太原市物業(yè)服務(wù)與收費管理暫行辦法

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　　太原市物業(yè)服務(wù)與收費管理暫行辦法2017最新完整版全文

　　第一章總則

　　第一條為規(guī)范我市物業(yè)服務(wù)與收費行為，維護業(yè)主(物業(yè)使用人)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國價格法》、《物業(yè)管理條例》、《山西省物業(yè)管理條例》、《山西省物業(yè)服務(wù)收費管理實施辦法》等法律法規(guī)，結(jié)合我市實際制定本辦法。

　　第二條本辦法適用范圍為太原市城區(qū)(迎澤區(qū)、小店區(qū)、萬柏林區(qū)、杏花嶺區(qū)、晉源區(qū)、尖草坪區(qū)，高新開發(fā)區(qū)、經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、民營開發(fā)區(qū)、不銹鋼園區(qū))。

　　古交市、清徐縣、婁煩縣、陽曲縣的物業(yè)服務(wù)收費及其管理可以參照本辦法執(zhí)行。

　　第三條本辦法所稱物業(yè)服務(wù)與收費是指具有物業(yè)服務(wù)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照合同的約定，對住宅小區(qū)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主或物業(yè)使用人提供服務(wù)并收取費用。

　　第四條物業(yè)服務(wù)收費實行政府指導(dǎo)價、市場調(diào)節(jié)價兩種價格管理形式。住宅物業(yè)服務(wù)收費執(zhí)行政府指導(dǎo)價，實行最高指導(dǎo)價管理;非住宅、住宅中的別墅物業(yè)服務(wù)收費和特約服務(wù)收費執(zhí)行市場調(diào)節(jié)價。

　　物業(yè)企業(yè)向業(yè)主、物業(yè)使用人提供產(chǎn)品、服務(wù)，屬于《山西省定價目錄》第十九條規(guī)定情形的，其產(chǎn)品及服務(wù)的價格實行政府指導(dǎo)價。

　　第五條實行政府指導(dǎo)價的物業(yè)服務(wù)等級與收費標準，由市價格主管部門會同市物業(yè)主管部門制定。前期物業(yè)服務(wù)與收費由開發(fā)建設(shè)單位在規(guī)定標準內(nèi)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在合同中約定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)按此標準與業(yè)主簽訂物業(yè)服務(wù)合同。業(yè)主委員會成立后或前期物業(yè)超過三年的物業(yè)服務(wù)與收費，由業(yè)主大會參照規(guī)定標準確定。

　　實行市場調(diào)節(jié)價的物業(yè)服務(wù)費收取方式及標準，由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

　　第六條物業(yè)服務(wù)與收費應(yīng)當遵循合理、公開、費用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)中應(yīng)當遵守國家的有關(guān)法律法規(guī)，嚴格履行物業(yè)服務(wù)合同。

　　第七條提倡業(yè)主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè);鼓勵物業(yè)服企業(yè)開展正當?shù)膬r格競爭，為業(yè)主、物業(yè)使用人提供質(zhì)價相符的服務(wù)。

　　第八條前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限，超過三年未成立業(yè)主委員會的，按照住建部《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》(建房〔2009〕274號)由物業(yè)所在地居民委員會(社區(qū))在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)和監(jiān)督下，代行業(yè)主委員會職責。

　　第二章物業(yè)服務(wù)收費

　　第九條本章所稱物業(yè)服務(wù)收費，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照住宅物業(yè)服務(wù)等級包含的內(nèi)容向業(yè)主提供服務(wù)所收取的費用，不含車輛停放收費、裝修服務(wù)收費、電梯運行服務(wù)收費。

　　第十條市級價格主管部門、物業(yè)主管部門負責住宅小區(qū)前期物業(yè)服務(wù)與收費的監(jiān)督管理;區(qū)級價格主管部門、物業(yè)主管部門負責住宅小區(qū)業(yè)主委員會成立后或前期物業(yè)超過三年的物業(yè)服務(wù)與收費的監(jiān)督管理。

　　第十一條住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費實行分等級定價。市價格主管部門會同市物業(yè)主管部門，根據(jù)物業(yè)類型、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)等級和服務(wù)成本等，制定相應(yīng)的最高指導(dǎo)價，并向社會公布。

