成都市住房專項維修資金實施細則
成都市住房專項維修資金實施細則
住房專項維修資金俗稱為住房的看病錢。關(guān)系到房屋及其公共區(qū)域設(shè)備的維修,是關(guān)系到住房問題的大事。下文是成都市城市住房專項維修資金實施細則，歡迎閱讀!
成都市城市住房專項維修資金實施細則最新版
一、《辦法》的適用范圍
《辦法》適用于本市城市規(guī)劃區(qū) 國有土地范圍內(nèi)住房專項維修資金的管理。本市城市規(guī)劃區(qū)包括市內(nèi)五城區(qū)(含 高新區(qū))和其他區(qū)(市)縣的主城區(qū)、建制鎮(zhèn)及未設(shè)建制鎮(zhèn)的工礦區(qū)、開發(fā)區(qū)。
本市城市規(guī)劃區(qū)外國有土地范圍住房專項維修資金的管理，參照本《辦法》執(zhí)行。
二、專項維修資金的建立范圍
擁有二個以上房屋所有權(quán)人的住宅物業(yè)，包括住宅小區(qū)(含組團)和單幢住宅樓、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)、與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)。
住宅小區(qū)外有二個以上房屋所有權(quán)人的單獨非住宅物業(yè)的專項維修資金的管理，參照本《辦法》執(zhí)行。
三、相關(guān)名詞釋義
專項維修資金的用途，是指專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修、更新、改造。
共用部位，是指一幢房屋內(nèi)部，由整幢房屋的業(yè)主、使用人共用的房屋主體承重結(jié)構(gòu)(包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)?、外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道和水泵間、電表間、電梯間、電話分線間、電梯機房、傳達室、內(nèi)天井、與房屋主體相連的地下結(jié)構(gòu)、底樓架空層和其他在使用上、功能上為整幢建筑服務(wù)的部位等。
共用設(shè)施設(shè)備，是指物業(yè)管理區(qū)域或者單幢房屋內(nèi)，由業(yè)主、使用人共用的上下水管道、落水管、照明燈具、垃圾通道、水箱、水泵、避雷裝置、電梯、供配電設(shè)施設(shè)備、消防及安全監(jiān)控設(shè)施設(shè)備、公益性文體康樂設(shè)施、綠地、道路、路燈、雨污水管道、化糞池、垃圾箱(房)、窨井、非經(jīng)營性停車場所和有關(guān)共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。
商品房，是指房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位向社會公開出售的各類房屋(含經(jīng)濟適用房)。拆遷安置中實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋、農(nóng)轉(zhuǎn)安置房參照商品房的標準執(zhí)行。
出售的公有住房，是指房改中由單位(包括自管產(chǎn)單位和直管產(chǎn)單位)向個人(包括職工和使用人)出售的住房。
首次專項維修資金，是指在一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)第一次建立的專項維修資金。
已建立專項維修資金的，是指在一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)繳存的專項維修資金標準達到《辦法》規(guī)定標準的。未建立專項維修資金的，是指在一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按原來有關(guān)政策規(guī)定交納但未達到《辦法》規(guī)定標準或未繳存首次專項維修資金的。
配備電梯的房屋，是指所在樓宇配備了電梯(含垂直電梯和扶梯)的房屋(包括電梯不停靠的樓層房屋)。
建筑面積，是指房屋套內(nèi)建筑面積和公攤面積之和。
四、管理部門
(一)市房產(chǎn)管理局依據(jù)《辦法》規(guī)定職責設(shè)立的市住房專項維修資金監(jiān)督管理辦公室(下稱市監(jiān)管辦，暫與市房產(chǎn)管理局物業(yè)管理處合署辦公)，負責對全市房屋專項維修資金的統(tǒng)一歸集和監(jiān)督管理，對各區(qū)(市)縣專項維修資金監(jiān)管機構(gòu)的業(yè)務(wù)領(lǐng)導與監(jiān)督。
(二)各區(qū)(市)縣房產(chǎn)管理部門應(yīng)當設(shè)立專項維修資金監(jiān)管機構(gòu)(下稱分支機構(gòu))，可與物業(yè)管理科(辦)合署辦公，負責所轄區(qū)域?qū)ｍ椌S修資金的繳存、使用的監(jiān)督管理，負責專項維修資金信息系統(tǒng)操作、業(yè)務(wù)指導和培訓。
