司法拍賣房屋都有哪些流程
在生活中，司法拍賣房屋的數(shù)量越來越多，也有很多購房者喜歡參加這種司法拍賣房產(chǎn)的活動，那么，在進行司法拍賣房產(chǎn)的時候，都有哪些流程呢?以下是由學(xué)習(xí)啦小編為大家整理的相關(guān)資料，希望能幫到你們。
司法拍賣房產(chǎn)的流程
1、第一次拍賣(拍賣不動產(chǎn)，會在拍賣的十五日前進行公告)
?、鸥傎I人應(yīng)于拍賣前向人民法院預(yù)交一定的保證金。申請執(zhí)行人參加房屋競買的，可以不預(yù)交該保證金。保證金的數(shù)額會由人民法院來確定，但不能夠低于評估價或者是市價的百分之五。
?、迫嗣穹ㄔ簯?yīng)當(dāng)于拍賣的五日之前通知當(dāng)事人和已知的擔(dān)保物權(quán)人、優(yōu)先購買權(quán)人在拍賣日要到場。
?、桥馁u時無人競買或者是競買人的高價格應(yīng)低于保留價，到場的申請執(zhí)行人或者是其他執(zhí)行債權(quán)人若申請或者同意以該次的拍賣所定的保留價接受拍賣財產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)將該財產(chǎn)交出抵債。
2、第二次拍賣
拍賣時無人競買或者是競買人的高應(yīng)價低于保留價的，應(yīng)當(dāng)于六十日內(nèi)再次進行拍賣。
3、第三次拍賣
對于第二次拍賣仍未成功的不動產(chǎn)或者其他財產(chǎn)權(quán)，應(yīng)當(dāng)在六十日內(nèi)進行第三次的拍賣。
4、變賣
第三次拍賣未成功且申請執(zhí)行人或者是其他執(zhí)行債權(quán)人拒絕接受或是依法不能夠接受該不動產(chǎn)抵債的，人民法院應(yīng)在第三次拍賣終結(jié)日起的七日內(nèi)發(fā)出變賣的公告。自公告日起六十日內(nèi)沒有人愿意以第三次拍賣的保留價購買該財產(chǎn)的，且申請執(zhí)行人、其他執(zhí)行債權(quán)人仍不表示接受該財產(chǎn)來抵債的，應(yīng)當(dāng)解除查封、凍結(jié)的措施，將該財產(chǎn)退還給被執(zhí)行人，但對該財產(chǎn)可以采取其他措施的除外。
5、權(quán)轉(zhuǎn)移
不動產(chǎn)拍賣成交或是抵債以后，不動產(chǎn)自拍賣成交或是抵債裁定送達購買者或者承受人時起轉(zhuǎn)移。通常需法院出具裁定書，到房屋所在地的交易去辦理產(chǎn)權(quán)的過戶。
司法拍賣房產(chǎn)存在的風(fēng)險
第一大風(fēng)險
房屋原權(quán)人的身份背景。
大家都知道，司法拍賣房屋基本是由于債務(wù)人無法履行到期債務(wù)，而被債權(quán)人起訴，查封抵押房產(chǎn)，終被法院強制執(zhí)行拍賣，當(dāng)前大部分是由于失敗。
資金鏈斷裂或者沾染高利貸跑路所引起，如果房主是循規(guī)蹈矩做生意失敗，人品可靠還好，但如果原房主是因為放高炮或者黑社會背景臨時跑路，那么你通過法院拍下了他的房屋，如果碰到不講理的流氓，日后回到你家找你鬧事、算賬，那你可就麻煩了。
一般情況下法院是不會很明確告訴你原房主的身份背景及房屋被強制拍賣的具體原因，而且法院也不會24 守在你家里保護你，那么如果碰到這種流氓分子，真的是雞犬不寧了。
第二大風(fēng)險
戶口問題，房屋雖然被你拍下了，但是原房主的戶口卻無法遷出。
第三大風(fēng)險
長期租賃的法律風(fēng)險。根據(jù)物權(quán)法等法律規(guī)定，如果租賃在前、抵押在后的，拍賣成交后原租賃合同繼續(xù)有效。但有些惡意逃廢債務(wù)的，會把租賃合同簽的很長，甚至10年、20年。那么你如果拍賣了這種附帶租賃合同的房屋，買下了之后由于承租人的存在，自身還是沒法搬進去住。更有甚者，有的一開始說沒有租賃，等你拍賣后，突然又冒出了租賃合同或者突然有人在里面居住而不肯騰退，那你就麻煩了。
第四大風(fēng)險
補繳相關(guān)稅費的風(fēng)險。營業(yè)稅個人所得稅房屋契稅肯定都是要買受人繳的，還有就是水電費、物業(yè)費及其他費用如果拖欠了很久，也是需要拍賣后買受人自行承擔(dān)的，這塊費用還是要考慮的。
拍賣的房產(chǎn)要繳納的稅費
一、 買方應(yīng)繳納稅費:1、 契稅:房款的1.5% (房產(chǎn)面積在144平米以上的需要繳納3%,房產(chǎn)面積在90平米以下并且是首套房的可以繳納1%)2、 交易費:3元/平方米3、 測繪費:按各區(qū)具體規(guī)定 4、 權(quán)屬登記費和取證費:按各區(qū)具體規(guī)定,一般情況就在200元內(nèi)。
二、 賣方應(yīng)繳納稅費: 1、 交易費:3元/平方米2、 營業(yè)稅:差價*5.5%(房產(chǎn)證未滿5年的) 3、 個人所得稅:房產(chǎn)交易盈利部分的20%或者房款的1%(房產(chǎn)證滿5年并且是單一住房的可以免除)
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