　　第十二條物業(yè)服務(wù)包括以下內(nèi)容：

　　(一)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常維護和管理;

　　(二)環(huán)境衛(wèi)生、綠化管理;

　　(三)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序的維護、消防等協(xié)助管理事項;

　　(四)其他公共性服務(wù)內(nèi)容。

　　第十三條物業(yè)服務(wù)費的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本(支出)、法定稅費和物業(yè)企業(yè)的利潤。

　　物業(yè)服務(wù)成本(支出)包括：人員費用、物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備日常運行和維護費用、綠化養(yǎng)護費用、清潔衛(wèi)生費用、秩序維護費用、物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備及公眾責任保險費用、辦公費用、管理費分攤、固定資產(chǎn)折舊以及經(jīng)業(yè)主同意的其他費用組成。

　　物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費用中，符合專項維修資金使用規(guī)定的，應(yīng)當通過專項維修資金予以列支，不得計入物業(yè)服務(wù)成本(支出)。

　　第十四條住宅小區(qū)建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂房屋買賣合同時，應(yīng)當明確約定物業(yè)服務(wù)項目、內(nèi)容、收費等級、收費標準、計收方式和計費起始時間等有關(guān)前期物業(yè)服務(wù)內(nèi)容。相關(guān)約定應(yīng)當與前期物業(yè)服務(wù)合同保持一致，約定標準不一致的，收費標準擇低執(zhí)行。

　　第十五條新建住宅銷售和交付使用前，建設(shè)單位依法選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行前期物業(yè)服務(wù);前期物業(yè)服務(wù)等級標準報市物業(yè)主管部門備案，收費標準報市價格主管部門備案并向社會公布。物業(yè)服務(wù)收費標準不得擅自超出政府指導(dǎo)價最高標準。

　　第十六條住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)內(nèi)容超出市物業(yè)主管部門制定的住宅物業(yè)服務(wù)等級的建設(shè)單位需報市物業(yè)主管部門同意，其超出部分的收費標準可向市價格主管部門提出申請，由市價格主管部門對申請的標準進行成本審核，單獨核準。

　　第十七條申請單獨核準時，應(yīng)提交以下資料：

　　(一)書面申請。書面申請應(yīng)包括申請人的名稱、地址、聯(lián)系方式、小區(qū)及服務(wù)企業(yè)、物業(yè)的基本情況，擬定收費標準和理由等有關(guān)內(nèi)容;

　　(二)提交有關(guān)物業(yè)服務(wù)內(nèi)容及要求的資料;

　　(三)物業(yè)服務(wù)成本測算資料;

　　(四)政府價格主管部門要求提供的其他資料。

　　第十八條住宅小區(qū)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)申請調(diào)整物業(yè)服務(wù)等級與收費標準，由業(yè)主委員會或代行業(yè)主委員會職責的部門主持。

　　調(diào)價按以下程序進行：

　　(一)調(diào)價預(yù)告。物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)經(jīng)營成本和小區(qū)管理服務(wù)實際情況，擬定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容及調(diào)價方案(草案)，以書面形式在住宅物業(yè)小區(qū)顯著位置進行預(yù)告，預(yù)告期應(yīng)不少于7日。同時將物業(yè)服務(wù)企業(yè)近三年物業(yè)服務(wù)費的收支情況一并公示。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)于調(diào)價預(yù)告5日前，將調(diào)價內(nèi)容報告物業(yè)所在地的區(qū)政府價格主管部門、物業(yè)主管部門、街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)和居民委員會。

　　業(yè)主可對調(diào)價方案(草案)提出建議和意見。物業(yè)服務(wù)企業(yè)結(jié)合業(yè)主的合理建議、意見對調(diào)價方案(草案)進行修改。

　　(二)書面征求業(yè)主意見。調(diào)價預(yù)告期結(jié)束后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當采用書面形式，正式征求業(yè)主對調(diào)價方案的意見，征求意見的期限應(yīng)不少于15日，不超過60日。征求意見書(函)的內(nèi)容應(yīng)當包括：