(三)市監(jiān)管辦與分支機構(gòu)實行統(tǒng)一專戶銀行、統(tǒng)一決策、統(tǒng)一制度、統(tǒng)一核算、授權(quán)管理、強化內(nèi)控的管理方式。
五、物業(yè)管理區(qū)域的劃分
物業(yè)管理區(qū)域的劃分，應(yīng)當考慮物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模和社區(qū)建設(shè)等因素。舊有物業(yè)，由各區(qū)(市)縣房產(chǎn)管理部門會同當?shù)亟值擂k事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)，據(jù)實際情況予以劃分;新建物業(yè)，主要以物業(yè)項目的規(guī)劃總平面圖和建設(shè)用地規(guī)劃許可證為基礎(chǔ)，體現(xiàn)物業(yè)管理區(qū)域的相對獨立性、使用功能的配套性和管理的操作性。
物業(yè)管理區(qū)域的名稱和坐落一般以物業(yè)項目的建設(shè)工程規(guī)劃許可證或房屋所有權(quán)證記載的為準。房屋的樓幢及其單元(座)和戶門號應(yīng)當在辦理房屋所有權(quán)初始登記前明確。
六、首次專項維修資金的繳存標準
(一)自2004年4月1日起申請辦理房屋所有權(quán)登記的，按《辦法》規(guī)定標準繳存。
(二)商品房的首次專項維修資金繳存基數(shù)：
1、商品房每平方米建筑面積的成本價由市房產(chǎn)管理局會同有關(guān)部門定期公布。
2、2004年4月1日起繳存商品住房首次專項維修資金的，其成本價按以下標準計算：位于五城區(qū)(含高新區(qū))內(nèi)的每平方米建筑面積成本價以1100元計算;位于其他區(qū)(市)縣的，每平方米建筑面積成本價按下表所列標準計算
3、商品住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或與單幢商品住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)，其首次專項維修資金繳存按以上每平方米建筑面積成本價標準計算。
(三)在一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，凡單獨確權(quán)的車庫等其他非住宅物業(yè)的所有人應(yīng)當按上述規(guī)定繳存首次專項維修資金，并以戶門號或車位號設(shè)分戶帳。地下車庫與地面房屋結(jié)構(gòu)相連的，按地面房屋是否配備電梯的標準交納專項維修資金;若地面房屋有的配備電梯，有的不配備電梯的，一律按配備電梯的標準交納專項維修資金。地下車庫為獨立結(jié)構(gòu)，無地面房屋的，按不配備電梯的標準交專項維修資金。
(四)在已建立專項維修資金的同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主未繳存的，由業(yè)主委員會向其追繳。
七、首次專項維修資金的繳存時限
(一)商品房的首次專項維修資金繳存時限：
房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當在辦理房屋所有權(quán)初始登記前，持國土使用證明文件、建設(shè)工程規(guī)劃許可證及其總平面圖、房屋面積實測報告以及《物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主分戶清冊》(詳見附件一)等，向市監(jiān)管辦或分支機構(gòu)辦理專項維修資金交款確認手續(xù)。經(jīng)市監(jiān)管辦或分支機構(gòu)確認后，開具《房屋專項維修資金交款通知(房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位專用)》(詳見附件二)。房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當依據(jù)通知要求向?qū)艄芾磴y行交款。專戶管理銀行收款后，應(yīng)當出具《房屋專項維修資金交款憑證》(詳見附件三)。
一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有二個以上申請人辦理房屋所有權(quán)初始登記的，市監(jiān)管辦、分支機構(gòu)根據(jù)房屋面積實測報告和聯(lián)建協(xié)議的面積，分別確認房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當繳存的房屋首次專項維修資金數(shù)額，并辦理相應(yīng)的手續(xù)。聯(lián)建協(xié)議另有約定的，從其約定。
