個(gè)人提供不動(dòng)產(chǎn)租賃增值稅是否會(huì)有優(yōu)惠
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(一)納稅人
在中華人民共和國境內(nèi)銷售取得的不動(dòng)產(chǎn)和出租不動(dòng)產(chǎn)的單位和個(gè)人，為增值稅納稅人。
在境內(nèi)銷售取得的不動(dòng)產(chǎn)和出租不動(dòng)產(chǎn)是指所銷售或者租賃的不動(dòng)產(chǎn)在境內(nèi)。
(二)扣繳義務(wù)人
中華人民共和國境外的單位或者個(gè)人在境內(nèi)發(fā)生應(yīng)稅行為，在境內(nèi)未設(shè)有經(jīng)營機(jī)構(gòu)的，以購買方為增值稅扣繳義務(wù)人。財(cái)政部和國家稅務(wù)總局另有規(guī)定除外。
(三)一般納稅人和小規(guī)模納稅人
銷售取得的不動(dòng)產(chǎn)增值稅納稅人分為一般納稅人和小規(guī)模納稅人。年應(yīng)征增值稅銷售額超過500萬元(含本數(shù))的為一般納稅人，未超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的納稅人為小規(guī)模納稅人。
其他個(gè)人出租不動(dòng)產(chǎn)增值稅納稅人為小規(guī)模納稅人。
二、征稅范圍
(一)銷售不動(dòng)產(chǎn)
銷售不動(dòng)產(chǎn)，是指轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的業(yè)務(wù)活動(dòng)。不動(dòng)產(chǎn)，是指不能移動(dòng)或者移動(dòng)后會(huì)引起性質(zhì)、形狀改變的財(cái)產(chǎn)，包括建筑物、構(gòu)筑物等。
建筑物，包括住宅、商業(yè)營業(yè)用房、辦公樓等可供居住、工作或者進(jìn)行其他活動(dòng)的建造物。
構(gòu)筑物，包括道路、橋梁、隧道、水壩等建造物。
轉(zhuǎn)讓建筑物有限產(chǎn)權(quán)或者永久使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓在建的建筑物或者構(gòu)筑物所有權(quán)的，以及在轉(zhuǎn)讓建筑物或者構(gòu)筑物時(shí)一并轉(zhuǎn)讓其所占土地的使用權(quán)的，按照銷售不動(dòng)產(chǎn)繳納增值稅。
(二)不動(dòng)產(chǎn)租賃服務(wù)
租賃服務(wù)，包括融資租賃服務(wù)和經(jīng)營租賃服務(wù)。
1.融資租賃服務(wù)，是指具有融資性質(zhì)和所有權(quán)轉(zhuǎn)移特點(diǎn)的租賃活動(dòng)。即出租人根據(jù)承租人所要求的規(guī)格、型號(hào)、性能等條件購入有形動(dòng)產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)租賃給承租人，合同期內(nèi)租賃物所有權(quán)屬于出租人，承租人只擁有使用權(quán)，合同期滿付清租金后，承租人有權(quán)按照殘值購入租賃物，以擁有其所有權(quán)。不論出租人是否將租賃物銷售給承租人，均屬于融資租賃。
融資性售后回租不按照融資租賃服務(wù)繳納增值稅。
2.經(jīng)營租賃服務(wù)，是指在約定時(shí)間內(nèi)將不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓他人使用且租賃物所有權(quán)不變更的業(yè)務(wù)活動(dòng)。
將建筑物、構(gòu)筑物等不動(dòng)產(chǎn)的廣告位出租給其他單位或者個(gè)人用于發(fā)布廣告，按照經(jīng)營租賃服務(wù)繳納增值稅。
車輛停放服務(wù)、道路通行服務(wù)(包括過路費(fèi)、過橋費(fèi)、過閘費(fèi)等)等按照不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)繳納增值稅。
三、地稅部門代征增值稅范圍
(一)納稅人銷售取得的不動(dòng)產(chǎn)
銷售取得的不動(dòng)產(chǎn)，包括以直接購買、接受捐贈(zèng)、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得的不動(dòng)產(chǎn)，不包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的不動(dòng)產(chǎn)。
(二)其他個(gè)人出租不動(dòng)產(chǎn)
其他個(gè)人出租不動(dòng)產(chǎn)，是指其他個(gè)人出租其取得的不動(dòng)產(chǎn)。其他個(gè)人僅限于自然人，不包括個(gè)體工商戶。
四、稅率、征收率和預(yù)征率
