中國房地產市場相關論文
中國房地產市場相關論文
房地產由于其自己的特點即位置的固定性和不可移動性，在經濟學上又被稱為不動產。下面是學習啦小編給大家推薦的中國房地產市場相關論文，希望大家喜歡!
中國房地產市場相關論文篇一
《中國房地產市場風險分析》
[摘要]在我國房地產市場震蕩轉型的過程中，部分人士和學者提出了對于我國房地產市場下行風險是否會給宏觀經濟帶來壓力的擔憂。我們通過從住房抵押貸款中追索權條款的研究，發(fā)現(xiàn)我國房地產市場與日本更為類似，而與次貸危機的爆發(fā)地美國有著本質區(qū)別，我國房地產風險的實際承擔者是消費者本人與房地產企業(yè)，而提供住房抵押貸款的銀行已經較好的隔離了大部分房價波動的風險。在這一意義上我國房地產市場變動不會給金融體系帶來過大壓力，而只會產生一定的財富轉移效應。
[關鍵詞]房地產風險;住房抵押貸款;追索權條款;風險轉移
1前言
當前，由于房地產市場調整，部分區(qū)域房價出現(xiàn)了一定的波動，給購房者和相關行業(yè)及政府部門都帶來了較大的壓力。同時有專家指責已經購房者采取斷供等手段放棄房產以逃避償還房貸是一種沒有契約精神的行為。而在過去，也曾經有報道部分地區(qū)有因為房價下行而斷供的行為，特別是經歷過房地產泡沫的日本和美國，也都有類似的經歷。因此，在房價有可能下行的情況下，我們需要從我國房地產具體運行結構以及相關房貸合同條款出發(fā)，討論我國房地產風險的主要承擔者，厘清消費者、金融機構和相關行業(yè)與政府部門的擔憂所在。
2我國房地產抵押貸款合同追索權分析
21住房抵押貸款合同中追索權的國際經驗
美國和日本由于經濟過熱而出現(xiàn)的經濟與金融危機中，都有著明顯的房地產的身影。因此我們分析我國的房地產市場首先要看這兩個發(fā)達國家的經歷。實際上，美國和日本的房地產市場有著本質的區(qū)別。這一區(qū)別就是看合同中是否有追索權條款(recourse-clause)，這一條款決定了住房抵押貸款中哪方是受到房價下行風險的主要影響，以美國為例，其在次貸危機爆發(fā)之前，由于貸款利率極低，同時美國發(fā)達的金融業(yè)競爭非常激烈，其往往提供的是非追索權(Non-Recourse)的住房抵押貸款[1]，這一情況下，當房價下行造成房屋實際價值小于貸款余額時，美國購房人往往選擇放棄抵押物進行止損，但是由于合同中存在非追索權條款，在購房人放棄抵押物的時候，相關金融機構對購房人的債權即行中止，就是說金融機構只能通過拍賣相關房產獲得其之前放出的貸款的清償，而對于不足額部分不再對購房人享受債權和追索。所以一旦購房人因為房價下行而放棄房產，則銀行等金融機構直接承擔房價繼續(xù)下行的損失。
日本則與美國有本質區(qū)別，由于多數(shù)國家并不像美國一樣提供無追索權的住房抵押貸款。其在房地產價格下行的過程中，如果購房人放棄房產，則在相關金融機構拍賣房產之后，由于房產價值低于房貸余額的部分，金融機構還有追索權，其債權依然成立，可以繼續(xù)向購房者追索。除非購房人作為自然人完全破產，否則銀行的債權是永存的。這就使得日本的經濟危機形式并不表現(xiàn)在其銀行和發(fā)放住房貸款的金融機構上。而是反映在普通居民長期償還房貸的過程中。因此日本經濟危機反映的不是美國式的由于大型金融機構受到沖擊的突然爆發(fā)，而是由于還貸壓力造成居民的長期消費低迷。
22我國銀行業(yè)采取的是有追索權的住房抵押貸款合同
我國銀行業(yè)在這方面采取了同樣的審慎措施。選擇的是以追索權形式提供的住房抵押貸款，多數(shù)合同文本中都有類似如下的條款“抵押期滿，如債務人不能償還債務本息，又未與乙方達成延期協(xié)議的，按法定程序處理抵押房地產，清償債務本息。處理抵押房地產所得價款不足以償還債務本息和承擔處理費用的，乙方有權另行追索;價款償還債務本息后有剩余的，乙方應退還給甲方。”這條看似簡單的格式條款。就意味著在中國房地產市場上，購房者是不可能通過斷供止損的。因為銀行在拍賣了購房者抵押給銀行的房產之外，其對購房者的債權還是同樣存在的，可以繼續(xù)通過其他司法手段對購房者進行強制執(zhí)行。在我國當前的情況下，斷供者往往是以投資為目的的購房者，其個人資產一般情況下大于其住房抵押貸款不少[2][3]，因此在這種情況下銀行并不會由于購房者斷供而承擔房價下行的風險，而恰恰是購房者會承擔由于銀行拍賣抵押資產過程中房產這一抵押物過度折價以及斷供而產生的信用違約、利息以及相關司法費用和滯納金[4]。因此購房者才是真正意義上的風險承擔者。在我國當前的銀行住房抵押合同實務中，銀行完全將自身的風險通過追索權條款轉移到了住房抵押貸款的借款方身上。自身的金融風險則已經部分轉移。
