父母出資首付房款贈(zèng)與的是產(chǎn)權(quán)嗎
贈(zèng)與是贈(zèng)與人將自己的財(cái)產(chǎn)無(wú)償給予受贈(zèng)人、受贈(zèng)人表示接受的一種行為。這種行為的實(shí)質(zhì)是財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的 轉(zhuǎn)移。贈(zèng)與行為一般要通過(guò)法律程序來(lái)完成，即簽訂贈(zèng)與合同(也有口頭合同和其它形勢(shì))。 下面由學(xué)習(xí)啦小編為你介紹贈(zèng)與與產(chǎn)權(quán)的相關(guān)法律知識(shí)。
父母出資首付房款贈(zèng)與的不是產(chǎn)權(quán)
案情
被告毛海明、陳素貞系原告毛煒的父母。2007年7月5日，毛煒與案外人任曉文、倪勇平簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議一份，由任曉文、倪勇平以27.3萬(wàn)元的價(jià)格將金葉新村的房屋轉(zhuǎn)讓給毛煒。房屋首付款及各項(xiàng)手續(xù)費(fèi)、中介費(fèi)共14萬(wàn)元，由毛海明、陳素貞支付。2007年6月28日，毛煒向毛海明、陳素貞出具收據(jù)及《附協(xié)議》各一份，載明收到購(gòu)買訟爭(zhēng)房屋的首付款14萬(wàn)元，同意金葉新村房屋由父母住至終生。
毛煒訴至浙江省衢州市柯城區(qū)人民法院，要求毛海明、陳素貞搬離毛煒名下的坐落于衢州市北門街116-2幢3單元201室的房屋。毛海明、陳素貞反訴要求撤銷房屋贈(zèng)與，毛煒退還房屋產(chǎn)權(quán)并變更登記到毛海明、陳素貞名下。
裁判
衢州市柯城區(qū)人民法院認(rèn)為，毛海明、陳素貞給付毛煒14萬(wàn)元，毛煒收下并出具收據(jù)，可以認(rèn)定為雙方之間贈(zèng)與合同關(guān)系成立。在達(dá)成贈(zèng)與的同時(shí)約定訟爭(zhēng)房屋由毛海明、陳素貞居住終生，系附義務(wù)贈(zèng)與，毛煒應(yīng)按協(xié)議約定履行該義務(wù)。毛海明、陳素貞主張其與毛煒系房屋贈(zèng)與合同關(guān)系并請(qǐng)求予以撤銷，但訟爭(zhēng)房屋并非毛海明、陳素貞所有的財(cái)產(chǎn)，已付購(gòu)房款也并非全部由毛海明、陳素貞給付，其主張于法無(wú)據(jù)。判決駁回了毛煒以及毛海明、陳素貞的訴訟請(qǐng)求。
毛煒與毛海明、陳素貞均不服上述判決，分別提起上訴。
毛煒上訴認(rèn)為其系本案訴爭(zhēng)不動(dòng)產(chǎn)合法產(chǎn)權(quán)人，依照贍養(yǎng)關(guān)系和合同關(guān)系來(lái)限制和約束其行使所有權(quán)，與物權(quán)法的規(guī)定不符。
毛海明、陳素貞上訴認(rèn)為購(gòu)房是基于毛海明改善自身居住環(huán)境，整個(gè)購(gòu)房過(guò)程包括付款全部由毛海明、陳素貞操作，其依法依約有權(quán)撤銷房屋贈(zèng)與。
浙江省衢州市中級(jí)人民法院認(rèn)為，毛煒自行向毛海明、陳素貞出具《附協(xié)議》，系其對(duì)自身權(quán)利的處分。毛海明、陳素貞所述購(gòu)房意愿、購(gòu)房過(guò)程、產(chǎn)權(quán)贈(zèng)與等情況，系其本人陳述，缺乏相應(yīng)證據(jù)佐證。本案訟爭(zhēng)房屋系毛海明、陳素貞出首付、之后以貸款形式償還余款的方式購(gòu)得、登記在毛煒名下，購(gòu)房合同、借款合同均為毛煒簽名，毛海明、陳素貞并未取得房屋的所有權(quán)，其認(rèn)為與毛煒之間存在房屋贈(zèng)與的關(guān)系，于法無(wú)據(jù)。故判決駁回上訴，維持原判。
評(píng)析
本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)是《附協(xié)議》是否應(yīng)當(dāng)履行以及支付房屋首付款是否等同于獲得房屋產(chǎn)權(quán)。
1.《附協(xié)議》作為贈(zèng)與合同的附義務(wù)依法應(yīng)當(dāng)履行。
根據(jù)合同法第一百八十五條的規(guī)定，贈(zèng)與是指“贈(zèng)與人將自己的財(cái)產(chǎn)無(wú)償給予受贈(zèng)人，受贈(zèng)人表示接受贈(zèng)與”的一種合意。同時(shí)，該法第一百九十條規(guī)定：“贈(zèng)與可以附義務(wù)。贈(zèng)與附義務(wù)的，受贈(zèng)人應(yīng)當(dāng)按照約定履行義務(wù)。”筆者認(rèn)為，對(duì)父母出資為子女購(gòu)買房屋的行為，首先應(yīng)尊重父母子女間對(duì)出資行為性質(zhì)的約定。而通過(guò)上述事實(shí)行為，本案雙方當(dāng)事人之間已經(jīng)成立附義務(wù)的贈(zèng)與關(guān)系，贈(zèng)與財(cái)產(chǎn)為14萬(wàn)元，所附義務(wù)為限制受贈(zèng)人的物權(quán)——即贈(zèng)與人有權(quán)在訟爭(zhēng)房屋內(nèi)住至終生。毛煒依法應(yīng)當(dāng)按照約定履行義務(wù)，即將訟爭(zhēng)房屋交由其父母住至終生?，F(xiàn)毛煒起訴要求其父母搬離訟爭(zhēng)房屋，于法無(wú)據(jù)。
