認(rèn)房不認(rèn)貸后房?jī)r(jià)會(huì)漲嗎

關(guān)于認(rèn)房不認(rèn)貸后房?jī)r(jià)會(huì)漲嗎

京滬廣深四大一線城市作為全國(guó)樓市的風(fēng)向標(biāo)，全面落地“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策意義非同一般，那么下面給大家分享關(guān)于認(rèn)房不認(rèn)貸后房?jī)r(jià)會(huì)漲嗎，歡迎閱讀!

認(rèn)房不認(rèn)貸后房?jī)r(jià)會(huì)漲嗎

全面執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策落地后，一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍度明顯提升。業(yè)內(nèi)人士表示，“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策疊加此前的差別化住房信貸政策、存量房貸利率下調(diào)政策等，將激發(fā)市場(chǎng)需求，助推房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，新政后第一日，一線城市成交活躍。2日當(dāng)天中原地產(chǎn)北京二手房成交約1200套，明顯超過(guò)上周同期。這個(gè)數(shù)據(jù)依然低于今年2、3月份周末平均成交1500套的水平。

認(rèn)房不認(rèn)貸京滬兩地成交“躁動(dòng)”

“北京的樓市很久沒(méi)這么熱鬧了!”已從業(yè)10年的鏈家大興片區(qū)中介人員王虹告訴中國(guó)證券報(bào)記者，“‘認(rèn)房不認(rèn)貸’政策落地后，最直觀的感受就是看房的客戶明顯增多，周末兩天我?guī)Я耸畮讚芸蛻簦紱](méi)顧上去門(mén)店。剛帶完一波客戶，馬上迎來(lái)下一波看房的客戶，可把我忙壞了?！?/p>

看房大潮帶動(dòng)成交量水漲船高?！啊J(rèn)房不認(rèn)貸’政策落地后的第一天，也就是9月2日，北京二手房成交1200套，相比上個(gè)周六上漲超100%;新房成交超過(guò)1800套，而整個(gè)8月網(wǎng)簽只有3100套。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示，“政策效果可以說(shuō)是立竿見(jiàn)影?！?/p>

上海樓市同樣在周末躁動(dòng)起來(lái)，但新房和二手房市場(chǎng)卻是“冰火兩重天”。

9月3日中午，中國(guó)證券報(bào)記者來(lái)到“保利聯(lián)發(fā)·光合臻園”項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)發(fā)現(xiàn)，售樓處外面停靠的車輛已排出數(shù)百米。一位姓顧的銷售人員稱，“7月只賣(mài)出十幾套，8月下旬開(kāi)始回暖。政策落地后，周六就來(lái)了240組看房的客戶，一直持續(xù)到晚上8、9點(diǎn)，一天就買(mǎi)出12套，今天上午又賣(mài)了幾套?！?/p>

京滬廣深四大一線城市作為全國(guó)樓市的風(fēng)向標(biāo)，全面落地“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策意義非同一般。中國(guó)證券報(bào)記者在剛剛過(guò)去的周末實(shí)地調(diào)研發(fā)現(xiàn)，京滬樓市成交量出現(xiàn)脈沖式上漲，深圳樓市亦有所回暖，廣州樓市則相對(duì)平淡;京滬廣深四地新房和二手房?jī)r(jià)格均保持平穩(wěn)。專家表示，在“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策落地后，接下來(lái)建議多措并舉、供需同步發(fā)力，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展。

二線城市政策的細(xì)化要求較高，建議二套房首付進(jìn)行下調(diào)，但需要‘一城一策’。對(duì)于三四線城市，暫時(shí)不建議做更大的政策放松動(dòng)作，給未來(lái)留出政策空間。

北上廣深實(shí)施認(rèn)房不認(rèn)貸，多箭齊發(fā)救樓市會(huì)助漲房?jī)r(jià)嗎?