3他國房地產市場變動的啟發(fā)與意義
31我國金融體系受房地產直接沖擊的影響較小
我們通過上面的分析已經可以看出，我國金融體系并不會直接收到多數(shù)購房者斷供與否的影響，同時由于我國沒有自然人破產制度，所以雖然在經濟下行期可能出現(xiàn)少數(shù)購房者由于斷供或者個人資產不足而造成相關貸款無法及時回收造成一定期限內的壞賬，但從長期來看，由于其債權的永續(xù)性，在購房者收入提升和經濟水平回復之后，銀行的住房抵押貸款不會出現(xiàn)大規(guī)模的損失，也就是意味著在我國不會出現(xiàn)美國次貸危機一樣的大型銀行和金融機構紛紛倒閉的情況，但存在由于購房者在房價下行的同時依舊承擔巨大的還款壓力的可能性，一旦出現(xiàn)可支配收入減少的情況，其消費開支也會進一步降低，從而減弱內需。因此這一情況看，除了穩(wěn)定房地產市場，在關注金融機構與銀行業(yè)的同時，更重要的繼續(xù)深化其他行業(yè)的改革創(chuàng)新，一方面利用制度創(chuàng)新和科技創(chuàng)新推動相關行業(yè)的發(fā)展，另一方面也需要改革收入分配機制，確定人民群眾在購房還貸的同時有確切的收入能夠滿足日常消費。由于消費結構出現(xiàn)變化而導致經濟波動。
32我國應當明確房地產市場的風險共擔
我們可以看到，在我國實際上斷供并不會給購房者帶來任何好處，由于其住房抵押貸款合同中追索權條款的存在，一旦斷供，購房者只是獲得了短期內的現(xiàn)金流的便利，但在長期內由于銀行債權的存在和相關費用的產生可能產生債臺高筑的可能性。在這一意義上來說，也需要銀行和相關媒體加強宣傳，在保護房地產行業(yè)平穩(wěn)發(fā)展的同時，讓購房者更為理性的權衡自身的購房決策，避免出現(xiàn)雙輸?shù)木置?。由于我國銀行業(yè)監(jiān)管較嚴，銀行風險管控中為了自身的利益所在，往往喜歡在合同設計和權益轉移上使得其自身完全規(guī)避于風險之外，雖然這保證了在房地產風險期間金融行業(yè)的穩(wěn)定，但也反映出金融行業(yè)市場化程度與創(chuàng)新水平不足，不能給購房者在住房貸款上更多的選擇，也使得我國住房者和房地產企業(yè)獨自承受房價波動的風險。作為一個市場化的行業(yè)，應該允許金融機構更多的創(chuàng)新，也避免我國購房者承擔過分的風險而沒有止損手段，從而可能使得我國在經濟下行的情況轉為日本經濟的情況。
33我國銀行業(yè)應該需要注意企業(yè)貸款風險
如上所述，由于追索權條款的存在和銀行對于購房者的風險管控，實際上在個人房貸一部分，無論市場如何波動，對金融行業(yè)的影響都是有限的，我國并不存在與美國一樣的金融危機的基礎，但是由于大量銀行貸款是以開發(fā)商抵押整樓而貸出的，開發(fā)商與自然人不同，其債權受到開發(fā)商自身資產負債比的影響，同時開發(fā)商可以通過自身的破產程序使得銀行的相關債權歸于消滅。因此這可能會是我國金融行業(yè)需要注意的風險來源。需要金融機構審慎對待。
參考文獻：
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[2]王福林個人住房抵押貸款違約風險影響因素實證研究[D].杭州：浙江大學，2004
[3]陳釗美國住房抵押貸款證券化的現(xiàn)狀――兼議我國推行住房抵押貸款證券化的可行性[J].金融研究，2000(3)：129-134
[4]史以賢住房抵押貸款保險若干法律問題研究[J].中國不動產法研究，2010(00)：112-131
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[6]馮朝軍，王麗娟建立中小型房地產企業(yè)戰(zhàn)略聯(lián)盟的機制研究[J].中國市場，2013(32).
