房地產(chǎn)市場論文參考
房地產(chǎn)市場論文參考
房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)，不僅對(duì)于實(shí)體經(jīng)濟(jì)，而且對(duì)于虛體經(jīng)濟(jì)的同等重要。下面是學(xué)習(xí)啦小編給大家推薦的房地產(chǎn)市場論文參考，希望大家喜歡!
房地產(chǎn)市場論文參考篇一
《論房地產(chǎn)營銷中的市場細(xì)分》
摘要：本文在分析當(dāng)前房地產(chǎn)市場營銷存在的主要問題的基礎(chǔ)上，對(duì)房地產(chǎn)市場細(xì)分理論及其作用、依據(jù)進(jìn)行了闡述，通過實(shí)例進(jìn)一步說明了市場細(xì)分理論有利于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，提高企業(yè)競爭力.
關(guān)鍵詞：市場細(xì)分;房地產(chǎn)
0引言
市場細(xì)分是指根據(jù)消費(fèi)者購買行為的差異性把一個(gè)總體市場劃分成若干個(gè)具有共同特征的子市場的過程，它是美國市場學(xué)家溫德爾·史密斯于20世紀(jì)50年代中期提出來的。具有近13億人口的中國市場是當(dāng)今世界上最有潛力的市場，隨著生活水平的日益提高，人們產(chǎn)生了各種各樣不同的需要，形成了消費(fèi)者購買心理和行為上的差異。房地產(chǎn)企業(yè)以住宅作為產(chǎn)品具有地域性的特點(diǎn)，更是決定它只能以滿足某特定區(qū)域、特定客戶的需求、特定的細(xì)分市場為自己的目標(biāo)。因此，準(zhǔn)確的確定自己的市場對(duì)房地產(chǎn)營銷具有重要的理論和實(shí)踐價(jià)值。
1當(dāng)前房地產(chǎn)營銷中存在的主要的問題
房地產(chǎn)企業(yè)，是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，它發(fā)展的好壞直接影響著整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的高低。當(dāng)前房地產(chǎn)營銷存在的主要的問題有：
1.1 重視后期銷售，不重視前期的市場細(xì)分定位策略雖然不少房地產(chǎn)開發(fā)商深知營銷在房地產(chǎn)開發(fā)中的重要性，但他們并不真正知道什么是營銷，什么是營銷組合戰(zhàn)略，不知道造什么樣的房子比如何賣房子更重要。例如，有的消費(fèi)者購房是改變自身的居住條件，有的是用來做投資，有的是用來度假，有的是為父母購買、有的是為子女購買。這就需要開發(fā)商從購買動(dòng)機(jī)上對(duì)市場進(jìn)行細(xì)分并開發(fā)相應(yīng)產(chǎn)品。
1.2 不重視樓盤差異化營銷，沒有把產(chǎn)品的特性和目標(biāo)市場的需求聯(lián)系起來房地產(chǎn)產(chǎn)品的固定性、地區(qū)性、復(fù)雜性、稀缺性等特性造成房地產(chǎn)市場的需求具有明顯的地域性特征，每個(gè)城市和每個(gè)城市的不同區(qū)域，因?yàn)榻?jīng)濟(jì)、文化、及收入水平方面的差異，造成老百姓的購房需求有很大的不同。
1.3 不去分析細(xì)分客戶的需求，而熱衷于概念炒作在產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重的今天，挖掘產(chǎn)品概念，通過概念來拓展細(xì)分市場，已經(jīng)成為產(chǎn)品成功的最后一根救命稻草。萬科的“城市花園”、紫薇的“田園都市”等等，無不是通過一個(gè)新概念成功的打開市場。不少開發(fā)商缺乏誠信意識(shí)，不去分析細(xì)分客戶的需求，在炒作“概念”時(shí)夸大其詞，廣告宣傳不實(shí)事求是，不僅損害了消費(fèi)者的利益，而且也影響了開發(fā)商的企業(yè)形象。
2房地產(chǎn)市場細(xì)分的作用
房地產(chǎn)市場細(xì)分是指在營銷觀念的指導(dǎo)下，依據(jù)一定的細(xì)分參數(shù)，將房地產(chǎn)市場總體分為若干具有相似需求和欲望的房地產(chǎn)消費(fèi)群，其中每個(gè)消費(fèi)群即為一細(xì)分市場。其作用體現(xiàn)在：
