房貸還款計算公式
房貸還款計算公式
首先，大家需要明白一個本金和利息的基本概念，還要清楚等額本金和等額本息兩種流行還款方式的基本算法。另外，不管是等額本金，還是等額本息，每月還款額都包括兩部分：本金部分和利息部分。而利息都是以當月貸款剩余本金乘以當月利率計算出來的。下面由學習啦小編為你分享房貸還款的計算公式，希望對大家有所幫助。
房貸還款計算公式：
以等額本息為例，其每月還款額是相同的，是以本金、年利率和貸款年限為參數(shù)，按照年金現(xiàn)值公式計算出來的。
首月的利息就是貸款申請金額乘以月利率計算得出，那么首月還的本金部分就是首月還款額減去首月利息。
第二個月的利息就是貸款金額減去首月還的本金部分后剩余本金乘以月利率計算來的。以此類推，隨著每月還本金，剩余本金越來越少，利息相應越來越少，直到本金還完利息為零。
上述兩種還款方式首月利息是一樣的，因為初始本金相同，兩者不同的是，每月還的本金不同，導致每月剩余本金不同，差別也越來越大。
說到正題，央行調(diào)整基準利率后，按理說以基準利率為定價基礎(chǔ)的貸款也理應同步變動耶?
非也!那么是怎么變動的呢?
這個就要提你跟銀行簽訂的貸款合同了，這個合同可要好好留存哦。翻出貸款合同，如果上面說，“利率每一年變動一次”，那么就以貸款合同簽訂日過發(fā)放日為基準線，每過一年以當時的基準利率為基礎(chǔ)確定一次貸款利率，后面如有變動也不會跟著變。
比如2015年8月26日簽訂的合同，那么2016年8月27日銀行系統(tǒng)會檢查一次基準利率，并根據(jù)最新基準利率，按照剩余本金和還款方式，計算最新的還款計劃，以后的12個月都是以這個還款計劃還款，截至2017年8月27日的12個月里調(diào)整基礎(chǔ)利率都和你沒關(guān)系，系統(tǒng)只認“一年后的第一天的基準利率”。如果合同里寫明，“以每年度的第一個月基準利率為準計算貸款年利率”，那么系統(tǒng)只認每年初的基準利率。
所以綜合以上，調(diào)整基準利率后，房貸還款怎么調(diào)整的，與合同規(guī)定的利率變動方式，剩余本金，剩余還款期限，還款方式有關(guān)系。銀行核心系統(tǒng)每天晚上都會進行貸款批處理。
PS：現(xiàn)在銀行按揭貸款都是流水線操作了，簡單粗暴，同時銀行從業(yè)人員魚龍混雜，即使是信貸客戶經(jīng)理，他們懂的也不一定有你多，銀行解釋僅僅是敷衍客戶的措辭，或者說，他們在銀行里也得不到解釋或者他們解釋不清楚，只能跟你說一個“含糊其辭”的調(diào)整額。
最新房貸計算+最全還款攻略 ：
降息對樓市有何影響?
1.一線城市及部分二線城市房價勢必會漲
對于樓市來講，在央行降準降息等政策刺激之下馬上會出現(xiàn)一波入市的行情，短期內(nèi)來看，樓市接下來幾個月成交量勢必會短期反彈，價格有可能會逐漸堅挺，尤其是對于一線城市及市場基本面良好的城市來講，接下來幾個月勢必會出現(xiàn)漲價的現(xiàn)象。
2.樓市“分化”特征將更加明顯
在降息、降準等政策刺激之下，一線城市樓市房價步入上漲通道，甚至下半年會再次步入“買漲不買跌”的行情;二線城市將加速去庫存的進程，存銷比開始普遍降低，15個月以下去化周期的城市房價穩(wěn)中有升，比如合肥、南京、南昌、蘇州、石家莊等城市，而15月以上的城市樓市還有去庫存壓力，但部分城市由于加速去庫存，市場去化周期將回歸至合理區(qū)間;對于大多數(shù)三四線城市樓市來講想法設(shè)法跑量主題不變，因為庫存量大去化周期長，還是要堅持去庫存?？傮w來看，各個城市在降準降息的刺激之下走勢將進一步“分化”。
3.房企策略：把控好降準降息之后的跑量去庫存的“窗口期”
對于房企來講，首先應積極調(diào)整推盤節(jié)奏，把控好降準降息之后的跑量去庫存的“窗口期”，增加上半年銷售業(yè)績在全年的比例，防止市場環(huán)境在下半年出現(xiàn)變化而導致企業(yè)被動推盤的局面;其次，調(diào)整并優(yōu)化庫存結(jié)構(gòu)，積極去庫存，不要戀戰(zhàn)(期待房價再次快速上漲，或繼續(xù)博弈市場，即使市場具備漲價條件也不要捂盤惜售，因為樓市已經(jīng)進入下半場，市場需求已基本得到滿足，捂盤惜售的結(jié)果只能是錯過放量的“窗口期”，錯過企業(yè)扭轉(zhuǎn)局面的機會)，盡快實現(xiàn)銷售業(yè)績回升;第三，通過調(diào)整企業(yè)城市布局，優(yōu)化儲備項目結(jié)構(gòu)，降低企業(yè)運營風險。