一線城市房地產(chǎn)政策出現(xiàn)松綁，過(guò)去是限購(gòu)怕需求旺盛引發(fā)價(jià)格非理性上漲，現(xiàn)在是逐漸松綁刺激需求，從某種程度上反映出房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需關(guān)系正在發(fā)生變化。

不過(guò)，此次一線城市集中松綁，對(duì)提振需求、刺激經(jīng)濟(jì)還是會(huì)產(chǎn)生一定積極的影響，畢竟一線城市的需求比較好，投資吸引力比較高，會(huì)吸引一批剛需或改善資金入市。

但是，一線城市的房?jī)r(jià)門(mén)檻比較高，普通工薪族未必可以承受得起一線城市高房?jī)r(jià)的壓力。即使好不容易湊夠首付款，日后的房貸月供壓力也是很大的。由此可見(jiàn)，此次房地產(chǎn)政策松綁，應(yīng)該是針對(duì)高凈值群體或者經(jīng)濟(jì)實(shí)力不錯(cuò)的中產(chǎn)階層，他們的置換需求比較大，改善需求的提升，可以促進(jìn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈的發(fā)展。

認(rèn)房不認(rèn)貸，主要是當(dāng)?shù)孛聼o(wú)房，即使過(guò)去有過(guò)房貸記錄，也可以按照首套房認(rèn)定。從直接影響分析，首付比例下降與首套房的優(yōu)惠利率大幅降低了購(gòu)房準(zhǔn)入成本，節(jié)省下來(lái)的首付資金可以盤(pán)活資金流動(dòng)性，間接達(dá)到促進(jìn)投資、刺激消費(fèi)的目的。不過(guò)，認(rèn)房不認(rèn)貸會(huì)刺激多少人購(gòu)房，還是存在一定的未知數(shù)，一旦確認(rèn)購(gòu)房，就需要考慮手頭上的資金流動(dòng)性，購(gòu)房牽涉的資金龐大，不宜盲目跟風(fēng)投資。

認(rèn)房不認(rèn)貸與存量首套房貸款利率的下調(diào)，還利于購(gòu)房者。不過(guò)，目前認(rèn)房不認(rèn)貸還沒(méi)有覆蓋所有的城市，只是逐漸擴(kuò)大政策實(shí)施范圍。

存量首套房貸款利率的下調(diào)，并非針對(duì)所有購(gòu)房者，而是需要滿足相應(yīng)的條件。例如，必須是首套房的房貸利率調(diào)整，二套房三套房不在調(diào)整范圍之內(nèi)。又如，房貸利率調(diào)整，按照當(dāng)時(shí)當(dāng)?shù)胤抠J利率最低水平計(jì)算，如果當(dāng)年的LPR加點(diǎn)很小，實(shí)際影響比較有限。此外，借款人需要主動(dòng)向金融機(jī)構(gòu)提出申請(qǐng)，并不是集中下調(diào)，協(xié)商溝通過(guò)程所花費(fèi)的時(shí)間還是存在不確定性。

認(rèn)房不認(rèn)貸四地房?jī)r(jià)整體平穩(wěn)

“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策落地會(huì)否引發(fā)一線城市房?jī)r(jià)新一輪上漲，成為市場(chǎng)熱議的話題。在廣州、深圳、上海、北京發(fā)布“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策后，網(wǎng)上均出現(xiàn)開(kāi)發(fā)商“取消優(yōu)惠”“收回折扣”“連夜?jié)q價(jià)”的傳言。但中國(guó)證券報(bào)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，這些基本上都為謠言。

比如，8月30日，廣州“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策剛落地，一則“白云保利瓏明公館項(xiàng)目?jī)?yōu)惠回收及漲價(jià)通知”開(kāi)始在網(wǎng)上大面積流傳。對(duì)此，保利發(fā)展相關(guān)人士回復(fù)中國(guó)證券報(bào)記者稱，該“通知”是假的，公司已經(jīng)注意到并在處理此事，后面不排除走司法途徑的可能。

再比如，9月1日，北京“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策落地后，“收回折扣”“調(diào)漲5%”等打著開(kāi)發(fā)商名義的多幅海報(bào)在微信朋友圈刷屏。不過(guò)，中國(guó)證券報(bào)記者依次致電相關(guān)樓盤(pán)發(fā)現(xiàn)，“92折”等折扣力度仍然保持不變，并沒(méi)有出現(xiàn)取消折扣變相漲價(jià)甚至直接上調(diào)價(jià)格的現(xiàn)象。

“從新房市場(chǎng)來(lái)看，目前開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目去化的壓力普遍很大，‘認(rèn)房不認(rèn)貸’政策不足以徹底扭轉(zhuǎn)市場(chǎng)供需關(guān)系，開(kāi)發(fā)商取消折扣甚至漲價(jià)的炒作只是營(yíng)銷噱頭，而且新房本來(lái)就是政府指導(dǎo)價(jià)，除非特別熱的樓盤(pán)，開(kāi)發(fā)商才有取消優(yōu)惠的可能。”豪宅網(wǎng)總經(jīng)理劉軍對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示。

