成都未來發(fā)展趨勢
成都未來發(fā)展趨勢
“我想在成都的街頭走一走，哦哦哦哦哦、、、”帶你看看成都未來的發(fā)展趨勢吧。
趨勢一：
圈層演化越來越明顯，游憩圈變遷為外圍帶來機(jī)遇
將成都的整個(gè)地圖鋪開，可以明顯的發(fā)現(xiàn)成都的城市結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)明顯的圈層結(jié)構(gòu)，成都的五環(huán)結(jié)構(gòu)已經(jīng)形成，第六環(huán)現(xiàn)在也只差閉合。在如此強(qiáng)烈的圈層結(jié)構(gòu)下，游憩圈的外拓趨勢已經(jīng)十分明顯。
可以將成都市游客量排名前十的景區(qū)與成都的整個(gè)圈層結(jié)構(gòu)聯(lián)系起來，可以明顯的發(fā)現(xiàn)兩個(gè)規(guī)律：一個(gè)是核心區(qū)文旅消費(fèi)、另一個(gè)就是郊區(qū)類文旅消費(fèi)。這兩者是在不斷變化的，主要原因就是市區(qū)的擴(kuò)張。
成都在2010年前二環(huán)以內(nèi)的市區(qū)內(nèi)文旅消費(fèi)較為火爆，一個(gè)直接的體現(xiàn)就是寬窄巷子、錦里這些文旅項(xiàng)目的崛起與持續(xù)火爆。近幾年，隨著成都產(chǎn)業(yè)、人口的急劇增加，成都市核心區(qū)由二環(huán)以內(nèi)擴(kuò)至三環(huán)，核心區(qū)文旅消費(fèi)由二環(huán)內(nèi)擴(kuò)張到三環(huán)內(nèi)，東郊記憶與成都大悅城的火爆就是在這種背景下產(chǎn)生的。而核心區(qū)的文旅消費(fèi)往往以市內(nèi)交通為主，交通的擁堵情況、公共交通的通暢性、停車的便捷性等都成為了人們選擇核心區(qū)文旅項(xiàng)目的重要因素。
核心區(qū)擴(kuò)張，都市的近郊、遠(yuǎn)郊也發(fā)生了變化，之前城市近郊為二環(huán)至三環(huán)之間，現(xiàn)在擴(kuò)張至三環(huán)與四環(huán)之間，遠(yuǎn)郊則擴(kuò)展至四環(huán)與五環(huán)間、五環(huán)與六環(huán)間，以及六環(huán)外周邊區(qū)域。交可以看到在郊區(qū)類文旅項(xiàng)目中，交通區(qū)位影響巨大，其中四環(huán)內(nèi)的三圣花鄉(xiāng)緊鄰四環(huán)高速;五環(huán)內(nèi)的洛帶古城、寶光桂湖都在離開出城高速后，車程在10分鐘以內(nèi);五環(huán)外的黃龍溪古鎮(zhèn)也緊挨五環(huán);六環(huán)外的青城山-都江堰、街子古鎮(zhèn)、平樂古鎮(zhèn)都緊挨著六環(huán)高速。
趨勢二：
核心區(qū)文旅項(xiàng)目變現(xiàn)需倚靠商圈、郊區(qū)文旅項(xiàng)目變現(xiàn)需引流
從核心區(qū)受歡迎文旅項(xiàng)目的分布來看，現(xiàn)有的游客量靠前的項(xiàng)目基本依托于所在商圈，例如寬窄巷子位于春鹽商圈、東郊記憶位于建設(shè)路商圈、成都大悅城位于紅牌樓商圈。核心區(qū)文旅項(xiàng)目多以商業(yè)街區(qū)、創(chuàng)意園區(qū)、綜合商貿(mào)區(qū)等形式為主，依托于已有的或正在形成的商圈，能夠有效的實(shí)現(xiàn)商圈流量向文旅項(xiàng)目的轉(zhuǎn)化，未來這一趨勢還將繼續(xù)。
而郊區(qū)文旅項(xiàng)目的變現(xiàn)則需要自己強(qiáng)大的引流機(jī)制，一方面上文已述臨近高速搶占有利的交通區(qū)位成為必然;另一方面大體量投入、高規(guī)格運(yùn)營成為了標(biāo)配，獨(dú)特的定位與景觀成為了引流的必然配置?？梢詮纳蠄D中看到郊區(qū)型的文旅除了三圣鄉(xiāng)屬于田園綜合體，其余的文旅項(xiàng)目都集中在古鎮(zhèn)上，加上2017年招商引資中的古鎮(zhèn)項(xiàng)目，未來在這個(gè)區(qū)域如何從激烈的競爭中引流成為了重要問題。
