什么是物業(yè)服務(wù)合同的法律適用

什么是物業(yè)服務(wù)合同的法律適用

　　物業(yè)服務(wù)合同是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主委員會訂立的，規(guī)定由物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供對房屋及其配套設(shè)備、設(shè)施和相關(guān)場地進行專業(yè)化維修、養(yǎng)護、管理以及維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生和公共秩序，由業(yè)主支付報酬的服務(wù)合同。你對物業(yè)服務(wù)合同有多少了解?物業(yè)服務(wù)合同的法律適用又是怎樣的?下面由學(xué)習(xí)啦小編為你詳細(xì)介紹物業(yè)服務(wù)合同的相關(guān)法律知識。

　　物業(yè)服務(wù)合同的法律適用

　　物業(yè)服務(wù)合同的法律性質(zhì)

　　對于物業(yè)服務(wù)合同的法律性質(zhì)，理論上有三種觀點：

　　第一種觀點認(rèn)為，物業(yè)服務(wù)合同屬于委托合同，在物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系中，業(yè)主處于委托人的地位，而物業(yè)服務(wù)企業(yè)處于受托人的地位。

　　第二種觀點認(rèn)為，物業(yè)服務(wù)合同屬于勞務(wù)合同，物業(yè)服務(wù)合同是完成工作(提供勞務(wù))的合同，業(yè)主是雇主，物業(yè)服務(wù)企業(yè)是勞務(wù)的提供者。

　　第三種觀點認(rèn)為，物業(yè)服務(wù)合同約定物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供一定的服務(wù)，對小區(qū)物業(yè)進行管理，是一種承攬合同。

什么是物業(yè)服務(wù)合同的法律適用

　　第一種觀點難以成立。

　　首先，委托合同中受托人在委托合同范圍內(nèi)所獲得的法律后果歸屬于委托人，而在物業(yè)服務(wù)合同中，業(yè)主不用為物業(yè)服務(wù)企業(yè)的物業(yè)服務(wù)行為承擔(dān)民事責(zé)任。

　　其次，合同法第三百九十九條規(guī)定：“受托人應(yīng)當(dāng)按照委托人的指示處理委托事務(wù)。”這實質(zhì)上是規(guī)定了受托人的忠實義務(wù)，但在物業(yè)服務(wù)企業(yè)的物業(yè)服務(wù)活動中，業(yè)主只有監(jiān)督權(quán)，而沒有干涉和指揮權(quán)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)也沒有服從業(yè)主指示的忠實義務(wù)。

　　第二種觀點難以成立。

　　首先，雇傭合同的受雇人是自然人，其提供的勞務(wù)是自然人通過自己的技能和經(jīng)驗完成雇主所要求的任務(wù)，而物業(yè)服務(wù)合同的受雇人即物業(yè)服務(wù)企業(yè)，則是依法設(shè)立的專業(yè)企業(yè)，它依靠自身的資金實力、專業(yè)人員的配備以及綜合性的管理服務(wù)能力提供物業(yè)服務(wù)。

　　其次，雇傭合同的受雇人在完成工作的過程中通常要聽從雇傭人的安排和指揮，而物業(yè)服務(wù)合同的受托人在完成物業(yè)服務(wù)過程中具有更強的獨立性，只需遵從法律與合同即可，在具體事務(wù)上不必聽命于業(yè)主的支配。

　　第三種觀點也難以成立。在承攬合同中，承攬人提供的勞務(wù)表現(xiàn)為一定的物化勞動，其勞動成果為定作物，是一種有形的東西。而在物業(yè)服務(wù)合同中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行義務(wù)的結(jié)果，具體體現(xiàn)在小區(qū)的環(huán)境清潔，社會秩序良好等，不是表現(xiàn)為特定的產(chǎn)品。

　　因此，業(yè)主對物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行義務(wù)的狀況的檢查是一種實時的過程監(jiān)督、隨時檢查，而不是對合同履行的最后成果的檢查。

　　綜上分析，物業(yè)服務(wù)合同因其在主體、客體、內(nèi)容等方面與傳統(tǒng)合同有明顯的區(qū)別，在現(xiàn)行合同法規(guī)定的15種有名合同中很難直接進行法律適用。

　　物業(yè)服務(wù)合同是平等的民事主體之間所簽訂的就建筑區(qū)劃內(nèi)建筑物及其附屬設(shè)施提供有償服務(wù)的合同，其內(nèi)容不僅有對全體業(yè)主的公共物業(yè)的管理和小區(qū)秩序的維護，還涉及到對業(yè)主個體相關(guān)財產(chǎn)的保管，以及對共有物業(yè)設(shè)施的維護、更換、妥善利用等。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)在很大程度上是以提供服務(wù)的形式進行的，它具備提供服務(wù)類合同的所有法律特征，但它與合同法規(guī)定的6種提供服務(wù)類合同和尚未被有名化的其他提供服務(wù)類合同中的每一種都有顯著區(qū)別，很難使其在現(xiàn)行法中對號入座，因而是一種全新類型的提供服務(wù)的合同。