集體土地上房屋征收補(bǔ)償?shù)脑瓌t有哪些_最新集體土地房屋拆遷政策(2)
最新集體土地房屋拆遷政策
一.宅基地面積控制標(biāo)準(zhǔn)的確定
?、褰?jīng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府以上有關(guān)部門(mén)依法批準(zhǔn)的宅基地，其實(shí)際使用面積不超過(guò)批準(zhǔn)的部分為合法宅基地面積，超過(guò)批準(zhǔn)的部分為違法占用面積;通縣土地管理局1993年核發(fā)的《集體土地建設(shè)用地使用證》，卻沒(méi)有建房用地批準(zhǔn)書(shū)，但屬于原集體經(jīng)濟(jì)組織成員在1982年以前經(jīng)合法劃定，使用至今的宅基地為老宅基地;不符合上述三種條件的宅基地為違法占地。
?、婷孔谡孛娣e控制標(biāo)準(zhǔn)為0.3畝(折合200平方米);每宗老宅基地面積控制標(biāo)準(zhǔn)為0.4畝(折合267平方米);低于控制標(biāo)準(zhǔn)的宅基地面積按合法批準(zhǔn)的面積計(jì)算。
?、缃?jīng)過(guò)合法批準(zhǔn)的宅基地未超出面積控制標(biāo)準(zhǔn)的部分，按宅基地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)計(jì)算，超出面積控制標(biāo)準(zhǔn)的部分，不予補(bǔ)償;老宅基地未超出面積控制標(biāo)準(zhǔn)的部分，按宅基地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)計(jì)算，超出面積控制標(biāo)準(zhǔn)的部分，最高按宅基地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)的30%補(bǔ)償。
?、柽`法占地形成的各類(lèi)用地，不予補(bǔ)償。
二.宅基地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)標(biāo)準(zhǔn)
?、逵理樻?zhèn)、梨園鎮(zhèn)，潞城鎮(zhèn)公路六環(huán)以西區(qū)域，宅基地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)的基準(zhǔn)價(jià)格為：700---1600元/平方米;普通住宅指導(dǎo)價(jià)1700---3220元/平方米，房屋重置成新均價(jià)550元/平方米，戶(hù)均安置面積120平方米。
?、姹本┙?jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)規(guī)劃范圍內(nèi)的通州行政轄區(qū)部分、北京光機(jī)電一體化產(chǎn)業(yè)基地、北京通州工業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū);馬駒橋、漷縣宋莊試點(diǎn)小城鎮(zhèn)規(guī)劃范圍內(nèi);潞城鎮(zhèn)(原胡各莊除公路六環(huán)以西區(qū)域)的宅基地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)的基準(zhǔn)價(jià)格為：600---1250元/平方米;當(dāng)?shù)仄胀ㄗ≌笇?dǎo)價(jià)控制幅度：1550---2630元/平方米，房屋重置成新均價(jià)按550元/平方米，戶(hù)均安置面積按120平方米。
?、缗_(tái)湖鎮(zhèn)、張家灣鎮(zhèn)的鎮(zhèn)政府所在地中心區(qū)的宅基地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)的基準(zhǔn)價(jià)格為：400---1000元/平方米;當(dāng)?shù)仄胀ㄗ≌笇?dǎo)價(jià)控制幅度：1220---2220元/平方米，房屋重置成新均價(jià)按550元/平方米，戶(hù)均安置面積按120平方米。
?、柰ㄖ菪姓爡^(qū)內(nèi)除上述地區(qū)以外的地區(qū)，宅基地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)的基準(zhǔn)價(jià)格為：210---630元/平方米;當(dāng)?shù)仄胀ㄗ≌笇?dǎo)價(jià)控制幅度：900---1600元/平方米，房屋重置成新均價(jià)按550元/平方米，戶(hù)均安置面積按120平方米。
㈤以經(jīng)濟(jì)適用住房或其他房屋定向安置被拆遷人的，當(dāng)?shù)仄胀ㄗ≌笇?dǎo)價(jià)按安置房屋均價(jià)確定;其它價(jià)格參照上述標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。
㈥拆遷人應(yīng)按照區(qū)政府拆遷辦公室批準(zhǔn)的宅基地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)執(zhí)行。
三.經(jīng)營(yíng)性用房的停產(chǎn)停業(yè)綜合補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)
?、褰?jīng)營(yíng)面積的確定。對(duì)利用宅基地內(nèi)自有正式房屋從事生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)并持有工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照的，營(yíng)業(yè)執(zhí)照上標(biāo)明的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所與被拆遷的房屋一致，營(yíng)業(yè)執(zhí)照在有效期內(nèi)，可給與一次性停產(chǎn)停業(yè)綜合補(bǔ)助費(fèi)。經(jīng)營(yíng)面積按實(shí)測(cè)的正式房屋經(jīng)營(yíng)面積確定。
?、嫱．a(chǎn)停業(yè)綜合補(bǔ)助費(fèi)發(fā)放標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)于經(jīng)營(yíng)行為符合下列條件:
1.連續(xù)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)兩年以上，生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的起始時(shí)間自取得工商執(zhí)照日期計(jì)算，截止日期到拆遷公告公布時(shí)間為準(zhǔn)。
2. 年納稅額在1800元以上，由拆遷人對(duì)被拆遷人按被拆除房屋確定的經(jīng)營(yíng)面積給予每平方米700至800元一次性停產(chǎn)停業(yè)綜合補(bǔ)助費(fèi);年納稅額在1800元以下，1000元以上，由拆遷人對(duì)被拆遷人按被拆除房屋確定的經(jīng)營(yíng)面積給予每平方米500至600元一次性停產(chǎn)停業(yè)綜合補(bǔ)助費(fèi);年納稅額在1000元以下，600元以上，由拆遷人對(duì)被拆遷人按被拆除房屋確定的經(jīng)營(yíng)面積給予每平方米300至400元一次性停產(chǎn)停業(yè)綜合補(bǔ)助費(fèi)。
