西安市物業(yè)服務(wù)細(xì)則

　　物業(yè)管理是什么?物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。下文是西安市物業(yè)服務(wù)細(xì)則，歡迎閱讀!

　　西安市物業(yè)服務(wù)細(xì)則全文

　　第一章 總 則

　　第一條為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理條例》、《陜西省物業(yè)管理條例》及有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合本市實際，制定本條例。

　　第二條本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理及其監(jiān)督管理活動，適用本條例。

　　第三條本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。

　　第四條業(yè)主選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)堅持公開、公平、公正的原則。鼓勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)采用新技術(shù)、新方法，依靠科技進(jìn)步提高管理和服務(wù)水平。

　　第五條市房屋行政管理部門是本市物業(yè)管理的行政主管部門，負(fù)責(zé)本市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。

　　區(qū)縣物業(yè)管理行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。

　　建設(shè)、規(guī)劃、市政、民政、市容園林、公安、價格、工商等行政管理部門應(yīng)當(dāng)在各自職責(zé)范圍內(nèi)，做好物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。

　　第六條街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)組織、指導(dǎo)本轄區(qū)業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會換屆工作，監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會依法履行職責(zé)，調(diào)解處理物業(yè)管理糾紛。

　　第七條物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會是物業(yè)服務(wù)行業(yè)自律組織，負(fù)責(zé)制定并監(jiān)督實施物業(yè)服務(wù)規(guī)范，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)行業(yè)科學(xué)、規(guī)范、和諧發(fā)展。

　　第二章 前期物業(yè)管理

　　第八條前期物業(yè)管理是指業(yè)主或者業(yè)主委員會與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效之前的物業(yè)管理。

　　第九條新建建設(shè)項目擬實行物業(yè)管理的，建設(shè)單位在申請辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證的同時，持建設(shè)項目規(guī)劃設(shè)計方案向物業(yè)所在地區(qū)縣物業(yè)管理行政主管部門提出劃分物業(yè)管理區(qū)域的申請。

　　區(qū)縣物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)自受理之日起30日內(nèi)，在征求物業(yè)所在地街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的意見后進(jìn)行劃分，并書面告知建設(shè)單位。

　　第十條劃分物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當(dāng)考慮物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素。具體劃分原則如下：

　　(一)物業(yè)管理區(qū)域以物業(yè)建設(shè)宗地紅線圖的范圍確定;

　　(二)分期建設(shè)或者有兩個以上建設(shè)單位開發(fā)建設(shè)的物業(yè)，共用主要配套設(shè)施設(shè)備的，應(yīng)當(dāng)劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域;

　　(三)不同物業(yè)管理區(qū)域地理上自然相連的，業(yè)主未入住前，經(jīng)各自的建設(shè)單位同意，并已向房屋買受人明示，或業(yè)主入住后，經(jīng)各自的業(yè)主大會同意后，可以合并為一個物業(yè)管理區(qū)域。

　　劃分物業(yè)管理區(qū)域有爭議的，由物業(yè)管理行政主管部門會同物業(yè)所在地街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府確定。

　　本條例實施前已經(jīng)實際形成的獨(dú)立物業(yè)管理區(qū)域，不再重新劃分。

　　第十一條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，逐步采用招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施前期物業(yè)管理。

　　現(xiàn)售商品房出售前30日，預(yù)售商品房取得《商品房預(yù)售許可證》前，住宅物業(yè)的建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式完成物業(yè)服務(wù)企業(yè)的選聘;投標(biāo)人少于3個或者住宅規(guī)模不超過3萬平方米的，經(jīng)市物業(yè)管理行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　第十二條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售物業(yè)之前，制定臨時管理規(guī)約，對有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項依法作出約定。

　　建設(shè)單位制定的臨時管理規(guī)約，不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。

　　第十三條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將前期物業(yè)服務(wù)合同和臨時管理規(guī)約自招投標(biāo)結(jié)束之日起15日內(nèi)向物業(yè)管理行政主管部門備案。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將備案內(nèi)容在銷售場所向物業(yè)買受人明示，予以說明。

　　建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容。物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂買賣合同時，應(yīng)當(dāng)書面承諾遵守臨時管理規(guī)約。

