東營市物業(yè)管理條例(2)
物業(yè)服務內(nèi)容主要包括下列事項：
(一)物業(yè)共用部位及共用設施設備的使用、管理和維護;
(二)公共綠化的養(yǎng)護;
(三)公共區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生的維護;
(四)公共區(qū)域的秩序維護、安全防范等事項的協(xié)助管理服務;
(五)對物業(yè)使用中的禁止行為進行告知、勸阻、報告;
(六)物業(yè)維修、更新、改造費用的賬務管理;
(七)物業(yè)檔案和物業(yè)服務檔案的保管;
(八)其他約定的物業(yè)服務事項。
第四十七條業(yè)主大會通過招投標或者協(xié)議方式選聘物業(yè)服務企業(yè)。
業(yè)主委員會應當經(jīng)業(yè)主大會授權(quán)，與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務合同。物業(yè)服務合同應當對物業(yè)服務內(nèi)容、服務標準、收費標準、物業(yè)服務用房、住宅專項維修資金的管理和使用、合同期限及雙方的權(quán)利義務、違約責任等內(nèi)容進行約定。
物業(yè)服務合同應當對物業(yè)服務企業(yè)在有關(guān)業(yè)主或者物業(yè)使用人人身、財產(chǎn)安全防范方面的義務和責任作出約定。
物業(yè)服務企業(yè)應當自簽訂物業(yè)服務合同之日起十日內(nèi)，到縣區(qū)住房城鄉(xiāng)建設主管部門或者開發(fā)區(qū)管委會辦理物業(yè)服務合同備案手續(xù)。
第四十八條物業(yè)服務企業(yè)提供物業(yè)服務，應當遵守下列規(guī)定：
(一)遵守有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定;
(二)符合國家、省、市規(guī)定的技術(shù)標準和操作規(guī)范;
(三)制定和完善物業(yè)服務質(zhì)量控制措施，建立健全物業(yè)服務檔案保管、移交等制度;
(四)向業(yè)主或者物業(yè)使用人告知物業(yè)共用部位、共用設施設備使用的方法、要求和注意事項;
(五)按照物業(yè)服務合同的約定，提供相應的服務;
(六)將物業(yè)服務相關(guān)信息在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)長期公示;
(七)定期聽取業(yè)主的意見和建議，改進和完善物業(yè)服務。
第四十九條物業(yè)服務企業(yè)應當將下列信息在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示：
(一)物業(yè)服務企業(yè)的名稱、資質(zhì)證書、聯(lián)系方式、物業(yè)服務投訴電話;
(二)項目經(jīng)理有關(guān)服務信息;
(三)物業(yè)服務合同約定的服務內(nèi)容、服務標準與依據(jù)、收費項目、收費標準、收費方式等;
(四)電梯、消防、監(jiān)控等設施設備的日常維修保養(yǎng)單位的名稱和聯(lián)系方式等;
(五)其他應當公示的信息。
第五十條物業(yè)服務合同期限屆滿前，業(yè)主委員會應當組織召開業(yè)主大會，作出續(xù)聘或者另聘物業(yè)服務企業(yè)的決定，并依據(jù)合同約定期限書面通知物業(yè)服務企業(yè);合同未約定通知期限的，應當提前六十日通知。
業(yè)主大會決定另聘物業(yè)服務企業(yè)的，選聘物業(yè)服務企業(yè)的方案應當經(jīng)業(yè)主大會表決通過，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。
物業(yè)服務合同期限屆滿后，業(yè)主大會沒有作出續(xù)聘或者另聘物業(yè)服務企業(yè)決定，物業(yè)服務企業(yè)按照原合同繼續(xù)提供服務的，原合同權(quán)利義務延續(xù)。
第五十一條物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)服務合同履行期間或者在物業(yè)服務合同屆滿后決定不再為該物業(yè)管理區(qū)域提供物業(yè)服務的，應當按合同約定期限書面通知業(yè)主委員會，并向全體業(yè)主公示;合同未約定通知期限的，應當提前六十日履行通知義務。
第五十二條物業(yè)服務合同解除或者終止后，物業(yè)服務企業(yè)應當與業(yè)主委員會辦理退出手續(xù)，并履行下列交接義務：
(一)移交保管的物業(yè)檔案、物業(yè)服務檔案;
(二)移交物業(yè)服務期間形成的有關(guān)物業(yè)及設施設備改造、維修、運行、保養(yǎng)的有關(guān)資料;
(三)移交物業(yè)服務用房;
(四)結(jié)算預收、代收的有關(guān)費用;
