房地產(chǎn)的基礎(chǔ)知識(shí)(2)
房地產(chǎn)類別劃分
按土地用途分類
根據(jù)《城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定》，城市用地可以分為九類：
1、居住用地;
2、公用設(shè)施用地(含商業(yè)用地等);
3、工業(yè)用地;
4、倉儲(chǔ)用地;
5、對(duì)外交通用地;
6、道路廣場用地;
7、市政公用設(shè)施用地;
8、綠化用地;
9、特殊用地。
按房屋用途分類
按照房屋的使用功能可以分成下列幾類：
1、居住用途的房屋;
2、工業(yè)用途的房屋;
3、商業(yè)用途的房屋;
4、文體娛樂設(shè)施;
5、政府和公用設(shè)施;
6、多功能建筑(綜合樓宇，又叫城市綜合體)。
房地產(chǎn)的需求
從微觀經(jīng)濟(jì)的角度看，房地產(chǎn)需求是指房地產(chǎn)消費(fèi)者(包括生產(chǎn)經(jīng)營性消費(fèi)主體和個(gè)人消費(fèi)者)，在特定的時(shí)期內(nèi)、一定的價(jià)格水平上，愿意購買而且能夠購買的房地產(chǎn)商品量。這里所說的需求不同于通常意義的需要，而是指有支付能力的需求，即有效需求。 從宏觀經(jīng)濟(jì)的角度看，房地產(chǎn)需求是指社會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場的總需求，而在某一時(shí)期內(nèi)全社會(huì)或某一地區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)需求總量，包括實(shí)物總量和價(jià)值總量。
不管房地產(chǎn)巨頭承認(rèn)與否，房地產(chǎn)是個(gè)暴利行業(yè)是不爭的事實(shí)。那么，房地產(chǎn)的暴利來自于哪里呢?筆者從房地產(chǎn)巨頭的“高談闊論”中悟出了其獲暴利的兩條渠道和兩大手段。
所謂兩條渠道。
其一炒地皮，住房不能建在空中，必須要土地，而土地是有限資源，因此，誰拿到了有限的土地資源，就意味著誰掌控了房地產(chǎn)開發(fā)的主動(dòng)權(quán)，更重要的是，土地資源的有限性又注定了它的巨大升值空間。筆者認(rèn)為，這大概是上個(gè)月“地王”紀(jì)錄頻繁誕生的一個(gè)重要原因的目的：炒地皮，等待升值，從中賺取暴利。
中國城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟(jì)研究所所長陳淮認(rèn)為，開發(fā)商的暴利關(guān)鍵不在于成本，“暴利”的一個(gè)重要來源是土地升值。他算了一筆賬，假定一個(gè)樓盤項(xiàng)目的土地是兩年前以每平方米2000元的樓面價(jià)購入的，到銷售時(shí)，樓面價(jià)可能漲到了5000元，每平方米凈增3000元利潤。算出的這筆賬很直觀，既解釋了開發(fā)商為何瘋狂炒地的原因，也道明了房地產(chǎn)暴利的其一個(gè)渠道。
其二炒房價(jià)，房價(jià)高，則利潤高，房價(jià)低，則利潤低，立竿見影，吹糠見米，因此，炒房價(jià)從來就是開發(fā)商絕不放過的賺取暴利的“暴力”爭奪。為了高房價(jià)，他們無所不用其極。
新開發(fā)的待售樓盤，一夜之間全部掛上刺眼的“長明燈”，給潛在的購房者心里造成緊迫感，從而激發(fā)他們的購房欲望;開發(fā)商自導(dǎo)自演，雇請人連夜排隊(duì)購房，造成房源緊張的虛假形勢迷惑人;拋棄道德、良知和社會(huì)責(zé)任，赤膊上陣，鼓吹“離婚、同居、買房也是拉動(dòng)內(nèi)需”、“購房即愛國、救國”、“經(jīng)適房擾亂了房地產(chǎn)秩序”，等等，不一而足，大肆炒作，百般為高房價(jià)鼓與呼，從而賺取暴利。
所謂兩大手段，其一，空手套白狼。從每年的胡閏財(cái)富榜來看，近些年來，房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生的暴發(fā)戶是最多的。筆者認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)之所以多產(chǎn)暴發(fā)戶，其一個(gè)很重要的原因是，從房地產(chǎn)行業(yè)可以通過“空手套白狼”的手段“白手起家”。
一些膽大的開發(fā)商從銀行貸一大筆款子，再從政府拿地，轉(zhuǎn)手出去就能大賺一筆，或直接開發(fā)住房，則賺得更多。還有的人借老百姓保命錢——社會(huì)基金等拿地和開發(fā)房地產(chǎn)，用公共資金賺取暴利，把公共資金置于房地產(chǎn)的開發(fā)風(fēng)浪中。
伴隨隨著房地產(chǎn)的興起，與房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)的貪官也紛紛中箭落馬。前不久，行賄的房地產(chǎn)商引爆湖北麻城政壇地震，牽連出一系列貪腐官員，包括麻城市委書記鄧新生、副市長徐圣賢，市建設(shè)局局長夏桂松、副局長熊文儉，市房產(chǎn)局書記陶興文等。房地產(chǎn)商為何要行賄地方官員?因?yàn)樯僭S行賄花費(fèi)能幫助他們從地方政府的“政策傾斜”中賺取暴利。
比如讓官員幫忙低價(jià)拿地，或通過改變土地性質(zhì)拿低價(jià)地;其次是免交城市建設(shè)配套費(fèi);再次是緩征土地出讓金等等;官員大筆一揮，就能賺個(gè)盆滿缽盈，房地產(chǎn)哪有不樂意“出血”的?蘇州市原副市長姜人杰為何能煉成億萬貪官?就是因?yàn)殚_發(fā)商利用姜手中的權(quán)力鉆政策空子低價(jià)拿地，轉(zhuǎn)手凈賺一點(diǎn)九億元!姜?jiǎng)t一次受賄8250萬元!
