房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的融資渠道

　　房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)高度資金密集性行業(yè)，開(kāi)發(fā)一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目所占用的資金量是非常龐大的，不借助于各種融資手段，開(kāi)發(fā)商將寸步難行。以下是學(xué)習(xí)啦小編為大家整理的關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的融資渠道，歡迎閱讀!

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的融資渠道

　　房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)高度資金密集性行業(yè)，開(kāi)發(fā)一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目所占用的資金量是非常龐大的，不借助于各種融資手段，開(kāi)發(fā)商將寸步難行。同時(shí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資方式的優(yōu)劣，直接影響著融資成本的大小，緊密關(guān)系到開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的大小，開(kāi)發(fā)效益的好壞，因此如何通過(guò)多渠道的融資活動(dòng)來(lái)滿足開(kāi)發(fā)對(duì)資金的需求，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所面臨的一個(gè)迫切需要解決的問(wèn)題。

　　融資包括內(nèi)部和外部融資兩部分：內(nèi)部融資是開(kāi)發(fā)企業(yè)利用企業(yè)現(xiàn)有的自有資金來(lái)支持項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，或通過(guò)多種途徑來(lái)擴(kuò)大自有資金基礎(chǔ)。尤其當(dāng)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目預(yù)計(jì)利潤(rùn)率大大高于銀行存款利率時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)就應(yīng)根據(jù)自己的能力適時(shí)投入自有資金。

　　開(kāi)發(fā)企業(yè)的自有資金包括現(xiàn)金、其他速動(dòng)資產(chǎn)(應(yīng)收的銀行票據(jù);可以抵押、貼現(xiàn)而獲得現(xiàn)金的股票和債券;其他可以立即售出的建成的樓宇)，以及在近期內(nèi)可以回收的各種應(yīng)收款(已定合同的應(yīng)收售樓款，近期可以出售的各類物業(yè)的付款等)。從此意義上講，開(kāi)發(fā)商向消費(fèi)者預(yù)收購(gòu)房定金或購(gòu)房款也可屬于內(nèi)部融資的一種。

　　外部融資有主動(dòng)性融資和債務(wù)性融資兩種

　　一、主權(quán)性融資。是指融資者以出讓一部分利潤(rùn)為條件而向出資者融資的行為。這種方式融入的資本是企業(yè)的永久資本，其使用方向不受限制，出資者與融資者共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，共享利潤(rùn)，但融資程序比較復(fù)雜，融資成本較高。

　　(一)發(fā)行股票融資

　　依托于證券市場(chǎng)，通過(guò)發(fā)行股票籌資對(duì)股份制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)具有重大的意義。它不僅能進(jìn)行大量地直接融資，使企業(yè)獲得永久資本，提高企業(yè)自有資本率，降低負(fù)債率，而且將經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)分散給投資者或投機(jī)者共同承擔(dān)。目前我國(guó)的資本市場(chǎng)還不夠成熟，但隨著日益完善的市場(chǎng)體系、優(yōu)化的市場(chǎng)氛圍和國(guó)家相關(guān)法規(guī)的出臺(tái)、相關(guān)政策的支持，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)

　?。ǘ?合作開(kāi)發(fā)融資

　　1、合資。開(kāi)發(fā)期貸款人在提供房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)所需的貸款時(shí)，要求開(kāi)發(fā)商先將一定數(shù)量的自有資金投入該房地產(chǎn)項(xiàng)目。如果開(kāi)發(fā)商缺乏所需的自有資金，就會(huì)尋找合資伙伴。當(dāng)然，有些開(kāi)發(fā)商即使有充足的自有資金，也不想全部投入，因?yàn)楸M管他必須將開(kāi)發(fā)利潤(rùn)與合資伙伴分享，但這種方式可以減少他自己所需投入的自有資金，相應(yīng)地減少風(fēng)險(xiǎn)，而且還可以將其有限的自有資金投入到多個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)中。這種融資方法是目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)采用較多且可行的。如果合資一方是外國(guó)某企業(yè)，這就打通了一種利用外資進(jìn)行融資的渠道。這種方式通常是由中方提供土地，將全部或部分土地使用權(quán)作為權(quán)益投入房地產(chǎn)項(xiàng)目，而由外方提供開(kāi)發(fā)資金，雙方形成合資關(guān)系，以各自投入的比例分享利潤(rùn)。