(五)法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他事項。
第五十三條物業(yè)服務企業(yè)未履行通知義務并辦理退出交接手續(xù)的，不得擅自撤離物業(yè)管理區(qū)域或者停止物業(yè)服務。
經(jīng)業(yè)主大會決定選聘新的物業(yè)服務企業(yè)后，原物業(yè)服務企業(yè)不得以業(yè)主欠交物業(yè)服務費用、對業(yè)主共同決定有異議等為由拒絕辦理交接。
第五十四條物業(yè)服務企業(yè)退出后，業(yè)主大會未及時選聘新的物業(yè)服務企業(yè)時，業(yè)主大會或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、開發(fā)區(qū)管委會可以委托物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人臨時代管，至業(yè)主大會選聘新的物業(yè)服務企業(yè)為止。代管期限一般不得超過三個月。
第五十五條物業(yè)服務收費應當遵循合法、合理、公開和質(zhì)價相符的原則，按照不同物業(yè)的性質(zhì)、特點及服務階段分別實行政府指導價和市場調(diào)節(jié)價。具體辦法由市物價部門會同市住房城鄉(xiāng)建設主管部門另行制定。
第五十六條已竣工尚未出售或者尚未交付的物業(yè)，物業(yè)服務費由建設單位承擔。已交付的物業(yè)，物業(yè)服務費由業(yè)主承擔，建設單位與業(yè)主另有約定的除外。
物業(yè)交付后空置一年以上的，其物業(yè)服務費按物業(yè)服務合同約定收取;未約定的，按物業(yè)服務收費標準適當減收。
第五十七條物業(yè)服務企業(yè)不得擅自擴大收費范圍，提高收費標準。
物業(yè)服務企業(yè)依約履行義務的，業(yè)主應當按照物業(yè)服務合同約定按時交納物業(yè)服務費，不得以物業(yè)空置、存在開發(fā)建設遺留問題或者放棄共有權(quán)利等為由拒絕交納。物業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時，業(yè)主應當結(jié)清物業(yè)服務費。
第五十八條業(yè)主或者物業(yè)使用人欠交物業(yè)服務費的，業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)可以通過上門催交、在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示等形式，督促其限期交納;逾期不交納的，物業(yè)服務企業(yè)可以依法申請仲裁或者提起訴訟。
第五十九條住宅區(qū)內(nèi)供水、供電、供氣、供暖、通信、有線電視等專業(yè)經(jīng)營單位應當依法向最終用戶收取有關(guān)費用。
物業(yè)服務企業(yè)接受專業(yè)經(jīng)營單位委托代收費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用，但可以根據(jù)約定向?qū)I(yè)經(jīng)營單位收取報酬。
專業(yè)經(jīng)營單位不得因部分最終用戶未履行繳費義務停止已繳費用戶和共用部位的服務。
第六章物業(yè)的使用與維護
第六十條業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不得有下列行為：
(一)擅自侵占、改建、損壞共用部位、共用設施設備;
(二)擅自利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經(jīng)營;
(三)擅自占用、挖掘道路、場地;
(四)擅自改變房屋用途;
(五)損壞房屋承重結(jié)構(gòu);
(六)違章搭建建筑物和構(gòu)筑物;
(七)隨意傾倒垃圾、排放污水、拋擲雜物;
(八)違反規(guī)定飼養(yǎng)動物干擾他人正常生活;
(九)實施賭博、利用迷信活動等危害社會;
(十)堆放易燃、易爆、劇毒、放射性物品，排放有毒、有害物質(zhì)，制造超過規(guī)定標準的噪聲;
(十一)占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口、消防車通道;
(十二)法律、法規(guī)、規(guī)章、管理規(guī)約和臨時管理規(guī)約禁止的其他行為。
業(yè)主、物業(yè)使用人有前款規(guī)定行為之一的，物業(yè)服務企業(yè)應當予以勸阻、制止，經(jīng)勸阻、制止仍未改正的，向有關(guān)行政管理部門報告。物業(yè)服務企業(yè)有前款規(guī)定行為之一的，業(yè)主委員會應當予以勸阻、制止，經(jīng)勸阻、制止仍未改正的，向有關(guān)行政管理部門報告;業(yè)主和相關(guān)單位可以向有關(guān)行政管理部門投訴。有關(guān)行政管理部門在接到報告或者投訴后，應當依法予以處理。
