物業(yè)管理?xiàng)l例2017大連(2)
業(yè)主委員會(huì)委員、候補(bǔ)委員有下列情形之一的，業(yè)主委員會(huì)會(huì)議可以決定終止其委員、候補(bǔ)委員資格：
(一)以書面形式向業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)提出辭職的;
(二)受過刑事處分的;
(三)因疾病等原因喪失履行職責(zé)能力的;
(四)不履行業(yè)主義務(wù)的;
(五)無正當(dāng)理由連續(xù)三次不參加業(yè)主委員會(huì)會(huì)議的;
(六)不宜繼續(xù)擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員、候補(bǔ)委員的其他情形。
業(yè)主委員會(huì)委員資格終止的，應(yīng)當(dāng)自終止之日起三日內(nèi)將其保管的有關(guān)財(cái)務(wù)憑證、檔案等文件資料、印章及其他屬于全體業(yè)主所有的財(cái)物交還給業(yè)主委員會(huì)。
第二十二條 業(yè)主委員會(huì)根據(jù)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定的任期屆滿二個(gè)月前，應(yīng)當(dāng)召集業(yè)主大會(huì)，組織換屆選舉;無力召集業(yè)主大會(huì)、組織換屆選舉的，由物業(yè)所在地縣(市)區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門會(huì)同街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織換屆選舉。
第二十三條 物業(yè)管理區(qū)域不成立業(yè)主大會(huì)的，可以由房地產(chǎn)行政主管部門會(huì)同街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，在征得專有部分占建筑物總面積過半數(shù)且總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意后，將本辦法第七條第(二)項(xiàng)、第(四)項(xiàng)、第(五)項(xiàng)、第(六)項(xiàng)、第(七)項(xiàng)事項(xiàng)，委托物業(yè)管理區(qū)域所在地的居(村)民委員會(huì)組織實(shí)施。委托期限為三年，可以連續(xù)委托。
按照城市總體規(guī)劃屬于農(nóng)村城市化范圍內(nèi)的住宅項(xiàng)目，需要對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)本區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的，可以由居(村)民委員會(huì)參照業(yè)主委員會(huì)職責(zé)，按照有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定開展工作。
第二十四條 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)和接受委托的居(村)民委員會(huì)開展工作的經(jīng)費(fèi)由全體業(yè)主承擔(dān)，不得由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)。業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)和接受委托的居(村)民委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)使用情況應(yīng)當(dāng)定期在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，接受業(yè)主的監(jiān)督。
第三章 前期物業(yè)管理
第二十五條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)提供物業(yè)管理用房：建筑物總面積五萬平方米(建筑面積，下同)以下的，為一百至二百平方米;超過五萬平方米的，每五萬平方米以內(nèi)，增加五十至一百平方米。物業(yè)管理用房中的業(yè)主委員會(huì)用房面積不低于三十平方米。
物業(yè)管理用房應(yīng)當(dāng)為地面以上的獨(dú)立成套房屋，水、電、煤氣、暖氣、通信、排水等設(shè)施設(shè)備齊全，具備使用條件。門衛(wèi)房、電話交換機(jī)房、監(jiān)控室、員工休息室、換衣間、浴室、食堂、儲(chǔ)藏室等面積不計(jì)入物業(yè)管理用房面積。
物業(yè)管理用房具體位置，由城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門在確定詳細(xì)規(guī)劃圖時(shí)明確。
物業(yè)管理用房的所有權(quán)依法屬于業(yè)主。未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，任何單位和個(gè)人不得改變物業(yè)管理用房的用途。前期物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理用房移交給業(yè)主委員會(huì)或者建設(shè)單位管理。
市房地產(chǎn)行政主管部門在核發(fā)商品房預(yù)售許可證和辦理房屋所有權(quán)初始登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)核查并注明物業(yè)管理用房房號(hào)。
第二十六條 住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。招標(biāo)時(shí)應(yīng)當(dāng)在發(fā)布招標(biāo)公告或者發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)書的十日前，持下列材料到物業(yè)所在地的縣(市)區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門備案：
(一)建設(shè)項(xiàng)目中標(biāo)確認(rèn)書或者具有法律效力的其他批準(zhǔn)文件;
(二)經(jīng)批準(zhǔn)的建設(shè)項(xiàng)目詳細(xì)規(guī)劃圖;
(三)招標(biāo)公告或者投標(biāo)邀請(qǐng)書;
(四)招標(biāo)文件;
(五)法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他材料。
房地產(chǎn)行政主管部門發(fā)現(xiàn)招標(biāo)有違反法律、法規(guī)、規(guī)章行為的，應(yīng)當(dāng)責(zé)令招標(biāo)人改正。
選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，投標(biāo)人少于三個(gè)或者同一物業(yè)管理區(qū)域住宅物業(yè)建筑面積在二萬平方米以下的，經(jīng)物業(yè)所在地縣(市)區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
