浙江省物業(yè)專項維修資金管理辦法
浙江省物業(yè)專項維修資金管理辦法
浙江省物業(yè)專項維修資金管理辦法的具體內(nèi)容是什么?下文是小編我大家收集的浙江省物業(yè)專項維修資金管理辦法，歡迎閱讀!
浙江省物業(yè)專項維修資金管理辦法完整版
第一章總則
第一條為加強物業(yè)專項維修資金的管理，保障物業(yè)共有部分、共有設施設備正常使用，維護物業(yè)專項維修資金所有者的合法權(quán)益，根據(jù)《浙江省物業(yè)管理條例》和國家有關法律、法規(guī),結(jié)合本省實際，制訂本辦法。
第二條本辦法適用于浙江省行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)專項維修資金的交存、使用、管理和監(jiān)督。
本辦法所稱的物業(yè)專項維修資金(以下簡稱專項維修資金)，是指由業(yè)主交存的專項用于建筑物內(nèi)共有部分(以下簡稱共有部分)、建筑區(qū)劃內(nèi)共有設施設備(以下簡稱共有設施設備)保修期滿后的維修、更新和改造的資金。
第三條住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應當按照本辦法的規(guī)定交存專項維修資金。
第四條專項維修資金實行業(yè)主自主管理與政府代為管理的方式,鼓勵業(yè)主通過民主、協(xié)商的原則，實行業(yè)主自主管理。物業(yè)主管部門應加強指導，督促業(yè)主成立業(yè)主大會，實行業(yè)主自主管理。
實行業(yè)主自主管理的，應召開業(yè)主大會，經(jīng)該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3的業(yè)主同意，由業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會負責專項維修資金的日常管理。
未成立業(yè)主大會或業(yè)主大會決定委托政府代為管理以及業(yè)主大會未明確業(yè)主自主管理的,其專項維修資金由設區(qū)的市、縣(市、區(qū)，下同)人民政府專項維修資金管理機構(gòu)(以下簡稱維修資金管理機構(gòu))，代為統(tǒng)一管理。
第五條省建設行政主管部門會同省財政等部門負責本省專項維修資金交存、使用、管理的指導和監(jiān)督。
設區(qū)的市、縣物業(yè)主管部門會同同級財政等部門負責本行政區(qū)域內(nèi)專項維修資金交存、使用、管理的指導和監(jiān)督。
第二章專項維修資金的交存
第六條新建物業(yè)首期專項維修資金，由業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存。交存的標準為當?shù)胤课萁ㄖ惭b工程每平方米建筑面積平均造價的5%至8%。具體比例由設區(qū)的市、縣物業(yè)主管部門會同同級財政部門根據(jù)當?shù)貙嶋H和房屋結(jié)構(gòu)類型確定，報經(jīng)設區(qū)的市、縣人民政府批準后公布。
第七條出售公有住房，由業(yè)主和售房單位依據(jù)國家有關房改政策規(guī)定的比例交存專項維修資金，專戶存儲，?？顚Ｓ?。
第八條專項維修資金可以由業(yè)主自行交存、建設單位或者物業(yè)服務企業(yè)代收代交。
新建物業(yè)首次交存專項維修資金由建設單位代收代交。建設單位應當在辦理房屋產(chǎn)權(quán)初始登記之前，按照物業(yè)總建筑面積和本辦法第六條的規(guī)定交存專項維修資金，待物業(yè)交付時向業(yè)主收取。建設單位應當向購房人說明，并將該內(nèi)容約定為購房合同條款。對房價中已包含專項維修資金的，建設單位不得再向購房人另行收取。未售出的物業(yè)專項維修資金由建設單位交存。
實行業(yè)主自主管理的，業(yè)主委員會應持業(yè)主大會決定及書面報告通知維修資金管理機構(gòu)，并報所在地設區(qū)的市、縣物業(yè)主管部門備案。維修資金管理機構(gòu)應當在收到通知之日起30日內(nèi)，將該物業(yè)小區(qū)物業(yè)專項維修資金本息連同有關賬冊一并移交業(yè)主委員會。
第九條專項維修資金應當按有關規(guī)定在商業(yè)銀行開立專戶，以物業(yè)區(qū)域為單位設賬，按房號設分戶賬;未劃定物業(yè)管理區(qū)域的，以幢為單位設賬，按房號設分戶賬。