第六十一條業(yè)主或者物業(yè)使用人在住宅裝飾裝修工程開工前，應當持有關(guān)資料向物業(yè)服務企業(yè)辦理登記手續(xù);按照規(guī)定需要報有關(guān)部門批準的，應當依法辦理批準手續(xù)。業(yè)主或者物業(yè)使用人應當與物業(yè)服務企業(yè)簽訂住宅裝飾裝修服務協(xié)議。
業(yè)主或者物業(yè)使用人拒不辦理登記、批準手續(xù)的，物業(yè)服務企業(yè)可以按照管理規(guī)約、臨時管理規(guī)約規(guī)定禁止裝飾裝修施工人員進入物業(yè)管理區(qū)域。
第六十二條業(yè)主或者物業(yè)使用人在住宅裝飾裝修工程開工前，應當告知相鄰業(yè)主。物業(yè)服務企業(yè)對住宅裝飾裝修活動進行巡查時，業(yè)主或者物業(yè)使用人不得拒絕和阻礙。
第六十三條業(yè)主轉(zhuǎn)讓或者出租物業(yè)時，應當將管理規(guī)約、臨時管理規(guī)約、物業(yè)服務收費標準等事項告知受讓人或者承租人，并對物業(yè)服務費用的結(jié)算作出明確約定。受讓人應當在辦理產(chǎn)權(quán)交易手續(xù)之日起三十日內(nèi)，將物業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移情況、業(yè)主姓名、聯(lián)系方式等告知物業(yè)服務企業(yè)和業(yè)主委員會。
第六十四條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的車庫應當通過出售、租賃或者附贈形式，優(yōu)先滿足業(yè)主或者物業(yè)使用人停車需要。業(yè)主或者物業(yè)使用人要求承租車庫的，建設單位不得以只售不租為由拒絕。
第六十五條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃建設的車庫應當優(yōu)先投入使用。因規(guī)劃建設車庫不足，業(yè)主大會征求城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門意見后，可以決定占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共有道路或者其他場地設置停車泊位，但是不得占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口、消防車通道，妨礙道路通行。
利用停車泊位停車的，應當交納車位場地使用費，收費標準由業(yè)主大會確定。車位場地使用費屬于全體業(yè)主共有。
業(yè)主不得擅自占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共有道路或者其他場地停放車輛。
第六十六條業(yè)主不得違反法律、法規(guī)、規(guī)章、管理規(guī)約、臨時管理規(guī)約規(guī)定，將住宅、車庫或者其他附屬設施改變?yōu)榻?jīng)營性用房。業(yè)主因特殊情況需要將住宅、車庫或者其他附屬設施改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，應當向業(yè)主委員會或者社區(qū)居民委員會提出書面申請，經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意后，依法辦理相關(guān)手續(xù)。
第六十七條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)利用業(yè)主共用部位、共用設施設備從事經(jīng)營活動所得收益屬于全體業(yè)主共有，其使用、分配、管理由業(yè)主大會決定。未作決定的，主要用于補充住宅專項維修資金，也可以作為業(yè)主委員會、業(yè)主大會的活動經(jīng)費或者折抵物業(yè)服務費。收益使用情況應當向全體業(yè)主公示。
第六十八條新建物業(yè)實行質(zhì)量保修金制度。建設單位在辦理竣工驗收備案前，應當按照建筑安裝總造價的百分之三至百分之五的比例，一次性足額向縣區(qū)住房城鄉(xiāng)建設主管部門或者開發(fā)區(qū)管委會設立的賬戶交存物業(yè)質(zhì)量保修金。
建設單位購買了工程質(zhì)量責任保險的，所承保物業(yè)可不交存物業(yè)質(zhì)量保修金。
第六十九條建設單位不履行保修義務的，業(yè)主、業(yè)主委員會或者其委托的物業(yè)服務企業(yè)可以提出申請，經(jīng)縣區(qū)住房城鄉(xiāng)建設主管部門或者開發(fā)區(qū)管委會核實后，在物業(yè)質(zhì)量保修金中列支維修費用。
建設單位履行了保修義務的，保修期屆滿后，縣區(qū)住房城鄉(xiāng)建設主管部門或者開發(fā)區(qū)管委會應當按規(guī)定將質(zhì)量保修金本息余額及時退還建設單位。