2.1 有利于房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)現(xiàn)新的市場機(jī)會(huì)房地產(chǎn)市場是一個(gè)配套服務(wù)性強(qiáng)、需求多樣化的市場，在由賣方市場轉(zhuǎn)變?yōu)橘I方市場、房產(chǎn)空置率較高的情況下，通過細(xì)分市場企業(yè)能夠了解并且分析每個(gè)消費(fèi)者細(xì)分市場的需求滿足狀況和房地產(chǎn)競爭狀況，尋找市場空缺，避免過度競爭，不斷發(fā)現(xiàn)和抓住新的市機(jī)會(huì)，使企業(yè)在市場中“左右逢源”，呈現(xiàn)新的商機(jī)。
2.2 有利于中小房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)市場中小房地產(chǎn)企業(yè)的人力、財(cái)力、物力和信息資源有限，在整體房地產(chǎn)市場和較大的分市場競爭中缺乏優(yōu)勢(shì)。如果這類中小企業(yè)善于發(fā)現(xiàn)消費(fèi)者未被滿足的需求，細(xì)分出一個(gè)與本企業(yè)的實(shí)力和優(yōu)勢(shì)相適應(yīng)的小市場，推出相應(yīng)的房地產(chǎn)產(chǎn)品或服務(wù)，往往能獲得較好的經(jīng)濟(jì)效益。
2.3 有利于房地產(chǎn)企業(yè)集中使用資源，制定適當(dāng)?shù)臓I銷組合策略通過市場細(xì)分，企業(yè)就能找到最適合自己的一項(xiàng)或幾項(xiàng)經(jīng)營業(yè)務(wù)，從而把自己的人、財(cái)、物資源相對(duì)集中投人到這些業(yè)務(wù)中，針對(duì)目標(biāo)市場制訂適當(dāng)?shù)臓I銷組合策略，以取得最大經(jīng)濟(jì)效益。
3房地產(chǎn)市場細(xì)分依據(jù)
市場細(xì)分的依據(jù)是客觀存在的需求差異性。要科學(xué)地進(jìn)行市場細(xì)分，首先必須確定市場細(xì)分依據(jù)。目前房產(chǎn)市場的細(xì)分依據(jù)可概括為以下四類：
3.1 地理變量由于房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性和區(qū)域性，地理變量考慮三個(gè)因素：一是自然地理環(huán)境，如地形、地貌以及氣候條件;二是經(jīng)濟(jì)地理環(huán)境，如距離市中心的遠(yuǎn)近、交通便利程度等;三是人文環(huán)境，如居民素質(zhì)、社會(huì)風(fēng)氣、文化教育等。人們對(duì)房地產(chǎn)的需求愛好，實(shí)際上是對(duì)房地產(chǎn)及周圍環(huán)境進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)和選擇的結(jié)果。
3.2 消費(fèi)者變量房地產(chǎn)市場細(xì)分的消費(fèi)者變量包括：消費(fèi)者的年齡、收人、家庭規(guī)模和生命周期等。不同年齡、不同收人水平、不同的家庭規(guī)模和處于不同家庭生命周期階段的消費(fèi)者，對(duì)房地產(chǎn)的需求是截然不一樣的。這就要求房地產(chǎn)企業(yè)從消費(fèi)者的相關(guān)方面入手尤其從收人水平入手進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)和細(xì)分，找出相應(yīng)的細(xì)分市場。例如這幾年流行的復(fù)式小戶型，就是就是針對(duì)單身者或丁克一族經(jīng)濟(jì)有限、追求時(shí)尚，對(duì)小戶型關(guān)注所開發(fā)出來的。
3.3 心理變量心理變量是以消費(fèi)者的生活方式、購買住宅的動(dòng)機(jī)及消費(fèi)個(gè)性等心理特征，作為劃分消費(fèi)群體的基礎(chǔ)。不同的消費(fèi)者，其生活方式存在很大差異，有的喜歡經(jīng)濟(jì)實(shí)惠廉價(jià)房，有的喜歡高級(jí)公寓。消費(fèi)者購買住宅的動(dòng)機(jī)是多種多樣的，有為了滿足居住、經(jīng)營需要，也有是為了投資保值或是增值的需要。消費(fèi)者的消費(fèi)個(gè)性也是多種多樣的，這種個(gè)性主要表現(xiàn)在他們對(duì)住宅的式樣、裝修、室內(nèi)平面布局、鄰里關(guān)系等方面的心理偏好。
