北京房地產(chǎn)市場調查報告
北京房地產(chǎn)市場調查報告
房地產(chǎn)業(yè)在整個國民經(jīng)濟體系中屬于先導性、基礎性產(chǎn)業(yè),處于主導產(chǎn)業(yè)地位。房地產(chǎn)業(yè)以其產(chǎn)業(yè)關聯(lián)度強、帶動系數(shù)大的特點,成為促進國民經(jīng)濟增長的支柱產(chǎn)業(yè)。以下是學習啦小編為大家整理的關于aaa，一起來看看吧!
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近年來，房山區(qū)房地產(chǎn)業(yè)飛速發(fā)展，伴隨著品牌房企的紛紛入駐，逐步邁向高度發(fā)展期。不同品牌房企的進駐，帶來了不同類型和風格的住宅產(chǎn)品，不但活躍了市場、豐富了產(chǎn)品線，也使得項目品質不斷得到提升。而且，隨著房山CSD中央休閑購物區(qū)規(guī)劃的落地以及相關配套設施的不斷完善，其房地產(chǎn)市場也將邁向另一個臺階。此外，燕房線的開工，房山線北延等交通的利好，也將是吸引置業(yè)者的又一砝碼。
大房山板塊規(guī)劃的優(yōu)勢
雖然過去房山的基礎設施相對落后，但通過近幾年的快速發(fā)展，現(xiàn)在和周邊區(qū)縣相比一點也不落后。此外，雖然規(guī)劃較晚，但強在起點高，為避免出現(xiàn)“睡城”現(xiàn)象，房山的規(guī)劃，不僅注重房地產(chǎn)，更注重產(chǎn)業(yè)結構的整體發(fā)展。整體定位是宜居、宜業(yè)、休閑。
1、房山致力于打造“兩軸、三帶、五園區(qū)”發(fā)展格局。
按照建設“三個北京”的要求，房山區(qū)確定了“堅持科學發(fā)展，堅定不移地走新型城市化道路，加快城市化、工業(yè)化、現(xiàn)代化進程，建設產(chǎn)業(yè)友好、生態(tài)宜居新房山”的新思路和構建“兩軸、三帶、五園區(qū)”的區(qū)域發(fā)展新格局。
2、房山中央休閑購物區(qū)(CSD)擁有廣闊的發(fā)展空間
CSD核心區(qū)以永定河水岸經(jīng)濟帶建設為依托，以華北最大的Outlets為經(jīng)濟引擎，以戶外體育產(chǎn)業(yè)、金融、會展、休閑服務為可持續(xù)發(fā)展的經(jīng)濟動力，以特色旅游產(chǎn)業(yè)為休閑服務主體，以酒店餐飲娛樂為配套服務，旨在將房山打造成為面向京津冀地區(qū)的現(xiàn)代化商業(yè)城際中心。
房山區(qū)土地交易成交趨緩
房山近年來成為北京供地大戶，各大房企也積極拿地，僅2013年就出讓了規(guī)劃體量超過300萬平方米的經(jīng)營性用地，土地出讓規(guī)模位居北京各行政區(qū)之首。而隨著2014年上半年商品住宅成交量大幅下滑，房山、大興等新城區(qū)域率先進入降價通道，導致開發(fā)商區(qū)域拿地更為謹慎。從目前市場趨勢看，土地市場仍將低位運行，但由于新政出臺，市場環(huán)境、政策環(huán)境都出現(xiàn)轉機，預計年底抄底的企業(yè)或將有所增加。本季度截止11月30日，房山區(qū)仍無成交地塊。
房山區(qū)新房市場潛力依舊
在房山各大區(qū)域中，最具有知名度的當屬長陽板塊了，在相關部門提出南城房山打造CSD中央購物區(qū)的商業(yè)設想后，長陽便備受外界及開發(fā)商的關注，隨著相關配套設施的逐步完善以及相關規(guī)劃的不斷落實，該板塊未來的發(fā)展?jié)摿€是相當值得期待的;而良鄉(xiāng)作為房山老城區(qū)，依托良鄉(xiāng)大學城，其輻射范圍內超市、商場、餐飲、娛樂、醫(yī)療等方面的配套設施較為完善，而且地鐵房山線始發(fā)站位于良鄉(xiāng)，這在便利交通的同時，也能帶動周邊房產(chǎn)項目的開發(fā)，吸引人群居住;此外，竇店區(qū)域力將打造成以高端制造業(yè)基地為核心的新產(chǎn)業(yè)集群和生態(tài)型宜居城市，相比較長陽、良鄉(xiāng)地塊，竇店板塊將以其超高性價比優(yōu)勢占據(jù)一席之地。
2014年以來，在北京整體市場萎靡不振的背景下，房山區(qū)的新建住宅市場活躍度下降，成交量一路走低。在庫存與業(yè)績壓力下，開發(fā)商目前的主流策略依然是低價走量。值得一提的是，由于近期政府一系列救市政策的不斷推出，也在一定程度上也促進了成交量的回升。
價格方面來看，去年價格波動起伏較大，但也基本介于15000-17000元/平方米之間，進入2014年，1-3月的成交價格圍繞20000元/平方米，4-5月部分低價盤的入市，價格微量回落，但仍在19000元/平方米以上，一定程度促進交易量的回升。11月，由于自住房原香嘉苑的上市，使得本月房山區(qū)新建住宅價格結構性調整至15000元/平方米的水平。
2014年房山區(qū)內暢銷樓盤、滯銷樓盤情況及原因
