常用法律知識(shí)100問_常用法律知識(shí)問答(3)

　　51、征地補(bǔ)償有哪些法律規(guī)定?

　　答：征收土地的，按照被征收土地的原用途給予補(bǔ)償。征收耕地的補(bǔ)償費(fèi)用包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)以及地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)。征收耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)，為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的六至十倍。征收耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)，按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計(jì)算。需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)，按照被征收的耕地?cái)?shù)量除以征地前被征收單位平均每人占有耕地的數(shù)量計(jì)算。每一個(gè)需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的四至六倍。但是，每公頃被征收耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)，最高不得超過被征收前三年平均年產(chǎn)值的十五倍。征收其他土地的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市參照征收耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定。被征收土地上的附著物和青苗的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定。

　　征收城市郊區(qū)的菜地，用地單位應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定繳納新菜地開發(fā)建設(shè)基金。

　　依照上述規(guī)定支付土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)，尚不能使需要安置的農(nóng)民保持原有生活水平的，經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)，可以增加安置補(bǔ)助費(fèi)。但是，土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的總和不得超過土地被征收前三年平均年產(chǎn)值的三十倍。

　　國務(wù)院根據(jù)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，在特殊情況下，可以提高征收耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)。

　　52、農(nóng)村村民住宅用地如何審批?

　　答：農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。農(nóng)村村民建住宅，應(yīng)當(dāng)符合鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地利用總體規(guī)劃，并盡量使用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地。農(nóng)村村民住宅用地，經(jīng)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府審核，由縣級人民政府批準(zhǔn);其中，涉及占用農(nóng)用地的，應(yīng)依法辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)批手續(xù)。

　　53、哪些情形，可以收回集體土地使用權(quán)?

　　答：有下列情形之一的，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織報(bào)經(jīng)原批準(zhǔn)用地的人民政府批準(zhǔn)，可以收回土地使用權(quán)：(一)為鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)，需要使用土地的;(二)不按照批準(zhǔn)的用途使用土地的;(三)因撤銷、遷移等原因而停止使用土地的。

　　依照前款第(一)項(xiàng)規(guī)定收回農(nóng)民集體所有的土地的，對土地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)補(bǔ)償。

　　54、非法占用耕地應(yīng)負(fù)哪些法律責(zé)任?

　　答：未經(jīng)批準(zhǔn)或者采取欺騙手段騙取批準(zhǔn)，非法占用土地的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門責(zé)令退還非法占用的土地，對違反土地利用總體規(guī)劃擅自將農(nóng)用地改為建設(shè)用地的，限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他設(shè)施，恢復(fù)土地原狀，對符合土地利用總體規(guī)劃的，沒收在非法占用的土地上新建的建筑物和其他設(shè)施，可以并處罰款;對非法占用土地單位的直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員，依法給予行政處分;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。超過批準(zhǔn)的數(shù)量占用土地，多占的土地以非法占用土地論處。

　　55、商品房預(yù)售要具備哪些條件?

　　答：商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

　　(一)已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書;

　　(二)持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證;

　　(三)按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期;

　　(四)向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。

　　商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案。商品房預(yù)售所得款項(xiàng)，必須用于有關(guān)的工程建設(shè)。

　　56、商品房現(xiàn)售應(yīng)符合哪些條件?

　　答：商品房現(xiàn)售，應(yīng)當(dāng)符合以下條件：

　　(一)現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書;

　　(二)取得土地使用權(quán)證書或者使用土地的批準(zhǔn)文件;

　　(三)持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證;

　　(四)已通過竣工驗(yàn)收;

　　(五)供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊等配套基礎(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已確定施工進(jìn)度和交付日期;

　　(六)物業(yè)管理方案已經(jīng)落實(shí)。

　　57、《農(nóng)村土地承包法》中的農(nóng)村土地通常是指哪些土地?

　　答：農(nóng)村土地，是指農(nóng)民集體所有和國家所有依法由農(nóng)民集體使用的耕地、林地、草地、以及其他依法用于農(nóng)業(yè)的土地。其中其他依法用于農(nóng)業(yè)的土地，主要包括荒山、荒溝、荒丘、荒灘等“四荒地”。

　　58、農(nóng)村土地承包后所有權(quán)是否變化?能否買賣?

　　答：國家依法保護(hù)土地承包關(guān)系的長期穩(wěn)定。農(nóng)村土地承包后，土地的所有權(quán)性質(zhì)不變、承包地不得買賣。

　　59、農(nóng)村土地承包經(jīng)營制度僅限于家庭承包經(jīng)營方式嗎?

　　答：農(nóng)村土地承包采取農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部的家庭承包方式，不宜采取家庭承包方式的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等農(nóng)村土地，可以采取招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式承包。

　　我國農(nóng)村土地承包方式主要有兩種：一是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部的家庭承包;二是通過招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式的承包。因此，農(nóng)村土地承包經(jīng)營制度不限于家庭承包經(jīng)營方式。

　　60、農(nóng)村土地應(yīng)該由誰來發(fā)包?