(一)納稅人銷售、出租不動(dòng)產(chǎn)，稅率為11%。(二)納稅人銷售其取得的不動(dòng)產(chǎn)，征收率和預(yù)征率均為5%。(三)其他個(gè)人出租不動(dòng)產(chǎn)，其不動(dòng)產(chǎn)屬于非住房的，征收率為5%;其不動(dòng)產(chǎn)屬于住房的，征收率為1.5%。
五、銷售不動(dòng)產(chǎn)、個(gè)人出租不動(dòng)產(chǎn)增值稅銷售額的確定
(一)納稅人轉(zhuǎn)讓其取得(不含自建和個(gè)人住房)的不動(dòng)產(chǎn)，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除不動(dòng)產(chǎn)購置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額為銷售額。(二)納稅人轉(zhuǎn)讓其自建的不動(dòng)產(chǎn)，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額。(三)個(gè)人轉(zhuǎn)讓其購買的住房，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額。(四)其他個(gè)人出租不動(dòng)產(chǎn)，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額。
六、銷售不動(dòng)產(chǎn)、個(gè)人出租不動(dòng)產(chǎn)增值稅計(jì)算方式
(一)納稅人轉(zhuǎn)讓其取得(不含自建和個(gè)人住房)的不動(dòng)產(chǎn)
應(yīng)預(yù)繳稅款=(全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-不動(dòng)產(chǎn)購置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià))÷(1+5%)×5%
例如，某一企業(yè)轉(zhuǎn)讓購買的商業(yè)用房，購買原價(jià)為300萬元，現(xiàn)以350萬元對(duì)外銷售，增值稅征收率為原營業(yè)稅稅率5%，應(yīng)繳納增值稅為(350-300)÷(1+5%)×5%=2.38萬元。
(二)納稅人轉(zhuǎn)讓其自建的不動(dòng)產(chǎn)
應(yīng)預(yù)繳稅款=全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用÷(1+5%)×5%
例如：某一工廠轉(zhuǎn)讓自建廠房，現(xiàn)以350萬元價(jià)格對(duì)外銷售，增值稅征收率為原營業(yè)稅稅率5%，應(yīng)繳納增值稅為350÷(1+5%)×5%=16.67萬元。
(三)其他個(gè)人轉(zhuǎn)讓其取得的住房
應(yīng)納稅款=全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用÷(1+5%)×5%
例如，某一個(gè)人將購買不足2年的住房以100萬元對(duì)外銷售，增值稅征收率為原營業(yè)稅稅率5%，應(yīng)納增值稅為100÷(1+5%)×5%=4.76萬元。
(四)其他個(gè)人出租其取得的不動(dòng)產(chǎn)(非住房)
應(yīng)納稅款=含稅銷售額÷(1+5%)×5%
例如，某一個(gè)人出租非住房，每月取得租金收入10萬元，增值稅征收率為原營業(yè)稅稅率5%，其每月應(yīng)納增值稅為10÷(1+5%)×5%=0.48萬元。
(五)其他個(gè)人出租住房
應(yīng)納稅款=含稅銷售額÷(1+5%)×1.5%
例如：某一個(gè)人出租住房，每月取得租金收入8萬元，其每月應(yīng)納增值稅為8÷(1+5%)×1.5%=0.11萬元。
七、扣除憑證
納稅人按規(guī)定從取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用中扣除不動(dòng)產(chǎn)購置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)的，應(yīng)當(dāng)取得符合法律、行政法規(guī)和國家稅務(wù)總局規(guī)定的合法有效憑證。否則，不得扣除。上述憑證是指：稅務(wù)部門監(jiān)制的發(fā)票;法院判決書、裁定書、調(diào)解書，以及仲裁裁決書、公證債權(quán)文書;國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他憑證。
八、納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間
(一)納稅人銷售取得的不動(dòng)產(chǎn)、其他個(gè)人出租不動(dòng)產(chǎn)納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收訖銷售款項(xiàng)或者取得索取銷售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天;先開具發(fā)票的，為開具發(fā)票的當(dāng)天。
