小產(chǎn)權(quán)房不可轉(zhuǎn)正
小產(chǎn)權(quán)房不可轉(zhuǎn)正
你聽說過小產(chǎn)權(quán)房嗎?小產(chǎn)權(quán)房，是指在農(nóng)民集體土地上建設(shè)的房屋，未繳納土地出讓金等費(fèi)用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)，所以叫做“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”，又叫“小產(chǎn)權(quán)房”。下面由學(xué)習(xí)啦小編為你詳細(xì)介紹小產(chǎn)權(quán)房的相關(guān)法律知識。
小產(chǎn)權(quán)房不可轉(zhuǎn)正
小產(chǎn)權(quán)房之所以被這么多人搶購，關(guān)鍵還是因為小產(chǎn)權(quán)房的房價相對于商品房來說要低好多。現(xiàn)在商品房的價格日益高漲，想要購買一處商品房安家，談何容易。所以，價格低的小產(chǎn)權(quán)房自然受青睞。
小產(chǎn)權(quán)房不可轉(zhuǎn)正
小產(chǎn)權(quán)房搶購火熱的原因除了房價低外，還有一個原因就是，當(dāng)前的相關(guān)政策對于小產(chǎn)權(quán)房的買賣沒有一個強(qiáng)有力的處罰措施，加上基層鄉(xiāng)政府以及村政府的默許推動，讓小產(chǎn)權(quán)房禁而不止。
已經(jīng)購買的小產(chǎn)權(quán)房能否轉(zhuǎn)正?
很多人購買小產(chǎn)權(quán)房都抱著一個僥幸的心理，總想著，買了房以后，說不定哪天政府就出臺相關(guān)的規(guī)定，小產(chǎn)權(quán)房可以轉(zhuǎn)正，可以和商品房一樣取得產(chǎn)權(quán)證。這種僥幸心理其實是錯誤的，目前小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正是不可能的，原因有以下幾點：
1、小產(chǎn)權(quán)房是違法的，有明確的法律依據(jù)。
《土地管理法》第六十三條明確規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。農(nóng)村宅基地屬于集體所有，村民對宅基地只享有使用權(quán)，其興建的房屋只能在集體成員內(nèi)部流轉(zhuǎn)，而無權(quán)賣給城市居民。
《憲法》第十條規(guī)定，農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除法律規(guī)定屬于國家所有的以外屬于集體所有，宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有。換言之，城市居民也無權(quán)購買集體所有制土地上的建筑，何況集體所有制土地上的建筑不是商品房，即便購買也無法取得《房屋所有權(quán)證》《土地使用權(quán)證》等合法手續(xù)。此外，《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》等法律法規(guī)也明確了這一點。
2、小產(chǎn)權(quán)房挑戰(zhàn)耕地底線。
在利益驅(qū)動下，一些村級集體組織和鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府，不惜占用大好耕地興建小產(chǎn)權(quán)房，已是公開秘密，并大肆蔓延。如不嚴(yán)肅清理和取締，會危及18億畝耕地底線。
3、如果小產(chǎn)權(quán)房合法存在，容易導(dǎo)致權(quán)勢人群到農(nóng)村圈地、圈房，使農(nóng)民陷入困境。
有調(diào)查顯示，購買小產(chǎn)權(quán)房的人多是在城里有房有車的“有錢、有閑人”。一旦將小產(chǎn)權(quán)房合法化，受益最大的必然是富人階層。農(nóng)民表面上能獲取少量收入，一旦房屋和土地賣完，在沒有一技之長的前提下，容易坐吃山空。
針對上述所存在的事實和原因，在面對小產(chǎn)權(quán)房這個問題上，國土資源部有關(guān)負(fù)責(zé)人指出，小產(chǎn)權(quán)房是一個模糊的、不準(zhǔn)確的概念，實質(zhì)是違法建筑無產(chǎn)權(quán)，它不僅違反土地管理法律，違反城鄉(xiāng)規(guī)劃、建設(shè)管理的法律，也是違反相關(guān)政策的。因此，小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正在目前是無法實現(xiàn)的。
購買小產(chǎn)權(quán)房有哪些風(fēng)險?