　　1、物業(yè)服務(wù)內(nèi)容;

　　2、調(diào)價方案：原收費標準，新收費標準，新標準擬執(zhí)行時間等;

　　3、調(diào)價理由及其他需要說明的情況;

　　4、征求意見的截止時間;

　　5、業(yè)主意見的選項表。選項應(yīng)按贊同、反對、棄權(quán)進行設(shè)置;

　　6、業(yè)主簽名欄(應(yīng)當包含樓、棟、房號等)。

　　征求意見書(函)應(yīng)由業(yè)主本人簽名。業(yè)主因故委托他人簽名的，應(yīng)當提交書面委托書。

　　征求意見書(函)無法送達業(yè)主的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)于征求意見期間在小區(qū)顯著位置公告相關(guān)情況及原因。

　　(三)統(tǒng)計業(yè)主意見。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當按照公正、公開、透明的原則，對征求意見書(函)送達、回收數(shù)量以及業(yè)主意見數(shù)量進行查驗和統(tǒng)計。無法送達的情況單獨予以統(tǒng)計。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以邀請小區(qū)業(yè)主，物業(yè)所在地的居民委員會、街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)、區(qū)政府價格主管部門和物業(yè)主管部門等部門工作人員監(jiān)督查驗統(tǒng)計過程，也可以聘請公證機構(gòu)公證查驗和統(tǒng)計情況。

　　(四)公示調(diào)價結(jié)果。物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法根據(jù)業(yè)主意見統(tǒng)計情況確定是否調(diào)價。調(diào)價方案必須征得小區(qū)占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意后,并在住宅物業(yè)小區(qū)顯著位置公示最終結(jié)果，公示期應(yīng)不少于30日。確定調(diào)價的，公示內(nèi)容應(yīng)當包括：

　　1、物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、收費標準、執(zhí)行時間;

　　2、業(yè)主的房號和專有部分面積，以及對調(diào)價方案的意見明細情況;

　　3、業(yè)主總?cè)藬?shù)、同意人數(shù);建筑物總面積、同意人數(shù)所占建筑物面積;

　　4、征求意見書送達、回收的數(shù)量及其他需要說明的相關(guān)情況;

　　5、公示截止時間;

　　6、物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)電話及區(qū)政府價格主管部門工作電話。

　　公示期間，業(yè)主對公示內(nèi)容有異議的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)立即復(fù)查相關(guān)資料并在2日內(nèi)答復(fù)。經(jīng)答復(fù)仍有異議的，業(yè)主可申請區(qū)政府價格主管部門對調(diào)價資料進行查驗，并在查驗結(jié)束后5日內(nèi)答復(fù)有關(guān)業(yè)主。上述復(fù)查和查驗不影響公示期的計算。

　　以上程序完成之后，區(qū)政府價格主管部門可視小區(qū)實際情況對全部業(yè)主意見進行查驗或抽樣查驗。抽樣查驗的，業(yè)主總數(shù)在500人以下的小區(qū)，抽樣比例不少于50%;500以上(含500人)的小區(qū)，抽樣比例不少于20%。區(qū)政府價格主管部門應(yīng)邀請街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)和同級物業(yè)主管部門共同進行查驗。

　　公示期屆滿后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)在5日內(nèi)將服務(wù)內(nèi)容和收費標準報告區(qū)物業(yè)主管部門和區(qū)價格主管部門備案后進行明碼標價。

　　第十九條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)妥善保存物業(yè)服務(wù)收費調(diào)價過程中的各種文字、圖像及影音資料備查，并對其真實性、合法性負責。

　　第二十條物業(yè)服務(wù)收費按住宅建筑面積計算，按月、季度或年度收取，預(yù)收費用最多不得超過一年并在合同中約定。

　　第三章車輛停放收費

　　第二十一條物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)配套停車場(位)車輛停放收費實行政府指導(dǎo)價，收費標準由市價格主管部門會同市物業(yè)主管部門制定。

　　改變公共部位用途用于停放車輛的，由業(yè)主大會決定，其收費標準參照價格主管部門的規(guī)定確定，收入除補償車輛停放服務(wù)費外，其余收益歸全體業(yè)主所有。