第二十七條 新建住宅物業(yè)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在取得商品房預(yù)售許可證之前完成前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘工作，并與中標(biāo)或者協(xié)商選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。
建設(shè)單位在辦理商品房預(yù)售許可證時(shí)，應(yīng)當(dāng)提供前期物業(yè)服務(wù)合同和物業(yè)服務(wù)方案，物業(yè)服務(wù)方案應(yīng)當(dāng)載明選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)情況。
第二十八條 建設(shè)單位銷(預(yù))售物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)將選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)情況、前期物業(yè)服務(wù)合同、臨時(shí)管理規(guī)約、物業(yè)管理區(qū)域圖、物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)(需注明以價(jià)格主管部門批準(zhǔn)為準(zhǔn))等事項(xiàng)，向物業(yè)所在地縣(市)區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門備案并在銷售場(chǎng)所公示。物業(yè)買受人與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)書面承諾遵守臨時(shí)管理規(guī)約及同意公示的其他事項(xiàng)。
第二十九條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)與建設(shè)單位對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)。經(jīng)查驗(yàn)存在問題的，雙方應(yīng)當(dāng)書面約定解決時(shí)限和方法。
物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備有重大質(zhì)量問題的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)進(jìn)行整改。待整改完成，雙方驗(yàn)收合格后，再行移交。
第三十條 建設(shè)單位在物業(yè)竣工或者交接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的下列資料分別移交城市建設(shè)檔案館和物業(yè)服務(wù)企業(yè)保管：
(一)竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料;
(二)設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料;
(三)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件;
(四)物業(yè)管理所必需的其他資料。
移交物業(yè)服務(wù)企業(yè)的前款資料歸全體業(yè)主所有。物業(yè)服務(wù)企業(yè)因管理不善導(dǎo)致資料丟失或者損壞的，應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)補(bǔ)齊。前期物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，應(yīng)當(dāng)全部移交給業(yè)主委員會(huì)或者建設(shè)單位。
第三十一條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家規(guī)定的保修范圍和保修期限，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)屬于保修范圍和保修期內(nèi)的房屋質(zhì)量問題，應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知建設(shè)單位。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)立即通知施工單位到現(xiàn)場(chǎng)核查情況，予以保修。建設(shè)單位無法通知施工單位或者施工單位不按工程質(zhì)量保修書約定進(jìn)行保修的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)另行委托其他單位保修。
建設(shè)單位不履行保修義務(wù)或者拖延履行保修義務(wù)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向建設(shè)行政主管部門反映，由建設(shè)行政主管部門依法進(jìn)行監(jiān)管。
保修期滿或者保修范圍以外的物業(yè)維修、保養(yǎng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定承擔(dān)。
第四章 物業(yè)管理服務(wù)
第三十二條 從事物業(yè)服務(wù)的單位應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照之日起三十日內(nèi)，向市房地產(chǎn)行政主管部門申請(qǐng)取得物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書不得轉(zhuǎn)讓、出租、出借。
第三十三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在辦公地點(diǎn)顯著位置，將物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書、服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)電話等公示，并按照價(jià)格主管部門的規(guī)定進(jìn)行收費(fèi)公示。
第三十四條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。
已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位按收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)交納。
違反物業(yè)服務(wù)合同約定，業(yè)主未按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期交納;逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向人民法院起訴。
第三十五條 業(yè)主出租物業(yè)的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)租賃合同中，對(duì)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的交納作出約定，并在合同簽訂后十日內(nèi)，將物業(yè)承租人、出租期限及物業(yè)費(fèi)用的交納等約定事項(xiàng)書面告知業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