房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位與購房人訂立商品房買賣合同時，應(yīng)當依合同約定的房屋建筑面積按《辦法》規(guī)定標準計算購房人交納的首次專項維修資金金額，并在合同中約定首次專項維修資金繳存事項。
購房人在辦理房屋所有權(quán)分戶登記前持經(jīng)備案的商品房買賣合同到市監(jiān)管辦或分支機構(gòu)辦理專項維修資金交款確認手續(xù)，經(jīng)市監(jiān)管辦或分支機構(gòu)確認后，開具《房屋專項維修資金交款通知(商品房購房人專用)》(詳見附件四)。購房人應(yīng)當依據(jù)交款通知要求向?qū)艄芾磴y行交款。專戶管理銀行收款后，應(yīng)當出具《房屋專項維修資金交款憑證》(詳見附件三)。
在業(yè)主大會依法成立之日起30日內(nèi)，區(qū)(市)縣房產(chǎn)管理部門對業(yè)主委員會依法予備案的同時，分支機構(gòu)應(yīng)當書面告知業(yè)主委員會所在物業(yè)管理區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位尚未出售的商品房和其他尚未按戶門號繳存專項維修資金的情況。業(yè)主委員會應(yīng)書面通知(詳見附件五)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位和其他相關(guān)業(yè)主繳存專項維修資金至專戶管理銀行。房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位持專戶管理銀行出具的《房屋專項維修資金交款憑證》(詳見附件三)向市監(jiān)管辦或分支機構(gòu)備案。逾期不繳存的，業(yè)主委員會可依法向人民法院提起民事訴訟。
(二)公有住房售后的首次專項維修資金繳存時限：
公有住房售房單位應(yīng)當在房改售房款存入單位住房資金專戶之日起30日內(nèi)，持已審核的《公有住房出售審批表》、《公有住房出售價格評估測算表》、《公有住房售房款繳存單》等，到市監(jiān)管辦或分支機構(gòu)辦理專項維修資金提取額確認手續(xù)，市監(jiān)管辦或分支機構(gòu)確認后，向售房單位出具《房屋專項維修資金交款通知(公有住房售房單位專用)》(詳見附件六)，售房單位依據(jù)通知將提取的首次專項維修資金繳存至專戶管理銀行。
購房人在辦理房屋所有權(quán)分戶登記前，向市監(jiān)管辦或分支機構(gòu)辦理專項維修資金交款確認手續(xù)，市監(jiān)管辦或分支機構(gòu)確認后向購房人開具《房屋專項維修資金交款通知(公有住房購房人專用)》(見附件七)。購房人應(yīng)當依據(jù)通知要求將所購房屋的首次專項維修資金繳存至專戶管理銀行。
專戶管理銀行收款后，應(yīng)當出具《房屋專項維修資金交款憑證》
(三)在辦理房屋所有權(quán)登記時，房屋所有權(quán)登記申請人應(yīng)當提交經(jīng)市監(jiān)管辦或分支機構(gòu)復核的房屋專項維修資金全額交款憑證，房屋產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)查驗房屋專項維修資金全額交款證明后予以辦理。
八、專項維修資金的補充
業(yè)主大會未成立，利用業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的，應(yīng)當在征得相關(guān)業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)同意，在經(jīng)營收入扣除必要的管理成本后，相關(guān)業(yè)主所得收益應(yīng)全部納入其專項維修資金中，并按《辦法》第十四條第一、二款規(guī)定，按建筑面積比例計入相關(guān)業(yè)主的專項維修資金分戶帳中;分攤不盡的剩余部分應(yīng)計入房屋本體或物業(yè)管理區(qū)域的公共帳目。暫時不能分攤的計入該物業(yè)管理區(qū)域的公共帳目。經(jīng)營者應(yīng)當與物業(yè)管理企業(yè)、相關(guān)業(yè)主訂立協(xié)議，按規(guī)定具體落實業(yè)主所得收益。物業(yè)管理企業(yè)、相關(guān)業(yè)主應(yīng)當及時將《業(yè)主所得收益分攤清冊》(詳見附件八)報市監(jiān)管辦或分支機構(gòu)備案，并將業(yè)主所得收益劃轉(zhuǎn)至專戶管理銀行。專戶管理銀行依照備案的收益分攤清冊將收益計入相關(guān)業(yè)主分戶帳中。
業(yè)主大會成立后，利用業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的，應(yīng)當在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)管理企業(yè)同意，相關(guān)業(yè)主所得收益納入專項維修資金的比例由業(yè)主大會決定，業(yè)主委員會應(yīng)當按《辦法》第十四條第一、二款規(guī)定予以監(jiān)督實施。
