統(tǒng)計學學年論文
統(tǒng)計學學年論文
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統(tǒng)計學學年論文篇1
福建省房地產(chǎn)市場價格影響因素分析及預測
[摘要] 經(jīng)過十多年的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為我國國民經(jīng)濟重要的支柱產(chǎn)業(yè)，它迅猛發(fā)展的勢頭備受世人矚目。近年來，房地產(chǎn)價格上漲較快，部分地區(qū)房價持續(xù)飆升，超過了經(jīng)濟總體增長水平。因此對城市房地產(chǎn)價格問題的研究引起了學術(shù)界、企業(yè)、政府和媒體的高度重視。是什么因素導致了商品房價格的持續(xù)、快速增長?本文以福建省房地產(chǎn)市場為例，就福建省房地產(chǎn)市場價格的影響因素進行定性分析和回歸分析，并對福建省的房價進行了預測。目的在于對福建省房地產(chǎn)市場價格的影響因素形成全面、客觀的認識，并為房地產(chǎn)市場的各個參與者的決策提供參考。
[關(guān)鍵詞] 房地產(chǎn)價格;房價影響因素;回歸分析
一、引言
(一)研究的背景與意義
房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的一個重要產(chǎn)業(yè)，是國民經(jīng)濟的基本承載體。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對建筑業(yè)，以及建材、冶金、化工等產(chǎn)業(yè)發(fā)展起著帶動作用，也推動著金融業(yè)的發(fā)展，是吸引金融業(yè)投資的重要領(lǐng)域。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展不但能帶動經(jīng)濟發(fā)展，也有利于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的升級，拓展消費市場，優(yōu)化城市消費結(jié)構(gòu)，促進城市經(jīng)濟的繁榮，并帶來大量的就業(yè)機會。國家宏觀經(jīng)濟部門經(jīng)過綜合分析認為，房地產(chǎn)業(yè)將成為我國又一支柱產(chǎn)業(yè)。
我國房地產(chǎn)業(yè)歷史悠久。中國房地產(chǎn)業(yè)最早產(chǎn)生于19世紀末20世紀初，并隨著中國商品經(jīng)濟的發(fā)展、社會經(jīng)濟制度的變革，而經(jīng)歷了一個曲折的歷史發(fā)展過程。而真正與現(xiàn)代市場經(jīng)濟聯(lián)系在一起的房地產(chǎn)業(yè)起步是從80年代開始的，至今只有30余年的時間。自黨的十一屆三中全會召開以來，我國房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了復蘇、發(fā)展、調(diào)整、繁榮和宏觀調(diào)控等階段，從一個不成熟的產(chǎn)業(yè)慢慢走向成熟。特別是1998年我國取消福利分房以來，房地產(chǎn)業(yè)一枝獨秀，發(fā)展迅猛，成為近年來中國快速經(jīng)濟增長的最大動力和源泉之一。以福建省為例，改革開放初期的城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積為8.5平方米，1998年達到20.1平方米，2007年則為33.5平方米，在30年不到的時間里翻了兩番。房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展、市場的交易活躍也帶來了房價的水漲船高、一路攀升。一方面，房地產(chǎn)業(yè)帶動了許多相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，帶來整個國民經(jīng)濟的繁榮，總體發(fā)展比較健康，另一方面，房價的高速攀升也暴露了不少問題，引起了人們對房地產(chǎn)市場泡沫的擔心。