物業(yè)財務(wù)管理的內(nèi)容
物業(yè)財務(wù)管理的內(nèi)容介紹
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物業(yè)財務(wù)管理的內(nèi)容
財務(wù)管理的內(nèi)容可以分為三部分：長期投資、長期籌資和營運資本管理。
(一)長期投資
現(xiàn)金流出(即投資)到現(xiàn)金流入(即投資回收或投資回報)的時間超過一年的，屬于長期投資?，F(xiàn)金流出到現(xiàn)金流入的時間不超過一年的為短期投資。短期投資在財務(wù)管理中通常合并進(jìn)營運資本管理中討論。
長期投資的類型主要有：
1.直接投資經(jīng)營性資產(chǎn)
財務(wù)管理中所稱的經(jīng)營性資產(chǎn)包括建筑物、廠房、機器設(shè)備、存貨等。
直接投資，即用現(xiàn)金直接投資于經(jīng)營性資產(chǎn)，獲得經(jīng)營性資產(chǎn)的直接控制權(quán)，并利用其開展經(jīng)營活動以獲得現(xiàn)金回報。直接投資經(jīng)營性資產(chǎn)的主要目標(biāo)是獲得經(jīng)營所需的各種實物資源，而不是獲得資產(chǎn)的再出售收益。
2.直接投資于金融資產(chǎn)
金融資產(chǎn)一般指股票、債券和各種衍生金融工具。
3.直接投資于其他公司
這里所說的直接投資于其他公司，主要目的是控制所投資公司的資產(chǎn)和經(jīng)營管理權(quán)，以增加本企業(yè)的價值，而不是簡單地為了獲取股利。
(二)長期籌資
長期籌資是指企業(yè)籌集生產(chǎn)經(jīng)營所需的長期資金，也就是可以長期使用的資金。長期資金的籌集量應(yīng)根據(jù)長期資金的需要量確定，兩者應(yīng)當(dāng)匹配。
長期資金包括權(quán)益資金和長期負(fù)債資金。發(fā)行股票、增資擴股是典型的籌集權(quán)益資金的方式;向銀行借款、發(fā)行債權(quán)都是典型的籌集負(fù)債資金的方式。
長期籌資決策中的主要問題是資本結(jié)構(gòu)決策、債務(wù)結(jié)構(gòu)決策和股利分配決策。
(三)營運資本管理
營運資本是投入企業(yè)日常經(jīng)營活動的資本。營運資本管理處理的是一年或一年以下的短期財務(wù)問題。
營運資本=流動資產(chǎn)-流動負(fù)債
因此，營運資本管理的內(nèi)容可以分為兩方面：一是對流動資產(chǎn)的營運資本投資管理，二是對流動負(fù)債的營運資本籌資管理。
1.營運資本投資管理
流動資產(chǎn)指企業(yè)可以在一年或者超過一年的一個營業(yè)周期內(nèi)變現(xiàn)或者運用的資產(chǎn)，主要包括貨幣資金、短期投資、應(yīng)收票據(jù)、應(yīng)收賬款和存貨等。
營運資本投資管理的主要內(nèi)容是現(xiàn)金管理、存貨管理和應(yīng)收賬款管理。
企業(yè)的現(xiàn)金管理，不僅要滿足日常業(yè)務(wù)的交易性需要，還需考慮到預(yù)防性需要和投機性需要。
存貨是企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營過程中儲備的物資，包括材料、燃料、低值易耗品等。
應(yīng)收賬款是企業(yè)應(yīng)該向采購產(chǎn)品或接受服務(wù)的客戶收取的，但尚未收到的款項。
2.營運資本籌資管理
流動負(fù)債是企業(yè)將在一年或者超過一年的一個營業(yè)周期內(nèi)償還的債務(wù)，包括短期借款、應(yīng)付票據(jù)、應(yīng)付賬款、預(yù)收賬款、應(yīng)付工資、應(yīng)付福利費、一年內(nèi)到期的長期負(fù)債和其他流動負(fù)債等。物業(yè)服務(wù)企業(yè)預(yù)收的服務(wù)費，就是流動負(fù)債的一種形式。
營運資本籌資政策，是指總體上如何為流動資產(chǎn)籌資，是采用短期資金還是長期資金來源，或者兼而有之。
二：物業(yè)財務(wù)管理的目標(biāo)
企業(yè)作為一個經(jīng)營性機構(gòu)，營利是企業(yè)最基本、最重要的目標(biāo)。
(一)衡量營利的財務(wù)管理目標(biāo)
從衡量營利的角度，財務(wù)管理目標(biāo)可以從三個方面來計量：
1.利潤最大化
利潤是在一定期間內(nèi)企業(yè)全部收入和全部支出的差額。利潤不僅體現(xiàn)了企業(yè)經(jīng)濟效益的高低，而且表明企業(yè)競爭能力的大小，一定程度上決定了企業(yè)的生存狀態(tài)。
但是以利潤最大化作為財務(wù)管理目標(biāo)，存在一些缺點：
(1)沒有考慮利潤的取得時間。
(2)沒有考慮所獲利潤和投入資本數(shù)量的關(guān)系。
(3)沒有考慮獲取利潤和所承擔(dān)風(fēng)險的關(guān)系。
如果投資資本相同、利潤的取得時間相同、相關(guān)的風(fēng)險也相同，利潤最大化是一個可以接受的短期目標(biāo)。但仍需注意，如果僅以利潤最大化為目標(biāo)，有可能導(dǎo)致企業(yè)財務(wù)決策短期化，從而影響企業(yè)長期良好形象或可持續(xù)的增長能力。
2.每股收益最大化
每股收益(或稱為權(quán)益資本凈利率)，是企業(yè)凈利潤占凈資產(chǎn)(或所有者權(quán)益)的比率，用以反映企業(yè)運用自有資本獲得利潤的能力。
這個目標(biāo)的優(yōu)點是把企業(yè)實現(xiàn)的利潤額同投入的資本或股本數(shù)進(jìn)行對比，能夠說明企業(yè)的盈利率，可以在不同資本規(guī)模的企業(yè)之間進(jìn)行比較，揭示并評價其盈利水平的差異和不同的發(fā)展前景。對股份公司而言，許多投資人都把每股收益作為評價公司業(yè)績最重要的指標(biāo)。但這個目標(biāo)仍存在以下缺點：(1)仍然沒有考慮每股收益取得的`時間;(2)仍然沒有考慮每股收益的風(fēng)險。
3.股東財富最大化
股東財富最大化，也可以表述為企業(yè)價值最大化。增加財富是股東創(chuàng)辦企業(yè)的重要目標(biāo)，如果企業(yè)不能為股東創(chuàng)造價值，股東就不會為企業(yè)提供資本，企業(yè)也就不存在了。
股東財富可以用股東權(quán)益的市場價值來衡量。權(quán)益的市場增加值就是企業(yè)為股東創(chuàng)造的價值。.