3.4 行為變量行為變量是人們對(duì)住宅產(chǎn)品的使用態(tài)度或反應(yīng)，主要包括“待購階段”和“追求利益”兩方面。待購階段是指消費(fèi)者處于購買過程中的不同階段。有的消費(fèi)者對(duì)住宅商品尚不知道，有的己經(jīng)是很熟悉，有的己有購買欲望，有的正準(zhǔn)備購買。不同的消費(fèi)者在購買住宅時(shí)追求的利益是不同的。有的購房者特別注重價(jià)格，有的注重周圍環(huán)境，有的注重是否增值快，有的追求完善的物業(yè)管理系統(tǒng)等等。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)從使用時(shí)機(jī)、追求利益等方向吸引不同的消費(fèi)者群。隨著房地產(chǎn)商競爭的日益激烈，房地產(chǎn)商只有通過市場細(xì)分，發(fā)現(xiàn)和利用市場機(jī)會(huì)，才能提高企業(yè)競爭力取得最大經(jīng)濟(jì)效益，更好地滿足社會(huì)需要。
參考文獻(xiàn)：
[1]袁賢禎.論房地產(chǎn)企業(yè)營銷中的市
場細(xì)分化.中國房地產(chǎn)2007(11).
[2]柴少宗主編.消費(fèi)者行為學(xué).清華大學(xué)出版社，2010.
房地產(chǎn)市場論文參考篇二
《房地產(chǎn)市場研究綜述》
摘要:本文按照現(xiàn)有房地產(chǎn)市場研究文獻(xiàn)所采用的研究方法及側(cè)重點(diǎn)的不同對(duì)國外相關(guān)研究文獻(xiàn)進(jìn)行了分類,將其分為基于生命周期模型的理論研究、房地產(chǎn)價(jià)格形成機(jī)制與投機(jī)泡沫的相關(guān)研究、房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)機(jī)制及其影響的實(shí)證研究、基于一般均衡理論框架下房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)機(jī)制及其影響的理論研究等四類,并簡要介紹了一些代表性的文獻(xiàn),同時(shí)還介紹了具有代表性的國內(nèi)房地產(chǎn)研究文獻(xiàn),并對(duì)國內(nèi)房地產(chǎn)研究中存在的問題進(jìn)行了討論。
關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)市場;金融理論;研究綜述
一、國外研究現(xiàn)狀述評(píng)
(一)基于生命周期模型的理論研究
此類研究一般是基于局部均衡研究框架,并結(jié)合現(xiàn)代投資組合理論,通過將消費(fèi)者的住房消費(fèi)和房地產(chǎn)投資引入生命周期模型(life-cyclemodel)當(dāng)中,從而研究消費(fèi)者的購房決策、房地產(chǎn)價(jià)格的形成機(jī)制及其影響。首先構(gòu)建該研究框架的是早期ArtleandVaraiya(1978)的工作,該類研究的優(yōu)勢(shì)在于可能會(huì)得出顯解(如ArtleandVaraiya,1978),即使是不存在顯解,也可以通過數(shù)值模擬進(jìn)行深入研究(如Cocco,2005;LiandYao,2007)。正基于此,此類研究相當(dāng)活躍。就從最近的文獻(xiàn)來看,Ortalo-MagneandRady(2006)發(fā)現(xiàn)信用約束使得初始購房的年輕人購買了比自己愿意購房面積小的房子,并且年輕購房者的收入和承擔(dān)購房定金的能力是房地產(chǎn)市場價(jià)格的主要趨動(dòng)力,英國和美國的數(shù)據(jù)也支持上述結(jié)論。