物業(yè)管理基礎(chǔ)知識(shí)
物業(yè)管理基礎(chǔ)知識(shí)
一個(gè)好的物業(yè)管理，不僅可以使業(yè)主在使用該物業(yè)的過程中獲得滿意的服務(wù)，減少后顧之憂，也可以提高物業(yè)的價(jià)值。作為一個(gè)業(yè)主既要享有權(quán)利，也要承擔(dān)義務(wù)。以下是由學(xué)習(xí)啦小編整理關(guān)于物業(yè)管理基礎(chǔ)知識(shí)的內(nèi)容，希望大家喜歡!
物業(yè)管理基礎(chǔ)知識(shí)一：
1、為什么要成立業(yè)主委員會(huì)?
答：由于住宅產(chǎn)權(quán)主體多元化的狀況，決定了一個(gè)區(qū)域，一幢住宅內(nèi)的各個(gè)業(yè)主之間既有個(gè)體利益，也有整體利益。需要一種既能維護(hù)全體業(yè)主的共同利益，有能兼顧單個(gè)業(yè)主利益的新型管理機(jī)制。在政府房地產(chǎn)管理部門指導(dǎo)下，通過業(yè)主委員會(huì)來發(fā)揮業(yè)主自治管理物業(yè)的作用，有利于這一目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。
業(yè)主委員會(huì)是在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)代表全體業(yè)主對(duì)物業(yè)實(shí)施自治管理的組織。
2、業(yè)主委員會(huì)何時(shí)成立?程序如何?
答：一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，有下列情況之一的，所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同住宅出售單位組織召開第一次業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。
(1)共有住宅出售建筑面積達(dá)到百分之三十以上;
(2)新建商品住宅出售建筑面積達(dá)到百分之五十以上;
(3)住宅出售已滿兩年。
業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起十五日內(nèi)，持下列文件向所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門辦理登記：
(1)成立業(yè)主委員會(huì)登記申請(qǐng)書;
(2)業(yè)主委員會(huì)委員名單;
(3)業(yè)主委員會(huì)章程。區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)自受理登記申請(qǐng)之日起十五日內(nèi)，完成登記工作;對(duì)不符合《上海市居住物業(yè)管理?xiàng)l例》(以下簡(jiǎn)稱本條例)規(guī)定成立的業(yè)主委員會(huì)不予登記，并書面通知申請(qǐng)人。
業(yè)主委員長會(huì)自區(qū)、縣房地產(chǎn)管理局核準(zhǔn)登記之日起成立。
3、業(yè)主委員會(huì)有哪些主要職責(zé)?
答：業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)維護(hù)全體業(yè)主的合法權(quán)益，履行下列職責(zé)：
(1)召開業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況;
(2)選聘或者解聘物業(yè)管理企業(yè)，與物業(yè)管理企業(yè)訂立變更或者解除物業(yè)管理服務(wù)合同;
(3)依照本條例設(shè)立物業(yè)維修基金的，負(fù)責(zé)該基金的籌集、使用和管理;
(4)審定物業(yè)管理企業(yè)提出的物業(yè)管理服務(wù)年度計(jì)劃、財(cái)務(wù)預(yù)算和決算;
(5)聽取業(yè)主、使用人的意見和建議，監(jiān)督管理企業(yè)的管理服務(wù)活動(dòng);
(6)監(jiān)督公共建筑、公共設(shè)施的合理使用;
(7)業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)賦予的其他職責(zé)。
業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)定期召開會(huì)議，會(huì)議必須有過半數(shù)委員出席有效，作出決定應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體委員過半數(shù)通過。
4、業(yè)主委員會(huì)如何委托物業(yè)管理企業(yè)管理物業(yè)?
答：物業(yè)管理實(shí)行業(yè)主自治管理與委托物業(yè)管理企業(yè)專業(yè)管理服務(wù)相結(jié)合的原則。由于物業(yè)管理是專業(yè)化的管理服務(wù)，根據(jù)上海地方法規(guī)規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)委托一個(gè)物業(yè)管理企業(yè)管理物業(yè)，并與其簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同。
物業(yè)管理服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)載明以下主要內(nèi)容：
(1)業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理企業(yè)的名稱、住所;
(2)物業(yè)管理區(qū)域的范圍和管理項(xiàng)目;
(3)物業(yè)管理服務(wù)的事項(xiàng);
(4)物業(yè)管理服務(wù)的要求和標(biāo)準(zhǔn);
(5)物業(yè)管理服務(wù)的費(fèi)用;
(6)物業(yè)管理服務(wù)的期限;
(7)違約責(zé)任;
(8)合同終止和解除的約定;
(9)當(dāng)事人雙方約定的其他事項(xiàng)。
物業(yè)管理服務(wù)合同的期限為兩年。
物業(yè)管理服務(wù)合同期滿兩個(gè)月前，合同雙方應(yīng)明確是否續(xù)約。
5、哪些物業(yè)管理服務(wù)事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理服務(wù)合同中約定?