股東財富最大化，也可以稱為股價最大化。
綜合以上三個指標(biāo)的優(yōu)缺點，在財務(wù)管理中，通常將股東財富最大化作為財務(wù)管理的目標(biāo)。
(二)財務(wù)管理目標(biāo)與利益相關(guān)者
1.財務(wù)管理目標(biāo)
財務(wù)管理目標(biāo)，或者說企業(yè)目標(biāo)的一個重要影響因素是如何看待利益相關(guān)者的需要。如股東權(quán)益、交稅、給職工提供薪酬福利、給顧客提供滿意的產(chǎn)品和服務(wù)等。
2.利益相關(guān)者
(1)資本市場的利益相關(guān)者，主要是股東和債權(quán)人;
(2)產(chǎn)品市場的利益相關(guān)者，主要是客戶、供應(yīng)商;
(3)企業(yè)內(nèi)部的利益相關(guān)者，主要是經(jīng)營管理人員和普通員工;
(4)與企業(yè)沒有合同約束的利益相關(guān)者，包括企業(yè)所在社區(qū)、政府、媒體、自然環(huán)境等。
3.利益相關(guān)者對企業(yè)目標(biāo)的影響
物業(yè)經(jīng)營管理，至少要注意幾下幾方面問題：
(1)保障建筑物和設(shè)施設(shè)備管理的安全使用是物業(yè)經(jīng)營管理最基本的社會責(zé)任。
(2)物業(yè)經(jīng)營管理，尤其是住宅物業(yè)的經(jīng)營管理，與政府的社區(qū)管理和社區(qū)服務(wù)有著千絲萬縷的聯(lián)系。除協(xié)助相關(guān)部門外，物業(yè)服務(wù)企業(yè)也可以在社區(qū)文化活動方面主動開展工作，通過社區(qū)文化活動創(chuàng)造更為融洽的客戶關(guān)系，發(fā)現(xiàn)更多的潛在客戶需求。這樣，不僅為政府排憂，從長遠(yuǎn)看也會對實現(xiàn)企業(yè)目標(biāo)有所助益。
(3)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的員工，尤其是基層員工，來自五湖四海，文化程度參差不齊。幫助企業(yè)基層員工融人城市，以積極的心態(tài)看待自己和客戶的關(guān)系，理解企業(yè)的管理模式和管理方法，健康、樂觀地在城市中生活，甚至進(jìn)一步帶動家鄉(xiāng)發(fā)展，不僅對于提升服務(wù)質(zhì)量、實現(xiàn)企業(yè)目標(biāo)有益，也是企業(yè)對于這些員工所承載的一份社會責(zé)任。
(4)做好環(huán)境保護(hù)。如通過技術(shù)改造，達(dá)到節(jié)能減排的目的。
三：物業(yè)財務(wù)會計報告
(一)財務(wù)會計報告
財務(wù)管理離不開財務(wù)會計報告。財務(wù)會計報告是指企業(yè)對外提供的反映企業(yè)某一特定日期的財務(wù)狀況和某一會計期間的經(jīng)營成果、現(xiàn)金流量等會計信息的文件。
財務(wù)會計報告由會計報表、會計報表附注和財務(wù)情況說明書組成。
會計報表至少應(yīng)當(dāng)包括資產(chǎn)負(fù)債表、利潤表、現(xiàn)金流量表等報表;小企業(yè)編制的會計報表可以不包括現(xiàn)金流量表。
(二)會計報表
企業(yè)會計報表有多種形式，其中三張基本財務(wù)報表為：資產(chǎn)負(fù)債表、利潤表和現(xiàn)金流量表。
1.資產(chǎn)負(fù)債表
資產(chǎn)負(fù)債表是指反映企業(yè)在某一特定日期的財務(wù)狀況的會計報表。
資產(chǎn)=負(fù)債+所有者權(quán)益
資產(chǎn)負(fù)債表揭示的財務(wù)信息主要有三個方面：
(1)企業(yè)擁有并可利用的經(jīng)濟資源，包括資產(chǎn)總額、結(jié)構(gòu)和分布情況;
(2)揭示了企業(yè)負(fù)債的水平與構(gòu)成等信息;
(3)表明了企業(yè)所有者權(quán)益的多少、構(gòu)成狀況等;
(4)有助于揭示企業(yè)財務(wù)狀況的變動信息。
2.利潤表
利潤表也稱損益表，是指反映企業(yè)在一定會計期間的經(jīng)營成果的會計報表。
利潤表反映了企業(yè)在一定期間的收入和相應(yīng)的費用、成本，以及最終形成的損益。通過對利潤表的分析，可以了解以下內(nèi)容：
(1)一定時期企業(yè)的盈虧狀況。
(2)企業(yè)盈虧的原因及構(gòu)成。
(3)有助于評估企業(yè)的獲利能力。
3.現(xiàn)金流量表
現(xiàn)金流量表是指反映企業(yè)在一定會計期間的現(xiàn)金和現(xiàn)金等價物流入和流出的會計報表。
通過現(xiàn)金流量表的分析，可以了解以下內(nèi)容：
(1)企業(yè)現(xiàn)金的來源和去向，以及企業(yè)的現(xiàn)金增減變動情況如何。
(2)企業(yè)現(xiàn)金流量的構(gòu)成。
(3)企業(yè)凈現(xiàn)金流量的多少。
(三)財務(wù)報表分析
財務(wù)管理工作中，經(jīng)常會將財務(wù)報表數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)化成有用的信息，以幫助報表使用人決策，這就是財務(wù)報表分析。
1.企業(yè)財務(wù)報表的使用人
企業(yè)財務(wù)報表的使用人一般包括股權(quán)投資人、債權(quán)人、管理人員、供應(yīng)商、客戶、政府、注冊會計師等。
2.財務(wù)報表分析的內(nèi)容
現(xiàn)代財務(wù)報表分析一般包括戰(zhàn)略分析、會計分析、財務(wù)分析和前景分析四個部分。
戰(zhàn)略分析的目的是確定主要的利潤來源、經(jīng)營風(fēng)險并定性評估企業(yè)的盈利能力，包括宏觀分析、行業(yè)分析和企業(yè)競爭策略分析等內(nèi)容。