　　答：農(nóng)民集體所有的土地依法屬于村農(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟(jì)組織或村民委員會(huì)發(fā)包;已經(jīng)分別屬于村內(nèi)兩個(gè)以上農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)民集體所有的，由村內(nèi)各該農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民小組發(fā)包;國家所有依法由農(nóng)民集體使用的農(nóng)村土地，由使用該農(nóng)村土地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、村民委員會(huì)或者村民小組發(fā)包。

　　61、作為農(nóng)村土地的發(fā)包方應(yīng)承擔(dān)哪些義務(wù)?

　　答：(一)維護(hù)承包方的土地承包經(jīng)營權(quán)，不得非法變更、解除承包合同;

　　(二)尊重承包方的生產(chǎn)經(jīng)營自主權(quán)，不得干涉承包方依法進(jìn)行正常的生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng);

　　(三)依照承包合同約定為承包方提供生產(chǎn)、技術(shù)、信息等服務(wù);

　　(四)執(zhí)行縣、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地利用總體規(guī)劃，組織本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)的農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)：

　　(五)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。

　　62、農(nóng)村土地承包應(yīng)當(dāng)按照哪些程序進(jìn)行?

　　答：根據(jù)《農(nóng)村土地承包法》第十九條之規(guī)定，土地承包應(yīng)當(dāng)按照以下程序進(jìn)行：

　　(一)本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的村民會(huì)議選舉產(chǎn)生承包工作小組：

　　(二)承包工作小組依照法律、法規(guī)的規(guī)定擬訂并公布承包方案：

　　(三)依法召開本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的村民會(huì)議，討論通過承包方案;

　　(四)公開組織實(shí)施承包方案;

　　(五)簽訂承包合同。

　　63、農(nóng)村土地承包合同一般包括哪些條款?

　　答：(一)發(fā)包方、承包方的名稱，發(fā)包方負(fù)責(zé)人和承包方代表的姓名、住所：

　　(二)承包土地的名稱、坐落、面積、質(zhì)量等級;

　　(三)承包期限和起止日期;

　　(四)承包土地的用途;

　　(五)發(fā)包方和承包方的權(quán)利和義務(wù);

　　(六)違約責(zé)任。

　　64、承包期內(nèi)，發(fā)包方可以任意調(diào)整承包地嗎?

　　答：不可以?！掇r(nóng)村土地承包法》第二十七條對承包期內(nèi)的調(diào)整作了一定限制：“承包期內(nèi)，因自然災(zāi)害嚴(yán)重?fù)p毀承包地等特殊情形對個(gè)別農(nóng)民之間承包的耕地和草地需要適當(dāng)調(diào)整的，須經(jīng)本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的村民會(huì)議2/3以上成員或者2/3以上村民代表同意，并報(bào)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府和縣級人民政府農(nóng)業(yè)等行政主管部門批準(zhǔn)。承包合同中約定不得調(diào)整的，按照其約定。”

　　65、土地承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)要求是什么?

　　答：農(nóng)村土地承包法第三十四條規(guī)定：“土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的主體是承包方。承包方有權(quán)自主決定土地承包經(jīng)營權(quán)是否流轉(zhuǎn)和流轉(zhuǎn)的方式。”即是說，土地承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)必須建立在農(nóng)戶自愿的基礎(chǔ)上，在承包期內(nèi)，農(nóng)戶對承包的土地有自主的使用權(quán)、收益權(quán)和流轉(zhuǎn)權(quán)。任何組織和個(gè)人不得強(qiáng)迫農(nóng)戶流轉(zhuǎn)土地，也不得阻礙農(nóng)戶依法流轉(zhuǎn)土地。

　　66、土地承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)收益歸誰享有?

　　答：根據(jù)《農(nóng)村土地承包法》第三十六條之規(guī)定：“土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的轉(zhuǎn)包費(fèi)、租金、轉(zhuǎn)讓費(fèi)等，應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人雙方協(xié)商確定。流轉(zhuǎn)的收益歸承包方所有，任何組織和個(gè)人不得擅自截留、扣繳。”

　　67、農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)應(yīng)當(dāng)遵循哪些原則?

　　答：(一)平等協(xié)商、自愿、有償，任何組織和個(gè)人不得強(qiáng)迫或者阻礙承包方進(jìn)行土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn);

　　(二)不得改變土地所有權(quán)的性質(zhì)和土地的農(nóng)業(yè)用途;

　　(三)流轉(zhuǎn)的期限不得超過承包期的剩余期限;

　　(四)受讓方須有農(nóng)業(yè)經(jīng)營能力;

　　(五)在同等條件下，本集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有優(yōu)先權(quán)。

　　68、農(nóng)村土地可以發(fā)包給集體經(jīng)濟(jì)組織以外的單位和個(gè)人承包嗎?