九、專項維修資金的續(xù)籌
按《辦法》第十三條規(guī)定需要續(xù)籌專項維修資金的，涉及一幢房屋的，可按相關(guān)業(yè)主擁有的房屋建筑面積比例分攤，也可按戶分攤，具體續(xù)籌方案由業(yè)主委員會擬訂，并提交業(yè)主大會決定后，由業(yè)主委員會具體實施。
專項維修資金續(xù)籌時，業(yè)主委員會或其委托的業(yè)主小組應(yīng)當向續(xù)籌對象發(fā)出《房屋專項維修資金交款通知(業(yè)主大會成立后專用)》(詳見附件五)。業(yè)主應(yīng)當依據(jù)交款通知，向?qū)艄芾磴y行繳存。業(yè)主拒不履行續(xù)籌義務(wù)的，業(yè)主委員會可依法向人民法院提起訴訟。
十、房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓時專項維修資金的處理
(一)房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓時，該房屋專項維修資金分戶帳中結(jié)余的資金應(yīng)當隨房屋所有權(quán)同時過戶，原業(yè)主繳存專項維修資金剩余的款額，由受讓人向原業(yè)主支付，并辦理帳戶更名手續(xù);雙方另有約定的，從其約定。
(二)已建立專項維修資金的物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓時，原業(yè)主未繳存首次專項維修資金或者所繳存的專項維修資金余額不足規(guī)定標準的，由轉(zhuǎn)讓當事人協(xié)商足額繳存后，方能辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記;房屋產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)應(yīng)當查驗經(jīng)市監(jiān)管辦或分支機構(gòu)蓋章的專項維修資金繳存證明。
(三)房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓時，原業(yè)主繳存的專項維修資金剩余金額，由受讓人自行到銀行或監(jiān)管機構(gòu)查詢。
十一、專項維修資金專戶的設(shè)立
設(shè)立專項維修資金專戶時，應(yīng)當以一個物業(yè)管理區(qū)域為單位按幢編制產(chǎn)業(yè)代碼和以房屋戶門號為單位的《物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主分戶清冊》(詳見附件一);在結(jié)構(gòu)上與地面建筑不相連的地下停車庫位，應(yīng)當單獨編制產(chǎn)業(yè)代碼。
一個物業(yè)管理區(qū)域的專項維修資金帳戶中，應(yīng)當設(shè)立包含購房人繳存部分的分戶帳和公有住房售房單位提取、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位繳存部分的單列帳以及公共帳;公共帳作為一個過渡帳目，主要記載按《辦法》規(guī)定將收益計入相關(guān)房屋戶門號后分攤不凈所致的剩余部分(物管區(qū)域、幢、單元)等。
十二、專項維修資金帳戶的設(shè)立
業(yè)主大會成立后，業(yè)主委員會應(yīng)當持規(guī)定資料到所在地的專戶管理銀行經(jīng)辦行設(shè)立專項維修資金帳戶。五城區(qū)(含高新區(qū))內(nèi)的業(yè)主委員會到中國建設(shè)銀行成都市第二支行設(shè)立專項維修資金賬戶，其他區(qū)(市)縣的業(yè)主委員會到當?shù)刂袊ㄔO(shè)銀行支行設(shè)立專項維修資金賬戶。
業(yè)主委員會設(shè)立專項維修資金帳戶時，除提供《辦法》要求的相關(guān)資料(《設(shè)立銀行帳戶申報表(業(yè)主委員會專用)》詳見附件九)外，還應(yīng)當提供由公安機關(guān)指定單位刻制的業(yè)主委員會印章、業(yè)主委員會主任及副主任印鑒以及組織機構(gòu)代碼登記證書等。
業(yè)主委員會設(shè)立專項維修資金帳戶后，應(yīng)當向所在地的分支機構(gòu)備案。分支機構(gòu)應(yīng)就此定期向市監(jiān)管辦備案。
十三、專項維修資金的劃轉(zhuǎn)
市監(jiān)管辦、分支機構(gòu)經(jīng)與專戶管理銀行核對專項維修資金繳存情況及其本息數(shù)額無誤后，由市監(jiān)管辦或市監(jiān)管辦授權(quán)分支機構(gòu)與業(yè)主委員會訂立《房屋專項維修資金劃轉(zhuǎn)協(xié)議》(詳見附件十)，并據(jù)支付憑證(即記帳憑證)、專項維修資金劃轉(zhuǎn)協(xié)議和《已交納房屋專項維修資金的業(yè)主分戶清冊》(詳見附件十一)，書面通知(詳見附件十二)專戶管理銀行將專項維修資金專戶下的相應(yīng)資金本息劃入該業(yè)主委員會帳戶。
