上海城市更新辦法實(shí)施細(xì)則
上海城市更新辦法實(shí)施細(xì)則
城市更新的目的是對(duì)城市中某一衰落的區(qū)域進(jìn)行拆遷、改造、投資和建設(shè)，以全新的城市功能替換功能性衰敗的物質(zhì)空間，使之重新發(fā)展和繁榮。下文是上海城市更新辦法實(shí)施細(xì)則，歡迎閱讀!
上海城市更新辦法實(shí)施細(xì)則全文
第一條(目的)
為適應(yīng)城市資源環(huán)境緊約束下內(nèi)涵增長(zhǎng)、創(chuàng)新發(fā)展的要求，進(jìn)一步節(jié)約集約利用存量土地，實(shí)現(xiàn)提升城市功能、激發(fā)都市活力、改善人居環(huán)境、增強(qiáng)城市魅力的目的，根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。
第二條(定義和適用范圍)
本辦法所稱城市更新，主要是指對(duì)本市建成區(qū)城市空間形態(tài)和功能進(jìn)行可持續(xù)改善的建設(shè)活動(dòng)，重點(diǎn)包括：
(一)完善城市功能，強(qiáng)化城市活力，促進(jìn)創(chuàng)新發(fā)展;
(二)完善公共服務(wù)配套設(shè)施，提升社區(qū)服務(wù)水平;
(三)加強(qiáng)歷史風(fēng)貌保護(hù)，彰顯人文底蘊(yùn)，提升城市魅力;
(四)改善生態(tài)環(huán)境，加強(qiáng)綠色建筑和生態(tài)街區(qū)建設(shè);
(五)完善慢行系統(tǒng)，方便市民生活和低碳出行;
(六)增加公共開放空間，促進(jìn)市民交往;
(七)改善城市基礎(chǔ)設(shè)施和城市安全，保障市民安居樂(lè)業(yè);
(八)市政府認(rèn)定的其它城市更新情形。
本辦法適用于本市建成區(qū)中按照市政府規(guī)定程序認(rèn)定的城市更新地區(qū)。已經(jīng)市政府認(rèn)定的舊區(qū)改造、工業(yè)用地轉(zhuǎn)型、城中村改造的地區(qū)，按照相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
第三條(工作原則)
城市更新工作，遵循“規(guī)劃引領(lǐng)、有序推進(jìn)，注重品質(zhì)、公共優(yōu)先，多方參與、共建共享”的原則。
第四條(城市更新要求)
城市更新應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持以人為本，激發(fā)都市活力，注重區(qū)域統(tǒng)籌，調(diào)動(dòng)社會(huì)主體的積極性，推動(dòng)地區(qū)功能發(fā)展和公共服務(wù)完善，實(shí)現(xiàn)協(xié)調(diào)、可持續(xù)的有機(jī)更新。
第五條(城市更新工作領(lǐng)導(dǎo)小組)
由市政府及市相關(guān)管理部門組成市城市更新工作領(lǐng)導(dǎo)小組，負(fù)責(zé)領(lǐng)導(dǎo)全市城市更新工作，對(duì)全市城市更新工作涉及的重大事項(xiàng)進(jìn)行決策。市城市更新工作領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)辦公室，設(shè)在市規(guī)劃國(guó)土資源主管部門，負(fù)責(zé)全市城市更新協(xié)調(diào)推進(jìn)工作。
第六條(市級(jí)管理部門職責(zé))
市規(guī)劃國(guó)土資源主管部門負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)全市城市更新的日常管理工作，依法制定城市更新規(guī)劃土地實(shí)施細(xì)則，編制相關(guān)技術(shù)和管理規(guī)范，推進(jìn)城市更新的實(shí)施。
市相關(guān)管理部門依法制定相關(guān)專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和配套政策，履行相應(yīng)的指導(dǎo)、管理和監(jiān)督職責(zé)。
第七條(區(qū)縣人民政府職責(zé))