3.不符合上述條件的經(jīng)營(yíng)行為，由拆遷人對(duì)被拆遷人按被拆除房屋確定的經(jīng)營(yíng)面積給予每平方100至300元一次性停產(chǎn)停業(yè)綜合補(bǔ)助費(fèi)。
4.在暫停期限內(nèi)取得工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照的，不予補(bǔ)償。
四.搬遷補(bǔ)助費(fèi)和提前搬家獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)
?、遄≌课莸陌徇w補(bǔ)助費(fèi)以北房一所建筑面積1.5倍按每平方15元的標(biāo)準(zhǔn)給予補(bǔ)助。
?、娼?jīng)營(yíng)性用房的搬遷補(bǔ)助費(fèi)以實(shí)際經(jīng)營(yíng)面積按每平方米25元的標(biāo)準(zhǔn)給予補(bǔ)助。
?、缬刹疬w人負(fù)責(zé)搬遷的，不給予搬遷補(bǔ)助。
?、璞徊疬w人在規(guī)定的搬遷期限屆滿(mǎn)前搬遷的，提前搬家獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)按照提前的日期計(jì)算，但每宗宅基地最高獎(jiǎng)勵(lì)不超過(guò)5000元。
五.住房困難戶(hù)的認(rèn)定及補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)
?、遄》坷щy戶(hù)的認(rèn)定應(yīng)同時(shí)符合以下條件：
1.在拆遷范圍內(nèi)有常住戶(hù)口，同一宅基地院內(nèi)已經(jīng)有3個(gè)已婚家庭，長(zhǎng)期居住一年以上。
2.本人及其配偶在拆遷范圍外無(wú)正式住房。
3.符合宅基地審批條件，但未實(shí)際取得宅基地，按照拆遷實(shí)施方案安置確有困難的。
?、孀》坷щy戶(hù)的補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)：符合上述條件的，其中一個(gè)家庭可申請(qǐng)住房困難安置補(bǔ)助，困難安置補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)按屆時(shí)一套兩居室安置樓房總價(jià)的50%計(jì)算;拆遷人無(wú)法提供安置用房的，困難安置補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)參照《關(guān)于通州區(qū)拆遷安置補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)的批復(fù)》(通政文[2002]58號(hào))中自建房補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。
?、缭擁?xiàng)補(bǔ)助款應(yīng)當(dāng)用于購(gòu)買(mǎi)或者承租住房。
六.新批宅基地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)
對(duì)于有新批宅基地條件的地區(qū)，拆遷人除對(duì)被拆遷人的被拆除房屋給予重置成新價(jià)補(bǔ)償以外，還應(yīng)當(dāng)對(duì)新批宅基地面積少于原合法使用部分，按屆時(shí)宅基地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)的30%給予補(bǔ)償。
區(qū)政府：根據(jù)《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法》(市政府令124號(hào))第十四條及北京市國(guó)土資源和房屋管理局制定的《北京市宅基地房屋拆遷補(bǔ)償規(guī)則》(京國(guó)土房管征[2003]606號(hào)，以下簡(jiǎn)稱(chēng)《規(guī)則》)第三條的要求，宅基地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)由區(qū)縣人民政府確定并公布。
宅基地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)=(當(dāng)?shù)仄胀ㄗ≌笇?dǎo)價(jià)-房屋重置成新均價(jià))×戶(hù)均安置面積
戶(hù)均宅基地面積
按照《規(guī)則》第四條的規(guī)定，公式中當(dāng)?shù)仄胀ㄗ≌笇?dǎo)價(jià)、房屋重置成新均價(jià)、戶(hù)均安置面積由區(qū)縣人民政府確定。
參照我區(qū)普通住宅商品房屋價(jià)格的分布情況，結(jié)合我區(qū)執(zhí)行《北京市城市房屋拆遷管理辦法》貨幣補(bǔ)償政策的實(shí)際情況，經(jīng)與有關(guān)專(zhuān)家認(rèn)真研究，反復(fù)測(cè)算，我們擬定了《朝陽(yáng)區(qū)集體土地宅基地房屋補(bǔ)償價(jià)》的初步意見(jiàn)，具體標(biāo)準(zhǔn)如下：
關(guān)于房屋重置成新均價(jià)及戶(hù)均安置面積的意見(jiàn)：
根據(jù)《北京市宅基地房屋拆遷補(bǔ)償規(guī)則》第四條規(guī)定的要求“房屋重置成新均價(jià)的具體標(biāo)準(zhǔn)由區(qū)縣人民政府在400——700元/平方米幅度內(nèi)確定;戶(hù)均安置面積的具體標(biāo)準(zhǔn)由區(qū)縣人民政府按照100——150平方米確定”。
為提高工作效率，搞好城市房屋拆遷管理辦法和集體土地房屋拆遷管理辦法兩個(gè)政策的銜接，以及價(jià)格的平衡，我們建議在計(jì)算宅基地區(qū)位補(bǔ)償時(shí)，房屋重置成新均價(jià)原則上按400元/平方米掌握，戶(hù)均安置面積原則上按150平方米掌握。在工作中遇有特殊情況，由我局根據(jù)實(shí)際情況作適當(dāng)調(diào)整。
一、宅基地面積的認(rèn)定
1.拆遷補(bǔ)償中認(rèn)定的宅基地面積應(yīng)當(dāng)經(jīng)過(guò)合法批準(zhǔn)，且不超過(guò)控制標(biāo)準(zhǔn)。未經(jīng)合法批準(zhǔn)的宅基地，不予認(rèn)定。
2.1982 年以后劃定的宅基地，按0.3畝(折合200平方米)計(jì)算，山區(qū)人多地少的鄉(xiāng)鎮(zhèn)不足0.25畝的安0.25畝(折合167平方米)計(jì)算。1982年以前劃定的宅基地，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府認(rèn)定并出具證明，可按每戶(hù)最高不超過(guò)0.4畝(折合267平方米)的標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)定;超出0.4畝的部分，可以按拆遷范圍內(nèi)宅基地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)的5%予以補(bǔ)償;不足0.4畝的，按實(shí)際面積補(bǔ)償。
3.宅基地上的房屋拆遷可以實(shí)行貨幣補(bǔ)償或者房屋安置。對(duì)于因拆遷需要另行審批宅基地的，由新批宅基地條件的鄉(xiāng)鎮(zhèn)，新批宅基地少于控制標(biāo)準(zhǔn)部分可按屆時(shí)宅基地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)給予補(bǔ)償。