會計分析的目的是評價企業(yè)會計反映基本經(jīng)濟現(xiàn)實的程度，包括評估企業(yè)會計的靈活性和恰當(dāng)性，修正會計數(shù)據(jù)等內(nèi)容。
財務(wù)分析的目的是運用財務(wù)數(shù)據(jù)評價企業(yè)當(dāng)前及過去的業(yè)績并評估其可持續(xù)性，包括比率分析、現(xiàn)金流量分析等內(nèi)容。
前景分析的目的是預(yù)測企業(yè)的未來，包括財務(wù)報表預(yù)測和企業(yè)估值等內(nèi)容。
3.財務(wù)分析的方法
財務(wù)分析中常用的方法是比較分析法。比較分析可以與本企業(yè)歷史比，可以與同類企業(yè)比，也可以與計劃預(yù)算比。
比較分析的對象主要有三類：(1)比較各會計要素的總量，比如總資產(chǎn)、凈資產(chǎn)、凈利潤的總量變化;(2)比較結(jié)構(gòu)百分比，比如利潤表中各個項目的構(gòu)成比重;(3)比較各種財務(wù)比率，比如資產(chǎn)負(fù)債率、應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率等。
注意：同行業(yè)平均數(shù)對本企業(yè)不一定有參考價值，利潤提高也并不一定說明管理水平先進(jìn)，收入降低也并不定代表決策失誤。
企業(yè)財務(wù)管理
第一章 總 則
第一條 爲(wèi)加強財務(wù)管理，規(guī)范財務(wù)工作，促進(jìn)公司經(jīng)營業(yè)務(wù)的發(fā)展，提高公司經(jīng)濟效益，根據(jù)國家有關(guān)財務(wù)管理法規(guī)制度和公司章程有關(guān)規(guī)定，結(jié)合公司實際情況，特制定本制度。
第二條 公司會計核算遵循權(quán)責(zé)發(fā)生制原則。
第三條 財務(wù)管理的基本任務(wù)和方法：
(一)籌集資金和有效使用資金，監(jiān)督資金正常運行，維護(hù)資金安全，努力提高公司經(jīng)濟效益。
(二)做好財務(wù)管理基礎(chǔ)工作，建立健全財務(wù)管理制度，認(rèn)真做好財務(wù)收支的計劃、控制、核算、分析和考核工作。
(三)加強財務(wù)核算的管理，以提高會計資訊的及時性和準(zhǔn)確性。
(四)監(jiān)督公司財産的購建、保管和使用，配合綜合管理部定期進(jìn)行財産清查。
(五)按期編制各類會計報表和財務(wù)說明書，做好分析、考核工作。
第四條 財務(wù)管理是公司經(jīng)營管理的一個重要方面，公司財務(wù)管理中心對財務(wù)管理工作負(fù)有組織、實施、檢查的責(zé)任，財會人員要認(rèn)真執(zhí)行《會計法》，堅決按財務(wù)制度辦事，并嚴(yán)守公司秘密。
第二章 財務(wù)管理的基礎(chǔ)工作
第五條 加強原始憑證管理，做到制度化、規(guī)范化。原始憑證是公司發(fā)生的每項經(jīng)營活動不可缺少的書面證明，是會計記錄的主要依據(jù)。
第六條 公司應(yīng)根據(jù)審核無誤的原始憑證編制記帳憑證。記帳憑證的內(nèi)容必須具備：填制憑證的日期、憑證編號、經(jīng)濟業(yè)務(wù)摘要、會計科目、金額、所附原始憑證張數(shù)、填制憑證人員，復(fù)核人員、會計主管人員簽名或蓋章。收款和付款記帳憑證還應(yīng)當(dāng)由出納人員簽名或蓋章。
第七條 健全會計核算，按照國家統(tǒng)一會計制度的規(guī)定和會計業(yè)務(wù)的需要設(shè)置會計帳簿。會計核算應(yīng)以實際發(fā)生的經(jīng)濟業(yè)務(wù)爲(wèi)依據(jù)，按照規(guī)定的會計處理方法進(jìn)行，保證會計指標(biāo)的口徑一致，相互可比和會計處理方法前後相一致。
第八條 做好會計審核工作，經(jīng)辦財會人員應(yīng)認(rèn)真審核每項業(yè)務(wù)的合法性、真實性、手續(xù)完整性和資料的準(zhǔn)確性。編制會計憑證、報表時應(yīng)經(jīng)專人復(fù)核，重大事項應(yīng)由財務(wù)負(fù)責(zé)人復(fù)核。
第九條 會計人員根據(jù)不同的帳務(wù)內(nèi)容采用定期對會計帳簿記錄的有關(guān)數(shù)位與庫存實物、貨幣資金、有價證券、往來單位或個人等進(jìn)行相互核對，保證帳證相符、帳實相符、帳表相符。
第十條 建立會計檔案，包括對會計憑證、會計帳簿、會計報表和其他會計資料都應(yīng)建立檔案，妥善保管。按《會計檔案管理辦法》的規(guī)定進(jìn)行保管和銷毀。
第十一條 會計人員因工作變動或離職，必須將本人所經(jīng)管的會計工作全部移交給接替人員。會計人員辦理交接手續(xù)，必須有監(jiān)交人負(fù)責(zé)監(jiān)交，交接人員及監(jiān)交人員應(yīng)分別在交接清單上簽字後，移交人員方可調(diào)離或離職。
第三章 資本金和負(fù)債管理
第十二條 資本金是公司經(jīng)營的核心資本，必須加強資本金管理。公司籌集的資本金必須聘請中國注冊會計師驗資，根據(jù)驗資報告向投資者開具出資證明，并據(jù)此入帳。
第十三條 經(jīng)公司董事會提議，股東會批準(zhǔn)，可以按章程規(guī)定增加資本。財務(wù)部門應(yīng)及時調(diào)整實收資本。
第十四條 公司股東之間可相互轉(zhuǎn)讓其全部或部分出資，股東應(yīng)按公司章程規(guī)定，向股東以外的人轉(zhuǎn)讓出資和購買其他股東轉(zhuǎn)讓的出資。財務(wù)部門應(yīng)據(jù)實調(diào)整。
第十五條 公司以負(fù)債形式籌集資金，須努力降低籌資成本，同時應(yīng)按月計提利息支出，并計入成本。
