不動產(chǎn)租賃需要交哪些稅

不動產(chǎn)租賃需要交哪些稅

　　根據(jù)《國家稅務總局關于融資租賃業(yè)務征收流轉稅問題的通知(國稅函[2000]第514號)規(guī)定，對經(jīng)中國人民銀行批準經(jīng)營融資租賃業(yè)務的單位所從事的融資租賃業(yè)務，無論租賃的貨物的所有權是否轉讓給承租方，均按《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》的有關規(guī)定進行稅務征收，那么　不動產(chǎn)租賃需要交哪些稅呢詳細內(nèi)容請看學習啦小編的分享。

　　不動產(chǎn)租賃 交哪些稅

　　一、營業(yè)稅

　　1、征稅范圍：

　　根據(jù)《國家稅務總局關于融資租賃業(yè)務征收流轉稅問題的通知(國稅函[2000]第514號)規(guī)定，對經(jīng)中國人民銀行批準經(jīng)營融資租賃業(yè)務的單位所從事的融資租賃業(yè)務，無論租賃的貨物的所有權是否轉讓給承租方，均按《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》的有關規(guī)定征收營業(yè)稅，不征收增值稅。其他單位從事的融資租賃業(yè)務，租賃的貨物的所有權轉讓給承租方，征收增值稅，不征收營業(yè)稅;租賃的貨物的所有權未轉讓給承租方，征收營業(yè)稅，不征收增值稅。

　　同時《國家稅務總局關于融資租賃業(yè)務征收流轉稅問題的補充通知》(國稅函[2000]909號)又作出補充規(guī)定，《國家稅務總局關于融資租賃業(yè)務征收流轉稅問題的通知》的有關規(guī)定，同樣適用于對外貿(mào)易經(jīng)濟合作部批準經(jīng)營融資租賃業(yè)務的外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所從事的融資租賃業(yè)務。

　　2、稅目及稅率：《營業(yè)稅稅目注釋》(試行稿)規(guī)定，凡融資租賃，無論出租人是否將設備殘值銷售給承租人，均按“金融保險業(yè)”征稅。稅率即為5%?！秶叶悇湛偩株P于營業(yè)稅若干問題的通知》又明確規(guī)定，《營業(yè)稅稅目注釋》中的“融資租賃”，是指經(jīng)中國人民銀行批準經(jīng)營融資租賃業(yè)務的單位所從事的融資租賃業(yè)務

　　其他單位從事融資租賃業(yè)務應按“服務業(yè)”稅目中的“租賃業(yè)”項目征收營業(yè)稅。稅率為5%。

　　3、計稅營業(yè)額的確定：根據(jù)《財政部

　　國家稅務總局關于營業(yè)稅若干政策問題的通知》(財稅[2003]16號)規(guī)定，經(jīng)中國人民銀行、外經(jīng)貿(mào)部和國家經(jīng)貿(mào)委批準經(jīng)營融資租賃業(yè)務的單位從事融資租賃業(yè)務的，以其向承租者收取的全部價款和價外費用(包括殘值)減除出租方承擔的出租貨物的實際成本后的余額為營業(yè)額。

　　以上所稱出租貨物的實際成本，包括由出租方承擔的貨物的購入價、關稅、增值稅、消費稅、運雜費、安裝費、保險費和貸款的利息(包括外匯借款和人民幣借款利息)。

　　融資租賃以其向承租者收取的全部價款和價外費用(包括殘值)減去出租方承擔的出租貨物的實際成本后的余額，以直線法折算出本期的營業(yè)額。計算方法為：本期營業(yè)額=(應收取的全部價款和價外費用-實際成本)×(本期天數(shù)÷總天數(shù))，

　　舉例：某商業(yè)銀行(經(jīng)商務部批準經(jīng)營融資租賃業(yè)務)2010年1月為某生產(chǎn)企業(yè)融資進口一臺設備，租賃期自2010年2月1日起至2015年1月31日止，為期5年。

　　該設備報關進口時海關核定的關稅完稅價格為300萬元，設備進口后發(fā)生的運輸費用2萬元、安裝費2.8萬元、保險費1萬元。為進口該設備發(fā)生境外外匯借款利息支出折合人民幣3萬元。該銀行向承租企業(yè)收取的全部價款為520萬元。該設備進口關稅稅率20%。

　　則該銀行上述融資租賃業(yè)務按季應納的營業(yè)稅為：

　?、龠M口設備應納關稅=300×20%=60(萬元)