二、宅基地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)的確定
1. 按照《補(bǔ)償規(guī)則》第四條規(guī)定的計(jì)算公式，宅基地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)以鄉(xiāng)鎮(zhèn)為單位確定幅度，由拆遷人委托有資質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)在區(qū)政府規(guī)定的幅度內(nèi)根據(jù)被拆遷房屋宅基地實(shí)際情況評(píng)估確定。結(jié)合我區(qū)情況，房屋重置成新均價(jià)確定為米平方米500元、戶(hù)均安置面積確定為120平方米、戶(hù)均宅基地面積確定為0.3畝。
宅基地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)=(當(dāng)?shù)仄胀ㄗ≌笇?dǎo)價(jià)-房屋重置成新均價(jià))×戶(hù)均安置面積÷戶(hù)均宅基地面積
以房屋定向安置被拆遷人的，計(jì)算拆遷補(bǔ)償時(shí)當(dāng)?shù)仄胀ㄗ≌笇?dǎo)價(jià)位定向安置房屋價(jià)。
三、合法房屋的認(rèn)定
1.拆遷補(bǔ)償中認(rèn)定宅基地上房屋建筑面積，以房屋所有權(quán)證標(biāo)明的面積為準(zhǔn);未取得房屋所有權(quán)證但具有規(guī)劃行政主管部門(mén)批準(zhǔn)建房文件的，按照批準(zhǔn)的建筑面積認(rèn)定。
2. 本辦法施行前宅基地上已建成的房屋，未取得房屋所有權(quán)證和規(guī)劃行政主管部門(mén)批準(zhǔn)建房文件，但確由被拆遷人長(zhǎng)期自住的，應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)補(bǔ)償。屬于征地拆遷房屋的，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況確定，報(bào)區(qū)政府批準(zhǔn)后執(zhí)行;屬于占地拆遷房屋的，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)確定，報(bào)鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府批準(zhǔn)后執(zhí)行。
四、困難補(bǔ)助
農(nóng)村村民符合審批宅基地條件，但實(shí)際未取得的，如果以樓房安置的，可增加安置面積40平方米;如果以貨幣形式補(bǔ)償?shù)?，?0平方米乘以項(xiàng)目執(zhí)行的普通住宅指導(dǎo)價(jià)。拆遷實(shí)施方案確定以另行審批宅基地的方式予以補(bǔ)償安置的除外。
五、生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)用房的停產(chǎn)、停業(yè)綜合補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)
1.征地拆遷中對(duì)利用宅基地上的自有房屋自己從事生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，因拆遷造成停產(chǎn)、停業(yè)損失的，凡符合以下條件的經(jīng)營(yíng)者，給予一次性停產(chǎn)停業(yè)綜合補(bǔ)助費(fèi)。
1.1.具備工商部門(mén)核發(fā)的有效的工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照，且營(yíng)業(yè)執(zhí)照上標(biāo)明的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所與被拆遷房屋一致。
1.2.稅務(wù)部門(mén)的近半年完稅證明原件和復(fù)印件。
2.營(yíng)業(yè)面積的確認(rèn)。
2.1以工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照標(biāo)明的面積為準(zhǔn)。
2.2工商部門(mén)注冊(cè)沒(méi)用標(biāo)明面積的，以直接用于經(jīng)營(yíng)的門(mén)面店的面積為準(zhǔn)。
3.補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)。
根據(jù)確認(rèn)的建筑面積每平方米50——500元的標(biāo)準(zhǔn)予以補(bǔ)助。
4.利用出租房屋進(jìn)行生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)(符合本條第一款規(guī)定)的，對(duì)承租人的停產(chǎn)、停業(yè)損失，由被拆遷人按雙方租賃協(xié)議的約定給予補(bǔ)償;雙方給與協(xié)議的，由被拆遷人參照前款規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)對(duì)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者給予適當(dāng)補(bǔ)償。
六、搬遷補(bǔ)助費(fèi)
1.拆遷人應(yīng)當(dāng)向被拆遷人支付搬遷補(bǔ)助費(fèi)。征地拆遷的搬遷補(bǔ)助費(fèi)，按照合法房屋的建筑面積計(jì)算，每平方米補(bǔ)助15元。由拆遷人出車(chē)搬遷的，不予補(bǔ)助。拆遷有經(jīng)營(yíng)資質(zhì)企業(yè)的廠(chǎng)房、設(shè)備，其設(shè)備搬遷和安裝費(fèi)用按照拆遷正是房屋面積每平方米補(bǔ)助25元。
2.被拆遷人在規(guī)定的搬遷期限屆滿(mǎn)前搬遷的，給予提前搬遷獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)，提前搬遷獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)按照提前的時(shí)間計(jì)算，由拆遷人支付每一宅院200——2000元提前搬遷獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)。
3.電視、電話(huà)、空調(diào)等移機(jī)費(fèi)按有關(guān)部門(mén)標(biāo)準(zhǔn)給予補(bǔ)助。
(一) 宅基地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)
按照市國(guó)土資源和房屋管局制定的“北京市宅基地房屋拆遷補(bǔ)償規(guī)則”第四條規(guī)定的計(jì)算公式，以真想為單位，確定區(qū)位補(bǔ)償價(jià)格幅度，具體補(bǔ)償價(jià)格由拆遷委托有資質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)在區(qū)政府規(guī)定的幅度內(nèi)根據(jù)被拆遷房屋宅基地實(shí)際情況評(píng)估確定。宅基地區(qū)位補(bǔ)償計(jì)算公式：
宅基地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)=(當(dāng)?shù)仄胀ㄗ≌笇?dǎo)價(jià)-房屋重置成新均價(jià))×戶(hù)均安置面積