第十六條 加強應(yīng)付帳款和其他應(yīng)付款的管理，及時核對馀額，保證負(fù)債的真實性和準(zhǔn)確性。凡一年以上應(yīng)付而未付的款項應(yīng)查找原因，對確實無法付出的應(yīng)付款項報公司總經(jīng)理批準(zhǔn)後處理。
第十七條 公司對外擔(dān)保業(yè)務(wù)，按公司規(guī)定的審批程式報批後，由財務(wù)管理中心登記後才能正式對外簽發(fā)，財務(wù)管理中心據(jù)此納入公司或有負(fù)債管理，在擔(dān)保期滿後及時督促有關(guān)業(yè)務(wù)部門撤銷擔(dān)保。
第四章 流動資産管理
第十八條 現(xiàn)金的管理：嚴(yán)格執(zhí)行人民銀行頒布的《現(xiàn)金管理暫行條例》，根據(jù)本公司實際需要，合理核實現(xiàn)金的庫存限額，超出限額部分要及時送存銀行。
第十九條 嚴(yán)禁白條抵庫和任意挪用現(xiàn)金，出納人員必須每日結(jié)出現(xiàn)金日記帳的帳面馀額，并與庫存現(xiàn)金相核對，發(fā)現(xiàn)不符要及時查明原因。財務(wù)管理中心經(jīng)理對庫存現(xiàn)金進(jìn)行定期或不定期檢查，以保證現(xiàn)金的安全和完整。公司的一切現(xiàn)金收付都必須有合法的原始憑證。
第二十條 銀行存款的管理：加強對銀行帳戶及其他帳戶的保密 工作，非因業(yè)務(wù)需要不準(zhǔn)外泄，銀行帳戶印簽實行分管、并用制，不得一人統(tǒng)一保管使用。嚴(yán)禁在任何空白合同上加蓋銀行帳戶印簽。
第二十一條 出納人員要隨時掌握銀行存款馀額，不準(zhǔn)簽發(fā)空頭支票，不準(zhǔn)將銀行帳戶出借給任何單位和個人辦理結(jié)算或套取現(xiàn)金。在每月末要做好與銀行的對帳工作，并編制銀行存款馀額調(diào)節(jié)表，對未達(dá)帳項進(jìn)行分析，查找原因，并報財務(wù)部門負(fù)責(zé)人。
第二十二條 應(yīng)收帳款的管理：對應(yīng)收帳款，每季末做一次帳齡和清收情況的分析，并報有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)和分管業(yè)務(wù)部門，督促業(yè)務(wù)部門積極催收，避免形成壞帳。
第二十三條 其他應(yīng)收款的管理：應(yīng)按戶分頁記帳，要嚴(yán)格個人借款審批程式，借款的審批程式是：借款人→部門負(fù)責(zé)人→財務(wù)負(fù)責(zé)人→總經(jīng)理。借用現(xiàn)金，必須用於現(xiàn)金結(jié)算范圍內(nèi)的各種費用專案的支付。
第二十四條 短期投資的管理：短期投資是指一年內(nèi)能夠并準(zhǔn)備變現(xiàn)的投資，短期投資必須在公司授權(quán)范圍內(nèi)進(jìn)行，按現(xiàn)行財務(wù)制度規(guī)定記帳、核算收入成本和損益。
第五章 長期資産管理
第二十五條 長期投資的管理，長期投資是指不準(zhǔn)備在一年內(nèi)變現(xiàn)的投資，分爲(wèi)股權(quán)投資和債權(quán)投資。公司進(jìn)行長期投資應(yīng)認(rèn)真做好可行性分析和認(rèn)證，按公司審批許可權(quán)的規(guī)定批準(zhǔn)後，由財務(wù)管理中心辦理入帳手續(xù)。公司對被投資單位元沒有實際控制權(quán)的長期投資采用成本法核算;擁有實際控制權(quán)的，長期投資采用權(quán)益法核算。
第二十六條 固定資産的管理：有下列情況之一的資産應(yīng)納入固定資産進(jìn)行核算：①使用期限在一年以上的房屋、建筑物、機器、機械、運輸工具和其他與經(jīng)營有關(guān)的設(shè)備器具、工具等;②不屬於經(jīng)營主要設(shè)備的物品，單位價值在20__元以上，并且使用期限超過2年的。
第二十七條 固定資産要做到有帳、有卡，帳實相符。財務(wù)部負(fù)責(zé)固定資産的價值核算與管理，綜合管理部負(fù)責(zé)實物的記錄、保管和卡片登記工作，財務(wù)部應(yīng)建立固定資産明細(xì)帳。
第二十八條 固定資産的購置和調(diào)入均按實際成本入帳，固定資産折舊采用直線法分類計提，分類折舊年限爲(wèi)：
(一)房屋、營業(yè)用房 30年
(二)通訊設(shè)備、交通運輸設(shè)備 3年
(三)電子電腦、辦公及文字處理設(shè)備 3年
(四)電器設(shè)備、安全保衛(wèi)設(shè)備 3年
第二十九條 已經(jīng)提足折舊、繼續(xù)使用的固定資産不再提取折舊，提前報廢的固定資産，不再補提折舊。當(dāng)月增加的固定資産，當(dāng)月不提折舊，當(dāng)月減少的固定資産，當(dāng)月照提折舊。
第三十條 對固定資産和其他資産要進(jìn)行定期盤點，每年末由綜合管理部負(fù)責(zé)盤點一次，盤點中發(fā)現(xiàn)短缺或盈馀，應(yīng)及時查明原因，并編制盤盈盤虧表，報財務(wù)部審核後，經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)後進(jìn)行帳務(wù)處理。
第三十一條 無形資産指被公司長期使用而沒有實物形態(tài)的資産，包括：專利權(quán)、土地使用權(quán)、商譽等。無形資産按實際成本入帳，在受益期內(nèi)或有效期內(nèi)按不短於20__年的期限攤銷。
第三十二條 遞延資産是不能全部計入當(dāng)期損益，需要在以後年度內(nèi)分期攤銷的各項費用，包括開辦費，租入固定資産的改良支出和攤銷期限超過一年，金額較大的修理費支出。開辦費自營業(yè)之日起，分期攤?cè)氤杀?。分?jǐn)偲诓欢天?年，以經(jīng)營租入的固定資産改良支出，在有效租賃期內(nèi)分期攤銷。