　　答：可以的。但需注意下列事項(xiàng)：發(fā)包方將農(nóng)村土地發(fā)包給本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的單位或者個(gè)人承包，應(yīng)當(dāng)事先經(jīng)本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的村民會(huì)議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表同意，并報(bào)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府批準(zhǔn);發(fā)包方應(yīng)當(dāng)對承包方的資信情況和經(jīng)營能力進(jìn)行審查后，再簽訂承包合同。

　　69、因農(nóng)村土地承包經(jīng)營發(fā)生糾紛的，有何爭議解決途徑?

　　答：因土地承包經(jīng)營發(fā)生糾紛的，雙方當(dāng)事人可通過協(xié)商解決，也可以請求村民委員會(huì)、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府等調(diào)解解決;當(dāng)事人不愿協(xié)商、調(diào)解或者協(xié)商、調(diào)解不成的，可以向農(nóng)村土地承包仲裁機(jī)構(gòu)申請仲裁，也可以直接向人民法院起訴。

　　70、土地承包經(jīng)營權(quán)可以進(jìn)行抵押或者抵債么?

　　答：不可以。承包方以其土地承包經(jīng)營權(quán)進(jìn)行抵押或者抵償債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效。對因此造成的損失，當(dāng)事人有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)民事責(zé)任。

　　71、在以公開協(xié)商等其他方式承包的情況下，發(fā)包方就同一土地簽訂兩個(gè)以上承包合同，當(dāng)事人均主張土地承包經(jīng)營權(quán)的，應(yīng)當(dāng)如何處理?

　　答：應(yīng)按照下列情形，分別處理：

　　(一)已經(jīng)依法登記的承包方，取得土地承包經(jīng)營權(quán)：

　　(二)均未依法登記的，生效在先合同的承包方取得土地承包經(jīng)營權(quán)：

　　(三)依前兩項(xiàng)規(guī)定無法確定的，已經(jīng)根據(jù)承包合同合法占有使用承包地的人取得土地承包經(jīng)營權(quán)，但在爭議發(fā)生后一方強(qiáng)行先占承包地的行為和事實(shí)，不得作為確定土的依據(jù)。

　　72、耕地、草地、林地的承包期分別是多少年?

　　答：耕地的承包期為三十年。草地的承包期為三十年至五十年。林地的承包期為三十年至七十年;特殊林木的林地承包期，經(jīng)國務(wù)院林業(yè)行政主管部門批準(zhǔn)可以延長。

　　73、以拍賣的方式把耕地發(fā)包給一個(gè)人的做法合法嗎?

　　答：耕地的承包應(yīng)該采取家庭承包形式，由全體村民協(xié)商確定，不宜用拍賣的形式承包給某一個(gè)人。(1)按照規(guī)定統(tǒng)一組織承包時(shí)，本集體經(jīng)濟(jì)組織成員依法平等地行使承包土地的權(quán)利，也可以自愿放棄承包土地的權(quán)利;土地承包應(yīng)經(jīng)過民主協(xié)商，公平合理地確定承包方式;承包方案應(yīng)當(dāng)依法經(jīng)集體經(jīng)濟(jì)組織成員的村民會(huì)議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意。⑵招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商方式。招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式一般只適用于不宜采取家庭承包的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等農(nóng)村土地。

　　74、本村集體經(jīng)濟(jì)組織的村民承包土地經(jīng)營的期限是多長?

　　答：關(guān)于土地承包經(jīng)營的期限，法律有明確的規(guī)定：(1)我國的《土地管理法》第14條規(guī)定，農(nóng)民所有的土地由本集體經(jīng)濟(jì)組織的成員承包經(jīng)營，土地承包經(jīng)營的期限是三十年。這是針對本村集體經(jīng)濟(jì)組織成員承包土地的規(guī)定，但是該條并沒有針對不同土地類型規(guī)定不同的承包經(jīng)營期限。(2)《農(nóng)村土地承包法》中對土地承包經(jīng)營的期限做了更明確的規(guī)定，其第20條規(guī)定，耕地的承包期為三十年，草地的承包期為三十年至五十年;林地的承包期為三十年至七十年，特殊林木的林地承包期，經(jīng)國務(wù)院林業(yè)行政主管部門批準(zhǔn)可以延長。

　　75、承包方自愿將承包土地交回發(fā)包方后，能否在承包期內(nèi)再次要求承包土地?

　　答：《中華人民共和國農(nóng)村土地承包法》規(guī)定：承包期內(nèi)，承包方可以自愿將承包地交回發(fā)包方。承包方自愿交回承包地的，應(yīng)當(dāng)提前半年以書面形式通知發(fā)包方。承包方在承包期內(nèi)交回承包地的，在承包期內(nèi)不得再要求承包土地。

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