YaoandZhang(2005)在上述研究的框架下,分析了消費(fèi)的租房與購房決策,其結(jié)論表明,當(dāng)消費(fèi)者面臨嚴(yán)格的流動(dòng)性約束與高的死亡率時(shí),消費(fèi)者通常會(huì)采取租房決策,而當(dāng)流動(dòng)性約束放松時(shí),消費(fèi)者通常會(huì)采取購房決策。LiandYao(2007)則分析了房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)對(duì)參與者消費(fèi)和福利的影響,他們的結(jié)論表明,年輕一代和老一代普通商品的消費(fèi)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)要比中年人敏感,并且房地產(chǎn)價(jià)格上漲將提高所有有房者的財(cái)產(chǎn)和消費(fèi),但是僅僅是老一代有房者的福利會(huì)增加,而其他有房者由于房價(jià)上漲導(dǎo)致的住房消費(fèi)增加,其福利水平將會(huì)下降。Cocco(2005)則探討了房地產(chǎn)市場對(duì)股票市場的影響,他認(rèn)為,由于投資了房地產(chǎn),年輕不富有的投資者只有有限的資金投資股市,并且房地產(chǎn)價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)使得這些投資者遠(yuǎn)離股票市場。
(二)房地產(chǎn)價(jià)格形成機(jī)制與投機(jī)泡沫的相關(guān)研究
此類研究主要從兩個(gè)層面展開:一是從理論上探討房地產(chǎn)投機(jī)泡沫的形成機(jī)制;二是從實(shí)證上判斷某國或某一地區(qū)房地產(chǎn)市場是否存在投機(jī)泡沫。一般而言,此類研究通常將房地產(chǎn)價(jià)格分解為兩個(gè)部分:一是由經(jīng)濟(jì)或市場基本面因素(fundamentals)驅(qū)動(dòng)的部分,稱為基本價(jià)格;一部分由房地產(chǎn)市場的投機(jī)行為(非基本面因素)驅(qū)動(dòng)的部分,稱為非基本價(jià)格或投機(jī)泡沫(speculativebubble)。由于目前學(xué)術(shù)界還未對(duì)基本價(jià)格有一個(gè)統(tǒng)一的認(rèn)識(shí),因此,不同研究的結(jié)論很可能不一致。從理論研究來看,此類研究通常是在BlanchardandWatson(1982)的隨機(jī)泡沫(stochasticbubble)模型和Summers(1986)的風(fēng)行(fad)模型的基礎(chǔ)上展開研究的。如GaiaandLucio(2004)在代際交替(OLG)模型的框架下,結(jié)合BlanchardandWatson(1982)的隨機(jī)泡沫模型闡述了房地產(chǎn)市場中理性泡沫的生成機(jī)制,并且運(yùn)用馬爾科夫制度轉(zhuǎn)換單位根模型(Markovswitchingunitroot;Halletal.,1999)檢驗(yàn)了英國房地產(chǎn)價(jià)格中的理性投機(jī)泡沫是否存在。Roche(2001)則在上述兩個(gè)模型的框架下,采用實(shí)際可支配收入、實(shí)際利率和凈移民等指標(biāo)反映經(jīng)濟(jì)的基本層面因素,并運(yùn)用馬爾科夫制度轉(zhuǎn)換(regimeswitching)模型對(duì)都柏林(Dublin)的房地產(chǎn)市場是否存在投機(jī)泡沫進(jìn)行了實(shí)證檢驗(yàn)。與上述兩個(gè)模型不同的是,Wong(2001)以泰國地產(chǎn)泡沫為背景開發(fā)了一個(gè)動(dòng)態(tài)博弈模型,揭示了在經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展的過程中,人們過度樂觀的預(yù)期所產(chǎn)生的羊群效應(yīng)(herdingeffect)在房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生和膨脹直到破裂過程中的作用機(jī)制。除上述理論研究外,此類研究大部分文獻(xiàn)都是實(shí)證研究,如KimandSuh(1993)認(rèn)為韓國和日本土地價(jià)格存在理論泡沫,而韓國房地產(chǎn)價(jià)格泡沫并不明顯。