1990年日本的房地產(chǎn)泡沫破滅帶來十年的經(jīng)濟蕭條，1997年的樓市泡沫策動亞洲金融危機，2008年美國房地產(chǎn)市場衰退引發(fā)次貸危機。而目前我國的房地產(chǎn)經(jīng)過了2003-2007年五年的高速發(fā)展期，房價已逐步攀升到頂峰，2008年受金融危機影響房價略有下降，2009年又全面復蘇，繼續(xù)保持了上行的態(tài)勢。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展速度大大超過了其他行業(yè)，在個別城市，房屋價格翻倍的速度甚至與當年日本東京、香港房價暴漲時刻完全一致，這也導致將房價因素納入CPI統(tǒng)計的呼聲連年高漲。其他國家和地區(qū)的經(jīng)驗告訴我們，房地產(chǎn)業(yè)如果發(fā)展不健康，很容易聚集泡沫，泡沫一旦破裂，國民經(jīng)濟就會受到巨大沖擊。
本文將以福建省商品房市場為例，運用經(jīng)濟學理論和計量統(tǒng)計方法，對福建省房價的影響因素進行定性和定量分析，研究的意義在于發(fā)掘福建省房地產(chǎn)價格變動的規(guī)律，進一步認識房地產(chǎn)市場的運行狀況和市場價格的影響因素，為購房者、開發(fā)商的投資決策和地方政府的制定政策提供參考和建議。
(二)研究內(nèi)容與方法
目前國內(nèi)外對房地產(chǎn)價格因素的分析與研究比較多，本文將在這些理論研究的基礎(chǔ)上，結(jié)合福建省房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀，采用1996-2008年數(shù)據(jù)，運用SPSS，MINITAB軟件和統(tǒng)計學方法，對各影響因素對房地產(chǎn)價格的影響程度進行分析，建立多元線性回歸模型，確定房價與各因素之間的數(shù)量關(guān)系，并對該方程模型進行統(tǒng)計檢驗，最后對福建省商品房市場價格進行預測，提出相關(guān)政策建議。
本文共分為五個部分。第一部分為引言，主要介紹課題的研究背景和意義，研究思路和方法。第二部分將回顧國內(nèi)外的相關(guān)理論研究成果，這是本文案例分析的理論基礎(chǔ)。第三部分將聯(lián)系實際，對福建省房地產(chǎn)價格的影響因素進行定性分析，選取相應的統(tǒng)計指標，從供給和需求兩方面分析近年來房價上漲的原因。第四部分則屬于定量分析階段，通過搜集的相關(guān)指標數(shù)據(jù)，建立統(tǒng)計模型，對第三部分的理論做出實證分析，并對福建省房地產(chǎn)市場價格的發(fā)展趨勢進行預測。第五部分在總結(jié)研究結(jié)果的基礎(chǔ)上，對地方政府穩(wěn)定房價提出政策建議。
二、房地產(chǎn)價格的相關(guān)研究回顧
(一)房地產(chǎn)價格的基本概念
房地產(chǎn)是房屋和土地財產(chǎn)的總稱，又稱不動產(chǎn)，它包括土地、建筑物以及固著于土地、建筑物不可分離的部分。具體而言，房產(chǎn)是指建筑在土地上的各種房屋，例如住宅、辦公樓、商場、廠房、倉庫和其他服務、文化、教育、衛(wèi)生、體育用房等;地產(chǎn)是指土地及其上下一定的空間，包括地面道路、水域和地下的各種基礎(chǔ)設(shè)施等。房地產(chǎn)的含義也有廣義和狹義的區(qū)別：廣義的房地產(chǎn)是指土地、土地上的永久建筑物、基礎(chǔ)設(shè)施、以及如水和礦藏等自然資源，還包括與土地、房屋所有權(quán)有關(guān)的權(quán)利和利益;狹義的房地產(chǎn)則指房屋的建筑部分與建筑地塊有機結(jié)合的整體和它們衍生的各種物權(quán)。
房地產(chǎn)價格是房地產(chǎn)價值的貨幣表現(xiàn)，是房屋建筑物價格和土地價格的有機統(tǒng)一，在價值形態(tài)上包括兩部分，一是土地價格，二是房產(chǎn)價格。所謂土地價格，也稱地產(chǎn)價格，是指地租的購買價格，是地租的資本化，這在地租理論中有詳細介紹。而房產(chǎn)價格是指房產(chǎn)商品價值的貨幣表現(xiàn)，它包括房屋建筑產(chǎn)品價值的貨幣表現(xiàn)與房屋建筑所占土地的地價兩個部分。