區(qū)縣政府是推進(jìn)本行政區(qū)城市更新工作的主體。
區(qū)縣政府應(yīng)當(dāng)指定相應(yīng)部門作為專門的組織實(shí)施機(jī)構(gòu)，具體負(fù)責(zé)組織、協(xié)調(diào)、督促和管理城市更新工作。
第八條(管理制度)
城市更新工作實(shí)行區(qū)域評(píng)估、實(shí)施計(jì)劃和全生命周期管理相結(jié)合的管理制度。區(qū)域評(píng)估要確定地區(qū)更新需求，適用更新政策的范圍和要求;實(shí)施計(jì)劃是各項(xiàng)建設(shè)內(nèi)容的具體安排;全生命周期管理是以土地合同的方式，通過(guò)約定權(quán)利義務(wù)，進(jìn)行全過(guò)程管理。
第九條(區(qū)域評(píng)估的內(nèi)容)
城市更新區(qū)域評(píng)估應(yīng)當(dāng)形成區(qū)域評(píng)估報(bào)告，主要包括以下內(nèi)容：
(一)進(jìn)行地區(qū)評(píng)估。按照控制性詳細(xì)規(guī)劃，統(tǒng)籌城市發(fā)展和公眾意愿，明確地區(qū)功能優(yōu)化、公共設(shè)施完善、城市品質(zhì)提升、歷史風(fēng)貌保護(hù)、城市環(huán)境改善、基礎(chǔ)設(shè)施完善的目標(biāo)、要求、策略，細(xì)化公共要素配置要求和內(nèi)容。
(二)劃定城市更新單元。按照公共要素配置要求和相互關(guān)系，對(duì)建成區(qū)中由區(qū)縣政府認(rèn)定的現(xiàn)狀情況較差、改善需求迫切、近期有條件實(shí)施建設(shè)的地區(qū)，劃定城市更新單元并予落實(shí)。
第十條(區(qū)域評(píng)估的公眾參與)
區(qū)域評(píng)估時(shí)應(yīng)當(dāng)組織公眾參與，征求市、區(qū)縣相關(guān)管理部門、利益相關(guān)人和社會(huì)公眾的意見，充分了解本地區(qū)的城市發(fā)展和民生訴求，結(jié)合城市發(fā)展和公共利益，合理確定城市更新的需求。
第十一條(區(qū)域評(píng)估的確定)
組織實(shí)施機(jī)構(gòu)組織區(qū)域評(píng)估并形成報(bào)告，經(jīng)區(qū)縣政府常務(wù)會(huì)議審議通過(guò)后，由區(qū)縣政府批準(zhǔn)，并報(bào)送市城市更新工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室備案。
涉及本市歷史文化風(fēng)貌區(qū)等重要地區(qū)、跨行政區(qū)的區(qū)域評(píng)估，需預(yù)先經(jīng)過(guò)市規(guī)劃國(guó)土資源主管部門綜合平衡。
第十二條(實(shí)施計(jì)劃的編制)
以城市更新區(qū)域評(píng)估為依據(jù)，以現(xiàn)有物業(yè)權(quán)利人的改造意愿為基礎(chǔ)，落實(shí)區(qū)域評(píng)估的要求，發(fā)揮街道辦事處和鎮(zhèn)鄉(xiāng)政府的作用，統(tǒng)籌各方意見，合理應(yīng)用政策，形成依法合規(guī)的城市更新實(shí)施計(jì)劃，確定城市更新單元內(nèi)的具體項(xiàng)目，經(jīng)批準(zhǔn)后組織實(shí)施。
第十三條(實(shí)施計(jì)劃的內(nèi)容)
城市更新實(shí)施計(jì)劃主要包括以下內(nèi)容：
(一)明確城市更新單元內(nèi)的具體項(xiàng)目，制定城市更新單元的建設(shè)方案。一個(gè)城市更新單元內(nèi)可以有一個(gè)或多個(gè)城市更新項(xiàng)目。
(二)確定城市更新單元建設(shè)方案的實(shí)施要求，協(xié)商明晰單元的更新主體、權(quán)利義務(wù)、推進(jìn)要求。
第十四條(實(shí)施計(jì)劃的公眾參與)
城市更新實(shí)施計(jì)劃應(yīng)當(dāng)依法征求市、區(qū)縣相關(guān)管理部門、利益相關(guān)人和社會(huì)公眾的意見，鼓勵(lì)市民和社會(huì)各界專業(yè)人士參與實(shí)施計(jì)劃的編制工作。