4.對于購房者：把控好降準降息等“救市”政策短期紅利帶來的購房“窗口期”
對于購房者來講，顯然，應該把握好市場節(jié)奏變化過程中的購房時機。簡單來講，購房者應該把握好上述市場節(jié)奏的變化規(guī)律，趕在短期市場還沒有完全復蘇好轉(zhuǎn)的階段入市購房，也趁當下開發(fā)商資金面仍然相對緊張的階段，選擇購房性價比仍然較高的時機入市購房，把控好降準降息等“救市”政策短期紅利帶來的購房“窗口期”。
14個城市房價有望反彈
有分析認為，央行“放水”后，房價反彈可能性最大是下面這些城市：北京、上海、廣州、深圳、廈門、南京;此外，一些人口吸引力較大、庫存壓力較小的沿海中心城市和中西部人口大省的省會城市房價也很有可能迎來反彈，比如：福州、蘇州、青島、大連、武漢、鄭州、合肥、成都。
4度降準降息后最全還款攻略
1.分階段性還款法適合年輕人
由于年輕人、大學生剛參加工作，手頭資金緊張，所以這種還款方式就允許客戶有3-5年寬限期，開始還款每月只要幾百元，過了5年后，隨著收入提高、經(jīng)濟基礎(chǔ)的夯實，還款也會提高步入正常的還款方式。
2.等額本金還款法適合收入高人群
等額本金還款，借款人可隨還貸年份增加逐漸減輕負擔。這種還款方式是將本金分攤到每個月中，同時付清上一還款日至本次還款日之間的利息。
這種還款方式在同等條件下所償還的總利息要比等額本息少，隨著時間推移，還款負擔便會逐漸減輕，但由于利息是遞減的，開始幾年的月供金額要比等額本息高，壓力會很大，所以這種還款方式對于收入高且還款壓力不大的人群比較合適。
3.等額本息還款法適合收入穩(wěn)定人群
等額本息是指，把按揭貸款的本金總額與利息總額相加，然后平均分攤到還款期限的每個月中。作為還款人，每個月還給銀行固定金額，但每月還款額中的本金比重逐月遞增、利息比重逐月遞減。對于收入穩(wěn)定、經(jīng)濟條件不允許前期投入過大的家庭可以選擇這種方式。
4.一次性還本付息法適合從事經(jīng)營活動人群或短期貸款
一次性還本付息，指借款到期日一次性償還所有貸款利息和本金的還款方法。對于小企業(yè)或者個體經(jīng)營者，可以減輕還款壓力。
5.轉(zhuǎn)按揭
轉(zhuǎn)按揭是指由新貸款銀行幫助客戶找擔保公司，還清原貸款銀行的錢，然后重新在新貸款行辦理貸款。如果你目前所在的銀行不能給你7折房貸利率優(yōu)惠，就完全可以房貸跳槽，尋找最實惠的銀行。由于競爭激烈，一些銀行還是相當樂意為你效勞的。
6.按月調(diào)息
如果目前是降息趨勢，市民以前若選擇的是房貸固定利率，那就趕緊轉(zhuǎn)為浮動利率才劃算。不過，“固定”改“浮動”需要支付一定數(shù)額的違約金。
7.雙周供省利息
雙周供縮短了還款周期，比原來按月還款的還款頻率高一些，由此產(chǎn)生的便是貸款的本金減少得更快，也就意味著在整個還款期內(nèi)所歸還的貸款利息，將遠遠小于按月還款時歸還的貸款利息，本金減少速度加快。
因此，還款的周期被縮短，同時也節(jié)省了借款人的總支出。對于工作和收入穩(wěn)定的人，選擇雙周供還是很合適的。
8.提前還貸縮短期限
提前還貸之前要算好賬，因為不是所有的提前還貸都能省錢。比如，還貸年限已經(jīng)超過一半，月還款額中本金大于利息，那么提前還款的意義就不大。此外，部分提前還貸后，剩下的貸款市民應選擇縮短貸款期限，而不是減少每月還款額。
因為，銀行收取利息主要是按照貸款金額占據(jù)銀行的時間成本來計算的，因此選擇縮短貸款期限就可以有效減少利息的支出。假如貸款期限縮短后正好能歸入更低利率的期限檔次，省息的效果就更明顯了。而且，在降息過程中，往往短期貸款利率下降的幅度更大。
9.公積金轉(zhuǎn)賬還貸
在申請購房組合貸款時，一方面盡量用足公積金貸款并盡量延長貸款年限，在享受低利率好處的同時，最大程度地降低每月公積金的還款額;最大程度地縮短商業(yè)貸款年限，在家庭經(jīng)濟可承受范圍內(nèi)盡可能提高每月商業(yè)貸款的還款額。這樣，月還款額的結(jié)構(gòu)中就會呈現(xiàn)公積金份額少、商業(yè)份額多的狀態(tài)。公積金賬戶在抵充公積金月供后，余額就能抵充商業(yè)性貸款，這樣節(jié)省的利息就很可觀。
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