[2]房地產(chǎn)價格就是由土地價格和建筑物價格構(gòu)成的。一般說來，通常包括以下六大項：土地取得成本、開發(fā)成本管理費用、投資利息、銷售稅費、開發(fā)利潤。
(二)國內(nèi)外研究的文獻綜述
1.國外對房地產(chǎn)價格的研究
國外對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展研究起步較早，對房地產(chǎn)價格影響因素進行分析的文獻很多，內(nèi)容涉及到供求關(guān)系、人口增長、銀行信貸、宏觀經(jīng)濟因素等方面。
在市場供求關(guān)系方面，Geof Kenny (1999)采用協(xié)整技術(shù)，建立了愛爾蘭房地產(chǎn)市場供給和需求方面的模型，他的研究表明了收入增加會引起需求的增加，使住房價格上漲，并且住宅價格和建設(shè)成本存在穩(wěn)定的比例。Quigley (1999)通過供求平衡定價原理，以人口、就業(yè)、收入、房屋空置率等因素為自變量，對房價進行了回歸分析，得出了宏觀經(jīng)濟因素對短期房價影響不大，卻能影響到長期價格的結(jié)論。而在銀行信貸方面，Collyns, Senhadji (2001)對于香港,韓國,新加坡和泰國的相關(guān)研究則表明,銀行信貸的增長和房地產(chǎn)價格上漲具有顯著的同步效應。之后的Davis , Haibin Zhu (2004)對銀行貸款和商品房價格之間關(guān)系進行了實證分析，結(jié)論是房地產(chǎn)價格的上漲是銀行信貸規(guī)模擴張的原因，而不是相反。在宏觀經(jīng)濟因素方面，Diana Kasparova, Michael White也是從供求模型入手，研究了單一貨幣政策、以及GDP等宏觀經(jīng)濟因素對歐盟部分國家住宅價格的影響。國外的房地產(chǎn)價格理論較多也較為成熟，這對我國房地產(chǎn)價格的實踐研究具有一定的借鑒意義。
2.國內(nèi)對房地產(chǎn)價格的研究
近年來，國內(nèi)學者對房地產(chǎn)市場的研究主要集中于對房地產(chǎn)市場內(nèi)部運行規(guī)律和外部影響因素等方面，為了便于論文之后對福建省的房地產(chǎn)價格影響因素進行實證分析，本文主要搜集了房地產(chǎn)價格方面的研究文獻，并在此做出綜述。
在供求影響價格方面，學者大多將商品房價格影響因素從供給和需求兩個角度進行闡述，并且近年的研究越來越多關(guān)注于具體城市。賀雪梅(2008)對東部沿海城市住宅價格運行機制進行了研究，李笑(2007)、丁建國(2009)、馬莉莉(2009)分別對株洲、西安、昆明的房地產(chǎn)市場供給和需求因素進行了分類和定性分析，并且都采用了多元回歸、灰色關(guān)聯(lián)度分析等方法對影響因素進行了建模。
在社會主義市場經(jīng)濟條件下，我國的房地產(chǎn)價格不僅受市場規(guī)律、供求關(guān)系影響，也受到國家宏觀經(jīng)濟調(diào)控等行政因素的影響。柴強(2005)指出利率、稅收、匯率政策都會直接或間接地影響到房價。宋勃，陳海博(2006)認為人民幣升值對房價的普遍影響是“最早持續(xù)上漲、然后形成泡沫、最后泡沫破滅、房價下降”，而升值的最終影響取決于升值后宏觀經(jīng)濟的走向。周京奎(2005)運用單整與協(xié)整檢驗方法及誤差修正模型對中國4個直轄市的住宅價格與貨幣政策的互動關(guān)系進行了研究，結(jié)果表明城市住宅價格上漲與寬松的貨幣政策有緊密的聯(lián)系。
另外，在房地產(chǎn)自身區(qū)位、環(huán)境等因素的影響方面，也有學者做出了解讀。王霞，朱道林等(2004)以北京市為例研究了軌道交通對房價的影響范圍和程度，馬婭娟(2005)則分析了住宅智能化水平、開發(fā)商品牌等無形因素對房地產(chǎn)估價的影響。
三、福建省房地產(chǎn)價格影響因素的定性分析
(一)房地產(chǎn)價格影響因素
