農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)典型案例
農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)典型案例
隨著我國城鄉(xiāng)一體化的進(jìn)一步深入發(fā)展,農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)問題不僅關(guān)乎到我國“三農(nóng)”問題的解決,同時(shí)也影響著我國城鎮(zhèn)化的進(jìn)程。以下是學(xué)習(xí)啦小編為大家整理的農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)案例，一起來看看吧!
農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)案例篇1
第三種情況，最典型的案例是在深圳。如果中央在“新土改”中允許農(nóng)民承包經(jīng)營的土地流轉(zhuǎn)，對(duì)深圳這個(gè)已經(jīng)消滅了農(nóng)村的城市會(huì)有什么影響?據(jù)南方都市報(bào)報(bào)道，一旦中央允許農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)，在城市化方面先行一步的深圳的可流轉(zhuǎn)對(duì)象將是大量的城中村私房以及生產(chǎn)經(jīng)營性建筑。這兩類“違法建筑”的處理問題已困擾深圳多年，先后經(jīng)歷了搶建—嚴(yán)控—確權(quán)—再搶建—再嚴(yán)控的多次反復(fù)，至今未妥善解決。
從政策上講，土地流轉(zhuǎn)是大勢(shì)所趨，城中村不可能成為城市的特例，最終一定要加入到流轉(zhuǎn)的行列之中。深圳城中村的土地流轉(zhuǎn)問題和純粹的農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)問題截然不同，城中村本身已經(jīng)是和資本高度結(jié)合的小城鎮(zhèn)，只是因?yàn)橥恋匾匚茨芰鬓D(zhuǎn)，而造成了和周邊城市區(qū)域發(fā)展的高度不平衡。
而目前來說，缺乏先例及法律配套上還沒有相應(yīng)的規(guī)則跟上是最大的問題。如果試圖用案例2的流轉(zhuǎn)辦法來處理深圳的城中村，用等面積的商品房置換用地，首先要面對(duì)的是一連串復(fù)雜的置換補(bǔ)償過程，這對(duì)于已經(jīng)不斷產(chǎn)生現(xiàn)金流的農(nóng)民房來說，并不簡(jiǎn)單。深圳的農(nóng)民房業(yè)主都是高智商市民，他們很清楚自己物業(yè)的現(xiàn)金價(jià)值，比如一棟8層32家房客的農(nóng)民房，產(chǎn)生的現(xiàn)金流可以達(dá)到每月5萬元以上，按房屋租金估值法推算，這棟樓若是參與流轉(zhuǎn)，市場(chǎng)價(jià)值應(yīng)該在2000萬上下(按年租金60萬相當(dāng)于定額資本乘于3%銀行定期存款的回報(bào)率計(jì)算)，已經(jīng)非常高了。
從學(xué)理上講，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)有利于土地利用效率的提高，但對(duì)于深圳來說，農(nóng)民房的利用效率本身已經(jīng)很高了，它們的價(jià)值在租賃市場(chǎng)上已經(jīng)通過租金得到了充分的體現(xiàn)。當(dāng)然，這些房子一沒戶口指標(biāo)、二沒小區(qū)規(guī)劃、最重要的是沒有房產(chǎn)證，要流通還不能一下子來。但最簡(jiǎn)單的思路一定是讓市場(chǎng)給它們定價(jià)，讓虛高的價(jià)格降下去，讓低估的價(jià)格漲起來。既然市場(chǎng)可以給它們定出價(jià)格，那不妨嘗試按照這個(gè)思路走下去，不如逐步減少中間環(huán)節(jié)，逐步放開口子讓這些房子進(jìn)入二級(jí)市場(chǎng)，從允許整棟流轉(zhuǎn)開始，到允許分戶流轉(zhuǎn)，產(chǎn)權(quán)問題一定是越來越清晰的。另一方面，允許這些樓房加入市場(chǎng)，對(duì)平抑房?jī)r(jià)是肯定有幫助的;但其中一定涉及和市場(chǎng)現(xiàn)存商品房的差價(jià)區(qū)別問題，如何解決可以稍后討論。
農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)案例篇2
我們看到的第一種案例來自浙江的農(nóng)村。2008年3月，浙江金華瑯琊鎮(zhèn)上盛村實(shí)施土地流轉(zhuǎn)承包，化荒田為農(nóng)場(chǎng)，把原來的小農(nóng)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)變成合作社經(jīng)營。上盛村的田園果蔬合作社把上盛村和周邊村里許多外出務(wù)工者和老人手中的閑置田地租賃過來，然后通過與農(nóng)戶簽訂土地流轉(zhuǎn)合同，擴(kuò)大了經(jīng)營規(guī)模。合作社現(xiàn)已和100多戶農(nóng)戶簽訂土地租賃合約，租賃土地約520余畝，種植早稻、甜玉米、辣椒等農(nóng)作物，預(yù)計(jì)在幾年內(nèi)，合作社蔬菜果園的面積要擴(kuò)展到1500畝—2000畝。生產(chǎn)面積的擴(kuò)大，需要更多的勞動(dòng)力，所以，村民除了每年能拿到的固定的土地流轉(zhuǎn)收益外，還能在合作社當(dāng)務(wù)工，每月大概能獲得1000元以上的工資。