戶(hù)均宅基地面積
各鎮(zhèn)鄉(xiāng)宅基地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)格計(jì)算要素幅度表
鄉(xiāng)鎮(zhèn)名稱(chēng) 區(qū)位補(bǔ)償價(jià)基準(zhǔn)價(jià)(元/平方米) 普通住宅指導(dǎo)價(jià)(元/平方米) 房屋重置成新均價(jià)(元/平方米) 戶(hù)均安置面積(平方米) 戶(hù)均宅基地面積(平方米)
二、 宅基地面積的認(rèn)定
(一) 拆遷補(bǔ)償中認(rèn)定的宅基地面積應(yīng)當(dāng)經(jīng)過(guò)合法批準(zhǔn)，且不超過(guò)控制標(biāo)準(zhǔn)。未經(jīng)合法批準(zhǔn)的宅基地，不予認(rèn)定。
(二)宅基地的面積控制標(biāo)準(zhǔn)：
1982年(含)以前，最高不超過(guò)0.4畝(267平方米);
1982年以后，人多地少地區(qū)最高不超過(guò)0.25畝(167平方米)，其他地區(qū)最高不超過(guò)0.3畝(200平方米)。
(三)低于控制標(biāo)準(zhǔn)的宅基地面積，按合法批準(zhǔn)的面積認(rèn)定。
(四)無(wú)法確定宅基地面積的，與實(shí)際測(cè)量面積結(jié)合控制標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)定。
三、宅基地補(bǔ)償、補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)
(一) 經(jīng)合法批準(zhǔn)且不超過(guò)控制標(biāo)準(zhǔn)的宅基地補(bǔ)償為： 本拆遷范圍宅基地區(qū)位補(bǔ)償單價(jià)×宅基地面積
(二) 經(jīng)合法批準(zhǔn)的宅基地超過(guò)控制標(biāo)準(zhǔn)的部分，不予補(bǔ)償;但1982年(含)以前經(jīng)合法批準(zhǔn)的宅基地超過(guò)控制標(biāo)準(zhǔn)部分，一般按本拆遷范圍內(nèi)宅基地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)格的20%以予補(bǔ)償，最高補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不得超過(guò)40%.具體標(biāo)準(zhǔn)由評(píng)估機(jī)構(gòu)結(jié)合本拆遷范圍的實(shí)際情況綜合平衡確定。
(三) 另行審批宅基地安置被拆遷人的，新批宅基地面積少于原按照《北京市人民政府關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村村民建房用地管理若干規(guī)定》合法使用的宅基地面積，對(duì)不足部分的補(bǔ)償為：本拆遷范圍宅基地區(qū)位補(bǔ)償單價(jià)×不足部分的宅基地面積
(四) 農(nóng)村符合審批宅基地條件單位實(shí)際取得宅基地，且按照拆遷實(shí)施方案安置確有困難的，符合以下條件按照本拆遷范圍內(nèi)宅基地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)格的20%予以補(bǔ)助。
其補(bǔ)助面積標(biāo)準(zhǔn)為0.25畝/戶(hù)(合167平方米)。
農(nóng)村符合審批宅基地條件，但未實(shí)際取得宅基地的被拆遷人，必須同時(shí)具備下列條件：
1、 拆遷期間屬于本村集體成員。
2、 在被拆遷房屋長(zhǎng)期居住，本人及其配偶在拆遷范圍外無(wú)正式住房。
3、 拆遷公示前析產(chǎn)分戶(hù)并取得相關(guān)法律手續(xù)
4、 在拆遷范圍內(nèi)有本市常住戶(hù)口并且獨(dú)立分戶(hù)(獨(dú)立戶(hù)籍)。
5、 符合宅基地審批條件，但未實(shí)際取得宅基地，且按拆遷實(shí)施方案安置確有困難的。
六、搬遷補(bǔ)助費(fèi)和提前搬遷獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)
(一)搬遷補(bǔ)助費(fèi)：住宅房屋按照正式房屋建筑面積15元/平方米。
非住宅房屋按照正式房屋建筑面積25元/平方米。
(宅基地上的房屋一律按照住宅房屋認(rèn)定)
占地拆遷的，搬家補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由鎮(zhèn)(鄉(xiāng))政府按上述標(biāo)準(zhǔn)確定，并報(bào)區(qū)政府備案。由拆遷人出車(chē)搬家的，不予補(bǔ)助。
(二)提前搬遷獎(jiǎng)：被拆遷人在規(guī)定的搬遷期限屆滿(mǎn)前辦理原有住房的，按照每戶(hù)2000元標(biāo)準(zhǔn)給與提前搬家獎(jiǎng)勵(lì);同時(shí)按正式房屋建筑面積每天每平方米3元獎(jiǎng)勵(lì)，最多獎(jiǎng)勵(lì)10天。具體獎(jiǎng)勵(lì)方法和標(biāo)準(zhǔn)由拆遷人在拆遷實(shí)施方案中擬訂。
(三)另批宅基地安置的，按原正式房屋每月每間100元給與租房補(bǔ)助。補(bǔ)助時(shí)間按拆遷雙方當(dāng)事人的約定確定。
七、本《意見(jiàn)》自2003年9月1日起實(shí)行。原懷柔縣人民政府2001年11月5日發(fā)布的《懷柔縣人民政府批轉(zhuǎn)縣建委關(guān)于推進(jìn)縣城舊城改造工作意見(jiàn)的通知》(懷政發(fā)[2001]33號(hào))第二條第(六)項(xiàng)停止執(zhí)行。
八、本《意見(jiàn)》由區(qū)國(guó)土房管局負(fù)責(zé)解釋。
順義區(qū)集體土地房屋拆遷補(bǔ)償補(bǔ)助安置規(guī)定
第一條根據(jù)《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法》(北京市人民政府令第124號(hào)、《北京市宅基地房屋拆遷補(bǔ)償規(guī)則》(京國(guó)土房管征[2003]606號(hào)以及《<北京市集體土地房屋拆遷管理辦法>實(shí)施意見(jiàn)》(京國(guó)土房管拆[2003]666號(hào))的有關(guān)規(guī)定，制定本規(guī)定。
第二條本規(guī)定適用于集體土地宅基地上的房屋拆遷。
第三條房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)，有宅基地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)、被拆遷房屋重置成新價(jià)構(gòu)成、計(jì)算公式為：
房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)=宅基地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)×宅基地面積+被拆遷房屋重置成新價(jià)
第四條宅基地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)按照下列公式計(jì)算：
宅基地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)=(當(dāng)?shù)仄胀ㄗ≌笇?dǎo)價(jià)-房屋重置成新均價(jià))×戶(hù)均安置面積