[7]馬海濤房地產項目投資決策中的主要風險[J].中國市場，2014(20).
中國房地產市場相關論文篇二
《我國房地產市場競爭現(xiàn)狀分析》
摘要：闡述了我國房地產業(yè)競爭概況，分別從中國房地產企業(yè)的價格競爭、品牌競爭、廣告競爭和土地所有權的競爭，對我國現(xiàn)階段的房地產市場競爭現(xiàn)狀進行了分析。
關鍵詞：房地產市場;壟斷定價;品牌競爭
房地產業(yè)在中國是一個高速發(fā)展的行業(yè)，特別是經過近十多年的發(fā)展，中國房地產業(yè)已經成為國民經濟的基礎性產業(yè)和支柱性產業(yè)。然而，總的來說，我國的房地產市場是個發(fā)育不全的市場，房地產市場化程度低，市場供給需求結構不相匹配;房地產價格明顯已經超過了普通城市居民的承受能力。那么，房地產市場企業(yè)間進行的是一種怎樣的競爭，因此。對我國房地產市場競爭方式和狀況進行了重新思考很有意義。
一，我國房地產業(yè)競爭概況
現(xiàn)階段，我國房地產市場依然處于火爆狀態(tài)。就溫州最近十年而言，城市化、再城市化進程不斷加快，房地產業(yè)顯現(xiàn)出高速成長的特征，井已初步形成新的消費熱點和投資熱點。房地產業(yè)高速增長的原因主要是：居民消費結構升級，人口城市化快速發(fā)展，導致房地產需求迅速增長;房地產業(yè)與相關產業(yè)的產業(yè)鏈長、關聯(lián)度高，具有成為支柱產業(yè)的潛力，進而拉動區(qū)域經濟增長。另外，目前很多跨國公司大舉進軍中國房地產業(yè)，使我國的房地產發(fā)展商、房地產策劃業(yè)、代理業(yè)、房地產金融保險業(yè)不得不面對日益強烈的競爭壓力。就溫州房地產業(yè)發(fā)展中還存在一些難題，可以窺見全國目前房地產業(yè)的諸多問題亟待解決。
二、我國房地產市場競爭現(xiàn)狀分析
1，中國房地產企業(yè)的價格競爭
目前，我國的房地產價格明顯已經超過了普通城市居民的承受能力，主要原因是由以下幾方面：房地產企業(yè)的壟斷定價、房地產企業(yè)的價格歧視、房地產企業(yè)的價格串謀。價格競爭的特殊表現(xiàn)形式。因為它們都是企業(yè)在價格競爭過程中采取的“特殊”的價格競爭策略。
1)房地產企業(yè)的壟斷定價。中國房地產企業(yè)所處的環(huán)境是區(qū)域性寡頭壟斷的市場結構環(huán)境，這種環(huán)境下的市場競爭是位置相鄰的少數(shù)幾家企業(yè)之間的競爭。壟斷的積極性為主要表現(xiàn)在：壟斷可以實現(xiàn)規(guī)模經濟。
2)房地產企業(yè)的價格歧視。通常來說，我們把價格歧視定義為對購買基本上是同一種商品的不同顧客收取不同的價格。價格歧視的具體做法有很多，主要包括與房地產產品質量、空間格局、銷售時間、銷售方式以及消費者收入情況相關的幾個方面的價格歧視。