第十條收取專項維修資金，應當使用浙江省財政廳統(tǒng)一監(jiān)制的專用票據(jù)。
第十一條業(yè)主分戶賬內(nèi)專項維修資金余額不足首期繳存額的30%時，應當續(xù)交專項維修資金。具體續(xù)交辦法由設區(qū)的市、縣人民政府制定。
第三章專項維修資金的使用
第十二條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共有部分、共有設施設備保修期限滿后的維修、更新和改造費用，除國家有關規(guī)定和物業(yè)服務合同已明確在物業(yè)服務費中列支外，在專項維修資金中列支。
本辦法所稱的保修期限自物業(yè)交付之日起計算。
第十三條專項維修資金的支出由相關業(yè)主按照其物業(yè)建筑面積的比例分攤。
售后公有住房與商品房混合物業(yè)，其共有部分、共有設施設備的維修、更新和改造費用，由相關業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分攤，在相應分戶賬專項維修資金中列支。
第十四條由維修資金管理機構(gòu)負責專項維修資金管理的，物業(yè)服務企業(yè)應當根據(jù)物業(yè)使用狀況，提出一定時期內(nèi)共有部分、共有設施設備維修、更新和改造計劃及專項維修資金使用方案，經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意后，由業(yè)主委員會組織實施，并報維修資金管理機構(gòu)備案。
未實施物業(yè)管理的住宅小區(qū)，由所在社區(qū)居民委員會參照前款規(guī)定制定使用方案,并組織實施。
第十五條由維修資金管理機構(gòu)負責專項維修資金管理的，其使用按照以下程序辦理:
(一)物業(yè)服務企業(yè)根據(jù)專項維修資金使用方案，提出實施項目和資金使用預算;未實施物業(yè)管理的住宅小區(qū)，由相關業(yè)主根據(jù)專項維修資金使用方案提出實施項目使用預算;
(二)專項維修資金使用方案和使用預算，報業(yè)主委員會或者社區(qū)居民委員會審核。社區(qū)居民委員會審核時應當征求相關業(yè)主的意見;
(三)物業(yè)服務企業(yè)持經(jīng)審核的資金使用方案和資金使用預算及其他規(guī)定材料，向維修資金管理機構(gòu)申請劃撥專項維修資金。未實施物業(yè)管理的住宅小區(qū)，由社區(qū)居民委員會持資金使用方案和使用預算，申請劃撥專項維修資金;
(四)維修資金管理機構(gòu)根據(jù)申請進行核準，并按照核準使用額度的70%劃轉(zhuǎn)至申請單位;
(五)工程竣工后,憑業(yè)主委員會或社區(qū)居民委員會，或者其委托專門機構(gòu)審核的工程決算及工程質(zhì)量驗收合格證明，經(jīng)維修資金管理機構(gòu)核實后撥付應付費用的剩余款項。
第十六條實行業(yè)主自主管理的,其物業(yè)維修資金的使用方案和使用程序，由業(yè)主委員會參照本辦法第十四條、第十五條規(guī)定提出,經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意后，由業(yè)主委員會組織實施。
第十七條物業(yè)共有部分、共有設施設備維修、更新和改造費用按照下列規(guī)定列支：
(一)涉及整個物業(yè)區(qū)域的共有部分、共有設施設備的維修、更新和改造費用，在該區(qū)域全體業(yè)主專項維修資金賬戶中列支;
(二)涉及單幢或部分物業(yè)共有部分、共有設施設備的維修、更新和改造費用，在其相關業(yè)主的專項維修資金賬戶中列支;
專項維修資金不足支付維修費用的，不足部分按照物業(yè)建筑面積按比例由相關業(yè)主分攤。
第十八條應當按首期交存的專項維修資金總額的3—5%設立應急備用金，用于涉及房屋安全、停水、停電、電梯停運等緊急情況下的維修和更新。
發(fā)生前款規(guī)定的緊急情況，需要立即對住房共有部分、共有設施設備進行維修和更新的，由物業(yè)服務企業(yè)或者相關業(yè)主提出建議，經(jīng)業(yè)主委員會或者社區(qū)居民委員會證明核實，可直接撥付維修資金。物業(yè)服務企業(yè)或者相關業(yè)主未按規(guī)定及時實施維修和更新的，設區(qū)的市、縣物業(yè)主管部門可以組織代修。