至于毛煒認(rèn)為不應(yīng)當(dāng)用合同關(guān)系來(lái)限制和約束其行使物權(quán)，系對(duì)法律的狹隘解讀。權(quán)利人的物權(quán)受法律保護(hù)，同時(shí)權(quán)利人本身也可以對(duì)物權(quán)作出處分。毛煒向毛海明、陳素貞出具《附協(xié)議》，應(yīng)當(dāng)視為其作為權(quán)利人對(duì)其房屋使用權(quán)作出處分，并不違反法律規(guī)定。附義務(wù)的贈(zèng)與合同依法成立生效，毛煒作為合同一方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵守合同約定，這與其行使物權(quán)并無(wú)沖突。
2.僅支付房屋首付款不能等同于已經(jīng)獲得房屋產(chǎn)權(quán)。
父母以附義務(wù)贈(zèng)與的方式出資房屋首付款，產(chǎn)權(quán)登記在兒子名下，由兒子支付按揭貸款?，F(xiàn)父母認(rèn)為其贈(zèng)與的首付款即房屋產(chǎn)權(quán)贈(zèng)與，要求撤銷該贈(zèng)與。這種主張是否成立?支付房屋首付款就能獲得房屋產(chǎn)權(quán)嗎?
首付款與房屋產(chǎn)權(quán)不能等同。
首先，根據(jù)物權(quán)法的規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定登記，經(jīng)依法登記，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)才發(fā)生效力。而本案中的房屋產(chǎn)權(quán)登記在兒子毛煒名下，毛煒是當(dāng)然的房屋產(chǎn)權(quán)人。況且毛海明、陳素貞包括在本案訴訟過(guò)程中都從未向物權(quán)登記部門提出過(guò)登記異議。
其次，根據(jù)合同法對(duì)贈(zèng)與的規(guī)定，贈(zèng)與人是將自己的財(cái)產(chǎn)無(wú)償給予受贈(zèng)人，換言之，贈(zèng)與人在贈(zèng)與之前應(yīng)當(dāng)已經(jīng)享有贈(zèng)與財(cái)產(chǎn)的處分權(quán)。而在取得房屋所有權(quán)的過(guò)程中，出資房屋首付款后，還需要進(jìn)一步支付房屋剩余價(jià)款、依法繳納稅金、辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)等，僅出資首付款，并不能直接取得房屋所有權(quán)，也就是說(shuō)，在本案贈(zèng)與合同成立時(shí)，毛海明、陳素貞并未取得涉案房屋所有權(quán)。故毛海明、陳素貞認(rèn)為其與毛煒之間系房屋贈(zèng)與關(guān)系是缺乏法律依據(jù)的，由此，其主張撤銷房屋贈(zèng)與的請(qǐng)求是無(wú)法得到支持的。
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中國(guó)合同法在附義務(wù)的贈(zèng)與合同中只是規(guī)定了贈(zèng)與人應(yīng)當(dāng)在附義務(wù)的范圍內(nèi)對(duì)贈(zèng)與的財(cái)物承擔(dān)與出賣人相同的瑕疵擔(dān)保義務(wù)，但并未規(guī)定贈(zèng)與人在這種情況下的撤銷權(quán)應(yīng)否受到限制。有學(xué)者認(rèn)為，除法律規(guī)定不得撤銷以外，贈(zèng)與人可行使撤銷權(quán)，但必須承擔(dān)違約責(zé)任，受贈(zèng)人可在所履行義務(wù)范圍內(nèi)請(qǐng)求賠償，因?yàn)樵诖朔秶鷥?nèi)贈(zèng)與雙方形成對(duì)價(jià)關(guān)系。
《合同法》第195條規(guī)定：“贈(zèng)與人的經(jīng)濟(jì)狀況顯著惡化，嚴(yán)重影響其生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)或者家庭生活的，可以不再履行贈(zèng)與義務(wù)。”本條規(guī)定實(shí)際上賦予了贈(zèng)與人窮困之際的不履行權(quán)。本來(lái)，根據(jù)誠(chéng)實(shí)信用的原則，贈(zèng)與合同在基于雙方的合意成立以后，就具有約束贈(zèng)與人的效力，無(wú)論其財(cái)產(chǎn)發(fā)生何種變化，他都應(yīng)當(dāng)依約履行，但是由于贈(zèng)與合同畢竟具有不同于一般雙務(wù)合同的單務(wù)性，“舍己為人”、“燃燒自己，照亮別人”的道德準(zhǔn)則作為對(duì)常人的要求畢竟過(guò)高。因此，在贈(zèng)與人的財(cái)產(chǎn)狀況惡化之時(shí)，法律本著人之常情，特創(chuàng)設(shè)“窮困之際的不履行權(quán)”以使贈(zèng)與人“先行自謀，而后謀人”、“先己后人”。由此可見，贈(zèng)與人的“窮困之際的不履行權(quán)”實(shí)乃“同情弱者之一種道德化之規(guī)定”。
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