綜合以上搜集的有關(guān)房地產(chǎn)價格影響因素的各類文獻可以看出，理論上，房地產(chǎn)價格是圍繞房產(chǎn)價值波動的，是房地產(chǎn)市場供求關(guān)系長期和短期各種動力相互作用的結(jié)果;同時，實際成交價格在理論價格的基礎(chǔ)上又受到了來自宏觀經(jīng)濟環(huán)境(如經(jīng)濟發(fā)展水平、收入、人口規(guī)模等)、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)范圍(如土地供給制度、商品房管理制度、開發(fā)商融資渠道等)、以及各種有形無形的因素的共同作用。從本質(zhì)上講，凡是能夠影響到房地產(chǎn)供給和需求的一切因素都可以歸結(jié)為影響房地產(chǎn)價格的因素。因此，參考華偉《房地產(chǎn)經(jīng)濟學》中的歸納，本文擬將房地產(chǎn)價格的影響因素分為以下五類。
1.自身因素
影響房地產(chǎn)價格的自身因素包括：
(1)區(qū)域因素：即通常所說的地理位置。包括房地產(chǎn)開發(fā)項目的地段區(qū)位、地質(zhì)條件、地形地勢、宗地面積和形狀等。
(2)環(huán)境因素：包括采光通風、空氣質(zhì)量、綠化水平、噪聲污染、交通通達情況，以及與周邊環(huán)境是否協(xié)調(diào)等等。項目周邊良好的自然和人文環(huán)境有利于提高商品房的價格。
(3)建筑物屬性：包括建筑物外觀、設(shè)計施工質(zhì)量、設(shè)備狀況、物業(yè)水平等。這些因素也將對房地產(chǎn)價格產(chǎn)生較大影響。
以上因素對住宅價格的影響可以用土地成本、建筑規(guī)模、建筑施工成本，還有微觀層面的住宅規(guī)劃等指標來量化。
2.經(jīng)濟因素
宏觀經(jīng)濟因素影響整個社會，房地產(chǎn)的特殊性在某些程度上會極大地受到宏觀因素的影響。影響房地產(chǎn)價格的經(jīng)濟因素包括：
(1)經(jīng)濟周期：經(jīng)濟的周期性波動對房地產(chǎn)這類的耐用品影響極大。經(jīng)濟的增長情況影響到投資者對未來的預期和居民的購買力，決定了房地產(chǎn)市場的景氣程度。
(2)物價、收入和就業(yè)水平：物價變動一方面導致貨幣價值變動，影響房地產(chǎn)價格;另一方面物價水平提高，房地產(chǎn)保值和增值的作用越明顯，人們的購買意愿越強烈，需求就會增加。同時，根據(jù)房地產(chǎn)市場發(fā)展較完善的西方國家的情況，就業(yè)水平和居民的收入水平提高，家庭在房屋方面的開支也會加大，這表明收入和就業(yè)水平也與房地產(chǎn)市場的需求量成正比。
(3)利率及金融環(huán)境：銀行利率直接影響到房地產(chǎn)融資，較高的利率會增加房地產(chǎn)開發(fā)和投資的財務負擔，使房地產(chǎn)交易行為受到抑制，從而影響到房地產(chǎn)價格。金融環(huán)境的好壞影響一個地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展狀況，進而影響房地產(chǎn)交易的積極性，對房地產(chǎn)價格也會產(chǎn)生影響。
總的看來，影響房地產(chǎn)價格的經(jīng)濟因素大體可以用GDP、宏觀經(jīng)濟景氣指數(shù)、物價指數(shù)、居民收入水平、就業(yè)率、銀行利率等指標來量化。
3.社會因素
(1)社會穩(wěn)定狀況：社會穩(wěn)定，人民樂于生產(chǎn)投資，生活能夠持續(xù)穩(wěn)定地改善，經(jīng)濟發(fā)展帶動地價上漲。政局動蕩、治安混亂，人民無心發(fā)展生產(chǎn)，整個經(jīng)濟崩潰，地價必然下跌。我國這幾年房地產(chǎn)市場的良好發(fā)展就是得益于當前國泰民安的政治環(huán)境。
(2)人口狀況：人口增長，對土地的需求必然增加，地價上漲;人口素質(zhì)提高，對社會 穩(wěn)定、經(jīng)濟發(fā)展都有良好的促進作用，也會帶動地價上漲。
(3)城市化水平：城市化水平提高，人口及各種經(jīng)濟活動都要向城市聚集，對城市土地需求的增加使土地價格提高，周邊的農(nóng)村用地也成為利用強度較高的非農(nóng)業(yè)用地，地價隨之上漲。反之，如果城市過于擴張或城市衰落，也會導致地價下降。
綜上所述，社會因素大致可以用人口總數(shù)、非農(nóng)業(yè)人口數(shù)、城鎮(zhèn)化率等指標來衡量。
4.行政因素