第十九條下列費用不得從專項維修資金中列支：
(一)依法應當由建設單位或者施工單位承擔的物業(yè)共有部分、共有設施設備維修、更新和改造費用;
(二)依法應當由相關專業(yè)單位承擔的供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等管線和設施設備的維修、養(yǎng)護費用;
(三)因人為損壞及其他原因應當由當事人承擔的修復費用;
(四)根據(jù)物業(yè)服務合同應當由物業(yè)服務企業(yè)承擔的維修養(yǎng)護費用;
(五)法律、法規(guī)、規(guī)章及國家和省有關規(guī)定中明確由有關單位和個人承擔的費用。
第四章專項維修資金的監(jiān)督管理
第二十條下列資金應當轉(zhuǎn)入專項維修資金：
(一)專項維修資金規(guī)定的存儲凈利息;
(二)利用專項維修資金購買國債的增值凈收益;
(三)物業(yè)共有部分、共有設施設備的經(jīng)營所得，但業(yè)主大會另有決定的除外;
(四)共有設施設備報廢后回收的殘值;
(五)業(yè)主委員會或業(yè)主自愿籌集交存的款項;
(六)其他按規(guī)定轉(zhuǎn)入的資金。
第二十一條專項維修資金中當年交存或使用的部分按同期銀行活期存款利率計息;其余部分按不低于一年期同期銀行定期存款利率計息。專項維修資金存款利息實行一年一結(jié)，定期計入業(yè)主分戶賬內(nèi)。
第二十二條專項維修資金專戶及存儲情況,應當定期與銀行核對，并定期在物業(yè)小區(qū)向業(yè)主公布下列情況，接受業(yè)主監(jiān)督：
(一)專項維修資金交存、使用、增值收益和結(jié)存的金額;
(二)發(fā)生列支的項目、費用和分攤情況;
(三)其他有關專項維修資金使用和管理情況。
業(yè)主對公布的情況有異議的，可以要求復核。
第二十三條專項維修資金應當建立查詢制度，接受業(yè)主對其分戶賬中專項維修資金使用、增值收益和結(jié)存金額的查詢。
第二十四條在保證專項維修資金安全和正常支付的前提下，可以按照國家有關規(guī)定將專項維修資金用于購買一級市場國債或者轉(zhuǎn)定期存款，確保資金的保值增值。利用專項維修資金購買的國債應當持有到期。
除本辦法規(guī)定的使用范圍外,不得將專項維修資金出借,不得將專項維修資金用于投資房地產(chǎn)、股票、期貨，或者從事其他經(jīng)營性活動，不得用專項維修資金為單位和個人提供任何形式的擔保。
第二十五條專項維修資金的管理費用,在專項維修資金的增值收益中列支，并與專項維修資金分賬核算。
第二十六條專項維修資金的財務管理和會計核算應當執(zhí)行國家和省財政部門有關規(guī)定，并依法接受財政、審計部門監(jiān)督。
第二十七條物業(yè)轉(zhuǎn)讓時，該物業(yè)分戶賬中結(jié)余的專項維修資金隨物業(yè)所有權(quán)同時轉(zhuǎn)移。
第二十八條因拆遷、自然災害或其他原因致使物業(yè)滅失的,業(yè)主可持相關憑證,申請退回本人名下專項維修資金結(jié)余金額。并按照以下規(guī)定返還：
(一)物業(yè)分戶賬中個人名下結(jié)余的專項維修資金返還業(yè)主;
(二)公有住房售房單位交存的專項維修資金結(jié)余金額返還售房單位;售房單位不存在的，按照售房單位財務隸屬關系，收繳同級國庫，作為廉租住房補貼資金來源。
第二十九條違反本辦法規(guī)定挪用專項維修資金的，由縣級以上物業(yè)主管部門會同財政部門追回挪用的專項維修資金，并依照國務院《物業(yè)管理條例》第六十三條的規(guī)定，對相關單位和個人給予行政處罰。
第三十條財政部門、物業(yè)主管部門、維修資金管理機構(gòu)及其工作人員有下列情形之一的，由相關行政機關按照管理權(quán)限對負有責任的主管人員和直接責任人員給予行政或者紀律處分;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任：
(一)未依照本辦法規(guī)定及時核準、撥付專項維修資金，造成損害后果的;
(二)未按照本辦法規(guī)定進行管理，造成專項維修資金流失的;
(三)截留、挪用、侵占專項維修資金的;
(四)有其他玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊行為的。