　?、谶M口設備應納增值稅=(300+60)×17%=61.2(萬元)

　?、圩赓U設備實際成本=300+60+61.2+2+2.8+1+3=430(萬元)

　?、鼙酒跔I業(yè)額=(520-430)÷(5×12)×3=4.5(萬元)

　?、輵{稅額=4.5×5%=0.23(萬元)

　　4、除設備外的融資租賃。由于營業(yè)稅中的融資租賃定義限于“設備”租賃，那么對設備以外的融資租賃如何征收營業(yè)稅?盡管目前未有文件提及，但根據(jù)國家稅務總局網(wǎng)站2010年07月23日解答納稅人提出的“除設備外的融資租賃是否適用以差額納營業(yè)稅?”時指出“融資租賃不動產(chǎn)相當于分期收款銷售不動產(chǎn)，應當在收到預收款時確認銷售不動產(chǎn)納稅義務發(fā)生時間,按“銷售不動產(chǎn)”稅目全額計繳營業(yè)稅。”

　　5、關于融資性售后回租。最近總局出臺了《國家稅務總局關于融資性售后回租業(yè)務中承租方出售資產(chǎn)行為有關稅收問題的公告》(國家稅務總局公告2010年第13號)指出，融資性售后回租業(yè)務是指承租方以融資為目的將資產(chǎn)出售給經(jīng)批準從事融資租賃業(yè)務的企業(yè)后，又將該項資產(chǎn)從該融資租賃企業(yè)租回的行為。融資性售后回租業(yè)務中承租方出售資產(chǎn)時，資產(chǎn)所有權以及與資產(chǎn)所有權有關的全部報酬和風險并未完全轉移。根據(jù)現(xiàn)行增值稅和營業(yè)稅有關規(guī)定，融資性售后回租業(yè)務中承租方出售資產(chǎn)的行為，不屬于增值稅和營業(yè)稅征收范圍，不征收增值稅和營業(yè)稅。

　　二、企業(yè)所得稅

　　1、稅收規(guī)定：《企業(yè)所得稅法實施條例》第五十八條規(guī)定，融資租入的固定資產(chǎn)，以租賃合同約定的付款總額和承租人在簽訂租賃合同過程中發(fā)生的相關費用為計稅基礎;租賃合同未約定付款總額的，以該資產(chǎn)的公允價值和承租人在簽訂租賃合同過程中發(fā)生的相關費用為計稅基礎?！镀髽I(yè)所得稅實施條例》第四十七條規(guī)定，以融資租賃方式租入固定資產(chǎn)發(fā)生的租賃費支出，按照規(guī)定構成融資租入固定資產(chǎn)價值的部分應當提取折舊費用，分期扣除

　　2、新企業(yè)準則規(guī)定：《新企業(yè)會計準則第21號——租賃》第十一條規(guī)定，在租賃期開始日，承租人應當將租賃開始日租賃資產(chǎn)公允價值與最低租賃付款額現(xiàn)值兩者中較低者作為租入資產(chǎn)的入賬價值，將最低租賃付款額作為長期應付款的入賬價值，其差額作為未確認融資費用。承租人在租賃談判和簽訂租賃合同過程中發(fā)生的，可歸屬于租賃項目的手續(xù)費、律師費、差旅費、印花稅等初始直接費用，應當計入租入資產(chǎn)價值。

　　同時第十五條、十六條還規(guī)定未確認融資費用應當在租賃期內(nèi)各個期間進行分攤。承租人應當采取實際利率法計算確認當期的融資費用。承租人應當采用與自有固定資產(chǎn)相一致的折舊政策計提租賃資產(chǎn)折舊。能夠合理確定租賃期屆滿時取得租賃資產(chǎn)所有權的，應當在租賃資產(chǎn)使用壽命內(nèi)計提折舊。無法合理確定租賃期屆滿時能夠取得租賃資產(chǎn)所有權的，應當在租賃期與租賃資產(chǎn)使用壽命兩者中較短的期間內(nèi)計提折舊。

　　3、會計成本與計稅基礎的差異。從稅法有關融資租賃計稅基礎的規(guī)定可以看出，條例并未規(guī)定計算最低租賃付款額的現(xiàn)值，這與會計準則的規(guī)定是有差異的。條例采用相對簡化的處理方式，按合同規(guī)定的租賃付款額或者公允價值作為固定資產(chǎn)的入賬價值，將會計準則中確認的未實現(xiàn)融資費用直接計入固定資產(chǎn)原值，然后分期計提折舊。由此可見，稅法規(guī)定融資租入的固定資產(chǎn)的計稅基礎與會計上該資產(chǎn)的入賬價值是存在差異的，需進行納稅調(diào)整。在會計上未計入資產(chǎn)成本的未確認融資費用，因其實際已經(jīng)包含在計稅基礎中，按規(guī)定應當以折舊的方式在固定資產(chǎn)的使用期限里分期扣除，不得在稅前直接扣除，應調(diào)增應納稅所得額。

