一場經(jīng)典的房產(chǎn)買賣官司案例
房產(chǎn)買賣是房地產(chǎn)交易的典型類型，房地產(chǎn)交易是實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)商品價(jià)值與使用價(jià)值的經(jīng)濟(jì)過程，房產(chǎn)買賣不僅包含了房產(chǎn)占有的轉(zhuǎn)移，也包括了房產(chǎn)處分權(quán)的轉(zhuǎn)移。下面由學(xué)習(xí)啦小編為你帶來房產(chǎn)買賣的經(jīng)典案例分析。
一場經(jīng)典的房產(chǎn)買賣官司案例
一、案情簡介：
原告王某(作為買方)與被告陳某(作為賣方)于2010年7月25日通過中介公司居間簽訂了關(guān)于轉(zhuǎn)讓南山區(qū)**花園*棟*號房產(chǎn)的《房產(chǎn)買賣合同》及于2010年8月4日、9月12日簽訂的《補(bǔ)充協(xié)議》成交價(jià)格250萬元，約定：
買方的義務(wù)：
1、定金10萬元，在簽訂合同后由買方直接向賣方支付;
2、買方須于2010年11月25日前將首期款75萬元存放于買方貸款銀行監(jiān)管;
3、向銀行申請按揭貸款165萬，按揭貸款金額以銀行承諾為準(zhǔn)，若少于交房款金額，買方應(yīng)補(bǔ)足首期款。
賣方的義務(wù)：
1、賣方通過擔(dān)保公司贖樓的，賣方應(yīng)在買方首期款到貸款銀行做資金監(jiān)管后兩日內(nèi)做委托第三方辦理贖樓、過戶手續(xù)的全權(quán)委托公證;
2、賣方自己贖樓的，應(yīng)在按揭銀行批準(zhǔn)還款的期限內(nèi)及時(shí)還款，并在房產(chǎn)注銷抵押登記之日起2日內(nèi)通知買方及中介辦理過戶;
3、買方同意賣方交樓時(shí)間最遲在12月31日前，若賣方收到所有房款后，超過一個(gè)月交樓，從超過一個(gè)月的時(shí)間開始計(jì)算租金付給買方。
二、合同履行情況：
1、賣方于2010年8月4日出具10萬元定金《收據(jù)》;
2、2011年買賣雙方簽訂《資金監(jiān)管協(xié)議》，將監(jiān)管的資金為120萬，未注明具體簽署時(shí)間;中國工商銀行出具《二手樓貸款確認(rèn)書》金額120萬;
3、2011年1月10日中國工商銀行深圳紅荔支行出具《還清貸款證明書》，載明賣方已于2010年12月17日還清涉訴房產(chǎn)貸款58萬元。
三、爭議產(chǎn)生，訴至法院：
買方2010年12月4日向法院提起訴訟要求賣方雙倍返還定金20萬，并承擔(dān)訴訟費(fèi)用。
買方訴稱：合同履行期間，由于房價(jià)持續(xù)上漲，賣方拒不辦理手續(xù)，并單方解除合同，致使房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓過戶手續(xù)無法完成，賣方單方解除合同嚴(yán)重違約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任，并向法庭提交了與賣方的“對話錄音”。
賣方辯稱：
1、賣方已經(jīng)適當(dāng)履行了合同義務(wù)，不存在違約的事實(shí)，依照合同約定，作為房屋出售方，主要義務(wù)是辦理贖摟手續(xù)以及配合被答辯人辦理資金監(jiān)管手續(xù)等。合同簽訂后，賣方配合買方簽署了《二手樓交易資金監(jiān)管協(xié)議》，在此后及時(shí)向銀行提出提前還款注銷抵押登記的申請，并于2010年12月17日全部還款完畢，2010年12月23日注銷了房屋的抵押登記。而此時(shí)買方已經(jīng)起訴到法院，導(dǎo)致合同不能繼續(xù)履行，責(zé)任完全在于買方。