1、法律方面的風(fēng)險。
鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房的流通轉(zhuǎn)讓存在很多的限制，因為鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房只具備了普通商品房的使用性質(zhì)，但不具備普通商品房的法律性質(zhì)，其實并不是商品房。
所以，法律法規(guī)對商品房的相關(guān)規(guī)定和制度對鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房是無效的，人民法院也不能適用商品房買賣的法律規(guī)定及司法解釋處理涉及鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房的案件，購房人的權(quán)益很難得到維護(hù)。同時，由于購買小產(chǎn)權(quán)房的合同是無效的，因此根據(jù)法律規(guī)定購房人只能要求開發(fā)商退還購房款并按銀行同期貸款利率支付利息等。
但是根據(jù)已有的案例來看如果購房人明知所購房屋是鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房仍然購買的，由于己方有過錯，可能人民法院就不會支持其要求賠償損失的請求。而且即使開發(fā)商違約，由于合同無效，購買人的權(quán)利將無法得到保障。由于鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房不受法律認(rèn)可，也不用在房管部門備案，不在政府機(jī)構(gòu)監(jiān)管范圍內(nèi)，因此在使用房屋的過程中，如果遇到一些房屋質(zhì)量問題、公共設(shè)施維護(hù)問題，其救濟(jì)途徑就非常有限。
2、政策方面的風(fēng)險。
在購買的是在建鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房，購房人與開發(fā)商簽訂合同并交付房款后，如果相關(guān)部門整頓鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)項目，可能就會導(dǎo)致部分項目停建甚至被強(qiáng)迫拆除。那么結(jié)果只能是購房人找開發(fā)商索要購房款，購房人就可能面臨既無法取得房屋，又不能及時索回房款的尷尬境地。
另外，購房后如果遇到國家征地拆遷，由于鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房沒有國家認(rèn)可的合法產(chǎn)權(quán)，購房人并非合法的產(chǎn)權(quán)人，所以其很可能無法得到對產(chǎn)權(quán)進(jìn)行的拆遷補(bǔ)償，而作為實際使用人所得到的拆遷補(bǔ)償與產(chǎn)權(quán)補(bǔ)償相比是微乎其微的。
3、監(jiān)管缺位風(fēng)險。
鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房屋的開發(fā)建設(shè)還沒有明確的規(guī)定加以約束，開發(fā)建設(shè)的監(jiān)管同樣存在缺位。而鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房屋的開發(fā)得不到銀行貸款支持，開發(fā)過程中其大量的開發(fā)資金沒有政府和銀行進(jìn)行監(jiān)管，主要依靠開發(fā)商自律進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，一旦開發(fā)單位的資金或其它環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，極有可能變成爛尾工程。
如果是將購房資金預(yù)交給沒有任何資質(zhì)和監(jiān)管的開發(fā)單位，對購房者而言，資金的安全，開發(fā)商資金是否按時到位，是否能夠按質(zhì)按時的交付房屋存在著很大的風(fēng)險。同時，開發(fā)單位的資質(zhì)沒有，房屋質(zhì)量和房屋售后保修難以保證。而且，入住后的物業(yè)管理也極易出現(xiàn)問題。
4、轉(zhuǎn)讓風(fēng)險。
根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。而農(nóng)村宅基地屬集體所有，村民對宅基地也只有享有使用權(quán)，農(nóng)民將房屋賣給城市居民的買賣行為不能受到法律的認(rèn)可與保護(hù)，也就不能辦理土地使用證、房產(chǎn)證、契稅證等合法手續(xù)。
由此可見，鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房是不能向非本集體成員的第三人轉(zhuǎn)讓或出售的。但這并不是說鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房就不能轉(zhuǎn)讓，而是說購買后也不能合法轉(zhuǎn)讓過戶。其同時對房屋的保值和升值也有很大影響。
小編提醒：
小產(chǎn)權(quán)房買賣在我國是不被允許的，購買小產(chǎn)權(quán)房不但不合法，還要背負(fù)各方面的風(fēng)險，雖然小產(chǎn)權(quán)房的價格便宜，當(dāng)時如果哪一天國家進(jìn)行大力整治，那么，當(dāng)初購買的小產(chǎn)權(quán)房將有可能面臨被收回或者其他處理措施，最后，損失的還是自己，因此，小編建議各位購房者在選擇房屋類型時要慎重考慮，盡量選擇有產(chǎn)權(quán)證的房屋。
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產(chǎn)權(quán)證的辦理流程
1.購房者要審查發(fā)展商的資格手續(xù)是否健全，也就是我們常說的五證是否完備。
2.買賣雙方進(jìn)行房產(chǎn)交易后一個月內(nèi)持房屋買賣合同和其他證件到房地產(chǎn)交易所辦理買賣過戶登記。去辦理登記需要攜帶身份證、戶口本、《商品房銷售合同》等證件和資料。
3.買賣雙方接到交易所辦理過戶手續(xù)的通知后，應(yīng)攜帶身份證、戶口本、圖章等，在交納了手續(xù)費(fèi)、契稅、印花稅后就可以辦理過戶手續(xù)。交易所會給買方發(fā)放房產(chǎn)賣契，原則上房屋產(chǎn)權(quán)證需買賣雙方共同辦理。買賣雙方或一方因故不能辦理買賣過戶手續(xù)和產(chǎn)權(quán)登記的，可出具委托書委托代理人代為辦理。
4.辦理完買賣過戶手續(xù)后，買方應(yīng)持房地產(chǎn)交易所發(fā)給的房產(chǎn)賣契，在三個月內(nèi)到房屋所在地的市或區(qū)(縣)的房屋土地管理局登記申請。辦理申請需要的證件和資料有：賣方所有的整棟樓的房屋所有權(quán)證、《商品房購銷合同》、商品房銷售發(fā)票存根復(fù)印件、身份證復(fù)印件、《房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記表》、《墻界表》、《面積計算表》。
5.經(jīng)房地產(chǎn)管理部門審查驗證后，買方可領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)證。
有些地方在商品房買賣過程中，開發(fā)商也會提供代辦交易登記、過戶和房地產(chǎn)權(quán)證的服務(wù)，不過，具體過程基本上都由開發(fā)商一手操辦，買房人控制不了具體的進(jìn)度，不能及時了解相關(guān)情況。因此，在條件許可的情況下，購房者最好能由本人或委托代理人與開發(fā)商一起辦理。
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