業(yè)主委員會的訴訟主體資格淺析

　　業(yè)主委員會，是指由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主代表組成的一個民間性組織。對于業(yè)主委員會，是否訴訟主體資格的問題一直是人們關(guān)注的。下面由學習啦小編為你詳細介紹業(yè)主委員會的相關(guān)法律知識。

　　業(yè)主委員會的訴訟主體資格

　　一、業(yè)主委員會訴訟主體資格問題的產(chǎn)生

　　《物權(quán)法草案》中曾經(jīng)明確規(guī)定業(yè)主委員會享有訴訟主體資格，但最后正式頒布的《物權(quán)法》中又刪除了該條款。從《中華人民共和國物權(quán)法釋義》中，我們可以看到立法者刪除該條款的立法考慮：“立法部門經(jīng)調(diào)查研究認為，業(yè)主大會是業(yè)主的自治組織，業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，業(yè)主大會或者業(yè)主委員會享有的權(quán)利、承擔的義務(wù)都是要落在業(yè)主身上，目前許多小區(qū)沒有成立業(yè)主大會或業(yè)主委員會，業(yè)主大會或者業(yè)主委員會提起訴訟、申請仲裁的權(quán)利以暫不作規(guī)定為妥;對侵害業(yè)主共同權(quán)利的糾紛，可以通過民事訴訟法規(guī)定，推選代表人進行訴訟”。

　　而為了回應(yīng)現(xiàn)實問題，2008年6月最高法發(fā)布的《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋(征求意見稿)》第13條又開始嘗試規(guī)定業(yè)主委員會的訴訟主體資格。但是，2009年3月23日最終發(fā)布的《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》中卻又只字未提。

　　由于業(yè)主委員會的產(chǎn)生時間較短，各方面都不成熟，如果此時賦予業(yè)主委員會訴訟主體資格，可能會出現(xiàn)物業(yè)糾紛急劇膨脹的現(xiàn)象，不利于社會的和諧穩(wěn)定。立法者曾經(jīng)有賦予業(yè)主委員會訴訟主體資格的意圖，但最終還是予以否定，應(yīng)該是出于以上的現(xiàn)實考量。這一做法雖然趨于保守，但還是符合我國當前國情的，在一定時期內(nèi)也是合理的。

　　然而隨著房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，物業(yè)管理糾紛不斷增多，業(yè)主委員會作為業(yè)主自治管理組織，其訴訟主體地位由于我國法律和司法解釋態(tài)度模糊、沒有明確規(guī)定，導致司法領(lǐng)域各地法院在業(yè)主委員會訴訟主體資格的認定上分歧較大，甚至同一地方不同法院態(tài)度也不一樣。以業(yè)主委員會作為原告起訴的案件有的被駁回，有的獲支持，而法院面對業(yè)主委員會作被告的起訴更是左右為難。業(yè)主委員會的尷尬訴訟地位，致使廣大業(yè)主維權(quán)困難，合法權(quán)益得不到有效保護。因此，準確界定業(yè)主委員會的訴訟主體資格迫在眉睫。

　　二、業(yè)主委員會在訴訟中現(xiàn)有地位的法律規(guī)定

　　(一)《民事訴訟法》的有關(guān)規(guī)定

　　《民事訴訟法》第四十九條規(guī)定：“公民、法人和其他組織可以作為民事訴訟的當事人。”而業(yè)主委員會要想成為民事主體，要么具備法人資格，要么屬于其他組織。法人必須符合以下四個條件：1、依法成立;2、有必要的財產(chǎn)或者經(jīng)費;3、有自己的名稱、組織機構(gòu)和場所;4、能夠獨立承擔民事責任。而業(yè)主委員會沒有自己獨立的財產(chǎn)，也不能獨立承擔民事責任，其法律后果只能由業(yè)主來承擔。

　　其他組織是指非法人組織，最高人民法院《關(guān)于適用<民事訴訟法>若干問題的意見》第四十條規(guī)定：“民事訴訟法第四十九條規(guī)定的其他組織，是指合法成立、有一定的組織機構(gòu)和財產(chǎn)，但又不具備法人資格的組織。”主要包括私營獨資企業(yè)、合伙組織、個體工商戶、農(nóng)村承包經(jīng)營戶、企業(yè)法人的分支機構(gòu)、個人獨資企業(yè)和其他不具備法人資格的經(jīng)營實體和公益團體等。有的法院據(jù)此認為業(yè)主委員會如果要具有訴訟主體資格，應(yīng)該符合該條第(4)項的規(guī)定，即經(jīng)民政部門核準登記并領(lǐng)取社會團體登記證。而法律規(guī)定業(yè)主委員會應(yīng)當向房地產(chǎn)行政管理部門辦理登記，并不是向民政部門辦理登記，據(jù)此認定業(yè)主委員會不屬于社會團體，因而不具有訴訟主體資格。但是，《關(guān)于適用<民事訴訟法>若干問題的意見》第四十條除了詳細列舉“其他組織”的八種具體類型外，還有一項兜底條款，即第(9)項“符合本條規(guī)定條件的其他組織。”那么，業(yè)主委員會只要符合依法成立、有一定組織機構(gòu)、有一定的財產(chǎn)這三個條件，就可以算作“其他組織”。