MikhedandZemcik(2009)運(yùn)用面板數(shù)據(jù)模型對(duì)美國的大城市的經(jīng)驗(yàn)研究表明美國存在房地產(chǎn)投機(jī)泡沫。KranzandHon(2006)通過對(duì)西班牙房地產(chǎn)需求收入彈性的橫截面分析,認(rèn)為在1998年和2003年當(dāng)中,西班牙房地產(chǎn)價(jià)格要高出長期均衡水平24%、34%,因而存在投機(jī)泡沫。HuiandYue(2006)的研究則表明2003年上海房地產(chǎn)市場存在泡沫成分,并且為占總價(jià)格的22%,而同期的北京房地產(chǎn)市場不存在泡沫成分。其他類似地研究還包括Chanetal.(2001)、CaseandSchiller(2003)等等。
(三)房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)機(jī)制及其影響的實(shí)證研究
此類研究一般是從房地產(chǎn)市場的數(shù)據(jù)出發(fā),建立計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)模型,從實(shí)際數(shù)據(jù)中挖掘房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的機(jī)制及影響因素,并對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格未來變動(dòng)趨勢(shì)進(jìn)行預(yù)測,同時(shí)探討房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響。該類研究從采用的計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)模型來區(qū)分,可以分為線性模型(如CaseandSchiller,1989;Gu,2002;Zhou,1997;BarotandTakala,2001等等)和非線性模型(如KimandBhattacharya,2009;GenesoveandMayer,2001;Engelhardt,2001等等),其中,Zhou(1997)運(yùn)用線性協(xié)整模型和誤差修正模型預(yù)測了美國房地產(chǎn)價(jià)格,BarotandTakala(2001)運(yùn)用協(xié)整分析研究了芬蘭和瑞典的房地產(chǎn)價(jià)格;KimandBhattacharya(2009)運(yùn)用平穩(wěn)變換自回歸模型(SmoothTransitionAutoregressive,STAR)分析了美國不同地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格的非線性特征,結(jié)果發(fā)現(xiàn)除了中西部外,美國其余區(qū)域的房地產(chǎn)價(jià)格都呈現(xiàn)非線性特征,Miles(2008)則以美國房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)為樣本,比較了不同模型在房地產(chǎn)價(jià)格預(yù)測中的精度,結(jié)果發(fā)現(xiàn)廣義自回歸模型(generalizedautoregressive,GAR)通常比ARMA模型和GARCH模型在樣本外預(yù)測中表現(xiàn)更好。另外,FratantoniandSchuh(2003)通過構(gòu)建一個(gè)異質(zhì)參與者VAR模型(heterogeneous-agentVAR,HAVAR),探討了美國區(qū)域房地產(chǎn)價(jià)格的上漲對(duì)貨幣政策有效性的影響,發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)價(jià)格的過快上漲將會(huì)弱化貨幣政策的作用。
(四)基于一般均衡理論框架下房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)機(jī)制及其影響的理論研究