十四、專項維修資金帳戶的變更
業(yè)主委員會辦理專項維修資金帳戶的有關(guān)變更手續(xù)時，除按專戶管理銀行規(guī)定提交有關(guān)資料外，有下列情況之一的，還須提交下列文件或資料：
(一)物業(yè)管理區(qū)域發(fā)生變動、業(yè)主委員會主任及副主任發(fā)生更換的，須提交所在地區(qū)(市)縣房產(chǎn)管理部門備案的證明文件。其中，物業(yè)管理區(qū)域發(fā)生變動的，還須提交相應(yīng)的電腦數(shù)據(jù)。
(二)物業(yè)管理企業(yè)發(fā)生更換的，須提交新的經(jīng)所在地區(qū)(市)縣房產(chǎn)管理部門備案的物業(yè)服務(wù)合同。
十五、專項維修資金帳戶的注銷
已建立專項維修資金的房屋在業(yè)主大會未成立情況下滅失的，業(yè)主可持身份證件、房屋所有權(quán)證注銷證明(或拆遷補償安置協(xié)議等)、相關(guān)專項維修資金提取申請資料(詳見附件十三、附件十四、附件十五)向市監(jiān)管辦或分支機構(gòu)提出申請，經(jīng)審核同意后，持市監(jiān)管辦或市監(jiān)管辦授權(quán)分支機構(gòu)的支付憑證(即記帳憑證)和上述資料向?qū)艄芾磴y行提取其專項維修資金分戶帳的剩余款額，并辦理分戶帳注銷手續(xù)。
已建立專項維修資金的房屋在業(yè)主大會成立后滅失的，由業(yè)主委員會持業(yè)主大會決定和業(yè)主委員會證明及前款規(guī)定的證明文件和資料，向?qū)艄芾磴y行提取業(yè)主專項維修資金分戶帳的剩余款額，辦理分戶帳注銷手續(xù)，并報市監(jiān)管辦或分支機構(gòu)備案。
十六、專項維修資金帳目的核對和公布
(一)業(yè)主委員會可每半年與專戶管理銀行核對一次物業(yè)管理區(qū)域的專項維修資金帳目，并將下列情況每半年向全體業(yè)主公布一次：
1、專項維修資金的繳存、使用和結(jié)存情況。
2、發(fā)生物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備大修、中修、更新、改造的項目和費用以及按戶門號分攤的情況。
(二)業(yè)主委員會向?qū)艄芾磴y行查詢其帳戶情況的，需提供業(yè)主委員會的證明和所在物業(yè)管理區(qū)域的專項維修資金帳號。
(三)業(yè)主向?qū)艄芾磴y行柜面、市監(jiān)管辦或分支機構(gòu)查詢其專項維修資金分戶帳情況的，需提供分戶帳號和產(chǎn)業(yè)代碼。
(四)專戶管理銀行應(yīng)當免費提供柜面等形式的帳戶查詢服務(wù)業(yè)務(wù)，市監(jiān)管辦或分支機構(gòu)應(yīng)當免費提供帳戶查詢服務(wù)業(yè)務(wù)。
(五)專戶管理銀行除每季度向業(yè)主委員會發(fā)送專項維修資金帳戶對帳單外，還應(yīng)當同時將專項維修資金繳存、使用、結(jié)存情況報市監(jiān)管辦或分支機構(gòu)備案。
十七、專項維修資金的使用
(一)專項維修資金的使用原則
1、專項維修資金只能用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的大修、中修、更新、改造項目，任何單位和個人均不得挪作他用。
2、房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備屬于保修責任期內(nèi)的，由房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位、公有住房售房單位負責或由其委托的物業(yè)管理企業(yè)負責實施，其費用不得從專項維修資金中列支。
3、供水、供電、供氣、通訊、有線電視等單位，應(yīng)當依法承擔物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護的責任，不得使用專項維修資金。
4、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備屬于人為損壞的，其維修、更新費用由責任人承擔。
5、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常維修養(yǎng)護費用，包括日常綠化養(yǎng)護費、水箱清洗、公用照明和共用設(shè)施設(shè)備養(yǎng)護費等，不得從專項維修資金中列支。已實行物業(yè)管理的，應(yīng)當在物業(yè)服務(wù)合同約定的物業(yè)服務(wù)費中列支;未實行物業(yè)管理的，由相關(guān)受益業(yè)主自行承擔。