　　2、前沿貨幣合約。是一種非常美國(guó)化的高比率房地產(chǎn)融資方式。它是通過(guò)貸款機(jī)構(gòu)出資、開(kāi)發(fā)商出地和技術(shù)，成立合資公司的形式進(jìn)行的。與合資所不同的是，參與合作的資本投入者也是貸款方，要分期收回投資并取得利息，故這種融資方式又稱為“雙重身份貸款合作”。由于貸款方本身又是合作方，因而貸款利率一般比較低，但同時(shí)作為合作方，他也與開(kāi)發(fā)商共享利益、均攤風(fēng)險(xiǎn)。所以采用這種貸款合作的融資方式，開(kāi)發(fā)商不僅能減少相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)，而且能夠擴(kuò)大項(xiàng)目規(guī)模，使房地產(chǎn)項(xiàng)目的貸款價(jià)值比達(dá)到較高的水平。

　　3、房地產(chǎn)辛迪加。是國(guó)外房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商廣泛采用的融資方式。它是一個(gè)由一群被動(dòng)投資者以有限合伙形式組成的投資房地產(chǎn)的實(shí)體。其組織由經(jīng)理合伙人與有限合伙人組成。經(jīng)理合伙人負(fù)責(zé)房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)管理，負(fù)無(wú)限責(zé)任;有限合伙人享有所有權(quán)，不參與經(jīng)營(yíng)，以其出資額承擔(dān)有限責(zé)任。辛迪加可以匯聚開(kāi)發(fā)商自己無(wú)法獲得的所需權(quán)益或短期資金，而且由于投資多極化、物業(yè)的選擇和管理專門化，減少了風(fēng)險(xiǎn)，資金資源有限或缺乏投資經(jīng)驗(yàn)的開(kāi)發(fā)商也可以獲得房地產(chǎn)投資的收益。

　　(三)房地產(chǎn)投資信托(REIT)。

　　在美國(guó)已發(fā)展成為一種較成熟的房地產(chǎn)證券化模式，有效地為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商籌集資金。它是由房地產(chǎn)投資信托基金公司負(fù)責(zé)對(duì)外發(fā)行受益憑證(普通股票、商業(yè)票據(jù)和債券)，向投資大眾募集資金，之后將資金委托一家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司負(fù)責(zé)投資標(biāo)的開(kāi)發(fā)、管理及未來(lái)的出售，所獲利潤(rùn)在扣除一般房地產(chǎn)管理費(fèi)用和買賣傭金后，由受益憑證持有人分享。它采用股份公司的所有制形式，將被動(dòng)投資者股東的資金吸引到房地產(chǎn)業(yè)中來(lái)，其發(fā)行的受益憑證可通過(guò)證券公司公開(kāi)上市及流通，比房地產(chǎn)有限合伙方式更具流動(dòng)性，且投資者享有不必繳納公司稅項(xiàng)、享受有限責(zé)任、集中管理、自由進(jìn)出轉(zhuǎn)讓等優(yōu)惠條件，在這一利益的吸引下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)能籌集到更多的資金。

　　債務(wù)性融資。指融資者以還本付息為條件而向出資者融資的行為。包括企業(yè)直接與債權(quán)人確定債權(quán)債務(wù)關(guān)系而獲取資本的直接債務(wù)融資和企業(yè)通過(guò)各種房地產(chǎn)融資機(jī)構(gòu)而融入資本的間接債務(wù)融資兩種。企業(yè)通過(guò)債務(wù)性融資所融入的資本不能永久使用，要還本付息，而且其使用方向大多受債權(quán)人限制，但債權(quán)人不參與企業(yè)利潤(rùn)分配，且融資程序較簡(jiǎn)便，融資成本較低。