此類研究通常很難得到顯示解,不過一般可以運(yùn)用數(shù)據(jù)模擬方法進(jìn)行分析,或者可以對(duì)模型采用線性化方式(如對(duì)數(shù)線性化等等)進(jìn)行經(jīng)驗(yàn)分析。如BerkovecandFullerto(1992)就分析了稅收對(duì)居民房地產(chǎn)需求的影響,他們的數(shù)值模擬結(jié)果表明,由于對(duì)消費(fèi)者購房的征稅會(huì)導(dǎo)致消費(fèi)者重新進(jìn)行資產(chǎn)配置,加之稅收具有一定的風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)作用,這樣將會(huì)提升消費(fèi)者的福利。Piazzesietal.(2006)則探討了房地產(chǎn)市場對(duì)資本市場的影響,其結(jié)果表明較高的房地產(chǎn)收益導(dǎo)致較高的股票收益波動(dòng)性、較低的債券收益。Nielsenandsorensen(1994)建立了一個(gè)小型開放性經(jīng)濟(jì)模型,分析了通貨膨脹、稅收對(duì)房地產(chǎn)市場的影響,認(rèn)為通脹的上升將降低房地產(chǎn)市場存量的價(jià)值。Jaccard(2007)則構(gòu)建了一個(gè)動(dòng)態(tài)隨機(jī)一般均衡模型(dynamicstochasticgeneralequilibrium,DSGE),發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)投資及股票投資所獲得的過高風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)(股權(quán)溢價(jià)之迷,equitypremiumpuzzle)能夠在一定程度上由考慮了投資及股票投資所獲提地過高風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)(股權(quán)溢價(jià)之迷,equitypremiumpuzzle)能夠在一定程度上由考慮了這房地產(chǎn)市場的宏觀經(jīng)濟(jì)DSGE模型來解釋,并且房地產(chǎn)投資者的習(xí)慣模式能夠?qū)е路康禺a(chǎn)價(jià)格的過度波動(dòng)。DSGE模型目前通常被歐美國家央行用來進(jìn)行貨幣政策分析(SmetsandWouters,2003;Christianoetal.,2005),其不僅具有堅(jiān)實(shí)的微觀基礎(chǔ),而且具有結(jié)構(gòu)性特征。隨著計(jì)量技術(shù)及計(jì)算機(jī)技術(shù)的不斷發(fā)展,DSGE模型也開始變得易于進(jìn)行計(jì)量分析、數(shù)值模擬及數(shù)據(jù)校準(zhǔn)(Calibration)。因此,將DSGE模型運(yùn)用到房地產(chǎn)定價(jià)機(jī)制及其影響的研究當(dāng)中具有重要的方法論意義和理論意義,從目前來看,國內(nèi)外相關(guān)研究還較為少見。
除上述幾類研究外,還有許多研究開始從更為微觀的層面來分析房地產(chǎn)的具體屬性對(duì)其價(jià)格的影響,這類研究一般采取經(jīng)驗(yàn)分析的方法進(jìn)行分析,如HerbertandTurnbull(2008)探討了學(xué)校質(zhì)量對(duì)周邊房價(jià)的影響,認(rèn)為學(xué)校質(zhì)量不僅影響周邊房產(chǎn)的價(jià)格,同時(shí)也影響周邊房產(chǎn)的流動(dòng)性。上世紀(jì)90年代以來,還有文獻(xiàn)運(yùn)用所謂的空間統(tǒng)計(jì)法(SpatialStatistics)來研究房地產(chǎn)市場及其定價(jià)(如Paceetal.,1998),由于此類研究需要非常微觀的關(guān)于房地產(chǎn)的屬性數(shù)據(jù),如周邊環(huán)境的特性,和工廠及機(jī)場的遠(yuǎn)近等等2。另外,還有大量實(shí)證研究探討了房地產(chǎn)市場有效性,詳見GatzlaffandTirtiroglu(1995)的綜述。
二、國內(nèi)研究現(xiàn)狀述評(píng)
(一)理論研究