第五章附則
第三十一條用于銷售的新建獨立非住宅物業(yè)，參照本辦法規(guī)定建立專項維修金制度。
第三十二條本辦法自印發(fā)之日起施行。省財政廳、省物價局、省建設廳1999年12月27日印發(fā)的《浙江省住宅區(qū)物業(yè)維修專項資金管理暫行辦法》同時廢止。
物業(yè)專項維修資金政策說明 包含五大項
一、加強維修資金行政監(jiān)管，充分履行政府職責
維修資金是指專項用于物業(yè)共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修、更新和改造的資金。維修資金實行專戶存儲、?？顚Ｓ?，是業(yè)主所有、共同決策、政府監(jiān)督的資金。我中心堅持執(zhí)政為民的宗旨，認真履行職責，踏實辦事，嚴格依照國務院《物業(yè)管理條例》、建設部和財政部《住宅專項維修資金管理辦法》(下稱“165號令”)和《廣東省物業(yè)管理條例》的有關規(guī)定建立并執(zhí)行維修資金管理工作。同時，為加強維修資金監(jiān)管，結(jié)合我市實際，制定了《關于進一步規(guī)范我市首期物業(yè)專項維修資金管理工作的通知》等一批規(guī)范性文件，完善了維修資金監(jiān)管、預交存和使用方面的制度;為提升管理效能，在2000年開發(fā)了維修資金信息管理系統(tǒng)，并在2007年和2012年進行了升級，完善了維修資金歸集、分戶、辦卡、使用登記及數(shù)據(jù)的統(tǒng)計、報送等功能，為維修資金提供了可靠、高效、便捷的信息化管理手段;2009年5月，實行了專戶管理制度，維修資金統(tǒng)一交存到專戶管理銀行。
截至今年10月底，維修資金歸集總額81.26億元，累計使用7997萬元，共有2918個物業(yè)小區(qū)建立了維修資金，約143萬戶業(yè)主辦理了維修資金卡。到目前為止，維修資金歸集與使用都是規(guī)范、安全的。
二、推進維修資金增值保值，切實維護業(yè)主利益
(一)利用維修資金購買國債。根據(jù)165號令第二十六條規(guī)定：“在保證住宅專項維修資金正常使用的前提下，可以按照國家有關規(guī)定將住宅專項維修資金用于購買國債。利用住宅專項維修資金購買國債，應當在銀行間債券市場或者商業(yè)銀行柜臺市場購級市場新發(fā)行的國債，并持有到期”。目前我國發(fā)行的普通國債有三類：憑證式國債、儲蓄國債(電子式)和記賬式國債。根據(jù)《財政部中國人民銀行關于印發(fā)〈儲蓄國債(電子式)代銷試點管理辦法(試行)〉的通知》和《中國人民銀行財政部關于2012年憑證式國債改革工作的指導意見》的有關規(guī)定，憑證式國債和儲蓄國債僅面向個人投資者發(fā)售。而根據(jù)165號令第十條規(guī)定，為確保維修資金安全，我市維修資金以管理部門的名義在專戶管理銀行開立專戶。若利用維修資金購買國債，則屬于機構(gòu)投資者。因此，維修資金只能用于購買記賬式國債。
據(jù)了解，國內(nèi)僅有上海、深圳等少數(shù)幾個城市利用維修資金購買了國債。如上海市僅在約10年前購買過國債;深圳市從2008年開始購買國債，憑證式國債僅面向個人投資者發(fā)售的政策出臺后，今年未再購買任何國債。根據(jù)2012年以來財政部發(fā)行的記賬式國債的各期限利率情況分析，不同年期的利率都有明顯的浮動，數(shù)值變化較大。前三季度一年期國債的利率與目前銀行三個月整存整取定期存款利率(年息2.85%)差不多持平，第四季度三個月國債的利率又有一定幅度的提升(如下圖所示)。且利用維修資金購買國債應持有到期。為保障物業(yè)的共用部位、共用設施設備在維修資金購買國債期間的維修和正常使用，購買國債后，業(yè)主分戶賬面應確保維修資金余額不少于首期交存額的30%。余額不足時，業(yè)主應自行籌集資金解決維修問題。
三、完善維修資金使用程序，提升業(yè)務辦理時效
