2016房產(chǎn)契稅新政策對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)的影響解讀

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)再迎新的刺激政策。19日，財(cái)政部等多部門(mén)發(fā)文通知，宣布自2016年2月22日起下調(diào)房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅、營(yíng)業(yè)稅。下面是學(xué)習(xí)啦小編分享了房產(chǎn)契稅新政策對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)的影響，供你閱讀參考。

　　2016房產(chǎn)契稅新政策對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)的影響：

　　房產(chǎn)契稅新政策：買(mǎi)二套房契稅從3%降至1%

　　關(guān)于契稅政策，新政指出，自2016年2月22日起，個(gè)人購(gòu)買(mǎi)家庭唯一住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅;面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。

　　個(gè)人購(gòu)買(mǎi)家庭第二套改善性住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅;面積為90平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。

　　在此之前的政策是，首套購(gòu)房90平方米以下的普通住宅是1%的契稅，90——140(140或144，各地不同)平方米的是1.5%的契稅，非普通住宅3%的契稅。購(gòu)買(mǎi)二套房，不管普通還是非普通住宅契稅都是3%。

　　這里有一筆賬，比如南京王先生要買(mǎi)第二套改善性住房， 90平米以?xún)?nèi)，總價(jià)200萬(wàn)，在過(guò)去需要繳納6萬(wàn)契稅，新政策后只需要繳納2萬(wàn)。如果面積在90平米以上，則以前需要繳納6萬(wàn)，新政后需4萬(wàn)。

　　房產(chǎn)契稅新政不再提“普通住宅”

　　新政特別指出，家庭第二套改善性住房是指已擁有一套住房的家庭，購(gòu)買(mǎi)的家庭第二套住房。

　　新政不再提及普通住宅和非普通住宅的區(qū)別，直接按照90平方米面積上下來(lái)確定不同的稅率。新政也不再提及類(lèi)似“滿(mǎn)五唯一”、“滿(mǎn)二唯一”、的說(shuō)法，而是重新界定了首套房與二套房的概念。

　　專(zhuān)家認(rèn)為，新政說(shuō)明以往“普通住房”的說(shuō)法已不復(fù)存在，取而代之的是更大范圍的“住房”一詞。“這一契稅征收范圍表述的變更，在已全城豪宅化的北京住宅市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，對(duì)于‘賣(mài)一買(mǎi)一’的改善型家庭來(lái)說(shuō)作用相對(duì)更大。”

　　據(jù)悉，按照2014年9月公布的北京普通住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，2015年北京成交55321套純商品住宅中(扣除保障房、自住房、商住)，各環(huán)線(xiàn)區(qū)間超過(guò)普通住宅單價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的共15660套。“如果這些非普通住房均為家庭唯一住房的話(huà)，這部分購(gòu)房者按照即將執(zhí)行的契稅新政，將由此前需繳納的總房款3%的契稅，降至最低1%的契稅。”

　　兩年以上住房出售全部免征營(yíng)業(yè)稅

　　關(guān)于營(yíng)業(yè)稅政策，新政指出，個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)不足2年的住房對(duì)外銷(xiāo)售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅;個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)2年以上(含2年)的住房對(duì)外銷(xiāo)售的，免征營(yíng)業(yè)稅。

　　營(yíng)業(yè)稅原先的政策是，個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)不足2年的住房對(duì)外銷(xiāo)售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅;個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)2年以上(含2年)的非普通住房對(duì)外銷(xiāo)售的，按照其銷(xiāo)售收入減去購(gòu)買(mǎi)房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅;個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)2年以上(含2年)的普通住房對(duì)外銷(xiāo)售的，免征營(yíng)業(yè)稅。

　　而更早之前，普通住房營(yíng)業(yè)稅免征門(mén)檻為5年，去年3月份，這一門(mén)檻被下調(diào)為2年，即“五改二”政策。

　　營(yíng)業(yè)稅政策相比之前不一樣的主要體現(xiàn)在非普通住房，針對(duì)大戶(hù)型、高價(jià)、別墅等物業(yè)，在過(guò)去的政策中，滿(mǎn)2年也需要繳納差額營(yíng)業(yè)稅，在新政策中未明確，如果各地落地細(xì)節(jié)中也按照住房計(jì)算，那么對(duì)于改善性需求有非常明顯的利好。