由于最近幾年來房地產(chǎn)市場的飛速發(fā)展,國內(nèi)關(guān)于房地產(chǎn)市場的研究也比較多,大多數(shù)理論研究都是在國外相關(guān)研究的基礎(chǔ)上,探討我國房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生機(jī)制。如袁志剛、樊瀟彥(2003)采用局部均衡模型探討了房地產(chǎn)市場中理性泡沫存在的條件、況偉大(2008)在住房特性的基礎(chǔ)上,通過構(gòu)建消費(fèi)者-開發(fā)商模型和投機(jī)者-投機(jī)者模型說明了住房泡沫的大小以及泡沫破滅的條件。杜敏杰、劉霞輝(2007)的模型表明,房地產(chǎn)價(jià)格的上少不能夠由同等幅度的地租上漲來支撐時(shí)就會(huì)產(chǎn)生房地產(chǎn)價(jià)格泡沫。其它的類似的研究還包括陸磊、李世宏(2004),周京奎(2005),易憲容(2005),王維安、賀聰(2005),史永東、陳日清(2006),許承明、王安興(2006)等等。另外,張濤等(2006)構(gòu)建了兩資產(chǎn)按揭貸款模型及單資產(chǎn)按揭貸款模型,分析了影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素。段忠東、曾令華(2008)通過引入房價(jià),構(gòu)造了一個(gè)包含貨幣市場和商品市場的動(dòng)態(tài)系統(tǒng),分析了房價(jià)變動(dòng)對(duì)貨幣供求、市場均衡利率的影響,但是該研究缺乏微觀基礎(chǔ),并將房價(jià)當(dāng)作外生變量,因而具有非常大的局限性。
(二)經(jīng)驗(yàn)研究
國內(nèi)還有大量文獻(xiàn)對(duì)我國房地產(chǎn)市場進(jìn)行了經(jīng)驗(yàn)研究。其中,許多研究探討了房地產(chǎn)市場與其他行業(yè)的互動(dòng)機(jī)制及其對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的影響,如沈悅、劉洪玉(2004)考察了房地產(chǎn)價(jià)格與價(jià)格指數(shù)、城鎮(zhèn)居民收入等宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)之間的關(guān)系;梁云芳等(2006)利用協(xié)整分析和H-P濾波探討了我國房地產(chǎn)市場與國民經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展之間的關(guān)系;王國軍、劉水杏(2004)研究了房地產(chǎn)業(yè)對(duì)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)效應(yīng);吳海英(2007)分析了房地產(chǎn)投資增速對(duì)鋼鐵投資和總投資增速的影響。另外,還有大量的經(jīng)驗(yàn)研究探討了我國房地產(chǎn)市場是否存在投機(jī)泡沫,但相關(guān)研究的結(jié)論并不完全一致。如豐雷等(2002)認(rèn)為中國地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象并非是全國性的,而是地區(qū)性的,王藝明(2008)的研究發(fā)現(xiàn)北京和上海兩地房地產(chǎn)市場存在顯著的投機(jī)泡沫,而廣州則相對(duì)不顯著;劉莉、蘇毅(2005)認(rèn)為2002年7月以來,上海市房地產(chǎn)市場不排除存在泡沫的可能;胡健穎等(2006)則認(rèn)為結(jié)果發(fā)現(xiàn)投機(jī)泡沫在中國房地產(chǎn)價(jià)格中占相對(duì)較小的部分。其他相關(guān)研究還包括張曉晶、孫濤(2006)、姜春海(2005),陳日清、李雪增(2007),平新喬、陳敏彥(2004),屠佳華、張潔(2005),梁云芳、高鐵梅(2006,2007)等等。
(三)國內(nèi)相關(guān)研究存在的不足