第七十條物業(yè)保修期屆滿后，業(yè)主專有部分的養(yǎng)護和維修，由業(yè)主負責，所需費用由業(yè)主承擔。
因業(yè)主或者物業(yè)使用人使用不當或者擅自改動房屋結(jié)構(gòu)、設備位置和不當裝修造成房屋質(zhì)量缺陷或者安全隱患的，由責任人承擔維修責任和相關(guān)法律責任。
第七十一條物業(yè)保修期屆滿后，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位及共用設施設備的維護和管理責任，由業(yè)主共同承擔;業(yè)主可以將其委托給物業(yè)服務企業(yè)承擔。
共用部位主要包括住宅的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等;共用設施設備主要包括電梯、單元門、監(jiān)控、天線、照明、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。
第七十二條業(yè)主應當按照國家和省市有關(guān)規(guī)定交納住宅專項維修資金。住宅專項維修資金屬于業(yè)主所有，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。業(yè)主未交納住宅專項維修資金，發(fā)生共用部位、共用設施設備維修時，相關(guān)業(yè)主應當共同承擔維修責任。
電梯、鍋爐等特種設備和消防設施，由業(yè)主或者物業(yè)服務企業(yè)根據(jù)物業(yè)服務合同約定，委托專業(yè)服務單位負責維護、保養(yǎng);有限空間、高空等涉及人身安全的作業(yè)，物業(yè)服務企業(yè)應當委托具備相應資質(zhì)的單位或者個人實施。委托實施的，應當明確各方安全管理責任。
第七章老舊住宅區(qū)物業(yè)管理
第七十三條縣區(qū)人民政府、開發(fā)區(qū)管委會對已建成交付使用，但配套設施不齊全、環(huán)境質(zhì)量較差的老舊住宅區(qū)，應當采取措施進行改造整治，并將改造整治規(guī)劃和年度計劃向社會公布。
第七十四條老舊住宅區(qū)內(nèi)的道路、照明、綠地及社區(qū)服務、文化體育、安全防范、物業(yè)服務用房等配套建筑及設施設備改造建設資金，由政府承擔;供電、供水、供熱、供氣、通信、有線電視等專業(yè)經(jīng)營設施設備改造應當達到分戶計量、分戶控制條件，建設資金由相關(guān)專業(yè)經(jīng)營單位承擔;業(yè)主專有部分的設施設備改造資金，由業(yè)主承擔。市及縣區(qū)人民政府、開發(fā)區(qū)管委會對投資責任另有規(guī)定的，從其規(guī)定。
專業(yè)經(jīng)營設施設備改造驗收合格后，專業(yè)經(jīng)營設施設備產(chǎn)權(quán)未移交的，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者開發(fā)區(qū)管委會指導業(yè)主委員會組織召開業(yè)主大會表決;未成立業(yè)主委員會的，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者開發(fā)區(qū)管委會指導社區(qū)居委會組織召開小區(qū)居民會議，將入戶端口以外的專業(yè)經(jīng)營設施設備產(chǎn)權(quán)移交給專業(yè)經(jīng)營單位，并由專業(yè)經(jīng)營單位負責今后的維護和管理。
第七十五條在老舊住宅區(qū)整治改造中，經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意，在規(guī)劃許可的情況下，可以按照有關(guān)規(guī)定建設物業(yè)服務用房、政務管理用房和一定比例的經(jīng)營性用房。經(jīng)營性用房可用于出租經(jīng)營，經(jīng)營收益作為老舊住宅區(qū)維護管理費用的補充資金，由業(yè)主大會監(jiān)督使用。
改造整治前由相關(guān)部門、單位承擔的環(huán)衛(wèi)綠化、市政設施養(yǎng)護等費用，改造整治后仍由其給予補助。
第七十六條提倡舊住宅區(qū)實行物業(yè)管理。舊住宅區(qū)改造整治完成后，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府以及開發(fā)區(qū)管委會應當組織業(yè)主成立業(yè)主大會，由業(yè)主大會決定選聘物業(yè)服務企業(yè)實施專業(yè)化、市場化的物業(yè)管理方式。業(yè)主大會成立前的物業(yè)管理，由社區(qū)居民委員會組織實施。
第七十七條未建立住宅專項維修資金制度的老舊住宅區(qū)，業(yè)主應當按照國家和省市有關(guān)規(guī)定交納住宅專項維修資金。
第八章社區(qū)管理與監(jiān)督
第七十八條實行政府部門職能進社區(qū)制度，落實網(wǎng)格化管理。