　　第十四條前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定附期限;期限未滿，但業(yè)主委員會與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。

　　第十五條建設(shè)單位向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交物業(yè)時，應(yīng)當(dāng)辦理書面移交手續(xù)，同時移交下列資料：

　　(一)竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料;

　　(二)共用設(shè)施設(shè)備清單;

　　(三)設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料;

　　(四)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件;

　　(五)業(yè)主名冊;

　　(六)物業(yè)管理必需的其他資料。

　　第十六條物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時，應(yīng)當(dāng)對共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗，簽訂承接查驗確認(rèn)書。不符合竣工驗收資料的，由建設(shè)單位負(fù)責(zé)處理。

　　第十七條新建物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照下列規(guī)定配置物業(yè)管理用房：

　　(一)物業(yè)建筑面積30萬平方米以下的，按物業(yè)建筑面積的3%。提供，但最低不得少于100平方米;

　　(二)物業(yè)建筑面積超過30萬平方米的，除按照30萬平方米的3%。提供外，超過部分按1%。的標(biāo)準(zhǔn)提供;

　　(三)具備水、電等基本使用功能，且位于地面以上的建筑面積不低于物業(yè)管理用房建筑面積的50%。

　　業(yè)主委員會的辦公用房從物業(yè)管理用房中調(diào)劑，建筑面積不少于30平方米。

　　物業(yè)管理用房屬于全體業(yè)主共有，并依法辦理產(chǎn)權(quán)登記，建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得改變其用途。業(yè)主委員會不得將物業(yè)管理用房轉(zhuǎn)讓或者改作他用。

　　第十八條前期物業(yè)管理期間，有下列情況之一的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依法重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間依法交接：

　　(一)前期物業(yè)服務(wù)合同期滿，業(yè)主大會尚未成立，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不愿再續(xù)簽合同的;

　　(二)物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自撤離小區(qū)的;

　　(三)物業(yè)服務(wù)企業(yè)被吊銷營業(yè)執(zhí)照或資質(zhì)證書的;

　　(四)法律法規(guī)規(guī)定的其他情形。

　　第十九條前期物業(yè)管理期間，建設(shè)單位已經(jīng)注銷或者無法履行相關(guān)義務(wù)但住宅小區(qū)尚未成立業(yè)主大會的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)于退出物業(yè)管理區(qū)域3個月前書面告知業(yè)主和物業(yè)所在地街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織業(yè)主召開業(yè)主大會會議，確定小區(qū)管理模式。

　　第二十條前期物業(yè)服務(wù)合同終止或者解除后15日內(nèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主委員會移交物業(yè)管理用房，并按照本條例第十五條的規(guī)定移交相關(guān)資料。

　　第三章 業(yè)主、業(yè)主大會及業(yè)主委員會

　　第二十一條已領(lǐng)取房屋所有權(quán)證的，房屋所有權(quán)證上記載的房屋所有權(quán)人為業(yè)主。

　　尚未進(jìn)行房屋權(quán)屬登記，但基于買賣、贈與、拆遷補(bǔ)償?shù)纫呀?jīng)合法占有該房屋的人，在物業(yè)管理活動中視為業(yè)主。

　　業(yè)主在物業(yè)管理活動中享有法律、法規(guī)規(guī)定的權(quán)利，并承擔(dān)法律、法規(guī)規(guī)定的義務(wù)。享有的權(quán)利和承擔(dān)的義務(wù)按照國務(wù)院《物業(yè)管理條例》的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

　　第二十二條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主可以設(shè)立業(yè)主大會，選舉業(yè)主委員會。一個物業(yè)管理區(qū)域設(shè)立一個業(yè)主大會。業(yè)主較少的，經(jīng)全體業(yè)主一致同意決定不設(shè)立業(yè)主大會的，由全體業(yè)主共同履行業(yè)主大會和業(yè)主委員會職責(zé)。

　　第二十三條物業(yè)管理區(qū)域符合下列情形之一的，可以設(shè)立業(yè)主大會：

　　(一)物業(yè)出售且已經(jīng)交付使用的建筑面積達(dá)到物業(yè)管理區(qū)域建筑物總面積50%以上的;