近些年，房地產(chǎn)開發(fā)商及其“磚家”為何如此牛?房價(jià)為何如此瘋狂的飆車?因?yàn)樗麄冋J(rèn)準(zhǔn)了貪官始終會(huì)替其鳴鑼開道。因此，無論是房地產(chǎn)的暴利渠道，還是暴利手段，根本原因是法制不健全，權(quán)力沒有受到很好的約束，腐敗擾亂了房地產(chǎn)開發(fā)市場，所以，要想降房價(jià)，不把可怕的權(quán)力關(guān)進(jìn)籠子里，無異于白日做夢。
土地增值稅是指轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，以轉(zhuǎn)讓所取得的收入包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入為計(jì)稅依據(jù)向國家繳納的一種稅賦，不包括以繼承、贈(zèng)與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。納稅人為轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)、并取得收入的單位和個(gè)人。課稅對(duì)象是指有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)所取得的增值額。土地價(jià)格增值額是指轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入減除規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)成本、費(fèi)用等支出后的余額。土地增值稅實(shí)行四級(jí)超額累進(jìn)稅率。
作用：
土地增值稅的開征，具有極其重要的作用：
有利于增強(qiáng)國家對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商和房地產(chǎn)交易市場的調(diào)控;
有利于國家抑制炒買炒賣土地獲取暴利的行為;
有利于增加國家財(cái)政收入為經(jīng)濟(jì)建設(shè)積累資金。
房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢觀察，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營方式將呈現(xiàn)更加規(guī)模化、專業(yè)化、多樣化。根據(jù)產(chǎn)品的細(xì)分市場、企業(yè)的自有資源、外部的政策環(huán)境等，各個(gè)企業(yè)會(huì)選擇自己合適的經(jīng)營方式。
一、從區(qū)域布局上來看，一線品牌房企加速進(jìn)軍二級(jí)城市。隨著交通樞紐、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃的全新布局，中國二級(jí)城市將迎來新一輪發(fā)展計(jì)劃，在這樣的背景下，二級(jí)城市消費(fèi)力將得到提升。
二、從品牌規(guī)模來看：過去十年，萬科、保利等房地產(chǎn)企業(yè)把握住了市場機(jī)遇實(shí)現(xiàn)了高速發(fā)展，企業(yè)規(guī)模迅速擴(kuò)大，成為行業(yè)巨頭。隨著調(diào)控政策的繼續(xù)和行業(yè)增速的放緩以及土地成本的飆高，這些大型企業(yè)的領(lǐng)先優(yōu)勢會(huì)更加明顯，市場份額逐步上升，一些中小規(guī)模的企業(yè)受到政策和市場的沖擊影響會(huì)較大，會(huì)逐漸邊緣化。
三、從開發(fā)模式上來看：現(xiàn)在中國房企發(fā)展的最大瓶頸依然是金融，資金鏈成為房企開發(fā)項(xiàng)目的最大風(fēng)險(xiǎn)所在。過去十年房企的開發(fā)模式以快速周轉(zhuǎn)模式為主，也就是買地、賣房、再買地、再賣房。短期來看，快速周轉(zhuǎn)模式可以加快資金周轉(zhuǎn)，有助于緩解資金鏈緊張狀況，但一旦市場發(fā)生重大波動(dòng)，反而會(huì)加劇資金鏈緊張狀況。以萬達(dá)為代表的現(xiàn)金流滾資產(chǎn)模式，更為穩(wěn)妥，在持有資產(chǎn)的同時(shí)銷售部分增值能力較小的物業(yè)，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金回籠支持下個(gè)項(xiàng)目啟動(dòng)。部分物業(yè)出售，以作現(xiàn)金流為主，部分物業(yè)長期持有，以作利潤為主。
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