答：物業(yè)管理服務(wù)合同中當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)約定下列物業(yè)管理服務(wù)事項(xiàng)：
(1)住宅共用部位、共用設(shè)備的使用管理、維修和更新;
(2)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共設(shè)施的使用管理、維修和更新;
(3)電梯、水泵等房屋設(shè)備的運(yùn)行服務(wù);
(4)保潔服務(wù)
(5)保安服務(wù)
(6)物業(yè)維修、更新費(fèi)用的帳務(wù)管理;
(7)物業(yè)檔案資料的保管。
上述各項(xiàng)物業(yè)管理服務(wù)包括的具體內(nèi)容詳見24條。
6、業(yè)主公約有什么效力?
答：業(yè)主公約是有關(guān)物業(yè)使用、維修和其他管理服務(wù)活動(dòng)的行為規(guī)范，對(duì)全體業(yè)主具有約束力。使用人應(yīng)當(dāng)遵守業(yè)主公約。
業(yè)主公約自業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)審議通過之日起生效。
業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自業(yè)主公約生效之日起十五日內(nèi)，將業(yè)主公約包所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門備案。
業(yè)主大會(huì)、業(yè)主代表大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定，對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主、使用人具有約束力。
業(yè)主公約和業(yè)主大會(huì)、業(yè)主代表大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定，不得與法律、法規(guī)相抵觸。業(yè)主、使用人違反業(yè)主公約、住宅使用公約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。對(duì)違反業(yè)主公約、住宅使用公約的，業(yè)主委員會(huì)或者相關(guān)的業(yè)主、使用人可以向人民法院提起民事訴訟。。
7、什么是住宅的自用部位及自用設(shè)備?
答：住宅的自用部位，是指一套住宅內(nèi)部，由住宅的業(yè)主、使用人自用的臥室、客廳、廚房、衛(wèi)生間、陽臺(tái)、天井、庭院以及室內(nèi)墻面等部位;
住宅的自用設(shè)備，是指一套住宅內(nèi)部，由住宅的業(yè)主、使用人自用的門窗、衛(wèi)生潔具以及通向總管的供水、排水、燃?xì)夤艿?、電線等設(shè)備。
8、什么是住宅的共用部位、共用設(shè)備、公共設(shè)施?
答：住宅的共用部位，是指一幢住宅內(nèi)部，由整幢住宅的業(yè)主、使用人使用的門廳、樓梯間、水泵間、電表間、電梯間、電話分線間、電梯機(jī)房、走廊通道、傳達(dá)室、內(nèi)天井、房屋承重結(jié)構(gòu)、室外墻面、屋面等部位;
住宅的共用設(shè)備，是指一幢住宅內(nèi)部，由整幢住宅的業(yè)主、使用人共同使用的供水管道、排水管道、落水管、照明燈具、垃圾通道、電視天線、水箱、水泵、電梯、郵政信箱、避雷裝置、消防器具等設(shè)備;
住宅的公共設(shè)施，是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，由業(yè)主和使用人共同使用的道路、綠地、停車場(chǎng)庫、照明路燈、排水管道、窨井、化糞池、垃圾箱(房)等設(shè)施。
9、什么是前期物業(yè)管理?有什么規(guī)定?
答：前期物業(yè)管理，是指住宅出售后至業(yè)主委員會(huì)成立前的物業(yè)管理。它有下列規(guī)定：
(1)新建商品住宅出售單位應(yīng)當(dāng)在出售住宅前制定住宅使用公約，與其選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽定前期物業(yè)管理服務(wù)合同，并報(bào)物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門備案。
(2)新建商品住宅出售單位與住宅買售人簽訂住宅轉(zhuǎn)讓合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)將住宅使用公約、前期物業(yè)管理服務(wù)合同和住宅使用說明書作為住宅轉(zhuǎn)讓合同的附件。
(3)住宅使用公約不得與法律、法規(guī)相抵觸。
(4)新建商品住宅出售單位在前期物業(yè)管理期間，不得使用物業(yè)維修基金。
(5)新建商品住宅出售單位在前期物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用，由住宅出售單位承擔(dān)，自新建商品住宅交付使用之日至前期物業(yè)管理服務(wù)合同終止之日發(fā)生的前期物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用，由住宅出售單位和買受人按照住宅轉(zhuǎn)讓合同的約定承擔(dān)。
新建商品住宅交付使用時(shí)，除住宅轉(zhuǎn)讓合同另有約定外，物業(yè)管理企業(yè)不得向住宅買受人收取任何費(fèi)用。
住宅使用公約至業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)審議通過的業(yè)主公約生效時(shí)終止。
前期物業(yè)管理服務(wù)合同至業(yè)主委員會(huì)與其選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)管理服務(wù)合同生效時(shí)終止。
住宅出售單位違反上述五項(xiàng)條款的，由市房地局或者區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門責(zé)令其改正，可以并處一萬元以上五萬元以下的罰款。
10、物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)有何規(guī)定?