　　(二)首套物業(yè)出售并交付使用滿兩年的，且房屋出售并交付使用的建筑面積達(dá)到物業(yè)管理區(qū)域建筑物總面積20%以上的。

　　物業(yè)管理區(qū)域符合前款條件后15日內(nèi)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)書面告知物業(yè)所在地街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。建設(shè)單位未及時履行告知義務(wù)的，物業(yè)所在地街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府有權(quán)責(zé)令建設(shè)單位限期改正。

　　街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)自收到書面告知30日內(nèi)，組織成立業(yè)主大會籌備組。區(qū)縣物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)予以指導(dǎo)。

　　第二十四條業(yè)主大會籌備組由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府工作人員一名，建設(shè)單位代表一名，業(yè)主代表若干名組成。籌備組組長由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府工作人員擔(dān)任?；I備組中的業(yè)主代表由業(yè)主推選產(chǎn)生，或者由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提名經(jīng)業(yè)主同意產(chǎn)生，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示，公示時間不少于7日。

　　建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)提供籌備工作所需的資料。

　　第二十五條業(yè)主大會籌備組履行下列職責(zé)：

　　(一)確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點、形式和內(nèi)容;

　　(二)擬定管理規(guī)約草案和業(yè)主大會議事規(guī)則草案;

　　(三)確認(rèn)業(yè)主身份、業(yè)主專有部分面積，核定業(yè)主人數(shù)、物業(yè)總建筑面積;

　　(四)擬定業(yè)主委員會委員選舉辦法;

　　(五)提出業(yè)主委員會委員候選人名單;

　　(六)首次業(yè)主大會的其他準(zhǔn)備工作。

　　籌備組應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會會議召開的15日前，將前款第(一)項至第(五)項內(nèi)容在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。

　　第二十六條業(yè)主大會籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起60日內(nèi)，組織召開首次業(yè)主大會會議。

　　首次業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會7日內(nèi)，業(yè)主大會籌備組應(yīng)當(dāng)向業(yè)主委員會移交籌備期間的全部資料，籌備組職責(zé)自行終止。

　　第二十七條劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域的分期開發(fā)的建設(shè)項目，先期開發(fā)部分符合條件的，可以成立業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。首次業(yè)主大會會議應(yīng)當(dāng)根據(jù)分期開發(fā)的物業(yè)面積和進(jìn)度等因素，在業(yè)主大會議事規(guī)則中明確增補(bǔ)業(yè)主委員會委員的辦法。

　　第二十八條業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議，由業(yè)主委員會按照業(yè)主大會議事規(guī)則組織召開。

　　第二十九條下列事項由業(yè)主大會決定：

　　(一)制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則;

　　(二)制定和修改管理規(guī)約;

　　(三)選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員;

　　(四)選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè);

　　(五)續(xù)籌和使用專項維修資金;

　　(六)改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施;

　　(七)改變或者撤銷業(yè)主委員會不適當(dāng)?shù)臎Q定;

　　(八)有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項。

　　決定前款第(五)項和第(六)項規(guī)定的事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

　　第三十條業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式;但是，應(yīng)當(dāng)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)業(yè)主參加。

　　業(yè)主大會會議表決采用記名投票的方式。一個業(yè)主擁有一張表決票或者選舉票，每張表決票或者選舉票上應(yīng)當(dāng)標(biāo)明其專有部分面積。

　　第三十一條采用集體討論形式召開業(yè)主大會會議的，可以全體業(yè)主參加，也可以以幢、單元、樓層為單位，推選一名業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議。

　　推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議的，業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)于參加業(yè)主大會會議3日前，就業(yè)主大會會議擬討論的事項書面征求其所代表的業(yè)主意見;凡需業(yè)主投票表決的，表決票應(yīng)經(jīng)本人簽字確認(rèn)，業(yè)主代表在業(yè)主大會投票時如實反映。

　　業(yè)主代表因故不能參加業(yè)主大會會議的，其所代表的業(yè)主可以另外推選一名業(yè)主代表參加。

　　第三十二條采用書面征求意見形式召開業(yè)主大會會議的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或其委托的社區(qū)居委會現(xiàn)場監(jiān)督指導(dǎo)下進(jìn)行。