依照雙方2010年8月4日簽訂的補(bǔ)充協(xié)議約定，賣方應(yīng)在“買方首期款到貸款銀行作完資金監(jiān)管后兩日內(nèi)做委托第三方辦理售樓、過戶等手續(xù)的全權(quán)委托公證書”，“賣方自己贖摟，應(yīng)在銀行批準(zhǔn)還款的期限內(nèi)及時(shí)還款”。可見雙方的意思表示是，買方先行辦理首期款監(jiān)管，然后賣方進(jìn)行贖摟。雙方于2010年11月簽署了《二手樓交易資金監(jiān)管協(xié)議》，后賣方馬上向銀行提出還款申請，按銀行工作慣例，銀行批準(zhǔn)提前還貸均需一個(gè)月的時(shí)間，賣方在得到銀行批準(zhǔn)后立即還貸贖摟，符合合同約定，不存在任何違約問題。
2、買方稱“由于房價(jià)上漲，被告拒絕辦理贖樓手續(xù)，并單方解除合同，導(dǎo)致無法辦理過戶”不符合事實(shí)
合同簽訂后，由于國家不斷出臺新政 *** 房價(jià)，如：“國十條”、“限購令”、《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅個(gè)人所得稅優(yōu)惠政策的通知》以及嚴(yán)控房貸政策等，整個(gè)房產(chǎn)市場已經(jīng)是處于觀望期了，不存在買方所說的房價(jià)上漲問題。也正是市場政策的原因，以致雙方間至2010年9月12日仍然對合同簽署《補(bǔ)充協(xié)議》進(jìn)行補(bǔ)充約定。事實(shí)上，賣方一直積極履行合同，恰恰是因?yàn)閲艺哳l繁變動，導(dǎo)致被買方在資金安排上出現(xiàn)困難，才導(dǎo)致合同履行的拖延。比如，合同約定首期款為75萬元，但買方只獲得銀行120萬元貸款，其首期款需要120萬元，就反映了賣方貸款遇到的困難。買方在訴狀中稱，其是轉(zhuǎn)售了住房后籌集了120萬元，亦佐證了買方籌集資金困難的事實(shí)。
至于買方所謂“賣方單方解除合同”，更屬于混淆視聽。賣方從未通知買方解除合同，也沒有明確表示不履行合同義務(wù)。事實(shí)上，答辯人一直在履行義務(wù)，包括在買方提交的“對話錄音內(nèi)容”時(shí)間2010年10月8日以后，賣方仍在簽署《二手樓交易資金監(jiān)管協(xié)議》、申請?zhí)崆斑€貸等。
四、法院認(rèn)定：
法院認(rèn)為，原告(買方)主張多次催促被告(賣方)辦理贖樓手續(xù)，被告拒不辦理，但原告并未提供證據(jù)予以支持，故對原告主張的被告拒不辦理贖樓手續(xù)不予彩信;被告主張其2010年12月17日還清涉訴房產(chǎn)貸款后通知了原告，但并未舉證證明已通知原告其已贖樓，且原告不予確認(rèn)，故對被告的該主張不予彩信。
原、被告簽訂的《房產(chǎn)買賣合同》并未就贖樓的期限進(jìn)行明確約定，不可歸責(zé)任何單獨(dú)一方。原告在合同約定的交樓期限之前訴至法院要求雙倍返還定金，且被告在原告起訴后還清貸款。原被告對合同的簽訂均具有過失，故被告應(yīng)當(dāng)退還原告所交定金。在本案庭審中，雙方確認(rèn)不需要追加中介公司為第三人。
五、點(diǎn)評：
在本案中，買方輸官司的原因在于：
1、急于提起訴訟，合同既然未約定贖樓期限，但也應(yīng)在交樓時(shí)間2010年12月31日期滿后，起訴為妥。
2、有效認(rèn)定賣方違約的證據(jù)單薄，本案中買方憑錄音認(rèn)定賣方違約不是很充分，錄音證據(jù)本身不能單獨(dú)作為認(rèn)定事實(shí)的依據(jù)，應(yīng)當(dāng)書面通知賣方履行合同后，再起訴。
3、資金監(jiān)管的進(jìn)賬單未提交法庭，導(dǎo)致無法查明資金監(jiān)管的具體時(shí)間。
4、法庭提醒是否要求追加第三人，買方應(yīng)當(dāng)同意追加才有利于查明事實(shí)。
房產(chǎn)買賣的定義
房產(chǎn)買賣是房地產(chǎn)交易的典型類型，房地產(chǎn)交易是實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)商品價(jià)值與使用價(jià)值的經(jīng)濟(jì)過程，房產(chǎn)買賣不僅包含了房產(chǎn)占有的轉(zhuǎn)移，也包括了房產(chǎn)處分權(quán)的轉(zhuǎn)移。包括國有房產(chǎn)的買賣、集體房產(chǎn)的買賣和私有房產(chǎn)的買賣。