綜上所述,我國國內(nèi)的理論文獻(xiàn)基本上都是在確定性的框架下進(jìn)行研究的,很少考慮到房地產(chǎn)市場的風(fēng)險(xiǎn)因素以及其它風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響,并且上述研究都忽視了我國房地產(chǎn)市場上特有的制度安排――土地公有產(chǎn)權(quán)和消費(fèi)者之間普遍的代際贈(zèng)與對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響(史永東、陳日清(2008)雖然構(gòu)建了一個(gè)不確定性條件下的房地產(chǎn)價(jià)格決定模型,但是他們并沒有考慮我國房地產(chǎn)市場上述特有的制度安排)。另外,國內(nèi)將房地產(chǎn)納入宏觀經(jīng)濟(jì)分析的理論研究還極為少見,雖然崔光燦(2006)在BGG模型(Bernake,GertlerandGilchrist,1998)基礎(chǔ)上,分析了以房地產(chǎn)價(jià)格變化為對(duì)象研究資產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的影響,但是其研究還不夠細(xì)致,并未區(qū)分消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)的消費(fèi)需求和投資需求,同時(shí)也沒有考慮房地產(chǎn)市場的按揭貸款制度及本文所提及的我國房地產(chǎn)市場上特有的制度安排,因而并不能幫助我們更好的理解我國房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的影響。另外,還未見關(guān)于開放性條件下的房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)趨勢(shì)尤其是基于DSGE模型的理論研究及模擬研究,從而導(dǎo)致缺乏關(guān)于國際熱錢對(duì)房地產(chǎn)市場的影響機(jī)理的深入研究。同時(shí),關(guān)于我國房地產(chǎn)市場的經(jīng)驗(yàn)研究中,線性模型居多,非線性模型較為少見,一些被國外相關(guān)研究證實(shí)的具有較好擬合度的非線性模型(如STAR模型、GAR模型)并未應(yīng)用到我國房地產(chǎn)市場的相關(guān)研究中去。因此,當(dāng)前國內(nèi)的相關(guān)研究不僅在理論上,而且在應(yīng)用上都具有一定的局限性。
三、小結(jié)與展望
本文按照現(xiàn)有房地產(chǎn)市場研究文獻(xiàn)所采用的研究方法及側(cè)重點(diǎn)的不同對(duì)國外相關(guān)研究文獻(xiàn)進(jìn)行了分類,將其分為基于生命周期模型的理論研究、房地產(chǎn)價(jià)格形成機(jī)制與投機(jī)泡沫的相關(guān)研究、房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)機(jī)制及其影響的實(shí)證研究、基于一般均衡理論框架下房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)機(jī)制及其影響的理論研究等四類,并簡要介紹了一些代表性的文獻(xiàn),同時(shí)還介紹了具有代表性的國內(nèi)房地產(chǎn)研究文獻(xiàn),并對(duì)國內(nèi)房地產(chǎn)研究中存在的問題進(jìn)行了討論。
另外,從現(xiàn)有文獻(xiàn)來看,房地產(chǎn)市場研究的未來發(fā)展趨勢(shì)將從三個(gè)方向展開:一是微觀層面的研究,此類研究將從更為細(xì)致的角度分析房地產(chǎn)的具體屬性對(duì)其價(jià)格的影響;二是宏觀層面的研究,此類研究以DSGE模型為代表,它將房地產(chǎn)納入宏觀經(jīng)濟(jì)模型,分析房地產(chǎn)市場與宏觀經(jīng)濟(jì)的相互作用;三是基于投資組合理論的研究,此類研究以現(xiàn)代金融經(jīng)濟(jì)學(xué)中的投資組合理論為基礎(chǔ),分析將房地產(chǎn)納入個(gè)體投資組合當(dāng)中時(shí)對(duì)個(gè)體投資決策和消費(fèi)的影響。
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