　　業(yè)主應(yīng)當(dāng)在書面征求意見表上實名簽署意見;業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)將征求意見結(jié)果在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示;業(yè)主對公示內(nèi)容有異議的，有權(quán)查閱相關(guān)資料。

　　第三十三條業(yè)主大會會議應(yīng)當(dāng)由業(yè)主委員會作出書面記錄并存檔。

　　業(yè)主大會的決定應(yīng)當(dāng)以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)及時公告。

　　第三十四條業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生，向業(yè)主大會負(fù)責(zé)并報告工作，受業(yè)主大會和業(yè)主監(jiān)督。業(yè)主委員會委員的人數(shù)應(yīng)當(dāng)為單數(shù)，不得少于5人，具體人數(shù)和任期由業(yè)主大會議事規(guī)則確定。主任、副主任在業(yè)主委員會委員中推舉產(chǎn)生。

　　業(yè)主委員會實行差額選舉，差額比例不低于20%，業(yè)主委員會委員按照預(yù)定名額和候選人得票順序，經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意的候選人當(dāng)選。未當(dāng)選業(yè)主委員會委員的候選人按照得票順序當(dāng)選業(yè)主委員會候補(bǔ)委員，候補(bǔ)委員列席業(yè)主委員會會議，但不具有表決權(quán)。

　　第三十五條業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，持下列資料向物業(yè)所在地街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府及區(qū)縣物業(yè)管理行政主管部門備案：

　　(一)業(yè)主委員會備案登記表;

　　(二)業(yè)主大會議事規(guī)則;

　　(三)管理規(guī)約;

　　(四)業(yè)主委員會成員的基本情況。

　　區(qū)縣物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)自收到上述材料后5日內(nèi)發(fā)出備案回執(zhí)。業(yè)主委員會持備案回執(zhí)，向公安機(jī)關(guān)申請刻制業(yè)主大會印章和業(yè)主委員會印章，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告?zhèn)浒盖闆r。

　　備案事項發(fā)生變更時，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自變更之日起15日內(nèi)書面報告?zhèn)浒竼挝?，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

　　第三十六條業(yè)主委員會履行下列職責(zé)：

　　(一)執(zhí)行業(yè)主大會的決定;

　　(二)召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況;

　　(三)代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同;

　　(四)審核需要業(yè)主分?jǐn)偟馁M(fèi)用;

　　(五)監(jiān)督管理業(yè)主共有收益;

　　(六)及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;

　　(七)監(jiān)督管理規(guī)約、物業(yè)管理制度的實施;

　　(八)調(diào)解物業(yè)使用糾紛;

　　(九)業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。

　　第三十七條有下列情形之一的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)及時召集業(yè)主大會臨時會議：

　　(一)有20%以上業(yè)主書面提議;

　　(二)發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時處理的;

　　(三)法律法規(guī)和業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會臨時會議的其他事項。

　　業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在組織召開業(yè)主大會臨時會議15日前，將會議的議題、時間、地點、方式以及表決事項在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，并書面告知全體業(yè)主，但前款第(二)項情況除外。

　　應(yīng)業(yè)主提議召集業(yè)主大會臨時會議的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)核實提議人的業(yè)主身份。

　　第三十八條業(yè)主委員會不按規(guī)定召集業(yè)主大會會議的，業(yè)主可以請求物業(yè)所在地街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府責(zé)令限期召集;逾期仍未召集的，由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府按規(guī)定程序組織召集。

　　第三十九條業(yè)主委員會會議由主任召集。主任因故不能履行職責(zé)時，由副主任召集。主任因喪失業(yè)主委員會委員資格不能履行職責(zé)時，由排序在先的副主任召集。

　　有1/3以上委員提議召開業(yè)主委員會會議時，應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主委員會會議。主任、副主任無正當(dāng)理由不召集業(yè)主委員會會議的，由物業(yè)所在地街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指定其他委員召集業(yè)主委員會會議。

　　第四十條業(yè)主委員會會議應(yīng)當(dāng)有過半數(shù)委員出席，作出的決定須經(jīng)全體委員半數(shù)以上簽名同意。

　　業(yè)主委員會會議應(yīng)當(dāng)作書面記錄并存檔，業(yè)主委員會會議作出的決定，應(yīng)有出席會議的委員簽字后加蓋業(yè)主委員會印章，并自作出決定之日起3日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