(1)土地制度及政策：不同的土地制度會通過對土地供應量的控制，進而影響房地產(chǎn)的供給和價格。
(2)住房制度及政策：國家在每個時期不同的房地產(chǎn)政策都極大地影響到房價。
(3)稅收政策：不同的稅種、稅率及其征收環(huán)節(jié)都會在不同程度上對房地產(chǎn)的開發(fā)、交易成本造成影響，同時課稅的轉(zhuǎn)嫁問題也應納入考慮的范圍。
(4)城市規(guī)劃：行政隸屬的變更、以及城市規(guī)劃中對土地用途、容積率、覆蓋率等的規(guī)定都有可能改變一個地區(qū)的房價。
量化這些因素的主要指標包括土地供應量、稅收結(jié)構(gòu)等。
5.其他因素
另外人的心理因素(包括消費者預期、個人偏好、對風水和風俗避諱的講究等)以及其他一些非常規(guī)因素(例如國際經(jīng)濟環(huán)境、國外房價等)對房地產(chǎn)價格也可能產(chǎn)生影響。
(二)福建省房地產(chǎn)價格的影響因素分析
與我國其他地區(qū)一樣，經(jīng)過十余年的發(fā)展，福建省房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟地位日益重要，房地產(chǎn)市場的供給與需求總量都出現(xiàn)了明顯的增長，房地產(chǎn)開發(fā)投資額、竣工面積、銷售面積、銷售額都逐年遞增，盡管近年來國家出臺控制房地產(chǎn)投資規(guī)模、平抑房價的各項宏觀調(diào)控政策，福建省房地產(chǎn)業(yè)依然保持強勁的增長勢頭。根據(jù)現(xiàn)有的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，福建省商品房銷售均價已由1996年的1667元/平方米上升到了2008年的4384元/平方米。
究竟是什么原因促使了房價的步步高升?福建省房地產(chǎn)市場的供給與需求狀況如何?根據(jù)上一節(jié)對房價影響因素的理論分析，這里將對1996-2008年福建省房地產(chǎn)市場的供需情況進行介紹，通過歷史數(shù)據(jù)了解各相關(guān)指標的變動情況及其對房價的影響作用。這也有助于下一章從數(shù)學角度探討這些變量對福建省房地產(chǎn)價格的決定作用
1.影響福建省房地產(chǎn)市場需求方面的因素分析
福建省房地產(chǎn)市場需求主要來源于以下三個方面：一是城市化程度提高、人口擴張帶來的需求;二是居民生活水平提高、改善居住條件帶來的需求;三是人們?yōu)榱吮Ｖ祷蛟鲋刀徺I房產(chǎn)帶來的投資性需求。
城市化水平的提高和人口擴張的程度在指標上可體現(xiàn)為全省總?cè)丝诘脑黾?。城市居民生活水平的改善可體現(xiàn)為城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的提高。城鎮(zhèn)居民家庭人均住宅面積直接反映了福建省房地產(chǎn)市場需求的增加。
2.影響福建省房地產(chǎn)市場供給方面的因素分析
福建省房地產(chǎn)市場供給狀況主要表現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)投資額、商品房竣工面積等指標上。
房地產(chǎn)投資是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的動力和源泉。福建省的房地產(chǎn)開發(fā)投資額由1996年的151.69億元增長到2008年的1203.4億元，增長了7.9倍，占全社會固定資產(chǎn)投資比重也連年增加，2007年達到了頂峰26.2%?？梢姼＝ㄊ》康禺a(chǎn)投資是全社會固定資產(chǎn)投資的重要組成部分，對全省的投資和經(jīng)濟發(fā)展起到了重要的推動作用。房屋竣工面積也是呈現(xiàn)整體上升趨勢，2008年略有放緩，說明福建省房地產(chǎn)市場經(jīng)過了一段時期的繁榮發(fā)展，供給量逐年穩(wěn)步擴大。
3.歷年宏觀政策調(diào)控方面的影響