　　(二)《物權(quán)法》中關(guān)于業(yè)主委員會訴訟主體資格的規(guī)定

　　《物權(quán)法》第六章“業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)”對業(yè)主委員會的設(shè)立、決議的效力及其職能進行了規(guī)定。第75條規(guī)定了業(yè)主委員會的設(shè)立，第76條規(guī)定了由業(yè)主共同決定選舉業(yè)主委員會，第78條規(guī)定了業(yè)主委員會決定的效力及業(yè)主對業(yè)主大會或業(yè)主委員會作出的侵犯其合法權(quán)益的決定享有的救濟方式，第83條規(guī)定了業(yè)主委員會的職能，“業(yè)主大會和業(yè)主委員會，對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費等損害他人合法權(quán)益的行為，有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。”但是，這些規(guī)定都回避了業(yè)主委員會是否享有訴權(quán)，是否具備訴訟主體資格，能否獨立提起訴訟等問題。

　　(三)《物業(yè)管理條例》中關(guān)于業(yè)主委員會訴訟主體資格的規(guī)定

　　2007年新修訂的《物業(yè)管理條例》(以下簡稱“條例”)對“業(yè)主委員會”有較之《物權(quán)法》更為詳細的規(guī)定，但對其法律訴訟能力這一關(guān)鍵問題仍未作出明確規(guī)定。新《條例》取消了2003年《條例》第15條規(guī)定“業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)”的表述。執(zhí)行機構(gòu)在法律上沒有獨立的法律地位，立法的這一變化似乎依然回避了業(yè)主委員會的訴訟主體資格，實際上為業(yè)主委員會具備獨立訴訟地位留下了空間。同時規(guī)定，業(yè)主委員會履行代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同的職責，可見，業(yè)主委員會并非物業(yè)服務(wù)合同當事人。此外，《條例》第67條規(guī)定：“違反物業(yè)服務(wù)合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費用的，業(yè)主委員會應(yīng)當督促其限期交納;逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向人民法院起訴。”進步一驗證了業(yè)主委員會雖然與物業(yè)公司簽訂了《物業(yè)服務(wù)合同》，但物業(yè)公司就業(yè)主不繳納物業(yè)費而提起訴訟時，只有欠費的業(yè)主可以成為被告，而不是代表業(yè)主簽訂合同的業(yè)主委員會。

　　(四)司法解釋或地方性規(guī)章中的相關(guān)規(guī)定

　　前文已述，2009年3月23日最終發(fā)布的《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》中對業(yè)主委員會的訴訟主體資格并未提及，只是在最高法給地方法院的兩條答復中涉及此內(nèi)容。

　　一是2003年8月20日最高法在給安徽省高院《關(guān)于金湖新村業(yè)主委員會是否具備民事訴訟主體資格請求一案的復函》中答復：“金湖新村業(yè)主委員會符合“其他組織”條件，對房地產(chǎn)開發(fā)單位未向業(yè)主委員會移交住宅區(qū)規(guī)劃圖等資料、未提供配套公用設(shè)施、公用設(shè)施專項費、公共部位維護費及物業(yè)管理用房、商業(yè)用房的，可以自己名義提起訴訟”。

　　二是2005年8月15日最高法在給安徽省高院的《關(guān)于春雨花園業(yè)主委員會是否具有民事訴訟主體資格的復函》中認為“業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，根據(jù)業(yè)主大會的授權(quán)對外代表業(yè)主進行民事活動，所產(chǎn)生的法律后果由全體業(yè)主承擔。業(yè)主委員會與他人發(fā)生民事爭議的，可以作為被告參加訴訟”。

　　這兩個復函都認為業(yè)主委員會具備訴訟主體資格，可以作為訴訟當事人參與訴訟。但這兩個復函都是針對個案的指導意見，不屬于司法解釋，不具有普遍適用效力。

　　然而，有些地方立法在關(guān)于業(yè)主委員會的訴訟主體資格問題上已經(jīng)先行一步。如2003年1月重慶市實施的《重慶市業(yè)主自治機構(gòu)管理辦法》第17條規(guī)定：“業(yè)主委員會履行下列職責：……10、根據(jù)業(yè)主大會的決定代表全體業(yè)主參加因物業(yè)管理活動發(fā)生的訴訟。”;2006年浙江省出臺的《浙江省物業(yè)管理條例》第17條規(guī)定：“業(yè)主委員會在物業(yè)管理活動中為了維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共同權(quán)益，經(jīng)業(yè)主大會決定，可以以自己的名義依法提起訴訟。”;2007年5月，廣州市頒布了《業(yè)主委員會法人資格試點工作方案》(草案)，并請市民代表討論，受到社會各界廣泛關(guān)注和好評。