　　(一)直接債務(wù)融資

　　1、工程承包融資。在建筑市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈的情況下，許多有經(jīng)濟(jì)實(shí)力的承包商為爭(zhēng)取到建設(shè)任務(wù)，愿意帶資承包建設(shè)工程。這樣，開(kāi)發(fā)商就可將一部分融資的困難和風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)給承包商。相當(dāng)于建筑承包商貸款給開(kāi)發(fā)商，開(kāi)發(fā)商按照合同還款并支付利息。這個(gè)利息率要高于銀行存款利率，低于銀行貸款利率，更要低于開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的投資收益率，才會(huì)對(duì)雙方都有利。當(dāng)開(kāi)發(fā)商采用這種融資方式時(shí)，還必須對(duì)承包商的經(jīng)濟(jì)實(shí)力進(jìn)行嚴(yán)格的審查，對(duì)其籌資方案也要進(jìn)行認(rèn)真的分析。

　　房地產(chǎn)的租賃融資(1)出租人的房地產(chǎn)。如果某開(kāi)發(fā)商擁有一塊土地，可根據(jù)某租戶的要求開(kāi)發(fā)建設(shè)房地產(chǎn)，并與其簽訂長(zhǎng)期租賃合同。開(kāi)發(fā)商可用每年將定期獲得的租金作為抵押，申請(qǐng)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全額的長(zhǎng)期抵押貸款。只要開(kāi)發(fā)商每年獲得的租金收入大于他每年需償付的抵押貸款本息，他就有利可圖。而且，開(kāi)發(fā)商除了有權(quán)獲得租賃期間的租金收入之外，在租賃期間他仍保留出租物業(yè)的所有權(quán)，租賃期滿后，可重新獲得物業(yè)的占用權(quán)，視情況自己經(jīng)營(yíng)或出租或轉(zhuǎn)賣。此外，由于貸款利息是在稅前支付的，開(kāi)發(fā)商保留物業(yè)的所有權(quán)，物業(yè)的折舊計(jì)入成本，也在稅前支付，開(kāi)發(fā)商還能因此獲得一定的免稅額度。而對(duì)承租人來(lái)說(shuō)，只要其經(jīng)營(yíng)收入足以支付租金，他當(dāng)然愿意做這樣的投資。

　　2)承租人的房地產(chǎn)。是指開(kāi)發(fā)商通過(guò)租賃方式獲得土地的使用權(quán)和占用權(quán)后，自己開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)。由于開(kāi)發(fā)商獲得的是長(zhǎng)期的、排他性的租賃權(quán)益，他就可以此作為抵押向銀行申請(qǐng)長(zhǎng)期抵押貸款。通常為了減輕貸款人的風(fēng)險(xiǎn)，貸款人總是要求土地的出租方承諾將其獲取土地租金的時(shí)間后于支付貸款本息。也就是開(kāi)發(fā)商以租賃權(quán)益和土地租金為抵押申請(qǐng)長(zhǎng)期抵押貸款，但只要他的經(jīng)營(yíng)收入足以覆蓋貸款本息和土地租金，他就能夠?qū)崿F(xiàn)利潤(rùn)。由于租金在財(cái)務(wù)上是作為經(jīng)營(yíng)成本，可以在稅前支付的，開(kāi)發(fā)商也因此獲得一定的免稅額度。

　　3、回租。開(kāi)發(fā)商為某項(xiàng)物業(yè)的所有人，想要保留對(duì)該物業(yè)的使用權(quán)以便從經(jīng)營(yíng)此物業(yè)中獲得收入，同時(shí)又希望出讓該物業(yè)的所有權(quán)進(jìn)行融資來(lái)減少資金的占用;投資者擁有充足的資金，可以向開(kāi)發(fā)商提供融資服務(wù)，同時(shí)也希望借此獲得較高的投資收益。于是，開(kāi)發(fā)商可以將物業(yè)以低于市場(chǎng)售價(jià)的價(jià)格出售(一般不會(huì)低于其市場(chǎng)價(jià)格的75%，即回租融資的比例高于抵押貸款比例的上限)，及時(shí)獲得資金的回收，并與投資者簽訂長(zhǎng)期回租合同。由于物業(yè)的售價(jià)低于市場(chǎng)水平，因此開(kāi)發(fā)商向投資者支付的租金也低于市場(chǎng)水平。對(duì)于投資者，回租可為其帶來(lái)高于抵押貸款的投資回報(bào)率，而且他對(duì)物業(yè)擁有控制權(quán)，租期結(jié)束后可將物業(yè)繼續(xù)出租或出售，獲得更可觀的回報(bào)。對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，回租融資的最大好處就是可以少占用自有資金，此外租金在財(cái)務(wù)上作為經(jīng)營(yíng)成本，應(yīng)從納稅收入中扣除，開(kāi)發(fā)商可因此獲得一定的免稅額度。但回租融資對(duì)開(kāi)發(fā)商的經(jīng)營(yíng)水平也提出了更高的要求——其預(yù)期經(jīng)營(yíng)收益率必須高于回租融資的成本。另外，回租期滿后，開(kāi)發(fā)商并不能獲得物業(yè)的產(chǎn)權(quán)。