收訖銷售款項(xiàng)，是指納稅人銷售取得的不動(dòng)產(chǎn)、其他個(gè)人出租不動(dòng)產(chǎn)過程中或者完成后收到款項(xiàng)。
取得索取銷售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天，是指書面合同確定的付款日期;未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為不動(dòng)產(chǎn)租賃服務(wù)完成的當(dāng)天或者不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬變更的當(dāng)天。
(二)其他個(gè)人出租不動(dòng)產(chǎn)采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。(三)增值稅扣繳義務(wù)發(fā)生時(shí)間為納稅人增值稅納稅義務(wù)發(fā)生的當(dāng)天。
九、納稅地點(diǎn)
(一)一般納稅人和小規(guī)模納稅人(不含其他個(gè)人)轉(zhuǎn)讓其取得的不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)預(yù)繳增值稅，并向機(jī)構(gòu)所在地主管國稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。(二)其他個(gè)人轉(zhuǎn)讓或出租不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)向不動(dòng)產(chǎn)所在地地方稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)繳納增值稅。
十、減免稅政策
(一)個(gè)人將購買2年以上(含2年)的住房對(duì)外銷售的，免征增值稅。(二)涉及家庭財(cái)產(chǎn)分割的個(gè)人無償轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)、土地使用權(quán)，免征增值稅。
家庭財(cái)產(chǎn)分割，包括下列情形：離婚財(cái)產(chǎn)分割;無償贈(zèng)與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹;無償贈(zèng)與對(duì)其承擔(dān)直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人;房屋產(chǎn)權(quán)所有人死亡，法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈(zèng)人依法取得房屋產(chǎn)權(quán)。
(三)個(gè)人銷售自建自用住房，免征增值稅。(四)其他個(gè)人出租不動(dòng)產(chǎn)，月銷售額不超過3萬元(按季納稅銷售額不超過9萬元)的，免征增值稅。(五)為了配合國家住房制度改革，企業(yè)、行政事業(yè)單位按房改成本價(jià)、標(biāo)準(zhǔn)價(jià)出售住房取得的收入，免征增值稅。(六)被撤銷金融機(jī)構(gòu)以不動(dòng)產(chǎn)清償債務(wù)，免征增值稅。
被撤銷金融機(jī)構(gòu)，是指經(jīng)人民銀行、銀監(jiān)會(huì)依法決定撤銷的金融機(jī)構(gòu)及其分設(shè)于各地的分支機(jī)構(gòu)，包括被依法撤銷的商業(yè)銀行、信托投資公司、財(cái)務(wù)公司、金融租賃公司、城市信用社和農(nóng)村信用社。除另有規(guī)定外，被撤銷金融機(jī)構(gòu)所屬、附屬企業(yè)，不享受被撤銷金融機(jī)構(gòu)增值稅免稅政策。
十一、代征方式
代征的增值稅項(xiàng)目，由地方稅務(wù)局辦理增值稅的納稅申報(bào)受理、計(jì)稅價(jià)格評(píng)估、稅款征收、稅收優(yōu)惠備案、發(fā)票代開等有關(guān)事項(xiàng)。
十二、發(fā)票開具
增值稅小規(guī)模納稅人銷售其取得的不動(dòng)產(chǎn)以及其他個(gè)人出租不動(dòng)產(chǎn)，購買方或承租方不屬于其他個(gè)人的，納稅人繳納增值稅后可以向地方稅務(wù)機(jī)關(guān)申請(qǐng)代開增值稅專用發(fā)票。不能自開增值稅普通發(fā)票的小規(guī)模納稅人銷售其取得的不動(dòng)產(chǎn)，以及其他個(gè)人出租不動(dòng)產(chǎn)，可以向地方稅務(wù)機(jī)關(guān)申請(qǐng)代開增值稅普通發(fā)票。
增值稅一般納稅人和使用增值稅發(fā)票管理新系統(tǒng)的小規(guī)模納稅人自行開具增值稅專用發(fā)票或增值稅普通發(fā)票。
十三、問題回答
(一)地稅部門代征增值稅的依據(jù)和范圍?