第十五條(實(shí)施計(jì)劃的確定)
城市更新實(shí)施計(jì)劃形成后，經(jīng)區(qū)縣政府常務(wù)會(huì)議審議通過(guò)后，由區(qū)縣政府批準(zhǔn)，并報(bào)送市城市更新工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室備案。其中，建設(shè)方案涉及調(diào)整已批準(zhǔn)規(guī)劃內(nèi)容的，在實(shí)施計(jì)劃編制過(guò)程中，市規(guī)劃國(guó)土資源主管部門與區(qū)縣政府共同明確規(guī)劃調(diào)整要求，市規(guī)劃國(guó)土資源主管部門同時(shí)按照規(guī)定履行相應(yīng)審批程序。
市、區(qū)縣規(guī)劃土地管理部門按照管理權(quán)限，依法審批城市更新建設(shè)項(xiàng)目。
第十六條(全生命周期管理)
城市更新項(xiàng)目實(shí)行土地全生命周期管理。由市、區(qū)縣規(guī)劃土地管理部門會(huì)同產(chǎn)業(yè)投資、社會(huì)服務(wù)、公共事業(yè)、建設(shè)管理等相關(guān)管理部門，綜合產(chǎn)業(yè)功能、區(qū)域配套、公共服務(wù)等因素后，提出城市更新項(xiàng)目功能、改造方式、建設(shè)計(jì)劃、運(yùn)營(yíng)管理、物業(yè)持有、持有年限和節(jié)能環(huán)保等要求，將其納入土地出讓合同進(jìn)行管理。
第十七條(規(guī)劃政策)
城市更新規(guī)劃政策包括以下內(nèi)容：
(一)在符合區(qū)域發(fā)展導(dǎo)向和相關(guān)規(guī)劃土地要求的前提下，允許用地性質(zhì)的兼容與轉(zhuǎn)換，鼓勵(lì)公共性設(shè)施合理復(fù)合集約設(shè)置。
(二)在同一街坊內(nèi)，對(duì)符合相關(guān)要求的地塊可進(jìn)行拆分合并等地塊邊界調(diào)整。
(三)在地塊所處高度分區(qū)的范圍內(nèi)，建筑高度可進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整，超過(guò)高度規(guī)定，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行規(guī)劃論證。風(fēng)貌保護(hù)、凈空控制等地區(qū)按照相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
(四)按照城市更新區(qū)域評(píng)估的要求，為地區(qū)提供公共性設(shè)施或公共開放空間的，在原有地塊建筑總量的基礎(chǔ)上，可獲得獎(jiǎng)勵(lì)，適當(dāng)增加經(jīng)營(yíng)性建筑面積，鼓勵(lì)節(jié)約集約用地。增加風(fēng)貌保護(hù)對(duì)象的，可予建筑面積獎(jiǎng)勵(lì)。
(五)因確有實(shí)施困難，在滿足消防、安全等要求的前提下，按照規(guī)定征詢相關(guān)利益人意見后，經(jīng)規(guī)劃土地管理部門同意，部分地塊的建筑密度、建筑退界和間距等可以按照不低于現(xiàn)狀水平控制。
(六)城市更新中應(yīng)當(dāng)采用綠色、低碳、智能技術(shù)，實(shí)現(xiàn)節(jié)能環(huán)保高標(biāo)準(zhǔn)，加快低碳智慧城市建設(shè)。鼓勵(lì)對(duì)建筑第五立面進(jìn)行生態(tài)化、景觀化以及其它有益于增加公共價(jià)值的改造利用。
第十八條(土地政策)
城市更新土地政策包括以下內(nèi)容：
(一)現(xiàn)有物業(yè)權(quán)利人或者聯(lián)合體為主進(jìn)行更新增加建筑量和改變使用性質(zhì)的，可以采取存量補(bǔ)地價(jià)的方式。城市更新項(xiàng)目周邊不具備獨(dú)立開發(fā)條件的零星土地，可以擴(kuò)大用地方式結(jié)合城市更新項(xiàng)目整體開發(fā)。