住房城鄉(xiāng)建設、公安、民政、財政、城鄉(xiāng)規(guī)劃、衛(wèi)生計生、食品藥品監(jiān)管、城市管理、物價、畜牧、工商、質(zhì)監(jiān)等有關(guān)部門，應當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公布投訴、舉報受理方式，按照職能分工履行職責，及時受理業(yè)主和相關(guān)單位的投訴、舉報，依法調(diào)查處理違法違規(guī)行為。對實名投訴、舉報實行限時回復，并對實名投訴、舉報人信息予以保密。
第七十九條縣區(qū)人民政府、開發(fā)區(qū)管委會應當建立物業(yè)管理聯(lián)席會議制度，研究、部署、推進物業(yè)管理各項工作，解決本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理重大矛盾糾紛。
第八十條街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者開發(fā)區(qū)管委會負責召集由住房城鄉(xiāng)建設、城市管理、公安、社區(qū)居委會、業(yè)主委員會或者業(yè)主代表、物業(yè)服務企業(yè)等參加的物業(yè)管理聯(lián)席會議。
物業(yè)管理聯(lián)席會議協(xié)調(diào)處理下列事項：
(一)業(yè)主委員會和有關(guān)部門不依法履行職責的情況;
(二)物業(yè)服務企業(yè)在履行退出程序以及交接工作中出現(xiàn)的問題;
(三)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生的突發(fā)事件;
(四)物業(yè)管理與社區(qū)管理銜接和配合中出現(xiàn)的問題;
(五)需要協(xié)調(diào)的其他物業(yè)管理事項。
涉及協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供水、供電、供氣、供暖、通信、有線電視等事項的，應當通知相關(guān)專業(yè)經(jīng)營單位參加。
第八十一條市住房城鄉(xiāng)建設主管部門應當建立物業(yè)服務企業(yè)評價體系和信用檔案，依法向社會公示物業(yè)服務企業(yè)的信用信息。
第八十二條物業(yè)管理協(xié)會可以依照國家、省和市有關(guān)規(guī)定，制定物業(yè)服務規(guī)范和等級標準，推進標準化服務。建立和完善物業(yè)服務企業(yè)以及物業(yè)服務從業(yè)人員的自律制度，促進行業(yè)自律。
第九章法律責任
第八十三條違反本辦法規(guī)定，法律、法規(guī)、規(guī)章已規(guī)定法律責任的，依照其規(guī)定執(zhí)行;法律、法規(guī)、規(guī)章未規(guī)定法律責任的，按照本辦法的規(guī)定執(zhí)行。
第八十四條業(yè)主委員會及其委員違反本辦法第三十三條第二款、第三十八條第二款規(guī)定，拒不移交或者不及時移交相關(guān)資料和財物的，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者開發(fā)區(qū)管委會責令其限期移交。
第八十五條物業(yè)服務企業(yè)違反本辦法規(guī)定，有下列行為之一的，由縣區(qū)住房城鄉(xiāng)建設主管部門或者開發(fā)區(qū)管委會責令其限期改正，并將該行為記入物業(yè)服務企業(yè)信用檔案：
(一)違反本辦法第二十一條規(guī)定，未履行承接查驗義務的;
(二)違反本辦法第四十七條第四款規(guī)定，未及時辦理物業(yè)服務合同備案手續(xù)的;
(三)違反本辦法第四十九條、第六十七條規(guī)定，未公示相關(guān)信息的;
(四)違反本辦法第五十三條第二款規(guī)定，在經(jīng)業(yè)主大會決定選聘新的物業(yè)服務企業(yè)后拒絕辦理交接的;
(五)違反本辦法第六十條規(guī)定，未履行勸阻、制止和報告義務的。
第八十六條專業(yè)經(jīng)營單位違反本辦法規(guī)定，停止已繳費用戶和共用部位服務的，由相關(guān)行政主管部門依法予以處罰;造成業(yè)主或者物業(yè)使用人損失的，應當依法承擔賠償責任。
第八十七條住房城鄉(xiāng)建設主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和其他有關(guān)行政管理部門的工作人員在物業(yè)管理工作中濫用職權(quán)、玩忽職守、徇私舞弊的，依法給予處分;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。
第十章附則
第八十八條業(yè)主自行管理物業(yè)的，參照本辦法的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