房產(chǎn)買賣的特征
買賣的對象是房產(chǎn)的所有權(quán)
在民商事法律理論中，買賣是一種極為廣泛和較為重要的民事法律行為，是當(dāng)事人約定一方轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)所有權(quán)于他方，他方支付價(jià)款的行為。出讓財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的人稱為出賣人，依約支付價(jià)款并取得約定之物的所有權(quán)的人稱為買受人。
我國《合同法》第一百三十條規(guī)定：“買賣合同是出賣人轉(zhuǎn)移標(biāo)的物所有權(quán)于買受人，買受人支付價(jià)款的合同”。
房產(chǎn)買賣就是房產(chǎn)所有權(quán)人將房屋所有權(quán)及其與之相關(guān)的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移給買受人，買受人依約支付房產(chǎn)價(jià)金的行為。
需要在此申明的是房產(chǎn)交易市場包括買賣、租賃、抵押、信托等交易行為，租賃是處分其使用權(quán)的行為，抵押是一種擔(dān)保物權(quán)的設(shè)定行為，信托是讓渡處分權(quán)而保留受益支配權(quán)的行為。
區(qū)分這幾種行為在法律上的概念是很重要的。在房地產(chǎn)交易市場上，有人就魚目混珠將使用權(quán)轉(zhuǎn)讓混同于買賣，俗稱“買使用權(quán)的房屋”，極易引起法律上的“重大誤解”而影響交易安全。切記買賣的標(biāo)的物是“所有權(quán)”，是包含占有、使用、受益、處分在內(nèi)的所有權(quán)，而不是租賃關(guān)系中的不包含處分權(quán)的承租權(quán)。
出賣人須有處分權(quán)
《合同法》第一百三十二條規(guī)定：“出賣的標(biāo)的物應(yīng)當(dāng)屬于出賣人所有，或者出賣人有權(quán)處分。
在房產(chǎn)這個(gè)特定的買賣中，與種類物買賣不同，特定物具有唯一性，而可替代性有限，種類物則不具備唯一性而具備替代性，特定物的主人往往具有唯一性，這是物權(quán)的一物一權(quán)主義原則決定的。雖然房產(chǎn)這個(gè)特定物的主人們之間可能存在共有關(guān)系，但所有權(quán)只能有一個(gè)。作為買方來說，只能對房產(chǎn)的主人及其代理人談買賣房產(chǎn)的事宜，如果買方所簽買賣合同的對方不是買方所買房產(chǎn)的所有權(quán)人或其代理人，那么這個(gè)合同將可能是一個(gè)無效的合同，還可能是侵犯房產(chǎn)所有權(quán)人權(quán)益的行為。
出賣人須有處分權(quán)，包括以下幾種情況：
一種是出賣人本身就是房產(chǎn)所有權(quán)人，并且其所有權(quán)并沒有受到如優(yōu)先購買權(quán)、共有權(quán)、抵押權(quán)等對處分權(quán)的限制;
第二種是出賣人是待售房產(chǎn)的實(shí)際權(quán)利人，但這個(gè)房產(chǎn)因?yàn)闆]有或尚不具備初始登記的條件，根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，取得了預(yù)售的合法許可，也可以作為有權(quán)處分的出賣人，主要指正在開發(fā)樓盤或未竣工樓盤的房地產(chǎn)開發(fā)商;
第三種是前兩種出賣人所委托授權(quán)的代理人或行紀(jì)人;
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