　　物業(yè)服務(wù)區(qū)域車輛停放收費應(yīng)符合以下條件：

　　(一)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)有規(guī)劃用于停放車輛的停車場、車庫、車位和經(jīng)業(yè)主大會同意并符合公安、消防規(guī)定增設(shè)的停車位;

　　(二)對各種車輛提供有序停放和管理服務(wù)，保證區(qū)域內(nèi)交通設(shè)施正常使用和車輛停放標志清晰、道路暢通;

　　(三)停車場所共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和配套的設(shè)施設(shè)備保持完好，公共環(huán)境衛(wèi)生保持清潔;

　　(四)停車區(qū)域監(jiān)控全覆蓋，24小時值班巡查，停放車輛發(fā)生損壞時，能提供真實影像并協(xié)助處理。

　　(五)有規(guī)范的服務(wù)標準并與車輛停放人簽定服務(wù)合同。

　　(六)車主對車輛有保管要求的，由車主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)另行簽訂保管合同。

　　第二十二條車輛停放收費標準應(yīng)按照補償合理經(jīng)營成本、依法納稅、保本微利的原則核定。

　　第二十三條前期物業(yè)服務(wù)期間，車輛停放收費按照規(guī)定標準在物業(yè)服務(wù)合同中約定。業(yè)主委員會成立后或前期物業(yè)超過三年的，車輛停放服務(wù)收費由業(yè)主大會參照規(guī)定標準確定。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)車輛停放收費標準需要調(diào)整的，按本辦法第十八條程序進行。

　　第二十四條有下列情形之一的，不得向其收費：

　　(一)進入物業(yè)服務(wù)區(qū)域執(zhí)行公務(wù)的公安、消防、救護、環(huán)衛(wèi)、工程救險等特種車輛;

　　(二)為業(yè)主提供搬家服務(wù)的車輛;

　　(三)子女探望父母、父母看望子女前3小時的車輛。

　　第四章裝修服務(wù)收費

　　第二十五條小區(qū)住宅裝修服務(wù)收費實行政府指導(dǎo)價，收費標準由市價格主管部門會同市物業(yè)主管部門制定。

　　(一)住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取裝修服務(wù)費其服務(wù)內(nèi)容包括：在小區(qū)內(nèi)設(shè)定裝修垃圾傾到站點、裝修垃圾清運、電梯包裝及使用電梯運送裝修材料、裝修方案審查、裝修檔案管理、裝修巡查、衛(wèi)生清潔及專人管理等。

　　(二)業(yè)主不使用電梯運送裝修材料的，按標準的30%收取住宅小區(qū)裝修服務(wù)費。

　　(三)住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取裝修服務(wù)費后，不得以電梯上料費和其它理由再向業(yè)主收取其它裝修方面的服務(wù)及管理費用。

　　(四)住宅小區(qū)業(yè)主有超大物品，電梯不可運送的，由業(yè)主自行選擇吊裝或其他方式運送，費用由業(yè)主負擔。吊裝方案需報物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商同意。

　　(五)住宅小區(qū)業(yè)主、物業(yè)使用人進行房屋裝修時，應(yīng)按《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》(建設(shè)部令〔2002〕第110號)規(guī)定與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)以收取裝修保證金作為管理措施的，應(yīng)與業(yè)主在裝修管理服務(wù)協(xié)議中約定裝修保證金的收取金額和使用事項，明確相關(guān)的責任。

　　裝修完工后，經(jīng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照裝修管理協(xié)議約定進行裝修驗收。沒有造成房屋結(jié)構(gòu)、共用部位、共用設(shè)施設(shè)備損壞的，裝修保證金應(yīng)自驗收合格之日起5個工作日內(nèi)全額退還給業(yè)主。