自1998年下半年國家正式停止住房實物分配開始，福建省的住房分配逐步實現(xiàn)了貨幣化，房地產(chǎn)市場機制的作用日益顯現(xiàn)。通過福建省房地產(chǎn)價格與增幅走勢圖可見，經(jīng)過四年的調(diào)整和規(guī)范，到了2002年，福建省的房地業(yè)開始進入較快的發(fā)展階段，房價自2002年起呈現(xiàn)較高增長。在之后的幾年中，全國范圍內(nèi)的市場過熱、房價過快增長、房地產(chǎn)投資風險不斷擴大等問題也引起了國家政府的重視。2003年起中央連續(xù)出臺了一系列宏觀政策對房地產(chǎn)市場進行調(diào)控，福建省房地產(chǎn)市場價格的變化也與這些政策密切相關(guān)。
2003年國家開始集中整頓土地市場秩序，控制房地產(chǎn)開發(fā)的過快增長，收緊土地供應導致了市場供給的減少，這一年的房價增速略有放緩。2004年央行加息，使貸款利率成本提高，文獻顯示加息后福建省省的商品房銷售面積增速比2004年前三個季度回落了11.8個百分點，可見加息對市場需求的抑制作用較為明顯，該年福建省商品房價格增幅大致保持了10%的水平。2005年國家出臺“國八條”旨在規(guī)范市場打擊投機行為，但由于房貸規(guī)模擴大、人民幣升值預期使資金市場流動性過剩，加上在地方經(jīng)濟方面，2004年福建省政府提出了建設(shè)海峽西岸經(jīng)濟區(qū)的戰(zhàn)略構(gòu)想，使全省房地產(chǎn)的投資性需求大幅增加，因此2005年福建省商品房價格增幅不降反升，達到了24%。2006年國家調(diào)控重心在于調(diào)整住房供應結(jié)構(gòu)，福建省的中小戶型房屋供給相應增加，但受到之前土地政策從緊的滯后影響，市場供不應求，需求的旺盛使房價增幅再度攀升，達到26.3%的最高點。2007年央行多次加息，同時提高二套房貸首付比例，以及2007-2008年國家對保障性住房、經(jīng)濟適用房供給制度的完善，這些政策極大地減少了市場需求，抑制了經(jīng)濟過熱，同時由于全球經(jīng)濟環(huán)境的影響，福建省房地產(chǎn)市場的表現(xiàn)先是在2007年價格上漲，后在2008年全年房價明顯下跌。
綜合看來，國家對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控政策對福建省房地產(chǎn)市場價格的影響略有滯后，但作用顯著，調(diào)控的核心是穩(wěn)定房價，使房地產(chǎn)市場價格回歸正常水平。
四、福建省房地產(chǎn)價格影響因素的定量分析
(一)指標的選擇
上一章我們定性分析了影響福建省房價的各種因素，為了更深入地探討福建省房價與各影響因素之間的關(guān)系、驗證定性分析的結(jié)果，我們有必要建立統(tǒng)計模型，進行定量分析。這一部分將根據(jù)上文對各因素分類分析的結(jié)果，選擇能夠影響福建省房地產(chǎn)市場供求的各種指標作為自變量，以福建省各年房屋均價為因變量，構(gòu)建多元線性回歸模型。
在使用多元回歸分析法建立模型時，選擇進入模型的自變量會直接影響到分析結(jié)果。一方面為獲取全面信息，模型中應包含的解釋變量應盡可能多，另一方面，自變量數(shù)目過大會使模型計算復雜，且往往會擴大估計方差，降低模型的精度;再者，進入模型的變量應該是確定性的變量，且與被解釋變量之間應有明顯的因果關(guān)系。考慮這些選擇變量的標準，再聯(lián)系上一章的定性分析，我們認為，福建省的GDP、人口總數(shù)、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入、商品房銷售面積、房地產(chǎn)開發(fā)投資額、商品房竣工面積、建筑業(yè)企業(yè)工程結(jié)算成本，這幾個變量會通過影響市場的供需狀況影響房價，在很大程度上解釋了房價波動的原因，并且取值具有確定性。因此把它們選作模型的自變量。另外，上文的分析中提到了行政因素等其他因素，包括了城市規(guī)劃、住房政策、利率、貨幣政策等，這些因素主要取決于不同時期的政府政策，具有隨機性，且影響程度比較難以量化，因此在回歸方程模型里由隨機干擾項代表。
所選樣本數(shù)據(jù)均來源于1996-2008年中國統(tǒng)計年鑒、福建省統(tǒng)計年鑒和中國房地產(chǎn)年鑒。各變量的具體解釋如下：