6、在一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，使用專項維修資金時，涉及房屋本體共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的，所需資金從該房屋的專項維修資金公共帳目中全部列支后的不足部分，再由相關(guān)業(yè)主按建筑面積比例分攤;涉及物業(yè)管理區(qū)域共用設(shè)施設(shè)備的，所需資金從該物業(yè)管理區(qū)域的專項維修資金公共帳目全部列支后的不足部分，從單列帳中列支一部分，其余由全體業(yè)主按擁有的建筑面積比例分攤。
(二)專項維修資金的使用條件
1、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后;
2、專項維修資金足額繳存，維修項目符合專項維修資金使用范圍的;或符合專項維修資金使用范圍，且有部分專項維修資金已繳存，部分未繳存但已明確專項維修資金分攤標準并續(xù)籌存入專項維修資金專戶的;
3、專項維修資金使用方案，經(jīng)專項維修資金列支范圍全體業(yè)主所持投票權(quán)三分之二以上通過。業(yè)主大會成立前的業(yè)主身份確認，一般按房屋所有權(quán)證記載的所有權(quán)人確定;訂立了買賣合同但尚未取得房屋所有權(quán)證的房屋購買人，參照房屋所有權(quán)人進行業(yè)主身份認定。
(三)專項維修資金的使用程序
1、業(yè)主大會未成立的，由物業(yè)管理企業(yè)或相關(guān)業(yè)主根據(jù)維修項目提出專項維修資金使用方案，該使用方案經(jīng)專項維修資金列支范圍的業(yè)主(《專項維修資金列支范圍的業(yè)主清冊》詳見附件十六)所持投票權(quán)三分之二以上通過后，持《專項維修資金使用備案表》(詳見附件十七)和專項維修資金使用計劃與工程預算書等，向市監(jiān)管辦或分支機構(gòu)備案。市監(jiān)管辦或分支機構(gòu)自受理申請之日起3個工作日內(nèi)(屬緊急情況的特事特辦)完成備案，并書面通知(詳見附件十八)專戶管理銀行劃撥所需資金的70%。工程完工后，物業(yè)管理企業(yè)或維修單位憑工程決算單、費用結(jié)算票據(jù)、相關(guān)業(yè)主2/3以上業(yè)主投票權(quán)簽署的驗收審核意見等，向市監(jiān)管辦或分支機構(gòu)備案后，由市監(jiān)管辦或市監(jiān)管辦授權(quán)分支機構(gòu)通知專戶管理銀行撥付所需資金的剩余部分。
2、業(yè)主大會已成立的，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當于每年12月31日前向業(yè)主大會提出下一年度維修計劃和專項維修資金使用方案，業(yè)主大會應(yīng)當自收到計劃和方案之日起30日內(nèi)依法予以審查并書面答復。業(yè)主大會對專項維修資金使用方案的審查決定，應(yīng)當經(jīng)該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)三分之二以上通過。物業(yè)管理企業(yè)持業(yè)主大會決定、業(yè)主分戶清冊、支付憑證(即記帳憑證)、加蓋業(yè)主委員會印章和業(yè)主委員會主任、副主任簽署的《專項維修資金列支范圍的業(yè)主清冊》(詳見附件十六)、按戶分攤的電腦數(shù)據(jù)等，向市監(jiān)管辦或分支機構(gòu)申請備案，經(jīng)市監(jiān)管辦或分支機構(gòu)備案后，由市監(jiān)管辦或市監(jiān)管辦授權(quán)分支機構(gòu)通知專戶管理銀行預撥年度所需資金的70%到物業(yè)管理企業(yè)。
每年的12月31日前，物業(yè)管理企業(yè)憑工程合同、工程決算單、費用清單、工程項目費用結(jié)算票據(jù)、工程情況的書面報告、經(jīng)業(yè)主委員會主任和副主任共同簽章的業(yè)主委員會驗收審核意見等，向市監(jiān)管辦或分支機構(gòu)備案后，由市監(jiān)管辦或市監(jiān)管辦授權(quán)分支機構(gòu)通知專戶管理銀行撥付所需資金的剩余部分。
3、專項維修資金預撥款與實際發(fā)生額之差額部分的劃撥手續(xù)由市監(jiān)管辦或市監(jiān)管辦授權(quán)分支機構(gòu)辦理;實際發(fā)生額低于預撥款的，結(jié)余部分作為此后預撥維修資金的一部分。
4、專戶管理銀行應(yīng)按照市監(jiān)管辦或市監(jiān)管辦授權(quán)分支機構(gòu)發(fā)出的《專項維修資金使用通知》(詳見附件十八)，及時將維修費用分攤計入物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項維修資金單列帳、公共帳、業(yè)主分戶帳中。
(四)專項維修資金的列支范圍和分攤方式
1、專項維修資金的分攤，應(yīng)當遵循業(yè)主誰受益誰負擔的原則，按《辦法》第二十六條規(guī)定列支。
