什么是樓房開盤樓房開盤的流程
樓房開盤是指樓盤建設(shè)中取得了銷售許可證可以合法對外宣傳預(yù)銷售，為正式推向市場所進(jìn)行的一個盛大的活動。那么你對樓房開盤了解多少呢?以下是由學(xué)習(xí)啦小編整理關(guān)于什么是樓房開盤的內(nèi)容，希望大家喜歡!
樓房開盤的流程
一、圈地：就是開發(fā)商在政府手里通過行政劃撥或者競標(biāo)購買拿到土地的使用權(quán)。
二、奠基(挖坑)。
三、蓋樓。
四、封頂：就是樓的立面基本出來了，一棟樓已經(jīng)形成了。
五、四通一平：就是把這塊地周邊的公共設(shè)施做好。比如上下水、電網(wǎng)、煤氣等。
樓盤是否開盤與商品房建設(shè)進(jìn)度關(guān)系不大,為了盡快回籠資金,大部分正規(guī)商品房項(xiàng)目在奠基之前就有可能拿到商品房建造必須的五證,其中的商品房預(yù)售許可證是最后一個,也是開盤必須要有的.拿到商品房預(yù)售許可證,他們已經(jīng)具備開盤條件,具體開盤日期由開發(fā)商決定,。開發(fā)商要想賣樓，必須在相關(guān)部門發(fā)放銷售證之后才能賣。所以，開盤，肯定是拿到銷售證之后的事兒。當(dāng)然，這里面涉及到一些穿空中的手段，比如發(fā)放VIP卡，其實(shí)就是在開盤之前小訂了等等;也有個別基于銷售策略銷售節(jié)奏的考慮，推遲開盤日期的。
樓房開盤的必要條件
樓房開盤必須五證俱全《國有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、《商品房預(yù)售許可證》。
樓房定價的策略
定價簡介
沒有賣不出去的房子，只有賣不出去的房價。
“在其他行業(yè),用成本法來定價的企業(yè)很多,但房地產(chǎn)與其他產(chǎn)品不一樣。”北京理工大學(xué)博士生導(dǎo)師韓伯棠教授表示，"比如做鞋，定價沒有定準(zhǔn)可以再定價，房地產(chǎn)就不一樣，消費(fèi)者對地產(chǎn)項(xiàng)目的認(rèn)知和樓盤的定價緊密相連。價格體系一旦出來，消費(fèi)者對項(xiàng)目的認(rèn)知也基本確定，定錯了價錢，以后就很難通過重新定價翻身了。”正因?yàn)檫@樣，房地產(chǎn)項(xiàng)目的定價策略，是整個房地產(chǎn)營銷的重中之重，也是開發(fā)商不到開盤最后一刻也不肯輕易透露的“高度機(jī)密”。“價格策略其實(shí)也是企業(yè)和消費(fèi)者之間的一場心理戰(zhàn)。如果消費(fèi)者買樓后，感到房子的價值大于定價，那么樓盤就獲得了很大的成功;反之，消費(fèi)者肯定感到不滿意。”一位曾在知名樓盤任職、多次成功使用價格策略的職業(yè)經(jīng)理人如是說。
大折扣
2003年，華南板塊某樓盤新一期單位開盤，選擇“所有單位半價銷售”的策略。當(dāng)時，該樓盤周邊的競爭性產(chǎn)品很多，消息一出，馬上引起市場轟動，加上該樓盤當(dāng)時的定價確實(shí)比周邊的樓盤要低一些，因此銷售情況不錯。
專業(yè)人語一般來說，市場上很少見到低于9折的大幅度折扣，“內(nèi)部認(rèn)購期間，最高可獲7 折優(yōu)惠”、“一口價單位最高8折”等煽動性的語言，往往很吸引眼球。另一方面，這樣的價格策略，也很容易給消費(fèi)者帶來心理上的滿足感，認(rèn)為撿到了大便宜，對銷售往往有所促進(jìn)。不過，這樣的策略不是所有的樓盤都適用，如豪宅樓盤的買家群對此就不一定“感冒”。
高價開盤
有的樓盤在開盤之初，不跟隨周邊市場的價格，以較高售價推出市場。如去珠江新城某樓盤開盤時號稱要以2萬元/平方米的定價進(jìn)行銷售，而當(dāng)時周邊樓盤的定價不到1.5萬元/平方米。
專業(yè)人語 使用這樣的定價策略可以避開價格戰(zhàn)，利用買家“一分錢一分貨”的心理，向客戶傳遞樓房高素質(zhì)、高品質(zhì)及強(qiáng)大的升值能力，特別是中高檔樓盤，絕大多數(shù)購買者為二次置業(yè)，這種定價方式可以強(qiáng)調(diào)樓宇的保值升值作用。此外，高價還可以吸引消費(fèi)者的注意，提高樓盤的知名度。
使用這種策略的樓盤針對的主要是高收入人士，價格對買家的購買力影響不大。但只適合實(shí)力雄厚的開發(fā)商在銷售高檔樓盤時使用，且在競爭激烈時，容易被對手搶走客戶，高價也增加了樓盤銷售的難度，回籠資金速度較慢。
差距定價
“均價”的高低一向是人們判斷樓盤價格的標(biāo)準(zhǔn)，但不少樓盤都采用了拉開高低價格距離的“差價”營銷方式。如銷售的廣州天河區(qū)某樓盤，同為洋房產(chǎn)品，價差達(dá)3000元/平方米以上，價格跨越幅度大，南向和北向單位相差達(dá)數(shù)十萬元。據(jù)開發(fā)商介紹，這樣的定價策略，使得更多消費(fèi)者都可以挑選到自己中意的單位，也使得客戶層面進(jìn)一步擴(kuò)大。
專業(yè)人語 這種定價方式可以拓寬樓盤的客戶層面，還可以增加開發(fā)商對銷售進(jìn)度的控制能力。房管部門嚴(yán)格監(jiān)控開發(fā)商的“捂盤”行為，所有單位一旦拿到預(yù)售證就必須銷售，但開發(fā)商完全可以通過刻意提高某些暫時不準(zhǔn)備賣出去的單位的定價來達(dá)到控制銷售進(jìn)度的目的。另外，由于部分單位用的是高定價，也很容易形成價格參照體系，讓購買低價單位的人獲得很大的心理滿足。當(dāng)然，什么才是合理的價差，對開發(fā)商的水平有較高的要求。
低開高走
低開高走是不少樓盤都采用的定價策略。開發(fā)商為了吸引顧客，以較低價格開盤，以聚集人氣，形成熱銷局面，隨后再根據(jù)施工進(jìn)度和銷售情況把售價提高，達(dá)到最終的銷售目的。
專業(yè)人語 這種做法的優(yōu)點(diǎn)是：每次價格上漲都能給前期購房者以信心，還可以刺激未購房者盡快購房。但并非每個項(xiàng)目都可使用。首先，樓盤的開發(fā)商必須有足夠?qū)嵙?，只有?yōu)秀物業(yè)才會受到買家追捧。其次，必須控制好升價的幅度，升幅不能過多過快，否則銷售后期應(yīng)預(yù)留的升價空間過去，容易讓競爭對手奪走顧客。
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