第八十九條本辦法自2017年3月1日起施行。
東營市物業(yè)收費實施細則
第一條 為規(guī)范城市物業(yè)管理服務收費行為，保障業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國價格法》，《物業(yè)管理條例》，國家發(fā)改委、建設部《物業(yè)服務收費管理辦法》，省物價局、建設廳《山東省物業(yè)服務收費管理實施辦法》，《東營市物業(yè)管理暫行辦法》等有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我市實際，制定本實施細則。
第二條 本細則適用于經(jīng)工商行政管理機關(guān)登記注冊，并經(jīng)物業(yè)管理行政主管部門資質(zhì)認定的物業(yè)服務企業(yè)對本市住宅及非住宅房提供社會化、專業(yè)化服務的收費行為。
第三條 本細則所稱物業(yè)服務收費，是指物業(yè)服務企業(yè)接受業(yè)主或開發(fā)建設單位委托，按照物業(yè)服務合同的約定，對房屋及配套的設施設備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序及為業(yè)主提供特約性服務所收取的費用。
第四條 政府提倡業(yè)主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業(yè)服務企業(yè);鼓勵物業(yè)服務企業(yè)開展正當?shù)膬r格競爭，禁止價格欺詐，促進物業(yè)服務收費通過市場競爭形成。
第五條 市政府價格主管部門會同市房產(chǎn)行政主管部門負責全市物業(yè)服務收費的監(jiān)督管理工作?？h區(qū)政府價格主管部門會同同級房產(chǎn)行政主管部門負責本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務收費的監(jiān)督管理工作。
第六條 物業(yè)服務收費實行菜單式管理。按照完全達到山東省物業(yè)管理服務質(zhì)量規(guī)范標準要求實行可自由組合的三級收費指導標準。其中的服務項目共5類，每個類別都有相應的收費標準，業(yè)主可根據(jù)物業(yè)公司的服務項目、水平和質(zhì)量選擇相應的等級，經(jīng)過業(yè)主委員會和物業(yè)公司雙方協(xié)商后，確定具體的收費標準，力爭達到“質(zhì)價相符”。例如，服務達到三級的按三級的標準收費，達到一級的按一級的收費。也可具體選擇各服務收費項目，比如可選擇一級的秩序維護、二級的保潔、三級的綠化等，由廣大業(yè)主和相關(guān)的行政主管部門進行監(jiān)督。
第七條 物業(yè)服務收費應當遵循合理、公開以及費用和服務水平相適應的原則，區(qū)別不同的物業(yè)性質(zhì)和特點，分別實行政府指導價和市場調(diào)節(jié)價(停車場除外)。
1、普通住宅小區(qū)物業(yè)管理公共性服務收費實行政府指導價。
2、其余住宅小區(qū)以及非住宅物業(yè)管理公共性服務收費和其他受業(yè)主委托，為業(yè)主提供特約性服務的收費實行市場調(diào)節(jié)價
第八條 公共性服務基本項目和內(nèi)容包括綜合管理、共用部位、公用設施設備維修養(yǎng)護、秩序維護、衛(wèi)生保潔、綠化養(yǎng)護管理。
第九條 實行政府指導價的住宅小區(qū)物業(yè)管理公共性物業(yè)服務收費實行三級收費指導標準，由業(yè)主、業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)根據(jù)小區(qū)的實際服務水平對照山東省《物業(yè)管理服務質(zhì)量規(guī)范》標準，協(xié)商確定，并報價格主管部門備案。
第十條 新建的商品房在銷售時，建設單位或其選聘的物業(yè)服務企業(yè)可與物業(yè)買受人通過合同約定管理期限內(nèi)的物業(yè)服務內(nèi)容、服務標準、收費標準、計費方式及計費起始時間等內(nèi)容。合同涉及的前期物業(yè)管理公共性服務收費標準應當在政府指導價范圍內(nèi)約定。合同管理期限屆滿時，按本辦法第九條辦理。
對政府組織開發(fā)的經(jīng)濟適用房，其前期物業(yè)收費標準由價格主管部門核定。
第十一條 實行市場調(diào)節(jié)價的物業(yè)管理公共性物業(yè)服務收費標準，由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)服務合同中約定，并報價格主管部門備案。價格主管部門和房產(chǎn)行政主管部門應加強對實行市場調(diào)節(jié)價的物業(yè)服務收費行為的規(guī)范和引導，促進相關(guān)各方合理約定物業(yè)服務收費有關(guān)事項。
第十二條 物業(yè)服務企業(yè)在向政府價格主管部門備案收費標準時，應分別提供以下資料：