3)房地產企業(yè)的價格串謀。價格串謀可以弱化競爭。提高寡頭企業(yè)的市場壟斷力量和盈利能力。盡管企業(yè)的串謀行為及其均衡存在極大的不穩(wěn)定性，但是由于中國房地產市場具有獨特的市場結構特征，房地產企業(yè)之間的價格串謀不僅可能，而且具有相當?shù)姆€(wěn)定性和普遍性。促使房地產企業(yè)實行價格串謀的因素主要包括市場結構因素、企業(yè)的成本因素、多市場競爭因素等等。
2，房地產品牌競爭
房地產的品牌創(chuàng)立可以減少房產交易中由于信息不充分而帶來的不利影響。某種特定的房產品牌一旦形成，就向購房者傳達了一種代表特定的房屋質量與管理服務水準的信息，降低了事前(買賣行為發(fā)生前)的信息不對稱。
行業(yè)發(fā)展規(guī)律決定。當房地產行業(yè)發(fā)展到一定水平時，行業(yè)的競爭也越來越激烈，消費者也趨向成熟，在房地產市場已日益走向買方市場的今天，品牌在消費者購房決策中起的作用越來越重要。其次，外資進入我國房地產市場。中國人世后。歐美大型房地產商也將進駐中國市場，而香港和臺灣的投資大大增加?；蚴菂⑴c開發(fā)或是直接投資等等，這些都顯示了國內企業(yè)建立自己的品牌的重要性。
3，廣告競爭
目前，我國的房地產開發(fā)商在處理現(xiàn)實經濟中的信息不對稱現(xiàn)象是很常見的，而廣告就是其中的一種重要解決手段。廣告是企業(yè)的一種戰(zhàn)略性投資，也是企業(yè)的一種競爭戰(zhàn)略。廣告作為一種競爭戰(zhàn)略，是指企業(yè)將廣告支出作為一種與價格、產出等相同的決策變量，在市場競爭中加以運用，使廣告投入產生有利于自己的競爭優(yōu)勢。由于房地產企業(yè)之間在廣告支出上的競爭行為，廣告費用有不斷加大的趨勢，最終導致各個企業(yè)的廣告費用超出了它們愿意支付的水平。
4，土地所有權競爭
由于土地資源的稀缺性，在供不應求的情況下，土地所有者就會形成壟斷，總量控制能夠在一定程度上提高土地的利用效率，但是隨著城市化進程的加快和房地產業(yè)的發(fā)展，對土地資源特別是城市土地的需求飛速增長，總量控制已經無法有效調控城市土地的使用效率，必須對其結構加以控制，特別是針對高檔商品住房和寫字樓空置率上升，進行結構調整。第一，對于新增的經營性土地使用權主要通過土地批租市場，實行土地出讓，并以土地拍賣、公開投標方式取代協(xié)議方式。第二，通過立法，明確存量不動產劃撥土地使用權的使用期限，根據(jù)不同用途和現(xiàn)有財產狀況把使用期限確定在20～30年以內。第三，逐步提高存量不動產劃撥土地使用權的年租金，使之與批租土地的年地租成本相當。第四，放寬劃撥土地使用權進人市場的條件。
三、結語
總之，我國的房地產業(yè)正面臨著巨大的發(fā)展?jié)摿Γ谥袊康禺a業(yè)在發(fā)展過程中，特別是去年的金融危機，出現(xiàn)了一些不和諧的因素和一定的泡沫，對此，相關部門必須對房地產市場進行政府規(guī)制，規(guī)范房地產企業(yè)之間的競爭行為。增強房地產市場的可競爭性，促進房地產市場價格機制的充分形成和有效發(fā)揮。使我國的房地產業(yè)保持健康快速的發(fā)展。