物業(yè)轉(zhuǎn)讓時(shí)，買受人應(yīng)當(dāng)要求出賣人結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi)和住房維修費(fèi)用。未結(jié)清的，由買賣雙方與物業(yè)服務(wù)企業(yè)約定結(jié)清方式。
第三十六條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通信、郵政、有線電視等單位，應(yīng)當(dāng)向接受其服務(wù)的最終用戶收取相關(guān)費(fèi)用。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收前款費(fèi)用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。
第三十七條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行物業(yè)服務(wù)合同，接受業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)就物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行合同約定情況每年至少一次征求業(yè)主意見，認(rèn)為履行合同約定的，予以確認(rèn);業(yè)主要求整改的，通知物業(yè)服務(wù)企業(yè)及時(shí)整改。
第三十八條 物業(yè)服務(wù)合同期滿前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主委員會(huì)無正當(dāng)理由不得單方面提前解除合同。一方依法或者依據(jù)合同約定要求提前解除物業(yè)服務(wù)合同的，應(yīng)當(dāng)提前二個(gè)月書面告知對(duì)方及物業(yè)所在地縣(市)區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門。
物業(yè)服務(wù)合同期滿二個(gè)月前，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，討論決定物業(yè)服務(wù)企業(yè)的聘用事項(xiàng)。業(yè)主大會(huì)決定繼續(xù)聘用的，應(yīng)當(dāng)依法與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂新的物業(yè)服務(wù)合同;不繼續(xù)聘用的，應(yīng)當(dāng)按照本辦法規(guī)定重新選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
第三十九條 物業(yè)服務(wù)合同期滿不再續(xù)訂以及依法解除或者依據(jù)合同約定提前解除的，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自合同終止之日起十日內(nèi)退出該物業(yè)管理區(qū)域。在退出物業(yè)管理區(qū)域之前，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，向業(yè)主委員會(huì)或者新聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交物業(yè)管理所需資料、預(yù)收的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用及其收支賬目和物業(yè)管理用房。
物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，業(yè)主委員會(huì)與原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)成立移交小組，負(fù)責(zé)處理相關(guān)債權(quán)債務(wù)和物業(yè)管理資料移交等事務(wù)。原物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以未結(jié)清債權(quán)債務(wù)為由拒絕移交或者退出。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)管理區(qū)域后，業(yè)主大會(huì)尚未選聘出物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，環(huán)境衛(wèi)生工作由城建部門委托經(jīng)核準(zhǔn)的生活垃圾經(jīng)營(yíng)性處置單位負(fù)責(zé);物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備、場(chǎng)地需要維修養(yǎng)護(hù)的，由利益相關(guān)的業(yè)主按照規(guī)定使用專項(xiàng)維修資金維修;沒有專項(xiàng)維修資金或者專項(xiàng)維修資金不足的，由利益相關(guān)的業(yè)主自籌。
第四十條 業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理活動(dòng)中發(fā)生矛盾和爭(zhēng)議的，可以向物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者居民委員會(huì)反映，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者居民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)進(jìn)行調(diào)解。
市房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)投訴制度，對(duì)業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理活動(dòng)中的投訴，應(yīng)當(dāng)依法及時(shí)調(diào)查、處理，并將調(diào)查或者處理結(jié)果及時(shí)回復(fù)投訴人;屬于其他行政管理部門職責(zé)的，市房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)及時(shí)移交有關(guān)行政管理部門處理，并告知投訴人。
第五章 物業(yè)的使用與維護(hù)
第四十一條 業(yè)主、物業(yè)使用人使用物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)、規(guī)章和管理規(guī)約的規(guī)定，在供水、排水、通風(fēng)、采光、通行、維修、裝飾裝修、環(huán)境衛(wèi)生、環(huán)境保護(hù)等方面，按照有利于物業(yè)安全使用，外觀整潔以及公平合理、不損害公共利益和他人合法權(quán)益的原則，處理好相鄰關(guān)系。
第四十二條 在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不得有下列行為：