第六章 收入管理
第三十三條 公司的營業(yè)收入包括手續(xù)費收入、其他營業(yè)收入等。營業(yè)收入要嚴(yán)格按照權(quán)責(zé)發(fā)生制原則確認(rèn)，并認(rèn)真核實、正確反映，以保證公司損益的真實性。
第三十四條 營業(yè)收入要按照規(guī)定列入相關(guān)的收入專案，不得截留到帳外或作其他處理。
第七章 成本費用管理
第三十五條 公司在業(yè)務(wù)經(jīng)營活動中發(fā)生的與業(yè)務(wù)有關(guān)的支出，按規(guī)定計入成本費用。成本費用是管理公司經(jīng)濟效益的重要內(nèi)容?？刂坪贸杀举M用，對堵塞管理漏洞、提高公司經(jīng)濟效益具有重要作用。
第三十六條 成本費用開支范圍包括：利息支出、營業(yè)費用、其他營業(yè)支出等。
(一)利息支出：指支付以負(fù)債形式籌集的資金成本支出。
(二)營業(yè)費用包括：職工工資、職工福利費、醫(yī)藥費、職工教育經(jīng)費、工會經(jīng)費、住房公積金、保險費、固定資産折舊費、攤銷費、修理費、管理費、通訊費、交通費、招待費、差旅費、車輛使用費、報刊費、會議費、辦公費、勞務(wù)費、董事會費、獎勵費、各種準(zhǔn)備金等其他費用。
(三)固定資産折舊費：指公司根據(jù)固定資産原值和國家規(guī)定的固定資産分類折舊率計算攤銷的費用。
(四)攤銷費：指遞延資産的攤銷費用，分?jǐn)偲诓欢天?年。
(五)各種準(zhǔn)備金：各種準(zhǔn)備金包括投資風(fēng)險準(zhǔn)備金和壞帳準(zhǔn)備金。投資風(fēng)險準(zhǔn)備金按年末長期投資馀額的1%實行差額提取，壞帳準(zhǔn)備金按年末應(yīng)收帳款馀額的1%提取。
(六)管理費用包括：物業(yè)管理費、水電費、職工工作餐費、取暖降溫費、全勤獎勵費等其他費用。
第三十七條 職工福利費按工資總額14%計提，工會經(jīng)費按工資總額2%計提，教育經(jīng)費按工資總額3%計提。住房公積金經(jīng)批準(zhǔn)後，由公司按職工工資總額的一定比例逐月交納。
第三十八條 加強對費用的總額控制，嚴(yán)格制定各項費用的開支標(biāo)準(zhǔn)和審批許可權(quán)，財務(wù)人員應(yīng)認(rèn)真審核有關(guān)支出憑證，未經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)簽字或?qū)徟掷m(xù)不全的，不予報銷，對違反有關(guān)制度規(guī)定的行爲(wèi)應(yīng)及時向領(lǐng)導(dǎo)反映。
第三十九條 公司各項成本費用由財務(wù)管理中心負(fù)責(zé)管理和核算，費用支出的管理實行預(yù)算控制，財務(wù)管理中心要定期進(jìn)行成本費用檢查、分析、制定降低成本的措施。
第八章 利潤及利潤分配管理
第四十條 公司營業(yè)利潤=營業(yè)收入 營業(yè)稅金及附加 營業(yè)支出
利潤總額=營業(yè)利潤+投資收益+營業(yè)外收入 營業(yè)外支出
(一)投資收益包括對外投資分得的利潤、股利等。
(二)營業(yè)外收入是指與公司業(yè)務(wù)經(jīng)營無直接關(guān)系的各項收入，具體包括：固定資産盤盈、處理固定資産凈收益、教育費附加返還款、罰沒收入、罰款收入，確實無法支付而按規(guī)定程式經(jīng)批準(zhǔn)的應(yīng)付款項等。
(三)營業(yè)外支出是指與公司業(yè)務(wù)經(jīng)營無直接關(guān)系的各項支出，具體包括：固定資産盤虧和毀損報廢凈損失、非常損失、公益救濟性捐贈、賠償金、違約金等。
第四十一條 公司利潤總額按國家有關(guān)規(guī)定作相應(yīng)調(diào)整後，依照繳納所得稅，繳納所得稅後的利潤，按以下順序分配：
(一)被沒收的財物損失，支付各項稅收的滯納金和罰款;
(二)弭補公司以前年度虧損;
(三)提取法定盈馀公積金，法定盈馀公積金按照稅後利潤扣除前兩項後的10%提取，盈馀公積金已達(dá)注冊資本的50%時不再提取。
(四)提取公積金、公益金按稅後利潤的5%計提，主要用於公司的職工集體福利支出。
(五)向投資者分配利潤，根據(jù)股東會決議，向投資者分配利潤。
第九章 財務(wù)報告與財務(wù)分析
第四十二條 財務(wù)報表分月報和年報，月報財務(wù)報表包括資産負(fù)債表、損益表。年度財務(wù)報表包括資産負(fù)債表、損益表、現(xiàn)金流量表、營業(yè)費用明細(xì)表、利潤分配表。公司財務(wù)月報表應(yīng)於次月15日內(nèi)完成，年度財務(wù)會計報告應(yīng)於次年90日內(nèi)制作，必要時聘請會計師事務(wù)所進(jìn)行審計。
第四十三條 年末還應(yīng)報送財務(wù)情況說明書。財務(wù)情況說明書主要內(nèi)容包括：
(一)業(yè)務(wù)、經(jīng)營情況，利潤實現(xiàn)情況，資金增減及周轉(zhuǎn)情況，財務(wù)收支情況等。
(二)財務(wù)會計方法變動情況及原因，對本期或下期財務(wù)狀況變動有重大影響的事項;資産負(fù)債表制表日至報出期之間發(fā)生的對公司財務(wù)狀況有重大影響的事項;以及爲(wèi)正確理解財務(wù)報表需要說明的其他事項。
第四十四條 財務(wù)分析是公司財務(wù)管理的重要組成部分，財務(wù)管理中心應(yīng)對公司經(jīng)營狀況和經(jīng)營成果進(jìn)行總結(jié)、評價和考核，通過財務(wù)分析促進(jìn)增收節(jié)支，充分發(fā)揮資金效能，通過對財務(wù)活動不同方案和經(jīng)濟效益的比較，爲(wèi)領(lǐng)導(dǎo)或有關(guān)部門的決策提供依據(jù)。