戶(hù)均宅基地面積
(一)當(dāng)?shù)仄胀ㄗ≌笇?dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)：
根據(jù)《北京市房屋拆遷評(píng)估規(guī)則(暫行)》(京國(guó)土房管拆字[2001]1234號(hào))基準(zhǔn)地價(jià)的劃分，并結(jié)合我區(qū)各地區(qū)商品房?jī)r(jià)格的實(shí)際情況制定以下普通住宅指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)：
一類(lèi)地區(qū)：包括順義城區(qū)減河以南、京承鐵路以東、順平路以北、潮白河以西、后沙峪鎮(zhèn)城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)，天竺鎮(zhèn)天竺村、薛大人莊村普通住宅指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)為2300---3000元/m2。
二類(lèi)地區(qū)：包括任何鎮(zhèn)、天竺鎮(zhèn)、后沙峪鎮(zhèn)除一類(lèi)地區(qū)外的其他地區(qū)、南法信鎮(zhèn)鎮(zhèn)域范圍內(nèi)順平路以南部分及城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)、馬坡鎮(zhèn)、李橋鎮(zhèn)的城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)、普通住宅指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)微1900---2600元/m2。
三類(lèi)地區(qū)：包括我區(qū)除一、二類(lèi)地區(qū)以外的其他地區(qū)、普通住宅指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)為1500---2000元/m2。
我區(qū)的普通住宅指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)實(shí)際情況由區(qū)政府適時(shí)調(diào)整公布。
(二)戶(hù)均安置面積標(biāo)準(zhǔn)：135m2/戶(hù)
(三)房屋重置成新均價(jià)：400元/m2
(四)戶(hù)均宅基地面積，原則上暫統(tǒng)一按照0.3畝計(jì)算。
第五條宅基地面積補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)按照《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法》(北京市人民政府令第124號(hào))第十八條認(rèn)定。
(一) 拆遷補(bǔ)償認(rèn)定的宅基地面積應(yīng)當(dāng)經(jīng)過(guò)合法批準(zhǔn)，且不超過(guò)控制標(biāo)準(zhǔn)。未經(jīng)合法批準(zhǔn)的宅基地，不予認(rèn)定。
(二) 經(jīng)合法批準(zhǔn)的宅基地超出控制標(biāo)準(zhǔn)的部分，不予補(bǔ)償;但1982年以前經(jīng)合法批準(zhǔn)的宅基地超出控制標(biāo)準(zhǔn)的部分原則上按照宅基地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)格的30%給予補(bǔ)償。該宗宅基地內(nèi)符合審批宅基地條件且戶(hù)籍戶(hù)口單獨(dú)立戶(hù)的共居人，可以按分戶(hù)處理。
(三) 根據(jù)《北京市人民政府關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村村民建房用地管理若干規(guī)定》(北京市政府令1989年第39號(hào))，本村村民每戶(hù)建房用地標(biāo)準(zhǔn)最高不得超過(guò)0.3畝。1982年以前劃定的宅基地，多于前款規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，每戶(hù)最高不得超過(guò)0.4畝。
第六條對(duì)利用宅基地內(nèi)自有房屋從事生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的被拆遷人，除按照《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法》(北京市人民政府令第124號(hào))的規(guī)定予以補(bǔ)償安置外，對(duì)因征地拆遷房屋造成停產(chǎn)停業(yè)損失的，可按照近3年內(nèi)納稅總額6倍的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行補(bǔ)償，但最高不得超過(guò)宅基地范圍內(nèi)合法經(jīng)營(yíng)面積每平方米500元的補(bǔ)償數(shù)額。各鎮(zhèn)、村進(jìn)行占地拆遷房屋的、其停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)由鎮(zhèn)人民政府確定，但原則上不得超過(guò)上述標(biāo)準(zhǔn)。被拆遷人必須提供以下材料：
(一) 稅務(wù)部門(mén)近3年內(nèi)的完稅證明文件原件;
(二) 工商部門(mén)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照原件。
第七條拆除宅基地上房屋以國(guó)有土地上房屋安置的，拆遷人對(duì)被拆遷人應(yīng)當(dāng)按照貨幣補(bǔ)償?shù)囊?guī)定確定被拆遷房屋的補(bǔ)償款、并與安置房屋的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)款結(jié)算差價(jià)。即拆遷人對(duì)被拆遷人依法給予貨幣補(bǔ)償后，被拆遷人再以其所得貨幣補(bǔ)償款購(gòu)買(mǎi)拆遷人提供的國(guó)有土地上的安置房屋、拆遷人與被拆遷人可以先按照貨幣補(bǔ)償相關(guān)規(guī)定簽訂拆遷貨幣補(bǔ)償協(xié)議，再另行簽訂安置房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議。
農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或村民委員會(huì)作為拆遷人實(shí)施拆遷，一本集體建設(shè)用地范圍內(nèi)的房屋安置被拆遷人的，具體拆遷安置方案由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或村民委員會(huì)根據(jù)本地區(qū)實(shí)際情況制定，經(jīng)村民會(huì)議或者村民代表會(huì)議討論通過(guò)并報(bào)鎮(zhèn)政府批準(zhǔn)。
其他拆遷人委托農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或村民委員會(huì)安置被拆遷人的可以參照前款規(guī)定執(zhí)行。