　　4、回買?？蓮浹a(bǔ)回租融資對(duì)開(kāi)發(fā)商的不利因素。其思路十分簡(jiǎn)單：一家貸款機(jī)構(gòu)買下某物業(yè)，然后再賣還給開(kāi)發(fā)商。物業(yè)的購(gòu)買價(jià)格一般為其市場(chǎng)價(jià)格的80%，也就是說(shuō)開(kāi)發(fā)商的融資比例達(dá)到了80%。這種融資方式之所以對(duì)融資雙方都有吸引力，因?yàn)閷?duì)貸款機(jī)構(gòu)來(lái)說(shuō)，回買貸款的利息收入高于普通抵押貸款的利息收入，同時(shí)還可以以所有權(quán)人的身份參與分享物業(yè)的經(jīng)營(yíng)收益;對(duì)開(kāi)發(fā)商而言，不僅可以獲得高比例的融資，而且在貸款還清以后，便可以得到物業(yè)的產(chǎn)權(quán)，此外，開(kāi)發(fā)商還可因此提取物業(yè)的折舊計(jì)入成本，以獲得免稅額度。

　　5、發(fā)行債券融資。分為政府發(fā)行、金融界發(fā)行和房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行三種。它可以集聚一部分社會(huì)閑散資金，用于土地開(kāi)發(fā)、房地產(chǎn)項(xiàng)目投資等，但發(fā)行者必須保證債券到期后，向持有者償付本息，這是他所面臨的最大風(fēng)險(xiǎn)。此外，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，發(fā)行企業(yè)債券必須符合一些限制性的規(guī)定，而且如何選擇好發(fā)券時(shí)機(jī)，銷售形式也值得深入研究。與發(fā)行房地產(chǎn)股票融資一樣，發(fā)行房地產(chǎn)債券融資的有效進(jìn)行有待于我國(guó)資本市場(chǎng)的成熟。

　　(二)間接債務(wù)融資

　　1、銀行貸款。包括信用貸款和房地產(chǎn)抵押貸款。前者依賴于開(kāi)發(fā)商的業(yè)績(jī)、業(yè)務(wù)及信用歷史，開(kāi)發(fā)商毋須用開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)作抵押，但需要用其他抵押物抵押或個(gè)人擔(dān)保。后者則要求開(kāi)發(fā)商以擁有的房地產(chǎn)作抵押，包括土地開(kāi)發(fā)抵押貸款和房屋開(kāi)發(fā)抵押貸款，由于這種方式能大大降低信貸風(fēng)險(xiǎn)，在銀行信貸業(yè)務(wù)中占主導(dǎo)地位。但銀行貸款的額度有限，一般為60%，而且貸款期限短，一般不超過(guò)5年，這對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言并不是很有利的。

　　2、其它融資機(jī)構(gòu)貸款。目前我國(guó)參與房地產(chǎn)金融活動(dòng)的金融機(jī)構(gòu)主要是銀行，其實(shí)可以借鑒國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)，建立一些新形式的房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)，如房地產(chǎn)保險(xiǎn)公司、房地產(chǎn)抵押公司、房地產(chǎn)投資基金管理公司、房地產(chǎn)財(cái)務(wù)公司，以豐富貸款渠道。以上融資渠道，每一種都有其利弊，有些方式在我國(guó)目前的市場(chǎng)條件下可能還無(wú)法有效地運(yùn)作，但可借鑒。應(yīng)當(dāng)指出的是，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在進(jìn)行某項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)時(shí)，通常要綜合運(yùn)用各種籌資手段或分階段通過(guò)不同的融資渠道，以最有利的方式、最低的成本籌集到資金，完成項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)。