2、屋頂?shù)裙灿貌课粸椴糠謽I(yè)主依據(jù)合同約定單獨使用的，其大修、中修、更新、改造費用由受益業(yè)主自行承擔。
3、屬于兩個或者兩個以上物業(yè)管理區(qū)域的共用設(shè)施設(shè)備發(fā)生自然損壞的，其大修、中修、更新、改造費用由各物業(yè)管理區(qū)域的全體業(yè)主按照擁有的房屋建筑面積比例分攤。
4、《辦法》第二十八條規(guī)定的費用，已建立專項維修資金的，按專項維修資金列支范圍，從相關(guān)業(yè)主或責任人的專項維修資金的分戶帳中支出。
5、在一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，未建立首次專項維修資金或首次專項維修資金未繳存至專戶管理銀行的，其房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修、更新、改造所需費用，由相關(guān)業(yè)主自行解決。
十八、物業(yè)大修、中修、更新、改造的實施
(一)房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修、更新、改造，應(yīng)遵守《城市房屋修繕管理規(guī)定》、《房屋修繕范圍和標準》、《房屋修繕工程質(zhì)量檢驗評定標準》、《房屋完損等級評定標準》、《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》、《特種設(shè)備安全監(jiān)察條例》、《機電類特種設(shè)備安裝改造維修許可規(guī)則(試行)》等國家技術(shù)規(guī)范的規(guī)定;國家相關(guān)技術(shù)規(guī)范未規(guī)定的，業(yè)主大會應(yīng)本著科學合理、和諧統(tǒng)一、滿足需要的原則依法作出決定。
(二)房屋日常維修和急修的實施
物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當約定物業(yè)的日常維修養(yǎng)護的范圍、標準和實施程序等事項;合同未約定或者約定不明確的，按照以下規(guī)定實施：房屋本體共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修應(yīng)當事先征得相關(guān)業(yè)主2/3以上投票權(quán)同意;物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的共用設(shè)施設(shè)備的維修應(yīng)當事先征得業(yè)主委員會書面同意。
發(fā)生危及房屋及其配套設(shè)施設(shè)備安全的緊急情況，是指以下一些急修項目：1、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備發(fā)生危險;2、因室內(nèi)線路故障而引起停電和漏電;3、因水泵故障和進水管內(nèi)的水管爆裂造成停水和龍頭嚴重漏水;4、落水管堵塞和水盤等設(shè)備漏水;5、電梯、消防、安全監(jiān)控等出現(xiàn)故障，不能正常運行;6、樓地板、扶梯踏板斷裂和陽臺、曬臺、扶梯等各種扶手欄桿松動、損壞;7、其他屬于危險性急修項目。
發(fā)生上述急修項目的，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當立即組織進行維修并及時告知業(yè)主委員會、有關(guān)主管部門，其費用按規(guī)定列支。物業(yè)管理企業(yè)未及時維修造成業(yè)主、使用人損失的，應(yīng)當依法承擔相應(yīng)的賠償責任。
十九、關(guān)于《辦法》實施前的執(zhí)行事項：
(一)《辦法》實施前，未建立專項維修資金的，業(yè)主應(yīng)當依法召開業(yè)主大會作出決定，在業(yè)主公約中予以規(guī)定，并按照業(yè)主公約規(guī)定的標準和時限將首次專項維修資金繳存至專戶管理銀行。業(yè)主不按照業(yè)主大會決定、業(yè)主公約規(guī)定繳存專項維修資金的，業(yè)主委員會可依法向人民法院提起訴訟。
(二)《辦法》實施前，已交納商品房首次專項維修資金的，房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位、物業(yè)管理公司應(yīng)當在《辦法》實施之日起3個月內(nèi)，按規(guī)定將購房人、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位交納的專項維修資金本金和利息，以物業(yè)管理區(qū)域為單位統(tǒng)一劃至專戶管理銀行;并持企業(yè)營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書、房屋專項維修資金劃入專戶管理銀行的進帳單、加蓋專項維修資金代管單位公章的《物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主分戶清冊》(詳見附件一)和《已交納專項維修資金的業(yè)主分戶清冊》(詳見附件十一)、已交納專項維修資金的原始憑證復印件等，報市監(jiān)管辦或分支機構(gòu)備案。