第八條農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)作為拆遷人拆遷宅基地上房屋、有條件的鎮(zhèn)，可以按照土地管理法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定、另行審批宅基地由被拆遷人自行建設(shè)住房，被拆遷房屋按照重置成新價(jià)給予補(bǔ)償。
第九條農(nóng)村村民符合審批宅基地條件但未實(shí)際取得宅基地、且按照拆遷實(shí)施方案確有困難的、被拆遷人購(gòu)買(mǎi)樓房時(shí)，拆遷人可以按照當(dāng)?shù)貥欠可唐穬r(jià)的10---15%給予優(yōu)惠，其優(yōu)惠購(gòu)房面積熱均不得超過(guò)30平方米。但拆遷實(shí)施方案確定以另行審批宅基地方式予以補(bǔ)償安置的除外。
第十條搬家補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)注為每個(gè)宅基地使用證3000元。
第十一條提前搬家獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為每個(gè)宅基地使用證2000元。
第十二條拆除違法建筑和超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑不予補(bǔ)償;拆除未超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑，按照其重置成新價(jià)結(jié)合剩余期限給予適當(dāng)補(bǔ)償。
第十三條本規(guī)定2006年3月15日起施行?！俄樍x區(qū)人民政府批轉(zhuǎn)區(qū)國(guó)土房管局關(guān)于集體土地房屋拆遷補(bǔ)償補(bǔ)助安置規(guī)定的通知》(順政發(fā)[2003]34號(hào))同時(shí)廢止。
根據(jù)《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法》(北京市人民政府令第124號(hào))及《<北京市集體土地房屋拆遷管理辦法>的實(shí)施意見(jiàn)》的規(guī)定，就由區(qū)、縣人民政府的有關(guān)政策，做如下規(guī)定。
一、集體土地住宅房屋拆遷區(qū)類(lèi)劃分
區(qū)類(lèi)劃分原則：以鄉(xiāng)鎮(zhèn)為單位，以環(huán)路為界線(xiàn)進(jìn)行劃分。
一類(lèi)地區(qū)：三環(huán)路以?xún)?nèi)地區(qū)。
二類(lèi)地區(qū)：三環(huán)路至四環(huán)路之間地區(qū)。
三類(lèi)地區(qū)：四環(huán)路至五環(huán)路之間地區(qū)。
四類(lèi)地區(qū)：五環(huán)路以外地區(qū)。
二、宅基地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)
1、房屋重置成新均價(jià)的確定
按照《北京市宅基地房屋拆遷補(bǔ)償規(guī)則》的規(guī)定，房屋重置成新均價(jià)的幅度范圍在400~700元/平方米，結(jié)合我區(qū)房屋拆遷評(píng)估的實(shí)際情況，確定我區(qū)房屋重置成新均價(jià)為400元/平方米。
2、 戶(hù)均安置面積的確定
按照《北京市宅基地房屋拆遷補(bǔ)償規(guī)則》的規(guī)定，戶(hù)均安置面積控制在100平方米范圍內(nèi)。結(jié)合我區(qū)的實(shí)際情況，確定集體土地拆遷區(qū)位補(bǔ)償中戶(hù)均安置面積標(biāo)準(zhǔn)為150平方米。
3、 戶(hù)均宅基地面積
按照《北京市宅基地房屋拆遷補(bǔ)償規(guī)則》的規(guī)定，戶(hù)均宅基地面積安0.3畝(200平方米)計(jì)。
4、 宅基地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)
依照《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法》的實(shí)施意見(jiàn)第六項(xiàng)第25條的規(guī)定及《北京市宅基地房屋拆遷補(bǔ)償規(guī)則》規(guī)定的宅基地區(qū)位補(bǔ)償計(jì)算公式：
宅基地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)=(當(dāng)?shù)仄胀ㄗ≌笇?dǎo)價(jià)-房屋重置成新均價(jià))×戶(hù)均安置面積÷戶(hù)均宅基地面積
確定豐臺(tái)區(qū)宅基地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)幅度范圍
單位;元/平方米
一類(lèi)地區(qū) 二類(lèi)地區(qū) 三類(lèi)地區(qū) 四類(lèi)地區(qū)
盧溝橋鄉(xiāng) 3800—4800 3200—4100 2400—3700 1500—2600
花鄉(xiāng) 3800—4800 3200—4100 2400—3700 1500—2600
南苑鄉(xiāng) 3800—4800 3200—4100 2400—3700 1500—2600
長(zhǎng)辛店鎮(zhèn) —— —— —— 1500—2600
王佐鄉(xiāng) —— —— —— 1500—2600
三、根據(jù)《北京市人民政府關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村村民建房用地管理若干規(guī)定》(北京市人民政府令1989年第39號(hào))第六條規(guī)定的村民建房用地標(biāo)準(zhǔn)，1982年以前經(jīng)合法批準(zhǔn)但超標(biāo)的宅基地，超出控制標(biāo)準(zhǔn)部分，區(qū)位補(bǔ)償價(jià)按50%予以補(bǔ)償?shù)?，超出部分的房屋給予房屋重置成新價(jià)補(bǔ)償;1982年以厚經(jīng)合法批準(zhǔn)但超標(biāo)的宅基地，超出控制標(biāo)準(zhǔn)部分，區(qū)位補(bǔ)償價(jià)不予補(bǔ)償，超出部分的房屋給予房屋重置成新價(jià)補(bǔ)償。
四、《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法》施行前宅基地上已建成的房屋，未取得房屋所有權(quán)證和規(guī)劃行政主管部門(mén)批準(zhǔn)建房文件，但確由被拆遷人長(zhǎng)期自住的，屬于征地拆遷房屋的，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)由鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況確定，報(bào)區(qū)人民政府批準(zhǔn)后執(zhí)行。
五、對(duì)利用宅基地內(nèi)自有房屋從事生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)并持有工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照的被拆遷人，停產(chǎn)停業(yè)經(jīng)濟(jì)損失補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，《北京市豐臺(tái)區(qū)集體土地非住宅房屋拆遷停產(chǎn)停業(yè)綜合補(bǔ)助費(fèi)補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)》執(zhí)行。停產(chǎn)停業(yè)綜合補(bǔ)助費(fèi)的補(bǔ)助范圍以實(shí)際經(jīng)營(yíng)占用的面積為準(zhǔn)。對(duì)被拆遷人給予停產(chǎn)停業(yè)綜合補(bǔ)助費(fèi)應(yīng)符合以下條件：
