何謂預(yù)約合同違反合同承何責(zé)

何謂預(yù)約合同違反合同承何責(zé)

　　預(yù)約合同的本質(zhì)是契約。預(yù)約合同最早存在于買(mǎi)賣(mài)、使用借貸、消費(fèi)借貸等個(gè)別契約之中，后被有些國(guó)家擴(kuò)及于所有契約。下面由學(xué)習(xí)啦小編為你就案例詳細(xì)介紹預(yù)約合同的相關(guān)法律知識(shí)。

　　何謂預(yù)約合同 違反合同承何責(zé)

　　[案情分析]

　　【分歧】

　　第一種意見(jiàn)認(rèn)為，按照租賃合同約定，游某未履行提前告知義務(wù)，應(yīng)視為游某同意續(xù)租一年店面，因此，楊某、游某仍屬于一年的店面租賃合同關(guān)系，游某自然有權(quán)續(xù)租。

　　第二種意見(jiàn)認(rèn)為，楊某和游某在原租賃合同期滿后，僅在2010年7月25日至2010年8月24日屬于租賃合同關(guān)系，8月25日之后，雙方不再屬于租賃合同關(guān)系，游某應(yīng)當(dāng)交還店面并按規(guī)定給付違約金。理由是：原租賃合同期滿后，楊某未向游某發(fā)出邀請(qǐng)游某繼續(xù)租賃店面的要約，游某的主張即“未提前一個(gè)月通知是否續(xù)租，應(yīng)視為游某同意續(xù)租一年”屬于單方“承諾”，該承諾因缺乏訂立合同的要約而無(wú)法生效，因此雙方不屬于一年租賃期間的租賃關(guān)系。同時(shí)，依照合同規(guī)定，因楊某未提前三個(gè)月通知游某不再續(xù)租店面，游某有權(quán)按照原合同約定的租金續(xù)租店面一個(gè)月即2010年7月25日至2010年8月24日，為此，在此一個(gè)月期間，楊某、游某仍屬于店面租賃關(guān)系，月租金為原租金。

　　該一個(gè)月店面租賃期滿后，楊某、游某雙方未形成新的店面租賃關(guān)系，楊某要求游某返還店面，游某即應(yīng)交還店面，同時(shí)按約定給付違約金。另認(rèn)為對(duì)合同續(xù)租約定“游某未履行通知義務(wù)，視為同意續(xù)租一年”的解釋上，應(yīng)采取體系解釋的方法。合同中同時(shí)約定了雙方均未履行告知義務(wù)時(shí)產(chǎn)生的法律后果。楊某未履行告知義務(wù)，游某即享有續(xù)租的絕對(duì)權(quán)利，即該約定賦予了游某決定是否續(xù)租的絕對(duì)權(quán)利，一旦其同意打算按原條件續(xù)租一個(gè)月，楊某必須同意。游某未履行告知義務(wù)，同樣應(yīng)當(dāng)賦予楊某決定是否給予游某續(xù)租的絕對(duì)權(quán)利，即當(dāng)楊某作出按照原月租120%的租金與游某續(xù)租店面一年的要約時(shí)，強(qiáng)制游某做出同意的承諾;但該條文不能強(qiáng)制楊某必須或已經(jīng)發(fā)出了該要約。否則，該條文等于給楊某做出了必須續(xù)約的義務(wù)規(guī)定，與上述游某享有的絕對(duì)權(quán)利明顯不對(duì)稱。為此，對(duì)該合同約定條文必須采取體系解釋，才能保證合同約定不顯失公平。

　　筆者不同意第二種意見(jiàn)，也不贊同第一種意見(jiàn)中的“現(xiàn)楊某、游某仍屬于一年的店面租賃關(guān)系“的結(jié)論。筆者認(rèn)為，楊某和游某在約定期間均未向?qū)Ψ教崆巴ㄖ欠窭m(xù)租的情況下，合同期滿后出租人楊某、承租人游某應(yīng)當(dāng)按雙方約定的“原租金的120%，其他條件不變”的內(nèi)容訂立為期一年新的《租賃合同》，若楊某拒絕與游某簽約，出租人楊某則構(gòu)成對(duì)雙方成立生效的《預(yù)約合同》的違約，應(yīng)向承租人游某承擔(dān)因違反《預(yù)約合同》的違約責(zé)任。理由如下：

　　預(yù)約合同也稱“預(yù)約”，是指當(dāng)事人之間約定將來(lái)訂立一定合同的合同;將來(lái)應(yīng)當(dāng)訂立的合同，稱為“本約”(也叫本合同)。如將來(lái)欲買(mǎi)賣(mài)飛機(jī)票為本約，而預(yù)先約定將來(lái)購(gòu)買(mǎi)飛機(jī)票，則為預(yù)約。在“預(yù)約”中，本合同在“預(yù)約”成立時(shí)尚未成立。“預(yù)約”合同的成立和生效，僅使當(dāng)事人負(fù)有將來(lái)按預(yù)約規(guī)定的條件訂立主合同的義務(wù)，而不負(fù)有履行將來(lái)要訂立的合同中的義務(wù)。預(yù)約雖然僅使當(dāng)事人負(fù)有訂立本約的義務(wù)，但也是一種合同。

　　如果預(yù)約的一方當(dāng)事人不履行其訂立本約的義務(wù)，則另一方有權(quán)請(qǐng)求法院強(qiáng)制其履行義務(wù)及承擔(dān)違約責(zé)任。本案中楊某、游某在租賃合同中約定：“如游某在合同期滿前一個(gè)月未通知楊某是否續(xù)租合同，應(yīng)視為游某同意續(xù)租一年，租金為原租金的120%，其他條件不變;如楊某打算在合同期滿后不再將店面續(xù)租給游某，應(yīng)在合同期滿前三個(gè)月提前通知游某，否則游某有權(quán)按照原租金續(xù)租一個(gè)月。”

　　從雙方約定的權(quán)利義務(wù)內(nèi)容及通常租賃交易習(xí)慣看，是當(dāng)事人為充分利用租賃物物盡其用考慮到合同期滿后一時(shí)租賃物交還閑置可能造成損失時(shí)，而雙方之間在租賃合同中預(yù)先約定了在一定條件成就下將來(lái)應(yīng)當(dāng)訂立一定主合同(指新租賃合同)的“預(yù)約”，也就是上文所述的預(yù)約合同，該預(yù)約合同已經(jīng)成立只是尚未生效而已，且是附生效條件的預(yù)約合同。也就是說(shuō)本案的預(yù)約合同中還設(shè)置了一定的生效條件，在條件成就前，合同尚未生效，權(quán)利人不能行使權(quán)利，義務(wù)人也不必履行義務(wù)，一旦條件成就，合同即開(kāi)始生效，則權(quán)利人即可行使權(quán)利，義務(wù)人也需履行其義務(wù)。這里的權(quán)利義務(wù)指的是一方可要求對(duì)方按約定條件與自己簽約的權(quán)利及當(dāng)對(duì)方提出符合約定的請(qǐng)求時(shí)負(fù)有與相對(duì)方按約定條件簽約的義務(wù)。