　　裝修過程中違反《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》，造成房屋結(jié)構(gòu)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備損壞等情況的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)視損壞情況主動向物業(yè)主管部門報告;裝修業(yè)主應(yīng)按裝修管理服務(wù)合同(協(xié)議)及時修復(fù)，若裝修業(yè)主不能及時修復(fù)的，可按裝修管理服務(wù)合同(協(xié)議)約定使用保證金對裝修造成損壞的部位和設(shè)施設(shè)備進行修復(fù)。物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備修復(fù)后裝修保證金有余額的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)將余額款在驗收合格后的5個工作日內(nèi)如數(shù)退還業(yè)主;約定的裝修保證金不足以支付修復(fù)費用的，業(yè)主應(yīng)在驗收合格后5個工作日內(nèi)補齊修復(fù)費用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主結(jié)算修復(fù)費用時，應(yīng)當出示修復(fù)工(料)價單。物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主對修復(fù)費用有爭議的，按照《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》和裝修管理服務(wù)合同協(xié)議協(xié)商解決或通過司法途徑解決。

　　第五章電梯運行服務(wù)收費

　　第二十六條小區(qū)住宅電梯運行服務(wù)收費實行政府指導(dǎo)價，收費標準由市價格主管部門會同市物業(yè)主管部門制定。

　　電梯運行服務(wù)費應(yīng)包括：電梯維保服務(wù)、電梯質(zhì)檢、運行用電等國家規(guī)定的其他費用，但不包括電梯的大修和更新改造費用。

　　前期物業(yè)電梯運行服務(wù)收費按照規(guī)定標準在物業(yè)服務(wù)合同中約定，業(yè)主委員會成立后或前期物業(yè)超過三年的電梯運行服務(wù)收費標準由業(yè)主大會參照規(guī)定標準確定。

　　第六章其他服務(wù)收費

　　第二十七條物業(yè)服務(wù)企業(yè)采用IC卡管理的，不得收取工本費、押金。

　　由于業(yè)主的原因造成IC卡丟失、損壞需要補辦的，可按照有關(guān)規(guī)定收取補卡費。

　　第二十八條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應(yīng)當向最終用戶收取有關(guān)費用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收上述費用的，可向委托單位收取手續(xù)費，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。

　　第七章監(jiān)督和管理

　　第二十九條業(yè)主、物業(yè)使用人和開發(fā)建設(shè)單位，應(yīng)當按照物業(yè)服務(wù)合同的約定按時足額交納物業(yè)服務(wù)費用。違反物業(yè)服務(wù)合同約定逾期不交納物業(yè)服務(wù)費用的，應(yīng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定承擔違約責任，業(yè)主委員會應(yīng)當督促其限期交納。

　　業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費用的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。

　　物業(yè)發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當結(jié)清全部物業(yè)服務(wù)費用。

　　第三十條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當每年不少于一次向全體業(yè)主公布住宅小區(qū)內(nèi)的服務(wù)項目和服務(wù)工作開展情況，聽取業(yè)主委員會或業(yè)主大會的意見，進行滿意度測評。年度滿意度低于70%的，不得申請上調(diào)物業(yè)服務(wù)費。

　　第三十一條物業(yè)服務(wù)收費嚴格按《物業(yè)服務(wù)收費明碼標價規(guī)定》執(zhí)行，不得在標價之外收取任何未予標明的費用。

　　全市物業(yè)服務(wù)與收費的明碼標價工作由市價格主管部門統(tǒng)一管理。

　　第三十二條物業(yè)服務(wù)企業(yè)在收取物業(yè)服務(wù)費過程中嚴禁將物業(yè)費與代收的水費、電費等費用捆綁收取、價外加價。

　　第三十三條物業(yè)服務(wù)企業(yè)將物業(yè)服務(wù)合同中的部分專業(yè)服務(wù)事項外包給其他專業(yè)服務(wù)企業(yè)的，不得降低服務(wù)質(zhì)量，減少服務(wù)內(nèi)容，提高收費標準。

　　第三十四條物業(yè)服務(wù)企業(yè)在經(jīng)營管理和服務(wù)中，服務(wù)內(nèi)容不達標、不規(guī)范和無資質(zhì)經(jīng)營的行為由物業(yè)主管部門依法進行處理;超規(guī)定標準收費、亂收費行為由價格主管部門依法查處。

　　第三十五條本辦法由市價格主管部門、市物業(yè)主管部門負責解釋。

　　第三十六條本辦法自7月1日起施行。