(三)《辦法》實施前，已交納公有住房售后首次專項維修資金的，由公有住房售房單位或物業(yè)所在地的住房資金管理中心在《辦法》實施之日起3個月內(nèi)將單位住房資金帳戶中已提取的專項維修資金本息以物業(yè)管理區(qū)域為單位統(tǒng)一劃至專戶管理銀行，并報市監(jiān)管辦或分支機構(gòu)備案。提取的專項維修資金帳面余額未達到《辦法》規(guī)定標準的，原則上按帳面余額全額劃至專戶管理銀行。
(四)《辦法》實施前，業(yè)主委員會設(shè)立住房專項維修資金帳戶的，應(yīng)當在《辦法》實施之日起3個月內(nèi)將帳戶轉(zhuǎn)移至專戶管理銀行，并報市監(jiān)管辦或分支機構(gòu)備案。
(五)《辦法》實施前，各區(qū)(市)縣房產(chǎn)管理部門在當?shù)卦O(shè)立專項維修資金專戶進行代管的，應(yīng)當在《辦法》實施之日起3個月內(nèi)將代管的專項維修資金本金和利息以物業(yè)管理區(qū)域為單位統(tǒng)一劃至市房產(chǎn)管理部門設(shè)立的專項維修資金專戶中。
(六)專戶管理銀行憑市監(jiān)管辦或分支機構(gòu)出具的《房屋專項維修資金統(tǒng)一歸集的入帳通知》(詳見附件十九)和加蓋市監(jiān)管辦或分支機構(gòu)印章的《已繳納房屋專項維修資金的業(yè)主分戶清冊》(附件十一)，將歸集的專項維修資金計入相關(guān)帳戶中，并分別出具專項維修資金交款憑證(詳見附件三)。屬購房人交納的，計入業(yè)主分戶帳中;屬房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位繳存、公有住房售房單位提取的，以一個物業(yè)管理區(qū)域為單位單獨列帳。市監(jiān)管辦或分支機構(gòu)在專項維修資金歸集到專戶管理銀行后的7個工作日內(nèi)，應(yīng)當與原專項維修資金代管單位簽訂《房屋專項維修資金代管移交協(xié)議》(詳見附件二十)。
(七)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位、公有住房售房單位、物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主委員會、房產(chǎn)管理部門等有將專項維修資金移作他用、擅自動用或在房屋保修期內(nèi)使用住房專項維修資金的，一律按《物業(yè)管理條例》中關(guān)于挪用住房專項維修資金的規(guī)定處理。房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位、公有住房售房單位、物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主委員會、房產(chǎn)管理部門等不按規(guī)定將代管的專項維修資金統(tǒng)一歸集到專戶管理銀行的，視為挪用。
住房專項維修資金
2005年要圍繞房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)、交易、維修管理等環(huán)節(jié)，細化各項管理規(guī)定，加強實施監(jiān)督，維護群眾合法權(quán)益，預防和懲治房地產(chǎn)市場中的腐敗問題。
這位負責人說，在開發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)，重點研究落實項目手冊備案制度、項目資本金制度、住宅小區(qū)交付使用制度，嚴格商品房預售許可和合同登記備案的程序規(guī)定，規(guī)范行政行為。
在交易環(huán)節(jié)，要加快制定房地產(chǎn)經(jīng)紀管理規(guī)定，修訂《城市房屋租賃管理辦法》，完善房地產(chǎn)中介規(guī)則，規(guī)范市場行為，維護消費者權(quán)益。
在維修管理環(huán)節(jié)，強化對物業(yè)管理企業(yè)的監(jiān)管，會同財政部盡快制定住房專項維修資金管理辦法，防止貪污和挪用維修資金，維護業(yè)主權(quán)益和社會穩(wěn)定。
此外，還要加快房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)建設(shè)，提供有關(guān)政府許可、權(quán)屬登記等事項查詢服務(wù)，及時發(fā)布房地產(chǎn)市場交易情況等各類市場信息，增加政府管理和市場的透明度。
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