第四十五條 總結(jié)和評價本公司財務(wù)狀況及經(jīng)營成果的財務(wù)報告指標(biāo)包括：①經(jīng)營狀況指標(biāo)：流動比率、負(fù)債比率、所有者權(quán)益比率;②經(jīng)營成果指標(biāo)：利潤率、資本利潤率、成本費用利潤率。
第十章 會計電算化
第四十六條 會計電算化硬體設(shè)備是指專用於會計電算化的微機及其配套設(shè)備，包括伺服器、工作站、網(wǎng)線、印表機、UPS電源等。會計電算化硬體設(shè)備由財務(wù)管理中心統(tǒng)一管理和使用，非會計電算化工作人員一般情況下不得使用，特殊情況確需使用時，應(yīng)經(jīng)財務(wù)管理中心經(jīng)理批準(zhǔn)，在不影響會計電算化正常工作情況下進(jìn)行。
第四十七條 財務(wù)軟體是用於完成會計核算、處理會計業(yè)務(wù)的軟體。操作人員在實際工作中發(fā)現(xiàn)軟體的設(shè)計功能未能正常實現(xiàn)時，應(yīng)立即與軟體發(fā)展商聯(lián)系，進(jìn)行修改、調(diào)試，完成調(diào)試後，應(yīng)及時檢查、核對，以確保相應(yīng)帳務(wù)資料和功能模組的正確性。
第四十八條 每月10日前對上個月的會計資料進(jìn)行備份。操作人員運用財務(wù)軟體必須是通過系統(tǒng)功能表選項進(jìn)入系統(tǒng)操作，應(yīng)根據(jù)工作需要設(shè)置操作許可權(quán)和密碼。操作人員對使用的硬體設(shè)備的安全負(fù)責(zé)。下班時，應(yīng)關(guān)閉設(shè)備的電源。設(shè)備的開啓和關(guān)閉應(yīng)嚴(yán)格按規(guī)范程式進(jìn)行。
第四十九條 公司會計電算化未通過財政部門評審之前，采用微機和手工帳并行的辦法。每月末，會計核算人員必須將手工帳與微機帳進(jìn)行核對。保持手工帳與微機帳一致。
第五十條 企業(yè)銀行電子支付系統(tǒng)的管理，嚴(yán)格按照企業(yè)銀行電子支付程式和許可權(quán)規(guī)定執(zhí)行。電子支付密碼器、智慧IC卡、帳戶密碼和操作人員密碼是使用企業(yè)銀行系統(tǒng)的關(guān)鍵要素，應(yīng)妥善保管，主管卡和操作員卡應(yīng)按照分管并用的原則，由財務(wù)管理中心負(fù)責(zé)人和操作員分別設(shè)制密碼，不得一人統(tǒng)管使用。
第十一章 附 則
第五十一條 本辦法由公司財務(wù)管理中心負(fù)責(zé)解釋。
第五十二條 本辦法自董事會通過之日起開始施行。
企業(yè)財務(wù)管理方案
1、負(fù)責(zé)公司財務(wù)管理工作。編制公司各項財務(wù)收支計劃;審核各項資金使用和費用開支;收回售樓款，清理催收應(yīng)收款項;辦理日常現(xiàn)金收付、費用報銷、稅費交納、銀行票據(jù)結(jié)算，保管庫存現(xiàn)金及銀行空白票據(jù)，按日編報資金日報表;做好公司籌融資工作;處理、協(xié)調(diào)與工商、稅務(wù)、金融等部門間的關(guān)系，依法納稅。
2、負(fù)責(zé)公司會計核算工作。遵守國家頒布的會計準(zhǔn)則、財經(jīng)法規(guī)，按照會計制度，進(jìn)行會計核算;編制年度、季度、月份會計報表;按照會計制度規(guī)定設(shè)置會計核算科目、設(shè)置明細(xì)賬、分類賬、輔助賬，及時記賬、結(jié)賬、對賬，做到日清月結(jié)，賬賬相符、賬實相符、賬表相符、賬證相符;管理好會計檔案。
3、負(fù)責(zé)公司成本核算和成本管理。設(shè)置成本歸集程序和成本核算賬表，做好成本核算，控制成本支出，收集登記匯總各項成本數(shù)據(jù)資料，及時、正確地為成本預(yù)測、控制、分析提供資料;按合同、預(yù)算、審核支付工程、設(shè)備、材料款項，配合工程部等部門做好工程、材料設(shè)備款的結(jié)算及竣工工程決算;完善各項成本輔助賬的設(shè)置，健全各項統(tǒng)計數(shù)據(jù)。
4、建立經(jīng)濟核算制度，利用會計核算資料、統(tǒng)計資料及其他有關(guān)的資料，定期進(jìn)行經(jīng)濟活動分析，判斷和評價企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營成果和財務(wù)狀況，為公司領(lǐng)導(dǎo)決策提供依據(jù)。
5、配合公司內(nèi)部審計。根據(jù)上述工作范圍和職責(zé)，為加強財務(wù)管理，特制定本制度。
第一章資金審批制度
1、總則
⑴所有款項的支付，須經(jīng)公司主管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)。如果主管領(lǐng)導(dǎo)不在公司，應(yīng)以電話或傳真的方式與其聯(lián)系，確認(rèn)是否批準(zhǔn)款項的支付，事后請其在支出單上補簽意見;
⑵財務(wù)專用章、公司法人章及支票必須分開保管，公司法人章由辦公室主任負(fù)責(zé)保管，財務(wù)專用章和支票由出納負(fù)責(zé)保管。辦公室主任或出納不在單位期間，印章應(yīng)由法定代表人指定的專人保管。印章代管須辦理交接手續(xù)，代管人員必須對印章的使用情況進(jìn)行登記;
⑶財務(wù)部原則上不得將已加蓋財務(wù)專用章及公司法人章的支票預(yù)留在公司，如因工作需要，需先填好限額，并經(jīng)公司主管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn);
