村莊整合改造土地，可以采取土地置換的辦法收購(gòu)儲(chǔ)備，用土地儲(chǔ)備庫(kù)中土地?fù)Q取地段好、利用效率不高的土地，以降低收購(gòu)儲(chǔ)備成本，挖掘城市土地潛力，合理配置土地資源。
　　6、規(guī)劃紅線儲(chǔ)備。依照城市規(guī)劃，對(duì)道路兩側(cè)等重點(diǎn)區(qū)域中限于人力、財(cái)力暫行不具備直接收購(gòu)儲(chǔ)備的土地，規(guī)劃部門可直接將規(guī)劃紅線劃給土地收購(gòu)儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)，進(jìn)行規(guī)劃紅線儲(chǔ)備。
　　7、信息儲(chǔ)備。對(duì)按建設(shè)時(shí)序短期內(nèi)不具備開發(fā)條件的地塊，將其地籍信息、利用現(xiàn)狀信息與規(guī)劃信息、地價(jià)信息等輸入土地儲(chǔ)備庫(kù)，條件成熟后再轉(zhuǎn)為其他方式儲(chǔ)備。
　　三是要做好相關(guān)部門間的協(xié)調(diào)問(wèn)題。主要是做好城建規(guī)劃與司法部門的協(xié)調(diào)問(wèn)題。城建規(guī)劃部門要嚴(yán)格執(zhí)行城市規(guī)劃法，制定科學(xué)、先進(jìn)、穩(wěn)定的城市規(guī)劃，尤其要著力提高地塊詳細(xì)規(guī)劃的覆蓋率，并向社會(huì)公示，接受社會(huì)監(jiān)督，徹底改變目前朝令夕改的狀況，只有這樣，城市規(guī)劃才能真正成為土地資源配置和土地資產(chǎn)處置的前導(dǎo)，成為推動(dòng)土地市場(chǎng)良好發(fā)育的動(dòng)力。