　　舉個簡單的例子說明：甲公司2009年11月從乙公司融資租入一生產(chǎn)車間，合同約定該生產(chǎn)車間租賃期限為10年，租賃期屆滿時取得租賃資產(chǎn)所有權。最低租賃付款額合計為1500萬元，最低付款額現(xiàn)值為1200萬元，公允價值為1400萬元。

　　按照新會計準則，由于最低付款額現(xiàn)值為1200萬元小于公允價值為1400萬元，因此該固定資產(chǎn)會計成本為1200萬元，同時確認未確認融資費用300萬元，(1500-1200)，并按照實際利率法在租賃期內(nèi)各個期間進行分攤，計入“財務費用”。

　　按照企業(yè)所得稅法規(guī)定，該生產(chǎn)車間的計稅基礎為1500萬元，折舊年限為20年。那么2009年應調(diào)增應納稅所得額為1.25萬元，即當期按會計規(guī)定列支的未確認融資費用2.5萬元(300÷120×1)減去當期按稅法規(guī)定允許稅前扣除的折舊額1.25萬元(300÷240×1)的差額。

　　3、關于融資性售后回租。《國家稅務總局關于融資性售后回租業(yè)務中承租方出售資產(chǎn)行為有關稅收問題的公告》(國家稅務總局公告2010年第13號)指出，根據(jù)現(xiàn)行企業(yè)所得稅法及有關收入確定規(guī)定，融資性售后回租業(yè)務中，承租人出售資產(chǎn)的行為，不確認為銷售收入，對融資性租賃的資產(chǎn)，仍按承租人出售前原賬面價值作為計稅基礎計提折舊。租賃期間，承租人支付的屬于融資利息的部分，作為企業(yè)財務費用在稅前扣除。

　　三、房產(chǎn)稅

　　財政部、國家稅務總局下發(fā)《關于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關問題的通知》財稅〔2009〕128號文件規(guī)定，融資租賃的房產(chǎn)，由承租人自融資租賃合同約定開始日的次月起依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅。合同未約定開始日的，由承租人自合同簽訂的次月起依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅。

　　上例中由于會計上確認該生產(chǎn)車間固定資產(chǎn)入賬價值為1200萬元，即房產(chǎn)原值為1200萬元。假設甲公司所在地稅務機關規(guī)定計征房產(chǎn)稅的依據(jù)為房產(chǎn)原值一次減除30%后的余值，那么甲公司融資租入生產(chǎn)車間的房產(chǎn)余值為840萬元[1200×(1-30%)]。

　　四、印花稅

　　根據(jù)《關于對借款合同貼花問題的具體規(guī)定》(國稅地字〔1988〕第030號)第四條的規(guī)定，銀行及其金融機構經(jīng)營的融資租賃業(yè)務，是一種以融物方式達到融資目的的業(yè)務，實際上是分期償還的固定資金借款。因此，對融資租賃合同，可根據(jù)合同所載的租金總額暫按“借款合同”計稅貼花，稅率為萬分之零點五。

　　五、契稅

　　對于融資租賃期間的房產(chǎn)需要繳納契稅嗎?《契稅暫行條例》第二條規(guī)定，本條例所稱轉移土地、房屋權屬是指下列行為：(一)國有土地使用權出讓;(二)土地使用權轉讓，包括出售、贈與和交換;(三)房屋買賣;(四)房屋贈與;(五)房屋交換。而融資租賃，是指出租人根據(jù)承租人對供貨人和租賃標的物的選擇，由出租人向供貨人購買租賃標的物，然后租給承租人使用。融資租賃，實質上出租人轉移了與資產(chǎn)所有權有關的全部風險和報酬的租賃。資產(chǎn)的所有權最終可以轉移，也可以不轉移。由于在融資租賃期間房產(chǎn)的所有權仍屬于出租方，還沒有發(fā)生轉移變動，因此，融資租賃期間的房產(chǎn)不交契稅。但是如果在融資租賃期過后，租賃雙方的房屋所有權發(fā)生轉移，則承租方應按規(guī)定繳納契稅。