從二手房市場(chǎng)來(lái)看，中國(guó)證券報(bào)記者調(diào)研發(fā)現(xiàn)，盡管個(gè)別房東在政策出臺(tái)后有小幅上調(diào)價(jià)格的試探，但整體上缺乏漲價(jià)的基礎(chǔ)。

值得關(guān)注的是，“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策落地后，多地二手房掛牌量激增，市場(chǎng)去庫(kù)存壓力進(jìn)一步加大。在此情況下，二手房?jī)r(jià)格整體難言上漲。以北京二手房市場(chǎng)為例，中國(guó)證券報(bào)記者從鏈家拿到的數(shù)據(jù)顯示，周末兩天北京二手房掛牌房源猛增3300套，截至記者發(fā)稿時(shí)已達(dá)到154370套。

鏈家中介人員李梅告訴中國(guó)證券報(bào)記者，“北京二手房掛牌房源保持在10萬(wàn)套至11萬(wàn)套是一個(gè)比較健康的狀態(tài)，但從今年6月開(kāi)始，二手房掛牌房源一直保持在14萬(wàn)套上下，現(xiàn)在猛增到15萬(wàn)套以上。同時(shí)，還有很多房源沒(méi)來(lái)得及展示出來(lái)，周末兩天幾乎每個(gè)小區(qū)都有新增房源，大一點(diǎn)的小區(qū)一天增加10多套?！?/p>

從深圳二手房市場(chǎng)看，諸葛找房數(shù)據(jù)顯示，“認(rèn)房不認(rèn)貸”落地首日，深圳漲價(jià)房源量為108套，業(yè)主信心有所提升;降價(jià)房源量達(dá)259套，仍是主流。

認(rèn)房不認(rèn)貸供需兩端同步發(fā)力

在北上廣深四個(gè)一線城市全面落地“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策后，政策未來(lái)應(yīng)如何進(jìn)一步發(fā)力，穩(wěn)住房地產(chǎn)市場(chǎng)?

“一線城市‘認(rèn)房不認(rèn)貸’政策信號(hào)意義重大，未來(lái)一段時(shí)間或帶動(dòng)一波購(gòu)房需求入市，有望進(jìn)一步修復(fù)市場(chǎng)信心。加之二三線城市‘認(rèn)房不認(rèn)貸’政策落地速度加快，有望帶動(dòng)全國(guó)市場(chǎng)預(yù)期進(jìn)一步好轉(zhuǎn)，‘金九銀十’行情可期。”中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示。

不過(guò)，張大偉表示，“需要注意的是，周末兩天的成交很多屬于政策剛落地后的恐慌性入市，也有部分成交是之前積壓的需求，樓市的回暖程度還要看后續(xù)的變化。預(yù)計(jì)京滬兩地成交量在9月出現(xiàn)環(huán)比大幅上漲后，進(jìn)入10月市場(chǎng)可能在消化存量需求后再次企穩(wěn)?！?/p>

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示，接下來(lái)建議多措并舉、供需同步發(fā)力，降低利率、降低稅費(fèi)，鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商合理定價(jià)、降價(jià)促銷，加大公共服務(wù)補(bǔ)短板力度，同時(shí)在居民收入端、就業(yè)端更多著力，穩(wěn)定居民預(yù)期，綜合發(fā)力讓樓市穩(wěn)定下來(lái)。

陳文靜建議，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期較弱，想要扭轉(zhuǎn)行業(yè)下行趨勢(shì)，需求端可以通過(guò)降低二套首付比例，下調(diào)貸款利率加點(diǎn)數(shù)，進(jìn)一步降低改善人群的購(gòu)房門(mén)檻和購(gòu)房成本。同時(shí)，可以調(diào)整京滬普宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，如通過(guò)降低非普宅首付比例的方式進(jìn)行優(yōu)化。另外，進(jìn)一步降低交易稅費(fèi)，降低居民購(gòu)房成本。

在供給端，陳文靜建議，在房地產(chǎn)銷售未實(shí)現(xiàn)整體企穩(wěn)回升之前，加大房企融資支持至關(guān)重要。只有供求兩端協(xié)同發(fā)力，才能最大程度保障房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。當(dāng)前，房地產(chǎn)銷售仍沒(méi)有明顯改善，部分房企流動(dòng)性仍較為緊張，需進(jìn)一步加大房企在融資、稅費(fèi)等方面的支持。