(一)擅自拆改房屋承重結(jié)構(gòu);
(二)侵占、損壞公共場(chǎng)地、共用部位、共用設(shè)施設(shè)備;
(三)擅自改變物業(yè)規(guī)劃用途;
(四)違反規(guī)定飼養(yǎng)家禽、寵物;
(五)違反規(guī)定擺攤設(shè)點(diǎn)、占道經(jīng)營(yíng);
(六)違反規(guī)定傾倒垃圾、污水和拋擲雜物;
(七)在建筑物、構(gòu)筑物上違章搭建、涂寫、刻畫或者違反規(guī)定懸掛、張貼宣傳品;
(八)堆放易燃、易爆、劇毒或者含有放射性物質(zhì)的物品，排放有毒、有害物質(zhì)或者超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪音;
(九)違反規(guī)定從事妨礙業(yè)主正常生活的經(jīng)營(yíng)活動(dòng);
(十)法律、法規(guī)、規(guī)章和管理規(guī)約禁止的其他行為。
有前款所列行為之一的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)勸阻、制止，督促改正;拒不改正的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告。有關(guān)行政管理部門在接到報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)依法對(duì)違法行為予以制止或者依法處理。
第四十三條 業(yè)主或者物業(yè)使用人裝飾裝修物業(yè)，應(yīng)當(dāng)事先書面告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照有關(guān)規(guī)定，與業(yè)主或者物業(yè)使用人簽訂物業(yè)裝飾裝修協(xié)議，發(fā)現(xiàn)違反法律、法規(guī)、規(guī)章和協(xié)議行為的，應(yīng)當(dāng)制止。已造成不良后果或者不聽制止的，按照建設(shè)部《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》的規(guī)定處理。
第四十四條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施，不得改變用途。業(yè)主依法確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)持業(yè)主大會(huì)決議到有關(guān)行政管理部門辦理手續(xù)，經(jīng)批準(zhǔn)的，由業(yè)主委員會(huì)持有關(guān)批準(zhǔn)文件告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。涉及需要改變物業(yè)服務(wù)合同約定事項(xiàng)的，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)重新約定。
業(yè)主大會(huì)決定前款事項(xiàng)前，由業(yè)主委員會(huì)征求物業(yè)服務(wù)企業(yè)的意見。物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定，認(rèn)為不宜改變用途的，應(yīng)當(dāng)向業(yè)主委員會(huì)做出書面說明。業(yè)主大會(huì)的決議違反法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)報(bào)告相關(guān)行政主管部門。
第四十五條 供水、供電、供氣、供熱、通信、郵政、有線電視等單位，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)的責(zé)任。
供水、供電、供氣、供熱、道路、排水、通信、郵政、有線電視等單位，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的新增、養(yǎng)護(hù)、維修、更新和改造工程，需要臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地或者共用部位的，應(yīng)當(dāng)在計(jì)劃施工十五日前，持施工計(jì)劃書、圖紙等材料，與物業(yè)服務(wù)企業(yè)就施工時(shí)間、施工范圍、恢復(fù)方式、違約責(zé)任等事項(xiàng)簽訂協(xié)議后，方可施工。物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得無故阻撓施工。
緊急搶險(xiǎn)的，施工單位應(yīng)當(dāng)在搶險(xiǎn)同時(shí)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)通報(bào)，施工后及時(shí)恢復(fù)原狀。
第四十六條 車輛在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共場(chǎng)地或者占用業(yè)主共有道路的停放、收費(fèi)、管理和費(fèi)用的使用辦法等事項(xiàng)，由業(yè)主大會(huì)決定。
物業(yè)管理區(qū)域停車場(chǎng)管理辦法的示范文本，由市房地產(chǎn)行政主管部門制定。
第四十七條 利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的，在向有關(guān)行政主管部門辦理審批手續(xù)前，應(yīng)當(dāng)征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)書面同意，并征求物業(yè)服務(wù)企業(yè)意見。經(jīng)批準(zhǔn)的，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂有償使用協(xié)議，所得收益歸全體業(yè)主所有，主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)與物業(yè)共有部位、共用設(shè)施設(shè)備的經(jīng)營(yíng)者簽訂有償使用協(xié)議，不得損害業(yè)主的合法權(quán)益。
第四十八條 利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，應(yīng)當(dāng)遵守有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定，不得影響房屋安全和正常使用。
第四十九條 業(yè)主轉(zhuǎn)讓或者出租物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)將管理規(guī)約、物業(yè)管理有關(guān)規(guī)定告知受讓人或者承租人，受讓人或者承租人應(yīng)當(dāng)認(rèn)真履行并承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。
業(yè)主應(yīng)當(dāng)在物業(yè)轉(zhuǎn)讓合同或者租賃合同簽訂之日起十日內(nèi)，將物業(yè)轉(zhuǎn)讓或者出租的有關(guān)情況書面告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