　　房產(chǎn)契稅新政繼續(xù)繞開(kāi)一線(xiàn)城市

　　新政特別指出，北京市、上海市、廣州市、深圳市暫不實(shí)施本通知第一條第二項(xiàng)契稅優(yōu)惠政策及第二條營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策，上述城市個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅政策仍按照《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅政策的通知》(財(cái)稅〔2015〕39號(hào))執(zhí)行。

　　即一線(xiàn)城市無(wú)法享受購(gòu)買(mǎi)二套改善性住房契稅優(yōu)惠，及營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠。新政對(duì)購(gòu)買(mǎi)一套房的契稅優(yōu)惠政策，和此前一線(xiàn)城市一套房契稅政策并無(wú)二致。

　　本月2日，央行下調(diào)首套房貸款比例，同樣繞開(kāi)一線(xiàn)城市及旅游城市三亞，這些地方仍然執(zhí)行限購(gòu)措施。

　　專(zhuān)家認(rèn)為，政策繼續(xù)繞開(kāi)一線(xiàn)城市，整體看，一線(xiàn)城市不存在庫(kù)存問(wèn)題，預(yù)計(jì)后續(xù)寬松政策也很難覆蓋到一線(xiàn)城市，但這些政策對(duì)一線(xiàn)城市的心理影響依然比較大。

　　房產(chǎn)契稅新政去庫(kù)存手段正逐步落實(shí)

　　近來(lái)，中央主管部門(mén)接連出臺(tái)樓市去庫(kù)存執(zhí)行手段，逐步落實(shí)去年12月中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出的“化解房地產(chǎn)庫(kù)存”——適當(dāng)降低商品住房?jī)r(jià)格，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)兼并重組，提高產(chǎn)業(yè)集中度，要取消過(guò)時(shí)的限制性措施。

　　“各地在密集發(fā)布去庫(kù)存政策，預(yù)計(jì)兩會(huì)前后各省都將針對(duì)房地產(chǎn)庫(kù)存出臺(tái)不同力度的政策，整體看，房地產(chǎn)市場(chǎng)有望在一季度迎接一輪密集的政策寬松。但整體政策的力度將不同，分城施策是未來(lái)政策放松的主要特點(diǎn)。”專(zhuān)家表示，當(dāng)前經(jīng)濟(jì)缺乏動(dòng)力，房地產(chǎn)依然是最重要的引擎。

　　專(zhuān)家認(rèn)為，契稅新政有利于盤(pán)活非一線(xiàn)城市市場(chǎng)流通與銷(xiāo)售環(huán)節(jié)。“加上目前公積金貸款、商業(yè)貸款二套房貸首付比例都已經(jīng)明確降低，這對(duì)于置換型需求、改善型需求來(lái)講，勢(shì)必會(huì)抓緊這個(gè)入市窗口期積極入市。從一手房市場(chǎng)庫(kù)存的角度來(lái)講，由于改善型需求的積極入市，有助于改善大多數(shù)城市庫(kù)存結(jié)構(gòu)比例，降低中大戶(hù)型庫(kù)存市場(chǎng)占比，有助于加速去庫(kù)存，降低市場(chǎng)的去化壓力。”

　　2016年房產(chǎn)契稅如何計(jì)算?

　　財(cái)政部近日發(fā)布《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅、營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策的通知》，自2月22日起，將首套房面積為140平方米以上的，從3%減按1.5%的稅率征收契稅;二套房契稅則從3%降為1-2%不等——不過(guò)，二套房?jī)?yōu)惠政策，京滬廣深四地暫不實(shí)施。

　　2016年房產(chǎn)契稅新政策實(shí)施后，算算購(gòu)房能省多少錢(qián)?

　　舉例1：

　　從直接影響看，房地產(chǎn)政策繼續(xù)寬松，有利于非一線(xiàn)城市樓市去庫(kù)存。從政策的直接影響看，其中契稅主要影響改善需求，在過(guò)去的政策中，大部分城市針對(duì)首套房有不同程度的減免，140或144平米以上及二套全部安裝3%收取。

　　這種情況下，舉例來(lái)說(shuō)，假如小編要買(mǎi)一套改善性住房，如果在90平米以?xún)?nèi)，如果總價(jià)在200萬(wàn)，在過(guò)去需要交納6萬(wàn)契稅、現(xiàn)在新政策后只需要繳納2萬(wàn)。