(二)城市更新項(xiàng)目的土地使用條件應(yīng)當(dāng)根據(jù)經(jīng)批準(zhǔn)的控制性詳細(xì)規(guī)劃確定。以拆除重建方式實(shí)施的，可以重新設(shè)定出讓年期;以改建擴(kuò)建方式實(shí)施的，其中不涉及用途改變的，其出讓年期與原出讓合同保持一致，涉及用途改變的，增加用途部分的出讓年期不得超過(guò)相應(yīng)用途國(guó)家規(guī)定的最高出讓年期。現(xiàn)有物業(yè)權(quán)利人或者物業(yè)權(quán)利人組成的聯(lián)合體，應(yīng)當(dāng)按照新土地使用條件下土地使用權(quán)市場(chǎng)價(jià)格與原土地使用條件下剩余年期土地使用權(quán)市場(chǎng)價(jià)格的差額，補(bǔ)繳土地出讓價(jià)款。
(三)城市更新按照存量補(bǔ)地價(jià)方式補(bǔ)繳土地出讓金的，市、區(qū)縣政府取得的土地出讓收入，在計(jì)提國(guó)家和本市有關(guān)專項(xiàng)資金后，剩余部分由各區(qū)縣統(tǒng)籌安排，用于城市更新和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等。對(duì)納入城市更新的地塊，免征城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)等各種行政事業(yè)收費(fèi)，電力、通信、市政公用事業(yè)等企業(yè)適當(dāng)降低經(jīng)營(yíng)性收費(fèi)。
(四)城市更新的風(fēng)貌保護(hù)項(xiàng)目，參照舊區(qū)改造的相關(guān)規(guī)定，享受房屋征收、財(cái)稅扶持等優(yōu)惠政策。
第十九條(規(guī)劃土地歷史問(wèn)題處理)
城市更新項(xiàng)目范圍內(nèi)的違法建筑、違法用地，應(yīng)當(dāng)結(jié)合城市更新項(xiàng)目依法予以處置。
第二十條(附則)
相關(guān)管理部門及其工作人員在城市更新管理中有違法違紀(jì)行為的，應(yīng)當(dāng)追究相關(guān)責(zé)任。
對(duì)城市更新物業(yè)權(quán)利人違反城市規(guī)劃和土地管理等方面法律、法規(guī)的行為，應(yīng)當(dāng)依法追究責(zé)任。
本辦法自2015年6月1日起施行，有效期至2020年5月31日。
城市更新的方式
重建或再開發(fā)
重建或再開發(fā)，是將城市土地上的建筑予以拆除，并對(duì)土地進(jìn)行與城市發(fā)展相適應(yīng)的新的合理使用。重建是一種最為完全的更新方式，但這種方式在城市空間環(huán)境和景觀方面、在社會(huì)結(jié)構(gòu)和社會(huì)環(huán)境的變動(dòng)方面均可能產(chǎn)生有利和不利的影響。同時(shí)在投資方面也更具有風(fēng)險(xiǎn)，因此只有在確定沒(méi)有可行的其他方式時(shí)才可以采用。
綜合整治
綜合整治類更新項(xiàng)目主要包括改善消防設(shè)施、改善基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施、改善沿街立面、環(huán)境整治和既有建筑節(jié)能改造等內(nèi)容，但不改變建筑主體結(jié)構(gòu)和使用功能。是對(duì)建筑物的全部或一部分予以改造或更新設(shè)施，使其能夠繼續(xù)使用。整建的方式比重建需要的時(shí)間短，也可以減輕安置居民的壓力，投入的資金也較少，這種方式使用于需要更新但仍可恢復(fù)并無(wú)需重建的地區(qū)或建筑物，整建的目的不只限于防止其繼續(xù)衰敗，更是為了進(jìn)而改善地區(qū)的生活環(huán)境。
功能改變
功能改變類更新項(xiàng)目改變部分或者全部建筑物使用功能，但不改變土地使用權(quán)的權(quán)利主體和使用期限，保留建筑物的原主體結(jié)構(gòu)。 雖然可以將更新的方式分為三類，但在實(shí)際操作中應(yīng)視當(dāng)?shù)氐木唧w情況，將某幾種方式結(jié)合在一起使用。
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