目前，我市維修資金歸集量大、使用少，但不等于維修資金在“沉睡”和使用難。維修資金是物業(yè)的“養(yǎng)老金”，只有在共用部位、共用設施設備保修期滿后才能使用。我市目前大部分商品住宅尚未進入需要密集維修的階段。隨著近年交付使用的樓盤在未來陸續(xù)進入維修階段，維修資金的使用率將會逐年提高。目前，維修資金使用量的分析也證明了這一點。如：2007年維修資金的使用量僅有438萬元，到2011年已經(jīng)增長到1727萬元。在物業(yè)進入維修高峰期前，維修資金歸集量和使用量比例相差較大屬于正?，F(xiàn)象，特別是今年以來加大了維修資金的歸集力度，歸集量大大提高，與使用量的比例相差更大。物業(yè)服務合同約定應由物業(yè)服務企業(yè)承擔的維修和養(yǎng)護費用也不能從維修資金中列支，165號文已有明確的規(guī)定。
維修資金的使用，在申請資料齊全、符合使用規(guī)定的情況下，申請使用維修資金的審核時間一般需要10～15個工作日。具體辦理流程是：業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)或業(yè)主代表提出維修方案。維修方案經(jīng)列支范圍內(nèi)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主簽名同意，并經(jīng)兩次公示后，由物業(yè)服務企業(yè)或相關業(yè)主持有關材料向維修資金管理部門申請列支。管理部門履行監(jiān)管責任，對申請材料進行審核，并需到現(xiàn)場查看。經(jīng)管理部門審批同意，物業(yè)服務企業(yè)或相關業(yè)主即可在維修工程竣工驗收后持相關資料辦理維修資金劃撥手續(xù)。目前，我中心正制定《廣州市物業(yè)專項維修資金管理辦法(暫定)》，設置緊急情況下使用維修資金的情形和規(guī)定，確保緊急情況下物業(yè)得到及時維修。
有業(yè)主反映維修資金使用難的問題，主要是指使用程序嚴格，業(yè)主簽名需時長和難以達到雙2/3的要求。根據(jù)165號令第二十二條規(guī)定，維修方案須經(jīng)雙2/3業(yè)主同意。為確保維修資金的使用安全，保障業(yè)主利益，雙2/3業(yè)主簽名、兩次公示和現(xiàn)場查看等環(huán)節(jié)是必要的。目前，我市正在推進維修資金信息化管理平臺建設。平臺建成后，有望能通過網(wǎng)絡簽名、短信確認等方式，也可采取電話委托簽名等簡化業(yè)主簽名的手續(xù)，解決雙2/3業(yè)主簽名難的問題。我中心也將在確保維修資金使用安全的前提下，盡可能簡化辦理程序，縮短審查時間，提高維修資金使用的辦理時效。當然，需要提醒的是有不少物業(yè)服務企業(yè)有畏難情緒，客觀上也是造成簽名難的原因之一。如果取消雙2/3的規(guī)定，需要國家有關部門做出政策上的改變。即使改變，對確保維修資金使用安全也未必是件好事。
四、規(guī)范專戶管理銀行準入，促進管理公開、透明
根據(jù)165號令第十條規(guī)定，維修資金實行專戶存儲，維修資金管理部門應委托所在地一家商業(yè)銀行作為本行政區(qū)域內(nèi)維修資金的專戶管理銀行。目前我市有中國農(nóng)業(yè)銀行、中國建設銀行、廣州銀行和平安銀行等四家維修資金專戶管理銀行。其中，中國建設銀行負責辦理從化市、增城市、花都區(qū)、番禺區(qū)等四個行政區(qū)域維修資金的存儲和支付業(yè)務;中國農(nóng)業(yè)銀行、廣州銀行和平安銀行負責辦理其余八個行政區(qū)域維修資金的存儲和支付業(yè)務。為確保專戶管理銀行選定工作的陽光透明和公平、公正、公開，在符合基本準入條件的情況下，我市近期擬采取公開招投標的形式選定專戶管理銀行。以后，業(yè)主便可以物業(yè)管理區(qū)域為單位，在所有專戶管理銀行中自由選擇一家辦理維修資金的存儲和使用業(yè)務。
五、加大政策宣傳力度，提高群眾認知度
165號令出臺后，我中心先后印發(fā)了如《關于明確我市交存住宅專項維修資金有關問題的通知》等一批規(guī)范性文件，貫徹落實相關政策法規(guī)。每年均印制一批維修資金宣傳小冊子，派發(fā)給市民和物業(yè)服務企業(yè)，并放置在業(yè)務受理窗口給前來辦理業(yè)務的市民自由取閱。近兩年更制作宣傳短片在電視臺播放。但仍有不少業(yè)主對維修資金管理政策不太了解。今后，我中心將加大宣傳力度，創(chuàng)新宣傳方式，如利用信息化手段，通過管理平臺實現(xiàn)政策咨詢、業(yè)務辦理和余額查詢等。也可能與電視臺、平面媒體等單位合作，進行維修資金管理政策的宣傳。
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