⑷開具的支票須寫明經(jīng)批準(zhǔn)同意的收款人全稱，收取的發(fā)票須與收款相符。如收款人因特殊情況需要公司予以配合支付給第三者，必須有收款人的書面通知并經(jīng)公司主管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn);
⑸往來款項的沖轉(zhuǎn)(指非正常經(jīng)營業(yè)務(wù))，須公司主管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn);
⑹非正常經(jīng)營業(yè)務(wù)調(diào)出資金須經(jīng)過公司主管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn);
⑺用以支付各種款項的原始憑證必須保存原件，復(fù)印件不得作為原始憑證。如遇特殊情況須經(jīng)公司主管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)。
2、施工工程用款審批制度施工工程用款由公司主管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)支付。其程序，按以下“施工工程用款支付審批工作流程”執(zhí)行。施工工程用款支付批工作流程3、行政費用支出管理制度
⑴公司管理人員的費用報銷，須經(jīng)公司主管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后財務(wù)方可報支;
⑵涉及應(yīng)酬等非正常費用，須公司主管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)。
3、公司差旅費開支制度
⑴公司員工到本市范圍以外地區(qū)執(zhí)行公務(wù)可享受差旅費補貼;
⑵公司職員出差根據(jù)需要，由部門經(jīng)理決定選用交通工具;
⑶公司職員出差期間，住宿費用及補貼按以下規(guī)定執(zhí)行:①房租標(biāo)準(zhǔn):a、部門經(jīng)理以上職員，房租標(biāo)準(zhǔn)為120元/日;b、一般職員，房租標(biāo)準(zhǔn)為100元/日。②伙食補貼、市內(nèi)交通補貼標(biāo)準(zhǔn)伙食補貼每人20元/日;市內(nèi)交通費每人6元/日。
⑷、實際報銷金額超出公司的補貼標(biāo)準(zhǔn)，需由部門經(jīng)理或帶隊經(jīng)理說明原因，報經(jīng)公司主管領(lǐng)導(dǎo)審批后支付。
4、車輛維修費及汽油費管理制度
⑴公司車輛維修保養(yǎng)由辦公室統(tǒng)一管理，應(yīng)指定維修點，維修費用一般采取銀行轉(zhuǎn)賬的方式結(jié)算;
⑵車輛的易損備品備件由辦公室統(tǒng)一安排采購，以支票支付。需用時應(yīng)辦理領(lǐng)用手續(xù)，并由辦公室建賬予以核銷使用;
⑶公司汽油票由辦公室統(tǒng)一保管并設(shè)賬登記使用。
5、辦公費用、會議費用及其他費用管理制度
⑴公司辦公用具由辦公室統(tǒng)一采購、管理;
⑵辦公室設(shè)立賬冊登記公司辦公用品的采購、使用情況;
⑶辦公室財產(chǎn)臺賬為財務(wù)部附設(shè)賬冊;
⑷辦公室應(yīng)對各部門領(lǐng)用的辦公用品情況進(jìn)行造冊、登記、定期通報;
⑸公司各部門因工作需要，需邀請有關(guān)單位人員召開會議的，應(yīng)由部門經(jīng)理提出建議，報總經(jīng)理批準(zhǔn)，其會務(wù)工作由辦公室統(tǒng)一安排;
⑹有關(guān)工資、獎金、福利費等各項津貼的發(fā)放標(biāo)準(zhǔn)由公司人事勞資管理部門制定，經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)后報財務(wù)部備案。
6、行政費用報銷制度
⑴公司行政費用現(xiàn)金支出范圍為:向職工支付工資、獎金、津貼、差旅費，向個人支付的其他款項及不夠支票起點100元的零星開支;
⑵公司職員報銷行政費用應(yīng)填寫報銷單，由經(jīng)辦人員填寫，公司主管領(lǐng)導(dǎo)簽字認(rèn)可后報送財務(wù)部按照本制度有關(guān)規(guī)定進(jìn)行審核，并按本章第1條的規(guī)定進(jìn)行審批支付;
⑶應(yīng)酬、禮品費用支出實行一票一單、事前申報制，批準(zhǔn)后方可實施;
⑷凡未具備報銷條件(如沒有對方單位的收款憑證)，需領(lǐng)用支票或現(xiàn)金者必須填寫借款單。借款單留財務(wù)存底，待借款還回時財務(wù)開沖賬收據(jù)給經(jīng)辦人;
⑸支票領(lǐng)用單、借款單必須由經(jīng)辦人填寫，公司主管領(lǐng)導(dǎo)簽字，財務(wù)審核后，由財務(wù)部直接支付;
⑹銀行支票如發(fā)生丟失，有關(guān)責(zé)任人應(yīng)及時向財務(wù)部和開戶銀行報告。如系空白支票所造成的損失，丟失人員負(fù)有賠償責(zé)任;
⑺其他有關(guān)費用及成本支出的程序以公司規(guī)定為準(zhǔn)。
第二章工程成本管理制度
1、公司所有工程經(jīng)濟合同以及涉及工程成本的一切指標(biāo)、保證、承諾及其他經(jīng)濟簽證均需由總經(jīng)理簽署或授權(quán)委托簽署。
2、公司工程部主要負(fù)責(zé)工程造價的預(yù)測及審核、工程招投標(biāo)文件的編制、工程決算的審定。
3、工程部還負(fù)責(zé)組織工程用設(shè)備材料的采購供應(yīng)及經(jīng)濟合同的談判工作，對已經(jīng)選擇定型的設(shè)備、材料進(jìn)行采購，確保設(shè)備材料及時供應(yīng)，積極進(jìn)行市場詢價工作，建立市場價格詢價登記薄，記錄材料價格變動的歷史資料。