1、 具有合法有效的營(yíng)業(yè)執(zhí)照并正常經(jīng)營(yíng)
2、 已辦理稅務(wù)登記并出具依法納稅憑證
六、搬遷補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按20元/平方米執(zhí)行。
七、被拆遷人在規(guī)定的搬遷期限屆滿(mǎn)前搬遷的，每戶(hù)給予5000元的提前搬家獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)。
新拆遷條例忽視了集體土地拆遷補(bǔ)償條例
非公共利益需要拆遷的忽視
對(duì)于新拆遷條例的討論是時(shí)下的熱門(mén)，許多人都在關(guān)注。有專(zhuān)家認(rèn)為，“新條例規(guī)范的是國(guó)有土地上的基于公共利益的政府拆遷，而其他的在集體土地上的政府拆遷以及商業(yè)拆遷行為是被排除在外的，這是一種忽視。”“當(dāng)前發(fā)生的許多諸如暴力拆遷等事件卻又主要都是上述領(lǐng)域的，這樣的話(huà)，新條例還是沒(méi)法解決這些問(wèn)題的。”網(wǎng)友說(shuō)到。這樣看來(lái)，因公共利益需要的拆遷被規(guī)范了，而非因公共利益需要的拆遷行為只是順帶一提，沒(méi)有詳文規(guī)定。換句話(huà)說(shuō)，最有可能發(fā)生拆遷矛盾事件的領(lǐng)域，并沒(méi)有得到新條例具體明確的規(guī)范。
在每日經(jīng)濟(jì)新聞網(wǎng)評(píng)論員評(píng)論員葉檀看來(lái)，新條例中對(duì)公共利益范疇的界定的表述也是很值得我們細(xì)看的，“‘國(guó)家機(jī)關(guān)辦公用房建設(shè)的需要’、‘法律、行政法規(guī)和國(guó)務(wù)院規(guī)定的其他公共利益的需要’等，是不是讓人有些驚詫啊。這樣一看，這公共利益的范疇廣了去了，跟國(guó)字沾邊的政府、國(guó)企擴(kuò)張、改善型建設(shè)都是了。只要是地方行政法規(guī)與國(guó)務(wù)院條例規(guī)定為公共利益的，都是公共利益。換言之，何謂公共利益，界定權(quán)完全在有法規(guī)制訂權(quán)的政府部門(mén)手中。”當(dāng)對(duì)于公共利益界定權(quán)完全在有法規(guī)制訂權(quán)的政府部門(mén)手中，還有對(duì)于個(gè)人利益和私人財(cái)產(chǎn)的尊重嗎?這種情況下，某些地方政府就可能會(huì)假借公共利益的名義，來(lái)進(jìn)行拆遷。規(guī)范拆遷，最后倒演變成了以公共利益需要為名義，合法化政府的拆遷行為。
“如果新拆遷條例不夠完善，沒(méi)觸及或完全改變一些不合法的拆遷行為，那么將會(huì)使得這些拆遷行為合法化。”一位網(wǎng)友如是說(shuō)。那么這種情況下，人們期盼新規(guī)能夠一舉終結(jié)類(lèi)似唐福珍式的悲劇，也就成了一種奢望。因?yàn)榘凑招聴l例規(guī)定，對(duì)于符合公共利益的需要，政府部門(mén)可以依法進(jìn)行“強(qiáng)制搬遷”。這就是說(shuō)，今后像唐福珍這樣的人，恐怕仍難以找到權(quán)利救濟(jì)的可靠渠道。
在這里忽視的不僅僅是對(duì)非公共利益領(lǐng)域拆遷行為的約束和規(guī)范，更是忽視或是弱化了對(duì)于私有財(cái)產(chǎn)的尊重和保護(hù)。如果政府不把自己的角色定準(zhǔn)了，既想當(dāng)裁判員又想當(dāng)運(yùn)動(dòng)員，當(dāng)前的這種拆遷困局依舊難以破解。
農(nóng)村集體土地拆遷的忽視
新條例意見(jiàn)稿主要規(guī)范的是國(guó)有土地上的房屋征收與補(bǔ)償活動(dòng)，維護(hù)公共利益，而對(duì)于城鄉(xiāng)接合部地區(qū)農(nóng)村集體土地拆遷并不適用。這也就意味著包括“城中村”在內(nèi)的農(nóng)村集體土地的征收、拆遷問(wèn)題難以被涵蓋，而這部分問(wèn)題甚至比城市拆遷的問(wèn)題還要大。
就拿合肥市來(lái)說(shuō)吧，近年來(lái)的大建設(shè)加快了城市化進(jìn)程，國(guó)有土地上的拆遷越來(lái)越少，更多的拆遷發(fā)生在城中村和城郊結(jié)合部等集體土地上，但是這部分拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)條例里卻沒(méi)有涉及，最需要解決的問(wèn)題卻反倒被忽視了。
對(duì)于城中村的改造，各地都有相關(guān)的規(guī)章辦法的，這些辦法都是首先維護(hù)公共利益的，在維護(hù)公共利益過(guò)程中，同時(shí)也保護(hù)公民的合法權(quán)利。但當(dāng)此二者有沖突時(shí)，地方政府難免會(huì)為了維護(hù)公共利益而犧牲個(gè)人利益。新條例對(duì)于這個(gè)領(lǐng)域拆遷補(bǔ)償規(guī)定的忽視，倒是給予了地方政府處置的自主權(quán)，沒(méi)有一個(gè)統(tǒng)一的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，也就無(wú)法保證個(gè)人可能受到的利益損害。“如果新條例在這個(gè)方面沒(méi)有明確規(guī)定，那么現(xiàn)有的一些規(guī)定辦法是否就是可行的，此辦法下的拆遷行為和補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是否就是合法的呢?”許多網(wǎng)有都有這樣的疑惑。
有人認(rèn)為，同以前的“拆遷條例”相比，新條例有了很大的進(jìn)步，在立法理念上兼顧了公共利益與私人利益，令人欣喜。但若要從根本上突破目前這種悲慘的拆遷困局，單憑這部新法是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。所以，我們期望正在制定中的征收條例除進(jìn)一步界定公共利益外，也要強(qiáng)調(diào)對(duì)于私有財(cái)產(chǎn)的保護(hù)。只有突出私產(chǎn)保護(hù)，并將其優(yōu)先放到公共利益之前，個(gè)人財(cái)產(chǎn)權(quán)才能得到足夠的重視，真正的公共利益也才能有效達(dá)成。
從目前來(lái)看，這部條例能否更好地平衡公共利益和私產(chǎn)保護(hù)的矛盾，從而妥善解決城市拆遷問(wèn)題，仍需要進(jìn)一步考量。
急待解決的集體土地拆遷補(bǔ)償問(wèn)題
大量的慘烈拆遷，多數(shù)發(fā)生在集體土地上。
國(guó)家行政學(xué)院法學(xué)部副主任楊小軍教授今天接受記者采訪(fǎng)時(shí)表示，《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例(征求意見(jiàn)稿)》只是涉及“國(guó)有土地”，不會(huì)對(duì)集體土地上房屋拆遷問(wèn)題有什么幫助，這是一個(gè)很大的缺陷和問(wèn)題。