答：物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)按照下列規(guī)定確定：
(1)已售公有住宅的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由市物價(jià)局會(huì)同市房地局制定;
(2)普通內(nèi)銷商品住宅的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主或者業(yè)主委員會(huì)在區(qū)、縣物價(jià)部門會(huì)同房地產(chǎn)管理部門規(guī)定的基準(zhǔn)價(jià)的浮動(dòng)幅度內(nèi)協(xié)商確定。
(3)高標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)銷商品住宅和外銷商品住宅的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主或者業(yè)主委員會(huì)協(xié)商確定。
其他服務(wù)項(xiàng)目的收費(fèi)，由物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主、使用人協(xié)商確定。
11、物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)包括哪些項(xiàng)目?
答：物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)包括下列項(xiàng)目：
(1)管理費(fèi)，用于物業(yè)管理區(qū)域的日常管理，包括物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的巡視、檢查、物業(yè)維修、更新費(fèi)用的帳務(wù)管理，物業(yè)檔案資料的保管和其他有關(guān)物業(yè)管理服務(wù);
(2)房屋設(shè)備運(yùn)行費(fèi)，用于電梯、水泵等房屋設(shè)備運(yùn)行服務(wù)所需的費(fèi)用;
(3)保潔費(fèi)，用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)日常保潔服務(wù)所需的費(fèi)用;
(4)保安費(fèi)，用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)日常安全保衛(wèi)服務(wù)所需的費(fèi)用;
(5)維修費(fèi)，用于物業(yè)維修服務(wù)所需的費(fèi)用。
上述第(1)、(2)、(3)、(4)項(xiàng)費(fèi)用按月分項(xiàng)計(jì)算，第(5)項(xiàng)費(fèi)用按實(shí)際維修項(xiàng)目計(jì)算。
12、物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)可以預(yù)收幾個(gè)月?業(yè)主或使用人未按時(shí)交納，如何處罰?
答：物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用經(jīng)約定可以預(yù)收，預(yù)收期限不得超過三個(gè)月。
業(yè)主、使用人未按照物業(yè)管理服務(wù)合同交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用的，物業(yè)管理企業(yè)可以按日加收應(yīng)交納費(fèi)用千分之三的滯納金或者按約定加收滯納金。
未受業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主、使用人委托，物業(yè)管理企業(yè)自行提供服務(wù)收費(fèi)的，業(yè)主或者使用人可以不予支付。
13、業(yè)主辦理入戶時(shí)，應(yīng)向物業(yè)管理企業(yè)交納哪些費(fèi)用?
答：業(yè)主辦理入戶時(shí)，需按下列規(guī)定交納物業(yè)管理費(fèi)：
業(yè)主購買期房，應(yīng)交付自住宅交付使用之日(按住宅局簽發(fā)的住宅交付費(fèi)用許可證為準(zhǔn))起至辦理入戶手續(xù)時(shí)的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)和不超過三個(gè)月的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的預(yù)付款;
業(yè)主購買現(xiàn)房，應(yīng)交付自轉(zhuǎn)讓合同生效之日起至辦理入戶手續(xù)時(shí)的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)和不超過三個(gè)月的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)預(yù)付款。
業(yè)主入戶后，預(yù)付不超過三個(gè)月的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)。
業(yè)主或使用人裝修住宅，應(yīng)事先告知物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將裝修住宅的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主或者使用人。業(yè)主入戶時(shí)不需要再交付裝修保證金。
物業(yè)管理企業(yè)自行提供服務(wù)收費(fèi)的，業(yè)主或者使用人可以不支付。
其他部門委托物業(yè)管理企業(yè)代辦收費(fèi)的，應(yīng)經(jīng)物業(yè)部門認(rèn)可。業(yè)主在交付時(shí)，可向物業(yè)管理企業(yè)提出驗(yàn)看代辦委托的物價(jià)部門認(rèn)可的有關(guān)證明。
開發(fā)企業(yè)為房屋添置的所有設(shè)施，應(yīng)按規(guī)定計(jì)入房屋轉(zhuǎn)讓總價(jià)格中，不應(yīng)在業(yè)主入戶時(shí)，另增收費(fèi)項(xiàng)目。
上述規(guī)定自1997年7月1日起施行，1997年7月1日前按原有規(guī)定。