第五十條 住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金。
專項(xiàng)維修資金屬于業(yè)主所有，專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用。
第五十一條 物業(yè)共用部位、共用設(shè)施在保修期滿后出現(xiàn)嚴(yán)重?fù)p壞，影響業(yè)主和物業(yè)使用人正常生活和安全，業(yè)主不同意維修的，市房地產(chǎn)行政主管部門可以組織物業(yè)服務(wù)企業(yè)維修，并告知業(yè)主大會(huì)，維修費(fèi)用在專項(xiàng)維修資金中支付。
第六章 法律責(zé)任
第五十二條 建設(shè)單位(公有住房出售單位)違反本辦法有下列行為之一的，由房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，逾期不改正的，處五千元以上一萬元以下罰款：
(一)違反本辦法第十條規(guī)定，不提出成立首次業(yè)主大會(huì)報(bào)告或者不提供物業(yè)出售和業(yè)主入住明細(xì)、物業(yè)基本情況等材料的;
(二)違反本辦法第二十八條規(guī)定，未將應(yīng)當(dāng)備案、公示的事項(xiàng)備案、公示的。
第五十三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本辦法有下列行為之一的，由房地產(chǎn)行政主管部門按照下列規(guī)定處罰：
(一)違反本辦法第三十條第二款規(guī)定，將資料丟失或者損壞，又不補(bǔ)齊的，責(zé)令限期改正;逾期不改正的，處五千元以上一萬元以下罰款;
(二)違反本辦法第三十二條第二款規(guī)定，轉(zhuǎn)讓、出租、出借物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書的，責(zé)令限期改正，處五千元罰款;
(三)違反本辦法第四十五條規(guī)定，無故阻撓施工的，給予警告，責(zé)令改正。
第五十四條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本辦法第三十九條規(guī)定不退出物業(yè)管理區(qū)域的，業(yè)主委員會(huì)可以依法提起訴訟。
第五十五條 違反本辦法涉及其他行政主管部門權(quán)限的，由有關(guān)行政主管部門依法處理。
第七章 附則
第五十六條 業(yè)主自行或者委托其他管理人對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，可以參照本辦法執(zhí)行。
第五十七條 本辦法自發(fā)布之日起施行。
物業(yè)的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)
大連市物價(jià)局聯(lián)合公安局、國(guó)土資源和房屋局下發(fā)了關(guān)于建立和完善物業(yè)服務(wù)價(jià)格形成機(jī)制規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為的通知，通知規(guī)定了大連市2016年物業(yè)費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)和物業(yè)服務(wù)收費(fèi)有關(guān)政策。
通知指出，本市建立并逐步完善物業(yè)服務(wù)價(jià)格主要由市場(chǎng)決定的形成機(jī)制，鼓勵(lì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，引導(dǎo)開發(fā)商或業(yè)主委員會(huì)通過招投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，確定物業(yè)費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)。
一、新開發(fā)建設(shè)的住宅小區(qū)，鼓勵(lì)通過公開招投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按照合同或前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議的約定執(zhí)行。
二、成立業(yè)主委員會(huì)的既有住宅小區(qū)，可由業(yè)主委員會(huì)根據(jù)業(yè)主大會(huì)決議，與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，約定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn);通過公開招投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的既有住宅小區(qū)，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)可按中標(biāo)價(jià)格執(zhí)行。
暫未成立業(yè)主委員會(huì)的既有住宅小區(qū)，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)按照業(yè)主與開發(fā)建設(shè)單位或物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的(前期)物業(yè)服務(wù)協(xié)議、房屋買賣合同的約定執(zhí)行?，F(xiàn)行物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)低于物業(yè)服務(wù)協(xié)議或合同約定的，應(yīng)繼續(xù)按照價(jià)格主管部門認(rèn)定的現(xiàn)行收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。
三、對(duì)物業(yè)管理區(qū)域明確、基本具備物業(yè)服務(wù)條件但沒有物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供服務(wù)的住宅小區(qū)，可根據(jù)業(yè)主大會(huì)決議選聘專業(yè)服務(wù)企業(yè)開展專項(xiàng)服務(wù)，物業(yè)費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)由雙方協(xié)商確定。
四、需要調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的住宅小區(qū)，應(yīng)根據(jù)業(yè)主大會(huì)決議依照法定程序重新確定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
五、商廈、寫字樓、公寓和別墅及其他非住宅類物業(yè)服務(wù)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商確定物業(yè)費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)。
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物業(yè)管理?xiàng)l例2017大連(2)