《國家稅務(wù)總局關(guān)于營業(yè)稅改征增值稅委托地稅機(jī)關(guān)代征稅款和代開增值稅發(fā)票的公告》(國家稅務(wù)總局2016年19號(hào))規(guī)定，營業(yè)稅改征增值稅后由地稅機(jī)關(guān)繼續(xù)受理納稅人銷售其取得的不動(dòng)產(chǎn)和其他個(gè)人出租不動(dòng)產(chǎn)的申報(bào)繳稅和代開增值稅發(fā)票業(yè)務(wù)。
(二)個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手住房的增值稅暫由地稅部門代征后，納稅人申報(bào)繳納流程是怎么樣的?與以前繳納營業(yè)稅時(shí)有何區(qū)別?
與營改增之前相比，個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手住房，申報(bào)繳納增值稅辦稅的征收機(jī)關(guān)不變、征收?qǐng)鏊蛔兒驼魇樟鞒滩蛔?，以方便納稅人辦稅，確保將營改增給納稅人帶來的變化降到最低，努力實(shí)現(xiàn)無縫對(duì)接，平穩(wěn)過渡。
例如，某一個(gè)人要申報(bào)繳納出售一套購買2年以內(nèi)的二手住房增值稅，首先他應(yīng)向主管地稅機(jī)關(guān)提供房屋交易申報(bào)資料，地稅機(jī)關(guān)根據(jù)其提供的相關(guān)資料或房評(píng)系統(tǒng)的評(píng)估價(jià)格，按照政策規(guī)定，代征個(gè)人二手住房交易的增值稅，并開具《稅收完稅證明》。
(三)個(gè)人銷售二手住房，應(yīng)如何繳納增值稅?稅負(fù)比以前是上升了，還是下降了呢?
例如，某一個(gè)人將購買不足2年的住房以100萬元作價(jià)銷售，增值稅征收率為原營業(yè)稅稅率5%，其應(yīng)納增值稅：100÷(1+5%)×5%=4.76萬元，原應(yīng)納營業(yè)稅100×5%=5萬元，營改增后，個(gè)人銷售二手住房納稅減少了2400元，稅負(fù)下降了。
(四)其他個(gè)人出租不動(dòng)產(chǎn)(非住房)，應(yīng)如何繳納增值稅?稅負(fù)比以前是上升了，還是下降了呢?
月租金收入不超過3萬元的原免繳營業(yè)稅，現(xiàn)在依然免繳增值稅，超過3萬元的，以下為例：某一個(gè)人出租不動(dòng)產(chǎn)(非住房)，每月取得租金收入11萬元，增值稅征收率為原營業(yè)稅稅率5%，其每月應(yīng)納增值稅：11÷(1+5%)×5%=0.52萬元，原月應(yīng)納營業(yè)稅11×5%=0.55萬元，營改增后，其他個(gè)人出租不動(dòng)產(chǎn)納稅減少了，稅負(fù)也下降了。
(五)個(gè)體工商戶和其他個(gè)人轉(zhuǎn)讓取得的不動(dòng)產(chǎn)，申報(bào)繳納增值稅有何不同嗎?
營改增后，根據(jù)增值稅政策有關(guān)規(guī)定，二者在繳納轉(zhuǎn)讓取得的不動(dòng)產(chǎn)增值稅是不同的。個(gè)體工商戶轉(zhuǎn)讓取得的不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)按照規(guī)定的計(jì)稅方法向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，向機(jī)構(gòu)所在地主管國稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。而其他個(gè)人直接向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。
(六)納稅人向其他個(gè)人轉(zhuǎn)讓其取得的不動(dòng)產(chǎn)能開具或申請(qǐng)代開增值稅專用發(fā)票嗎?
納稅人向其他個(gè)人轉(zhuǎn)讓其取得的不動(dòng)產(chǎn)，不得開具或申請(qǐng)代開增值稅專用發(fā)票，只能開具增值稅普通發(fā)票。
(七)其他個(gè)人出租住房增值稅有優(yōu)惠嗎?
營改增有關(guān)政策規(guī)定，其他個(gè)人出租住房，按照5%的征收率減按1.5%計(jì)算應(yīng)納稅額。例如：某一個(gè)人出租住房,每月取得租金收入7萬元，其每月應(yīng)納增值稅為7÷(1+5%)×1.5%=0.1萬元。
(八)5月1日以后自然人轉(zhuǎn)讓或出租不動(dòng)產(chǎn)如何開具發(fā)票?
5月1日以后，自然人轉(zhuǎn)讓或出租不動(dòng)產(chǎn)，可向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)申請(qǐng)代開增值稅發(fā)票。
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