　　業(yè)主委員會委員不得委托其他人出席業(yè)主委員會會議。

　　第四十一條業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公布下列情況和資料：

　　(一)管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則;

　　(二)業(yè)主大會和業(yè)主委員會的決定;

　　(三)物業(yè)服務(wù)合同;

　　(四)專項維修資金的籌集、使用情況;

　　(五)物業(yè)共有部分的使用和收益情況;

　　(六)占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車車位的處分情況;

　　(七)業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經(jīng)費(fèi)的收支情況;

　　(八)其他應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公開的情況和資料。

　　業(yè)主有權(quán)就涉及自身利益的事項向業(yè)主委員會提出詢問，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)予以答復(fù)。

　　第四十二條業(yè)主委員會委員不得有下列行為：

　　(一)接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者物業(yè)管理利害關(guān)系人提供的利益或者財物;

　　(二)承攬本物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)服務(wù)企業(yè)的業(yè)務(wù)或者推薦他人到該企業(yè)工作;

　　(三)接受可能妨礙公正履行職務(wù)的其他利益。

　　第四十三條業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，其委員資格自行終止：

　　(一)本人、配偶及其直系親屬在本物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)服務(wù)企業(yè)任職的;

　　(二)因物業(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失等原因不再是業(yè)主的;

　　(三)因疾病或者其他原因喪失履行職責(zé)能力的;

　　(四)被判處刑罰的。

　　第四十四條業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，由業(yè)主大會會議終止其委員資格：

　　(一)不履行業(yè)主委員會委員職責(zé)或者無故三次缺席業(yè)主委員會會議的;

　　(二)不履行業(yè)主義務(wù)，不遵守管理規(guī)約，情節(jié)嚴(yán)重且拒不改正的;

　　(三)違反本條例第四十二條規(guī)定的;

　　(四)向業(yè)主大會或者業(yè)主委員會提出辭呈的;

　　(五)其他原因不宜擔(dān)任業(yè)主委員會委員的。

　　第四十五條業(yè)主委員會主任資格終止的，由業(yè)主委員會委員推選一位副主任任主任;副主任資格空缺或者資格終止的，由業(yè)主委員會委員從委員中推選副主任;委員空缺或者資格終止的，由候補(bǔ)委員按照得票多少依次遞補(bǔ)。

　　業(yè)主委員會委員資格終止的，應(yīng)當(dāng)自終止之日起3日內(nèi)將其保管的有關(guān)資料、印章等物品交回業(yè)主委員會。

　　業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)及時在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告委員的變更情況。

　　第四十六條業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在其任期屆滿前2個月提出換屆籌備組人選名單，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。業(yè)主在15日內(nèi)未提出異議的，換屆籌備組按照公示人員名單成立;半數(shù)以上的業(yè)主提出異議的，由業(yè)主委員會重新提出人選名單。

　　業(yè)主委員會換屆籌備組在征求業(yè)主意見的基礎(chǔ)上提出新一屆業(yè)主委員會候選人名單，差額比例不低于20%，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。換屆籌備組人員不得作為新一屆業(yè)主委員會委員人選。

　　業(yè)主委員會換屆籌備組應(yīng)當(dāng)在業(yè)主委員會任期屆滿前，組織召開業(yè)主大會會議，選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會。

　　業(yè)主委員會任期屆滿未完成換屆選舉的，物業(yè)所在地街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)組織或者監(jiān)督業(yè)主委員會組織換屆選舉。

　　第四十七條業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自任期屆滿之日起10日內(nèi)，將其保管的檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主大會所有的財物移交新一屆業(yè)主委員會。

　　第四十八條業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)配合相關(guān)居民委員會依法履行自治管理職責(zé)，支持居民委員會開展工作，并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督。

　　第四十九條業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律法規(guī)的，物業(yè)所在地的區(qū)縣物業(yè)管理行政主管部門，街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。

　　第五十條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，可以召開物業(yè)管理聯(lián)席會議。物業(yè)管理聯(lián)席會議由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)召集，由區(qū)縣物業(yè)管理行政主管部門、公安派出所、居民委員會、業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)等方面的代表參加，共同協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理中遇到的問題。

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