由于區(qū)域的房地產(chǎn)市場發(fā)展不是依靠政策導向，而是更多的依靠市場導向。房山新房市場剛需樓盤較為集中，由于當前北京樓市低迷，更多的置業(yè)者還處于觀望狀態(tài)，相信在整體大環(huán)境趨緩后，房山區(qū)新房市場還是較為樂觀的。
房山區(qū)商業(yè)地產(chǎn)未來發(fā)展空間大
受土地供應及住宅郊區(qū)化的影響，近年來，北京商業(yè)市場郊區(qū)化已經(jīng)成為了商業(yè)市場發(fā)展的趨勢。房山區(qū)目前仍是以住宅開發(fā)為主，商業(yè)配套相對較少，不過在住宅市場的帶動下，商業(yè)市場也有了較大的發(fā)展。整體來看，未來的發(fā)展空間較為廣闊。2014年，受整體經(jīng)濟增速下降影響，房山區(qū)商業(yè)市場受到了一定的影響，租金增幅減緩，部分物業(yè)出現(xiàn)了下滑。
表4 2014年房山區(qū)主要商用物業(yè)租金情況一覽表
雖然，今年前三季度房山商業(yè)市場較為低迷，租金出現(xiàn)波動。但總體來看，隨著房山區(qū)域人群的聚集，如長陽、良鄉(xiāng)區(qū)域，當?shù)厣虡I(yè)前景還是比較看好。然而，商業(yè)市場的開發(fā)需要有足夠的人口需求支撐，商業(yè)市場的發(fā)展應與市場需求的增長相匹配，發(fā)展過快，則會存在相當?shù)娘L險。
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一、商品住宅市場
1.1供應分析
2014年，北京商品住宅共新增供應84539套，與2013年相比增長了65.99%;新增供應面積979.88萬m2，同比上漲66.89%。從月度供應量走勢來看，1-2月為傳統(tǒng)淡季，供應量處于較低水平，3-5月供應量出現(xiàn)明顯增長，但進入6月后北京商品住宅供應量出現(xiàn)大幅回落，并呈現(xiàn)出震蕩下滑趨勢，11月開始供應量有所回升，12月份商品住宅市場有大量新盤集中入市，使供應量上升至近兩年最高水平。
1.2 成交分析
1)總體走勢
2014年，北京商品住宅市場共成交96565套，同比下降18.23%;網(wǎng)簽面積為1258.61萬m2，同比下降24.01%。從月度走勢來看，除11月和12月以外，2014年商品住宅月度成交量普遍低于2013年同期水平，但總體走勢呈現(xiàn)出緩慢回升狀態(tài)，其中，12月份成交量已上升至近兩年最高水平。
2)住宅類型
2014年，北京商品房期房住宅共成交77704套，同比下降14.16%，成交面積為741.78萬m2，同比下降19.87%;現(xiàn)房住宅共成交18841套，同比下降31.6%，成交面積為214.63萬m2，同比下降35.53%。
二、二手房市場
1)總體走勢
2014年，北京二手房市場共成交119916套，同比下降35.86%，網(wǎng)簽面積1149.78萬m2，同比下降35.62%;二手住宅網(wǎng)簽套數(shù)102816套，同比下降36.72%，住宅網(wǎng)簽面積1492.49萬m2，同比下降38.7%。從月度走勢來看，除4月和12月以外，2014年北京二手房市場月度成交量普遍低于2013年同期水平。
2)行政區(qū)縣
2014年1-11月，朝陽二手房成交量居于首位，網(wǎng)簽套數(shù)累計29347套，網(wǎng)簽面積283.56萬m2;海淀和昌平位列第二和第三，網(wǎng)簽套數(shù)分別為13437套和9626套，網(wǎng)簽面積分別為萬114.61萬m2和101.13萬m2;豐臺第四，網(wǎng)簽套數(shù)10574套，網(wǎng)簽面積87.1萬m2;大興、順義、西城和通州網(wǎng)簽套數(shù)在4000-6000套之間，網(wǎng)簽面積在50-65萬m2;東城、房山、密云和石景山網(wǎng)簽套數(shù)在1500-5500套，網(wǎng)簽面積在25-50萬m2;懷柔、亦莊開發(fā)區(qū)、平谷和延慶網(wǎng)簽套數(shù)在800-1500套，網(wǎng)簽面積在10-20萬m2;門頭溝網(wǎng)簽套數(shù)926套，網(wǎng)簽面積在10萬m2以下。
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一、宏觀經(jīng)濟與政策
1、1-3季度，國內生產(chǎn)總值同比增長6.7%，9月份，全國居民消費價格總水平同比上漲1.9%;1-3季度，北京市地區(qū)生產(chǎn)總值同地增長6.9%，全市居民消費價格總水平比去年同期上漲1.2%。