趨勢三：
部分文旅項(xiàng)目在享受圈層擴(kuò)張的紅利，但已有文旅項(xiàng)目在競爭中業(yè)績下滑將成常態(tài)
早期進(jìn)入成都二環(huán)外、四環(huán)內(nèi)進(jìn)行文旅項(xiàng)目布局的企業(yè)開始享受成都城市圈層擴(kuò)張的紅利，一方面是二環(huán)至三環(huán)成為核心區(qū)，使得土地增值的同時(shí)，游客量也雙收，項(xiàng)目的收益實(shí)現(xiàn)堅(jiān)實(shí)而有保障。三環(huán)至四環(huán)之間的文旅項(xiàng)目，區(qū)位也得到大大提升，由遠(yuǎn)郊型轉(zhuǎn)換為近郊型，大大拉近了與市場的距離，未來的發(fā)展也可期待。
但是寬窄巷子的游客量下降也吹響了文旅項(xiàng)目業(yè)績下滑的號(hào)角，未來盡管隨著人口的增加，帶來了市場新活力，但是已有文旅項(xiàng)目會(huì)隨著新項(xiàng)目的增加而競爭加劇，也會(huì)隨著商圈的變遷而流量下降。未來核心區(qū)文旅項(xiàng)目競爭力下降將來自于所在商圈的影響力下降，而郊區(qū)型文旅項(xiàng)目的競爭力下降將來自于同類文旅項(xiàng)目的競爭加劇。
趨勢四：
文旅區(qū)域聚合將成為趨勢，有望出現(xiàn)旅游功能為主的新區(qū)
目前的形勢下，成都文旅的發(fā)展還是以項(xiàng)目驅(qū)動(dòng)為主，各區(qū)以招商引資為目標(biāo)導(dǎo)向依然很明確，造成成都的近郊及遠(yuǎn)郊的項(xiàng)目開始扎堆產(chǎn)生，但是這并不意味著文旅項(xiàng)目的空間分布上卻更加趨于分散，這一趨勢本身不利于成都的旅游空間優(yōu)化，本身過于分散的空間分布也不利于旅游項(xiàng)目之間產(chǎn)生集聚效應(yīng)，不利于各項(xiàng)目之間流量的相互轉(zhuǎn)化，更不利于世界級(jí)文旅區(qū)域的出現(xiàn)。
因此，未來的成都地區(qū)，文旅區(qū)域聚合將成為趨勢，政府將會(huì)更加注重項(xiàng)目在區(qū)位上的聚合性，類似三圣花鄉(xiāng)一類的大體量旅游區(qū)域?qū)?huì)出現(xiàn)。另外為了適應(yīng)程度旅游蓬勃發(fā)展的趨勢，并合理的推動(dòng)旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，成都學(xué)習(xí)深圳、上海的先例，設(shè)立以國際旅游為主要導(dǎo)向的旅游新區(qū)的可能性在增加，屆時(shí)很可能將進(jìn)一步加速成都文旅項(xiàng)目在空間上的聚合。
趨勢五：
交通深刻改變文旅項(xiàng)目布局，核心與外圍文旅項(xiàng)目對(duì)交通的依賴各不相同
城市的交通在深刻的改變著文旅的布局，在成都，一個(gè)可以預(yù)見的問題就是限牌或者分時(shí)段車輛限入將成為可能，而在這個(gè)可能下文旅項(xiàng)目對(duì)交通的依賴需要充分考量。
根據(jù)2017年的數(shù)據(jù)，成都的機(jī)動(dòng)車保有量494.2萬輛，排名全國各城市第二。其中私家車398.2萬輛，私家車增速達(dá)7.7%?？梢灶A(yù)見的是未來成都的私家車將更加巨大，目前成都的擁堵指數(shù)為1.88，雖然不是全國十大最擁堵城市，但是核心區(qū)(三環(huán)以內(nèi))的擁堵卻是顯而易見的。未來的成都，人口持續(xù)增長的情況下，要么限牌、要么三環(huán)以內(nèi)分區(qū)段車輛限入將極有可能發(fā)生。