公開資料顯示，在浙江實(shí)踐的土地流動(dòng)、組合、價(jià)格都由市場(chǎng)機(jī)制自行調(diào)節(jié)，政府只擔(dān)當(dāng)中介人的角色，并強(qiáng)調(diào)服務(wù)功能，及時(shí)了解土地流轉(zhuǎn)意向、對(duì)接雙方供需、積極招商引資、規(guī)范流轉(zhuǎn)手續(xù)等，并出現(xiàn)了相應(yīng)的市場(chǎng)機(jī)構(gòu)。在紹興縣，土地信托服務(wù)中心應(yīng)運(yùn)而生;在衢縣，土地返租倒包、轉(zhuǎn)包、租賃經(jīng)營、股份合作及“土地銀行”等多種流轉(zhuǎn)形式紛紛出現(xiàn)。
我們可以看到，在這個(gè)案例中，土地流轉(zhuǎn)在農(nóng)用地內(nèi)完成，以資源的再配置實(shí)現(xiàn)了分工細(xì)化。土地性質(zhì)沒有發(fā)生大的改變，沒有對(duì)耕地造成減損。農(nóng)民同時(shí)并未喪失對(duì)土地的第一支配權(quán)，和現(xiàn)有的政策、產(chǎn)權(quán)現(xiàn)狀也能夠很好的接上軌。這種做法應(yīng)該是目前最沒有爭(zhēng)議的土地流轉(zhuǎn)模式，最穩(wěn)妥，也最容易為農(nóng)民接受。從三中全會(huì)的政策表態(tài)來看，浙江金華模式將是在廣大農(nóng)村首先推廣的主流模式之一。
但這一模式同樣要面對(duì)一個(gè)無法回避的問題，即農(nóng)民實(shí)際收入是否真正得到提升，農(nóng)民是否確實(shí)得到實(shí)惠。在浙江嘉興，一戶農(nóng)民將13畝承包田置換給了鎮(zhèn)上的一家農(nóng)業(yè)開發(fā)公司，換來每年8300元的土地流轉(zhuǎn)金，按照政策，在該農(nóng)民61歲以后，他可享受到每月200元的養(yǎng)老金直到去世。每年8300元的土地流轉(zhuǎn)金平均到每個(gè)月大概接近700元，這個(gè)數(shù)字對(duì)于一個(gè)沒有土地進(jìn)城居住的農(nóng)民家庭來說是不是有點(diǎn)殘酷?是否考慮到若干年后由于通脹等原因造成的貨幣貶值情況呢?是否可能采取更穩(wěn)固的股權(quán)合作模式，讓農(nóng)民以地入股，享受租金的同時(shí)還有紅利收入以便靈活調(diào)整呢?這些細(xì)節(jié)值得思考。
農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)案例篇3
天津試驗(yàn)：農(nóng)民用宅基地?fù)Q的小區(qū)房
據(jù)10月13日媒體報(bào)道，在天津土地流轉(zhuǎn)讓農(nóng)民變?yōu)槌擎?zhèn)居民，試驗(yàn)出宅基地?fù)Q房模式。所謂“宅基地?fù)Q房”辦法，即農(nóng)民自愿以其宅基地，按照規(guī)定的置換標(biāo)準(zhǔn)，換取小城鎮(zhèn)內(nèi)的一套住宅，遷入小城鎮(zhèn)居住。原村莊建設(shè)用地進(jìn)行復(fù)耕，而節(jié)約下來的土地整合后再“招”、“拍”、“掛”出售，用土地收益彌補(bǔ)小城鎮(zhèn)建設(shè)資金缺口。
從2005年下半年開始，天津市圍繞破解土地和資金雙重約束的難題，在廣泛征求農(nóng)民意愿和大量調(diào)研基礎(chǔ)上，推出以“宅基地?fù)Q房”加快小城鎮(zhèn)建設(shè)的辦法，并在“十二鎮(zhèn)五村”開展試點(diǎn)，涉及津郊近十八萬農(nóng)民。至2008年末，將有十萬農(nóng)民告別鄉(xiāng)間老屋，住上有產(chǎn)權(quán)的商品房，過上進(jìn)工廠上班拿工資、有社保醫(yī)保的“城里人”生活。
這種模式尤其受到類似的大中型城市的地方政府高度關(guān)注。北京已經(jīng)表示，將借鑒天津模式對(duì)土地流轉(zhuǎn)進(jìn)行改革。但這種模式同時(shí)也是爭(zhēng)議最多的，農(nóng)民最關(guān)心的是補(bǔ)償問題，商品房對(duì)宅基地的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是怎樣的?農(nóng)民可以獲得怎樣的工作?還有相應(yīng)的耕地怎么辦?
越是爭(zhēng)議激烈之處，越是值得深入探討。最被人們所質(zhì)疑的是，如果農(nóng)民不自愿，釘子戶如何處理?只要一個(gè)村里面有一戶“釘子”，那么所謂的土地整合后再“招”、“拍”、“掛”出售就不那么容易了。這是這個(gè)模式之中幾乎無法避免的矛盾問題，同時(shí)也牽涉到農(nóng)民利益如何補(bǔ)償?shù)膯栴}。翻查關(guān)于天津市土地流轉(zhuǎn)建設(shè)示范區(qū)東麗區(qū)華明鎮(zhèn)的情況，可以查出當(dāng)時(shí)在土地流轉(zhuǎn)補(bǔ)償?shù)倪^程中，也曾經(jīng)出現(xiàn)不少問題，如發(fā)放給農(nóng)民的土地賠償款時(shí)，個(gè)別領(lǐng)導(dǎo)以權(quán)謀私，將自己的親戚秘密遷入村內(nèi)領(lǐng)走本應(yīng)屬于農(nóng)民的賠款……可以說，如果只看到建設(shè)效果，而忽視過程，土地流轉(zhuǎn)同樣有可能成為一個(gè)龐大的腐敗黑洞，農(nóng)民應(yīng)得的利益依然得不到有效保障。
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