1、工商營業(yè)執(zhí)照復印件;
2、物業(yè)管理資質(zhì)證書復印件;
3、物業(yè)管理委托合同復印件;
4、業(yè)主委員會(業(yè)主)與物業(yè)企業(yè)簽訂的收費協(xié)議;
5、東營市公共性物業(yè)服務收費標準備案表。
第十三條 業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業(yè)服務費用。
包干制是指由業(yè)主向物業(yè)服務企業(yè)支付固定物業(yè)服務費用，盈余或者虧損均由物業(yè)服務企業(yè)享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。
酬金制是指在預收的物業(yè)服務資金中按比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。
第十四條 實行物業(yè)服務費用包干制的，物業(yè)服務費用的構(gòu)成包括物業(yè)服務成本、法定稅費和物業(yè)服務企業(yè)的合理利潤。
實行物業(yè)服務費用酬金制的，預收的物業(yè)服務資金包括物業(yè)服務支出和物業(yè)服務企業(yè)的酬金。
物業(yè)服務成本或者物業(yè)服務支出構(gòu)成一般包括以下部分：
1、物業(yè)服務人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等;
2、物業(yè)公用部位、公用設施設備的日常運行、維護費用;
3、物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用;
4、物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用;
5、物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用(包括管理中辦理的各種證件費用);
6、辦公費用;
7、物業(yè)服務企業(yè)固定資產(chǎn)折舊;
8、物業(yè)公用部位、公用設施設備及公眾責任保險費用;
9、經(jīng)業(yè)主同意的其他費用。
物業(yè)公用部位、公用設施設備的大修、中修和更新、改造費用，應當通過專項維修資金予以列支，不得計入物業(yè)服務支出或者物業(yè)服務成本。
第十五條 實行物業(yè)服務費用酬金制的，預收的物業(yè)服務支出屬于代管性質(zhì)，為所交納的業(yè)主所有，物業(yè)服務企業(yè)不得將其用于物業(yè)服務合同約定以外的支出。
物業(yè)服務企業(yè)應當向業(yè)主大會或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務資金年度預決算并每年不少于一次公布物業(yè)服務資金的收支情況。業(yè)主或者業(yè)主大會對公布的物業(yè)服務資金年度預決算和物業(yè)服務資金的收支情況提出質(zhì)詢時，物業(yè)服務企業(yè)應當及時答復。
第十六條 物業(yè)服務收費采取酬金制方式的，物業(yè)服務企業(yè)或者業(yè)主大會可以按照物業(yè)服務合同約定聘請專業(yè)機構(gòu)對物業(yè)服務資金年度預決算和物業(yè)服務資金的收支情況進行審計。
第十七條 物業(yè)服務收費采取按建筑面積計算的方式。已辦理房產(chǎn)證的，以房產(chǎn)證載明的房屋建筑面積計算，包括套內(nèi)建筑面積和分攤的共有建筑面積;未辦產(chǎn)權(quán)證的，以物業(yè)買售合同中建筑面積計算。房產(chǎn)證上作為附屬物，單獨登記面積，業(yè)主自用的車庫、儲藏室不收取物業(yè)服務費。
第十八條 物業(yè)買受人自物業(yè)竣工并交付使用之日起，按物業(yè)服務合同約定全額繳納物業(yè)服務費用;納入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因開發(fā)建設單位原因未按時交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務費用由開發(fā)建設單位全額交納。
第十九條 物業(yè)服務企業(yè)自用的辦公及生活用水、用電等，應單獨設表計量，其費用由管理企業(yè)承擔，不得向業(yè)主分攤。
第二十條 安裝并使用電梯的物業(yè)項目，其設備運行電費和維護檢測費用，物業(yè)服務企業(yè)應單獨列帳，公布每月耗電量、電費總額和維護檢測費用及分攤辦法，并按實際支出費用和約定方式向物業(yè)使用人收取。采用中央空調(diào)的住宅小區(qū)，收費標準由價格主管部門另行核定。
第二十一條 非獨立使用的閣樓部分減半收取;住宅小區(qū)內(nèi)的非盈利性公益公用設施按50%收費;住宅小區(qū)內(nèi)的經(jīng)營設施按150%收費。
第二十二條 物業(yè)管理公共性服務收費按月計收，實行先服務后收費，除業(yè)主自愿外，不得預收。