無論是限牌還是分區(qū)限入，或是成都三環(huán)內(nèi)的擁堵持續(xù)增加，導(dǎo)致的直接的后果都將是成都核心區(qū)與外圍區(qū)交通方式的改變。核心區(qū)將更加依賴公共交通，尤其是地鐵。外圍區(qū)將更多依靠私家車。
在這種情況下，核心區(qū)與外圍區(qū)(近郊、遠(yuǎn)郊)的文旅項(xiàng)目對(duì)交通的依賴將各不相同。核心區(qū)由于交通擁堵、車位緊張等因素，對(duì)于公共交通的依賴程度將更加巨大。而地鐵則是核心區(qū)快運(yùn)量交通的首選，因此核心區(qū)文旅項(xiàng)目周邊有無地鐵、距離遠(yuǎn)近，以及地鐵交匯的多寡將成為決定文旅項(xiàng)目未來興衰的重要指標(biāo)。而綜合商業(yè)類文旅項(xiàng)目，不僅僅地鐵非常重要，停車場大小也是一個(gè)關(guān)鍵。
外圍區(qū)(近郊、遠(yuǎn)郊)的文旅項(xiàng)目則引流與私家車相關(guān)的方面密不可分，一是距離出城高速的遠(yuǎn)近、二是對(duì)接交通的便捷性、三是停車場的規(guī)模。所以外圍區(qū)文旅項(xiàng)目在這方面需要多加關(guān)注。因?yàn)樵谟兴郊臆嚨那闆r下，從成都核心區(qū)(假定一環(huán)內(nèi))出發(fā)到出三環(huán)，雖然距離在20km以內(nèi)，但是考慮擁堵的情況，出三環(huán)也需30分鐘左右，而一旦出三環(huán)，隨著擁堵的消失，流量往交通順暢的區(qū)域流動(dòng)就成為了選擇。而且以人開車一小時(shí)的車程計(jì)，出三環(huán)需半小時(shí)，三環(huán)外半小時(shí)以內(nèi)的車程就是舒適的出游半徑，這也是為什么靠近成都的六環(huán)外旅游也能興起的原因。
趨勢六：
三環(huán)文旅形態(tài)改變，四環(huán)的潛力仍然巨大
隨著成都城市的發(fā)展，圈層的外拓已經(jīng)勢不可擋，隨著三環(huán)成為核心區(qū)，三環(huán)內(nèi)的文旅項(xiàng)目形態(tài)開始改變，由粗放型向精細(xì)型轉(zhuǎn)變，單位投入開始增加。
而成都的城市外拓趨勢仍在繼續(xù)，按照預(yù)計(jì)，2020年人口達(dá)到1800萬，未來5年人口將達(dá)到2000萬。在這個(gè)趨勢下，以成都三環(huán)以內(nèi)不到30平方公里的面積如果繼續(xù)集聚，將難以承受交通、環(huán)境、生態(tài)等方面的壓力，而公共服務(wù)方面，例如教育、醫(yī)療、養(yǎng)老等持續(xù)高壓，都難以為繼，因此成都城市核心區(qū)向四環(huán)拓展勢在必行
在這一判斷下，可以預(yù)見，未來成都四環(huán)的發(fā)展?jié)摿薮蟆６诔啥妓沫h(huán)布局的文旅項(xiàng)目，很大可能性也能享受到東郊記憶一般提前在三環(huán)內(nèi)布局的市場紅利。
趨勢七：
市場細(xì)分在孕育，小圈層旅游將興起
目前成都的旅游市場是大眾旅游市場，市場細(xì)分并不明顯。但是可見的是外來游客市場與本地休閑旅游的市場已經(jīng)開始分異。這在成都旅游市場特征中已經(jīng)詳細(xì)闡述。而未來這種市場分異將會(huì)進(jìn)一步增加，目前的本地休閑市場，仍然沒有細(xì)致的細(xì)分市場，大部分的文旅項(xiàng)目仍然處于大小通吃的時(shí)代，高端市場低端市場一把抓、男性女性市場無分類、不同類型市場無分別，未來的文旅項(xiàng)目數(shù)量眾多，競爭日趨激烈，如何在各自的細(xì)分市場中找到自身的定位將至關(guān)重要，現(xiàn)在開始孕育，未來才有競爭中立足的可能。