58安居客研究院院長(zhǎng)張波則告訴中國(guó)證券報(bào)記者，針對(duì)不同的城市、不同的潛在購(gòu)房人群，政策還應(yīng)該進(jìn)一步細(xì)化，精準(zhǔn)發(fā)力?！氨热?，‘認(rèn)房不認(rèn)貸’對(duì)改善性住房需求已給出很好的政策空間，建議二套房首付比例不作大的調(diào)整，甚至可以只調(diào)整‘普通住宅’標(biāo)準(zhǔn)?！?/p>

“二線城市政策的細(xì)化要求較高，建議二套房首付進(jìn)行下調(diào)，但需要‘一城一策’。對(duì)于三四線城市，暫時(shí)不建議做更大的政策放松動(dòng)作，給未來(lái)留出政策空間。”

10地已官宣“認(rèn)房不認(rèn)貸” 降低購(gòu)房門(mén)檻、成本

近3天，樓市迎來(lái)了久違的積極“氣息”，就在市場(chǎng)紛紛猜測(cè)曾經(jīng)“高傲”的一線城市是否會(huì)落地近期一系列樓市新政的時(shí)候，8月30日，廣州一馬當(dāng)前，成為官宣“認(rèn)房不認(rèn)貸”的首城，當(dāng)天晚些時(shí)候，深圳也發(fā)布了這一政策。

僅僅2天后的9月1日，上海、北京接連發(fā)布通知，稱居民家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)申請(qǐng)貸款購(gòu)買(mǎi)商品住房時(shí)，家庭成員在本市名下無(wú)成套住房的，不論是否已利用貸款購(gòu)買(mǎi)過(guò)住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策。

至此，四大一線城市全面實(shí)施“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策，而此前，四大一線城市均執(zhí)行認(rèn)房認(rèn)貸政策。

政策落地一線城市后，將直接降低購(gòu)房者的首付比例。貝殼財(cái)經(jīng)記者以默認(rèn)貸款結(jié)清狀況，且購(gòu)買(mǎi)的是普通住宅為例，無(wú)論是外地有1套房后，再在居住的一線城市買(mǎi)房，還是在一線城市當(dāng)?shù)負(fù)Q房，北上廣深的首付比例相較新政落地前均有不同程度的下降，下降幅度分別為25%、15%、10%及20%。

以上海為例，此前，上?！罢J(rèn)房又認(rèn)貸”，首套房普通住宅首付比例為35%，非普通住宅首付比例則為40%，二套房普通住宅首付比例為50%，非普通住宅首付比例則為70%。

如果按照原來(lái)的政策，購(gòu)房者在家鄉(xiāng)購(gòu)房且有貸款記錄后，再想在上海買(mǎi)房則要執(zhí)行二套房的標(biāo)準(zhǔn)，付5成首付，而在新政策下，即便購(gòu)房者已在其他城市有房且有貸款記錄，但在上海無(wú)房，也算是首套房，購(gòu)買(mǎi)商品住宅僅需35%的首付，相當(dāng)于首付比例下降了15%，對(duì)于上海本地的換房者而言也是如此。

諸葛數(shù)據(jù)研究中心首席分析師王小嬙對(duì)貝殼財(cái)經(jīng)記者表示，一直以來(lái)，一線城市的調(diào)控政策難以松動(dòng)，而一線城市又是全國(guó)政策的風(fēng)向標(biāo)，其發(fā)布“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策，大幅改善了市場(chǎng)預(yù)期，提振當(dāng)前的市場(chǎng)活躍度，進(jìn)而帶動(dòng)全國(guó)樓市的企穩(wěn)?！耙痪€城市憑借豐富的產(chǎn)業(yè)配套，購(gòu)房需求相對(duì)旺盛，但由于購(gòu)房門(mén)檻較高，需求難以釋放，新政落地后，‘賣(mài)一買(mǎi)一’的貸款客戶及本地?zé)o房，外地有過(guò)貸款記錄的客戶，可按照首套房資質(zhì)買(mǎi)房，降低其購(gòu)房成本，有利于釋放這部分客群的需求?！?/p>

除了北上廣深一線城市外，中西部熱點(diǎn)城市如武漢、成都等也紛紛宣布實(shí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”，此外，中山、惠州、東莞以及江蘇省等地也發(fā)布了相關(guān)政策，利好當(dāng)?shù)貥鞘谐山坏幕钴S。