　　如果面積在90平米以上則以前需要繳納6萬(wàn)，新政后只需要4萬(wàn)。

　　舉例2：

　　假設(shè)，小編想出售一套面積150平米，價(jià)值300萬(wàn)的房子，該房是2014年1月拿到房產(chǎn)證的(營(yíng)業(yè)稅年限是以拿到房產(chǎn)證后開(kāi)始計(jì)算的)。假如小編出售此房，營(yíng)業(yè)稅免征年限調(diào)整前，按照稅率5.5%，小編需繳納165000元的營(yíng)業(yè)稅及附加;調(diào)整后，小編的房子將免征營(yíng)業(yè)稅，所以無(wú)需繳納營(yíng)業(yè)稅，直接省了165000萬(wàn)。

　　以下為通知全文：

　　關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅 營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策的通知

　　財(cái)稅[2016]23號(hào)

　　各省、自治區(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市財(cái)政廳(局)、地方稅務(wù)局、住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳(建委、房地局)，西藏、寧夏、青海省(自治區(qū))國(guó)家稅務(wù)局，新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)財(cái)務(wù)局、建設(shè)局:

　　根據(jù)國(guó)務(wù)院有關(guān)部署，現(xiàn)就調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅、營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策通知如下:

　　一、關(guān)于契稅政策

　　(一)對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)家庭唯一住房(家庭成員范圍包括購(gòu)房人、配偶以及未成年子女，下同)，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅;面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。

　　(二)對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)家庭第二套改善性住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅;面積為90平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。

　　家庭第二套改善性住房是指已擁有一套住房的家庭，購(gòu)買(mǎi)的家庭第二套住房。

　　(三)納稅人申請(qǐng)享受稅收優(yōu)惠的，根據(jù)納稅人的申請(qǐng)或授權(quán)，由購(gòu)房所在地的房地產(chǎn)主管部門(mén)出具納稅人家庭住房情況書(shū)面查詢(xún)結(jié)果，并將查詢(xún)結(jié)果和相關(guān)住房信息及時(shí)傳遞給稅務(wù)機(jī)關(guān)。暫不具備查詢(xún)條件而不能提供家庭住房查詢(xún)結(jié)果的，納稅人應(yīng)向稅務(wù)機(jī)關(guān)提交家庭住房實(shí)有套數(shù)書(shū)面誠(chéng)信保證，誠(chéng)信保證不實(shí)的，屬于虛假納稅申報(bào)，按照《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》的有關(guān)規(guī)定處理，并將不誠(chéng)信記錄納入個(gè)人征信系統(tǒng)。

　　按照便民、高效原則，房地產(chǎn)主管部門(mén)應(yīng)按規(guī)定及時(shí)出具納稅人家庭住房情況書(shū)面查詢(xún)結(jié)果，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)對(duì)納稅人提出的稅收優(yōu)惠申請(qǐng)限時(shí)辦結(jié)。

　　(四)具體操作辦法由各省、自治區(qū)、直轄市財(cái)政、稅務(wù)、房地產(chǎn)主管部門(mén)共同制定。

　　二、關(guān)于營(yíng)業(yè)稅政策

　　個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)不足2年的住房對(duì)外銷(xiāo)售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅;個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)2年以上(含2年)的住房對(duì)外銷(xiāo)售的，免征營(yíng)業(yè)稅。

　　辦理免稅的具體程序、購(gòu)買(mǎi)房屋的時(shí)間、開(kāi)具發(fā)票、非購(gòu)買(mǎi)形式取得住房行為及其他相關(guān)稅收管理規(guī)定，按照《國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門(mén)關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作意見(jiàn)的通知》(國(guó)辦發(fā)〔2005〕26號(hào))、《國(guó)家稅務(wù)總局 財(cái)政部 建設(shè)部關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收管理的通知》(國(guó)稅發(fā)〔2005〕89號(hào))和《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)稅收政策執(zhí)行中幾個(gè)具體問(wèn)題的通知》(國(guó)稅發(fā)〔2005〕172號(hào))的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

　　三、關(guān)于實(shí)施范圍

　　北京市、上海市、廣州市、深圳市暫不實(shí)施本通知第一條第二項(xiàng)契稅優(yōu)惠政策及第二條營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策，上述城市個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅政策仍按照《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅政策的通知》(財(cái)稅〔2015〕39號(hào))執(zhí)行。

　　上述城市以外的其他地區(qū)適用本通知全部規(guī)定。

　　本通知自2016年2月22日起執(zhí)行。

　　財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局 住房城鄉(xiāng)建設(shè)部

　　2016年2月17日