第二十三條 物業(yè)服務企業(yè)應按照《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》(建設部令110號)的規(guī)定加強物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的裝修管理。裝修保證金由裝修人或裝修人和裝修裝飾企業(yè)與物業(yè)服務企業(yè)約定，并應在裝飾裝修管理服務協(xié)議中明確，不進行裝修的不得收取。在業(yè)主裝修完畢后，經(jīng)物業(yè)服務企業(yè)檢查驗收合格，裝修保證金應自檢查合格之日起15個工作日內(nèi)退還業(yè)主。除此之外，物業(yè)服務企業(yè)不得以任何名目向業(yè)主或物業(yè)使用人收取押金、保證金。
裝修期間產(chǎn)生的垃圾由業(yè)主或物業(yè)使用人自行清運的，物業(yè)服務企業(yè)不得收費;委托物業(yè)服務企業(yè)清運的，清運費標準由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)協(xié)商確定。
第二十四條 物業(yè)服務企業(yè)為小區(qū)居民和車輛辦理進出小區(qū)的通行證，不得收取費用。物業(yè)服務企業(yè)也不得向進入物業(yè)管理區(qū)域為業(yè)主提供配送、維修、安裝等服務的外來人員收取包括辦證費在內(nèi)的任何費用。
第二十五條 住宅小區(qū)內(nèi)的停車場，可收取車輛停放服務費。車輛停放服務費標準由物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主或業(yè)主委員會協(xié)商確定后報價格主管部門備案。
第二十六條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關(guān)費用。物業(yè)服務企業(yè)接受委托代收上述費用的，可向委托單位收取手續(xù)費，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。
第二十七條 物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)服務中應當遵守國家的價格法律法規(guī)，嚴格履行物業(yè)服務合同，為業(yè)主提供質(zhì)價相符的服務。物業(yè)服務企業(yè)在實施收費時，應當向價格主管部門辦理《收費許可證》。
第二十八條 物業(yè)服務企業(yè)應按照價格主管部門的規(guī)定實行明碼標價，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置和收費地點，將服務內(nèi)容、服務標準以及收費項目、收費標準進行公示，自覺接受業(yè)主和價格主管部門監(jiān)督檢查。
第二十九條 業(yè)主應當按照物業(yè)服務合同或協(xié)議的約定按時足額交納物業(yè)服務費用或者物業(yè)服務資金。業(yè)主違反物業(yè)服務合同、協(xié)議約定逾期不交納服務費用或者物業(yè)服務資金的，業(yè)主委員會應當督促其限期交納;逾期仍不交納的，物業(yè)服務企業(yè)可以依法追繳。
業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務費用或者物業(yè)服務資金的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。
物業(yè)發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時，業(yè)主或者物業(yè)使用人應當結(jié)清物業(yè)服務費用或者物業(yè)服務資金。
第三十條 物業(yè)服務企業(yè)已接受委托實施物業(yè)服務并相應收取服務費用的，其他部門和單位不得重復收取性質(zhì)和內(nèi)容相同的費用。
第三十一條 利用物業(yè)公用部位、公用設施設備進行經(jīng)營的，應當在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)服務企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。
第三十二條 政府價格主管部門應會同房產(chǎn)行政主管部門，加強對物業(yè)服務企業(yè)的服務內(nèi)容、服務標準和收費項目、收費標準的監(jiān)督。物業(yè)服務企業(yè)違反價格法律、法規(guī)和規(guī)定的，由政府價格主管部門依據(jù)《中華人民共和國價格法》和《價格違法行為行政處罰規(guī)定》予以處罰。
第三十三條 本實施細則由東營市物價局、東營市房產(chǎn)管理局負責解釋
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