與細(xì)分市場緊密相關(guān)的就是小圈層，特定興趣或特定關(guān)系的人群組成的小圈層，聯(lián)系比一般市場更加緊密，成員間更加熟識(shí)，流量小，但是黏度高、忠誠性好，這一部分人的旅游也將在成都興起。部分文旅項(xiàng)目如果能夠與特定的小圈層綁定，將能夠享受很好的增值效應(yīng)。
趨勢八：
古鎮(zhèn)類文旅項(xiàng)目將持續(xù)投入，但異質(zhì)類的項(xiàng)目將持續(xù)吸金
從目前的投資來看，古鎮(zhèn)類或造城類的文旅項(xiàng)目仍然是巨型投資的青睞，其背后有著強(qiáng)烈的押注土地增值的愿景。但是目前來看，本身成都及其周邊的古鎮(zhèn)類及造城類文旅項(xiàng)目已經(jīng)對(duì)成都實(shí)現(xiàn)了合圍，但古鎮(zhèn)的差異性卻沒有大的差別，未來本地審美疲勞的可能性將越來越大，各路古鎮(zhèn)爭渡的可能性越來越大。
而一些異質(zhì)類項(xiàng)目，例如生態(tài)類、莊園類、兒童樂園、親子樂園……等由于巨大的人群依托，且具有明確的細(xì)分市場，將會(huì)持續(xù)吸金。
趨勢九：
巨鱷投資的時(shí)代，精品型文旅項(xiàng)目也有勝出的機(jī)會(huì)
隨著成都土地價(jià)格的上升，無論是在核心區(qū)還是在近郊、遠(yuǎn)郊，成都文旅投資都已邁進(jìn)巨鱷投資的時(shí)代，動(dòng)輒百億的項(xiàng)目也層出不窮。這些巨鱷投資體量大，同樣也承受著回收難的巨大壓力，如果地產(chǎn)收益不及預(yù)期，這些項(xiàng)目同樣存在著巨大的風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，由于古鎮(zhèn)類項(xiàng)目的成批涌現(xiàn)，造成未來2-3年，成都周邊古鎮(zhèn)成災(zāi)的現(xiàn)象也將出現(xiàn)，市場流量將被攤薄，屆時(shí)文旅競爭將進(jìn)一步加劇。
在巨鱷投資的時(shí)代，并非沒有其他的文旅機(jī)會(huì)。輕資產(chǎn)、重運(yùn)營的精品型文旅項(xiàng)目將站在成都旅游發(fā)展的風(fēng)口中。精品型文旅項(xiàng)目，將更加注重細(xì)分市場，在巨大的市場中優(yōu)選出自己的忠實(shí)客戶，在文化上、運(yùn)營上、管理上精益求精，實(shí)現(xiàn)市場的穩(wěn)定擴(kuò)展。
趨勢九：
巨鱷投資的時(shí)代，精品型文旅項(xiàng)目也有勝出的機(jī)會(huì)
隨著成都土地價(jià)格的上升，無論是在核心區(qū)還是在近郊、遠(yuǎn)郊，成都文旅投資都已邁進(jìn)巨鱷投資的時(shí)代，動(dòng)輒百億的項(xiàng)目也層出不窮。這些巨鱷投資體量大，同樣也承受著回收難的巨大壓力，如果地產(chǎn)收益不及預(yù)期，這些項(xiàng)目同樣存在著巨大的風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，由于古鎮(zhèn)類項(xiàng)目的成批涌現(xiàn)，造成未來2-3年，成都周邊古鎮(zhèn)成災(zāi)的現(xiàn)象也將出現(xiàn)，市場流量將被攤薄，屆時(shí)文旅競爭將進(jìn)一步加劇。
在巨鱷投資的時(shí)代，并非沒有其他的文旅機(jī)會(huì)。輕資產(chǎn)、重運(yùn)營的精品型文旅項(xiàng)目將站在成都旅游發(fā)展的風(fēng)口中。精品型文旅項(xiàng)目，將更加注重細(xì)分市場，在巨大的市場中優(yōu)選出自己的忠實(shí)客戶，在文化上、運(yùn)營上、管理上精益求精，實(shí)現(xiàn)市場的穩(wěn)定擴(kuò)展。