4、財務(wù)部主要負(fù)責(zé)工程成本的總體控制工作。
⑴參與有關(guān)工程經(jīng)濟合同的談判工作，及時準(zhǔn)確地了解公司各項工程成本的構(gòu)成及用款計劃;
⑵負(fù)責(zé)工程進(jìn)度款的復(fù)核工作，參與工程造價的確定和最后決算的審定工作。
5、工程中間結(jié)算程序。
⑴施工單位于每月25日之前，將工程進(jìn)度結(jié)算報送工程部審核，工程部結(jié)合工程施工圖紙、施工進(jìn)度計劃以及其他文件資料提出審核意見，并在5日內(nèi)送財務(wù)部會簽;
⑵財務(wù)部根據(jù)有關(guān)文件資料、施工單位領(lǐng)用的供應(yīng)材料數(shù)額，以及與施工單位其他經(jīng)濟往來等情況，并參考公司財務(wù)狀況提出付款意見，報送公司主管領(lǐng)導(dǎo)審批。
6、工程決算程序。
⑴施工單位應(yīng)將工程決算書以及各項經(jīng)濟簽證資料按工程中間結(jié)算同樣的程序報工程部復(fù)核，財務(wù)部會簽;
⑵財務(wù)部根據(jù)各種經(jīng)濟簽證、合同以及經(jīng)審定的工程決算數(shù)和材料結(jié)算數(shù)，扣除已付工程數(shù)及墊付的各項費用，結(jié)算應(yīng)付工程尾數(shù)，提出付款方案，報公司主管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn);
⑶大工程辦理決算時，應(yīng)由公司主管工程領(lǐng)導(dǎo)牽頭，由工程部、設(shè)計部、財務(wù)部及其他有關(guān)部門人員組成工程決算小組，按照上述本制度規(guī)定的職責(zé)范圍聯(lián)合進(jìn)行專項工程決算;
⑷房屋工程全部竣工驗收合格交付使用時，商品房由工程部、銷售部辦理竣工房交接驗收入庫手續(xù)，財務(wù)部憑交樓入庫手續(xù)辦理竣工房成本結(jié)算。
第三章財產(chǎn)管理制度
1、公司財產(chǎn)的范圍
⑴公司財產(chǎn)包括固定資產(chǎn)和低值易耗品;
⑵凡公司購入或自制的機器設(shè)備、動力設(shè)備、運輸設(shè)備、工具儀器、管理用具、房屋建筑物等，同時具備單項價值在20__元以上和耐用年限在一年以上的列為固定資產(chǎn);
⑶凡單項價值在20__元以下或價值在20__元以上但耐用年限不足一年的用品用具均屬低值易耗品。
2、公司財務(wù)部負(fù)責(zé)公司所有財產(chǎn)的會計核算
⑴公司本部使用的所有固定資產(chǎn)及公司所有辦公用品用具由辦公室歸口管理;
⑵公司各施工工地使用機器設(shè)備、動力設(shè)備、工具儀器等由工程部歸口管理;
⑶辦公室和工程部應(yīng)指定專人負(fù)責(zé)公司財產(chǎn)的業(yè)務(wù)核算，應(yīng)設(shè)立臺賬，登記公司財產(chǎn)的購入、使用及庫存情況，負(fù)責(zé)組織公司財產(chǎn)的保管、維修并制定相應(yīng)的措施、辦法。
3、財產(chǎn)的購置與調(diào)撥
⑴辦公室根據(jù)公司發(fā)展需要編制財產(chǎn)采購計劃及進(jìn)行市場詢價工作，經(jīng)財務(wù)部會簽，報公司主管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后方可采購;
⑵財產(chǎn)購回后，應(yīng)填寫財產(chǎn)收入驗收單。財產(chǎn)收入驗收單一式兩聯(lián)，財務(wù)部憑財產(chǎn)收入驗收單、財物發(fā)票及采購計劃辦理報銷手續(xù)。財產(chǎn)歸口管理部門憑驗收單登記臺賬;
⑶各部門需領(lǐng)用固定資產(chǎn)時，應(yīng)填寫領(lǐng)用單，領(lǐng)用單需經(jīng)部門經(jīng)理同意，報辦公室審批，公司主管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn);
⑷固定資產(chǎn)的領(lǐng)用單由使用部門開具，領(lǐng)用單一式三聯(lián)。一聯(lián)由領(lǐng)用部門存查，一聯(lián)送財產(chǎn)歸口管理部門作為財產(chǎn)發(fā)出憑據(jù)，一聯(lián)由財產(chǎn)歸口管理部門定期匯總后向財務(wù)部報賬;
⑸財產(chǎn)在公司內(nèi)部之間轉(zhuǎn)移使用應(yīng)辦理移交手續(xù)，移交手續(xù)由財產(chǎn)歸口管理部門辦理，送財務(wù)部備案。
4、財產(chǎn)的清查、盤點
⑴公司財產(chǎn)歸口管理部門應(yīng)定期進(jìn)行財產(chǎn)清查盤點工作，年終必須進(jìn)行一次全面的盤點清查;
⑵各部門的年終財產(chǎn)盤點必須有財務(wù)人員參加;
⑶財產(chǎn)盤點清查后發(fā)現(xiàn)盤盈、盤虧和毀損的，均應(yīng)填報損益報告表，書面說明虧、損原因。對因個人失職造成財產(chǎn)損失的，必須追究主管人員和經(jīng)辦人員的責(zé)任;
⑷凡已達(dá)到自然報廢條件的固定資產(chǎn)，財產(chǎn)歸口管理部門應(yīng)會同財務(wù)部組織評估，評估情況上報公司主管領(lǐng)導(dǎo)，由公司主管領(lǐng)導(dǎo)決定處理意見;
⑸凡尚未達(dá)到自然報廢條件，但已不能正常使用的固定資產(chǎn)，使用部門應(yīng)查明原因，如實上報;屬個人責(zé)任事故的應(yīng)由有關(guān)責(zé)任人員負(fù)責(zé)賠償損失;屬自然災(zāi)害或其他不可抗力原因造成損失的，應(yīng)上報總經(jīng)理，決定處理意見。