根據(jù)國家統(tǒng)計局信息,前三季度國內生產(chǎn)總值529971億元，按可比價格計算，同比增長6.7%。分產(chǎn)業(yè)看，第一產(chǎn)業(yè)增加值40666億元，同比增長3.5%;第二產(chǎn)業(yè)增加值209415億元，增長6.1%;第三產(chǎn)業(yè)增加值279890億元，增長7.6%。從環(huán)比看，三季度國內生產(chǎn)總值增長1.8%。9月份，全國居民消費價格總水平同比上漲1.9%。
根據(jù)北京市統(tǒng)計局信息，1-3季度全市實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值17367.8 億元，按可比價格計算，同比增長6.7%，增速與上半年持平。分產(chǎn)業(yè)看，第一產(chǎn)業(yè)增加值91.6億元，同比下降8.5%，降幅比上半年收窄2.6個百分點;第二產(chǎn)業(yè)增加值3064.5億元，增長4.6%,增速提高1.4個百分點;第三產(chǎn)業(yè)增加值14211.7億元，增長7.3%,增速回落0.3個百分點。1-9月平均，北京市居民消費價格總水平比去年同期上漲1.2%。
2、1-3季度，北京市社會固定資產(chǎn)投資同比增長6.2%;1-3季度，全市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資2839.2億元，同比下降7.5%。
1-3季度,全市完成全社會固定資產(chǎn)投資5805.6億元，比上年同期增長6.2%。第一產(chǎn)業(yè)完成投資57.6億元，同比下降35.4%。第二產(chǎn)業(yè)完成投資489.6億元，增長21.7%，工業(yè)投資完成486.2億元，增長25.7%，其中高技術制造業(yè)投資增長86.7%。第三產(chǎn)業(yè)完成投資5258.4億元，增長5.7%，從投資規(guī)模較大的行業(yè)看，房地產(chǎn)業(yè)下降2.7%，交通運輸、倉儲和郵政業(yè)增長52.2%，水利、環(huán)境和公共設施管理業(yè)增長27.3%。
1-3季度，全市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資2839.2億元，同比下降7.5%。其中，住宅投資完成1394.5億元，同比增長0.7%;寫字樓投資完成508.7億元，下降16.6%;商業(yè)、非公益用房及其他投資完成936億元，下降13%。
3、北京出臺最嚴樓市調控政策“9·30新政”。
9月30日晚，北京市政府發(fā)布《關于促進本市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施》(簡稱《措施》)，《措施》包括涉及土地供應、土地交易方式、差別化信貸調整、加快自住型商品房入市以及加強對房地產(chǎn)開發(fā)商和中介機構監(jiān)管等八條措施。其中信貸方面，收緊首套房首付比例到35%，購買非普通自住房首付款比例上漲到40%;對擁有1套住房的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業(yè)性個人住房貸款購買普通自住房的，無論有無貸款記錄，首付款比例均不低于50%，購買非普通自住房的，首付款比例不低于70%。本輪新政一方面通過提首付，降杠桿，抑制投資投機需求，為樓市降溫，另一方面通過調整土地供應、控地價，限房價，強化市場管理等多角度促進市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
二、土地市場分析
9月份，北京市成交土地2宗;1-9月份累計成交土地314.80萬平方米，同比下降21.7%。
9月份，北京市成交土地2宗，土地總面積為69572.9平方米，分別位于房山區(qū)和亦莊經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)內。
1、北京市房山區(qū)拱辰街道FS00-LX07-0097地塊由北京龍建誠信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以4.2億元取得。依據(jù)土地出讓文件，該宗地面積為8466平方米，規(guī)劃建筑面積為21165平方米，用地性質為B4綜合性商業(yè)金融服務業(yè)用地，將以“三通一平”形式供地。
2、北京經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)河西區(qū)X52M1地塊由中國機動車輛安全鑒定檢測中心1.32億元競取得。依據(jù)土地出讓文件，該宗地面積為61106.9平方米，規(guī)劃建筑面積為122213.8平方米，用地性質為工業(yè)用地，將以“六通一平”形式供地。
2016年1-9月份，北京市累計成交各類土地24宗，其中工業(yè)用地9宗，商業(yè)用地8宗，居住用地7宗,總成交土地面積314.80萬平方米，較去年同期的402.16萬平方米下降21.7%。