他建議，在《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例(征求意見(jiàn)稿)》中，加入集體土地房屋拆遷的內(nèi)容，比如，可增加一個(gè)條文，規(guī)定農(nóng)村集體土地上房屋的拆遷補(bǔ)償，參照適用國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償?shù)臈l件和標(biāo)準(zhǔn)等。
沒(méi)有補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)
從我國(guó)目前的法律、法規(guī)來(lái)看，農(nóng)村集體土地上的房屋拆遷，在性質(zhì)上屬征地拆遷的范疇，因此適用的是土地管理法有關(guān)征地補(bǔ)償安置的規(guī)定，與城市房屋拆遷適用法律不同。
楊小軍說(shuō)，土地管理法對(duì)耕地征用的補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)進(jìn)行了規(guī)定并有具體的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)。但對(duì)因土地征用而引起的農(nóng)民在宅基地上自建的房屋拆遷卻沒(méi)有補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。“對(duì)集體土地上的房屋拆遷，到目前為止，我們還看不到有些什么拆遷補(bǔ)償政策。”
他認(rèn)為，城市房屋的拆遷問(wèn)題，經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展、規(guī)范，實(shí)際上已經(jīng)有了很大的進(jìn)步，無(wú)論是項(xiàng)目立項(xiàng)、拆遷程序還是補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)等，已經(jīng)更加規(guī)范和提高了，有些地方和不少項(xiàng)目的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，也與市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)相差無(wú)幾。
“實(shí)際上，房屋拆遷更多的問(wèn)題，主要集中在農(nóng)村集體土地上。這個(gè)問(wèn)題從立法和建章立制層面以及實(shí)際操作上，更需要及時(shí)提上議事日程嚴(yán)肅對(duì)待。”他說(shuō)。
城鄉(xiāng)差別烙印
兩種拆遷，適用的法律和政策不同。楊小軍說(shuō)：“這是明顯的差別待遇。”
他覺(jué)得，這個(gè)現(xiàn)象反映了我們對(duì)集體土地房屋財(cái)產(chǎn)獨(dú)立性質(zhì)的認(rèn)識(shí)，多有不足。從整個(gè)社會(huì)背景看，是城鄉(xiāng)差別觀(guān)念的一個(gè)表現(xiàn)和延續(xù)。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下，一些過(guò)去的認(rèn)識(shí)、制度等都值得重新思考和變革，包括對(duì)待集體土地上房屋拆遷問(wèn)題。
從縮小城鄉(xiāng)差別和社會(huì)公平角度看，兩種拆遷，應(yīng)當(dāng)逐步地統(tǒng)一起來(lái)。至少?gòu)默F(xiàn)在起，就應(yīng)該利用立法更新的機(jī)會(huì)，朝著這個(gè)方向完善，實(shí)現(xiàn)法律公平和財(cái)產(chǎn)獨(dú)立。
增加一個(gè)條文
解決集體土地拆遷問(wèn)題，是制度建設(shè)的重大法律問(wèn)題。楊小軍認(rèn)為，如果只是靠一些地方和部門(mén)的文件辦事，肯定不妥。但專(zhuān)門(mén)立一個(gè)法又比較復(fù)雜，需要一個(gè)過(guò)程。因此，當(dāng)務(wù)之急是在《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》中，加入集體土地房屋拆遷的內(nèi)容，比如，可增加一個(gè)條文，規(guī)定農(nóng)村集體土地上房屋的拆遷補(bǔ)償，參照適用國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償?shù)臈l件和標(biāo)準(zhǔn)等。
他說(shuō)，對(duì)農(nóng)村集體土地上的房屋拆遷，只將房屋作為集體土地上的附著物進(jìn)行補(bǔ)償，并不細(xì)化區(qū)分房屋的用途、性質(zhì)等相關(guān)權(quán)利，實(shí)際上嚴(yán)重?fù)p害了房屋所有權(quán)人和第三人的利益。這個(gè)問(wèn)題要解決，必須把集體土地上的房屋作為獨(dú)立的財(cái)產(chǎn)或拆遷補(bǔ)償對(duì)象來(lái)處理，而不能僅僅視之為土地征用上的附著物。
集體土地房屋拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)過(guò)低問(wèn)題不少。楊小軍談到，雖然很多地方都規(guī)定參照城市房屋拆遷補(bǔ)償操作，但由于兩種房屋拆遷在土地所有權(quán)性質(zhì)、所有權(quán)主體、土地管理方式以及拆遷安置對(duì)象等方面均有差異，所以直接的參照性并不強(qiáng)，導(dǎo)致在執(zhí)行過(guò)程中，各級(jí)政府制定的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)隨意性很大，拆遷程序和補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)十分混亂。“這迫切需要在法律上統(tǒng)一補(bǔ)償計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)、方法和原則，約束地方政府的行為。”
心有兩個(gè)擔(dān)憂(yōu)
《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》已進(jìn)入社會(huì)征求意見(jiàn)階段，出臺(tái)指日可待固然令人欣喜，但楊小軍也坦言他的擔(dān)心：“必須解決好政府直接征收房屋可能出現(xiàn)的更大問(wèn)題。”
擔(dān)憂(yōu)一，現(xiàn)在是開(kāi)發(fā)商面對(duì)拆遷戶(hù)，盡管開(kāi)發(fā)商顯強(qiáng)勢(shì)，但開(kāi)發(fā)商畢竟只是一個(gè)商人。如果改為政府面對(duì)搬遷戶(hù)，政府不僅是強(qiáng)者，而且是公權(quán)力強(qiáng)者。在這種強(qiáng)者更強(qiáng)的關(guān)系中，會(huì)不會(huì)出現(xiàn)更不利于拆遷戶(hù)的局面是值得擔(dān)憂(yōu)的。
擔(dān)憂(yōu)二，現(xiàn)在的拆遷，都是先由開(kāi)發(fā)商立項(xiàng)，后有拆遷補(bǔ)償。由政府直接征收房屋后，可能是無(wú)項(xiàng)征收。無(wú)項(xiàng)征收房屋，哪里還談得上項(xiàng)目是商業(yè)項(xiàng)目還是公共利益項(xiàng)目?這些問(wèn)題如果不能很好地解決，其后果可能更值得擔(dān)憂(yōu)。
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