因變量Y：商品房銷售均價(單位：元/平方米)，由《中國統(tǒng)計年鑒》中商品房銷售的相關(guān)數(shù)據(jù)整理而得。
自變量中的需求類指標：
X1：總?cè)丝?單位：萬人)，取值自《中國統(tǒng)計年鑒》中的總?cè)丝跀?shù);
X2：居民可支配收入(單位：元)，取值自《中國統(tǒng)計年鑒》中的城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入;
X3：商品房銷售面積(單位：萬㎡)，取值自《中國統(tǒng)計年鑒》相關(guān)條目;
自變量中的供給類指標：
X4：房地產(chǎn)開發(fā)投資額(單位：億元)，取值自《中國統(tǒng)計年鑒》房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成投資額;
X5：商品房竣工面積(單位：萬㎡)，取值自《中國統(tǒng)計年鑒》相關(guān)條目;
(二)各變量之間的相互關(guān)系
相關(guān)系數(shù)是衡量變量間相關(guān)程度的指標。利用SPSS得出論文選取的7個自變量和因變量之間的相關(guān)系數(shù)情況如下：
從各變量間的相關(guān)系數(shù)可以看出，商品房均價Y與房地產(chǎn)投資額X4相關(guān)程度最高，系數(shù)達到0.97，其次建筑成本X6、全年生產(chǎn)總值X7、居民可支配收入X2、商品房銷售面積X3，與房價的相關(guān)性也很高，系數(shù)都在0.90以上;再次的是全省總?cè)丝赬1;相關(guān)性最低的是商品房竣工面積X5。這也簡單證明了福建省房價是供求各方面影響因素綜合作用的結(jié)果。
(三)模型估計
通過運用SPSS軟件對各個因素指標值和商品房均價之間的關(guān)系進行曲線擬合分析，發(fā)現(xiàn)自變量各指標與因變量大致呈直線相關(guān)關(guān)系。因此確定房價影響因素的多元回歸模型為：
Yib0b1Xi1b2Xi2b3Xi3b4Xi4b5Xi5b6Xi6b7Xi7ei
在經(jīng)濟模型的建立中，由于各經(jīng)濟變量之間可能存在相關(guān)的趨勢，且由于條件限制，樣本資料的數(shù)據(jù)搜集得不夠多，因此模型變量間可能存在多重共線性。為了克服多重共線性，本文將采取逐步回歸法進行回歸分析。其基本思想是：從所有解釋變量中選取影響最為顯著的變量建立模型，然后將模型外的變量逐個引入模型并進行顯著性檢驗，直到原引入變量因后面變量的引入而變得不在顯著，再將其剔除。重復這一過程直到再無顯著變量被引入或剔除出回歸方程為止。
綜上可見，該回歸模型通過了擬合優(yōu)度檢驗、顯著性檢驗、多重共線性檢驗與異方差的處理，殘差符合正態(tài)分布，具有較好的擬合度和較高的解釋能力。
從模型的函數(shù)公式可以看出，回歸結(jié)果有三個自變量，說明影響福建省房價的三個關(guān)鍵因素是每年的房地產(chǎn)投資額、商品房銷售面積以及商品房竣工面積。商品房與房地產(chǎn)投資額、商品房銷售面積呈正比例關(guān)系、與商品房竣工面積呈反比例關(guān)系。房地產(chǎn)投資額和商品房銷售面積反映了福建省房地產(chǎn)業(yè)的景氣程度，福建省房地產(chǎn)市場的發(fā)展和投資額的大幅增加，對需求的拉動作用很大。在模型中，房地產(chǎn)投資額的系數(shù)為1.477，商品房銷售面積的系數(shù)為0.940，說明房地產(chǎn)開發(fā)每增加1億元的投資額，房價大致可能上漲1.477元，銷售面積每增加1萬平方米，將使房價大致上漲0.94元。商品房竣工面積反映的是市場的供給情況，其在模型中的系數(shù)說明，竣工面積每增加1萬平方米，房價下降0.834元。
五、結(jié)論
(一)實證結(jié)果小結(jié)
通過上文對福建省1996-2008年間房地產(chǎn)市場價格的定性分析和定量分析，我們得到了福建省房地產(chǎn)價格影響因素的多元回歸模型，并對福建省未來的房價進行了簡單預測。在此基礎(chǔ)上本章將對全文的研究結(jié)果進行闡述。結(jié)論如下：
房地產(chǎn)價格符合價值規(guī)律，在市場經(jīng)濟條件下是由供求關(guān)系決定，圍繞其價值上下波動的。影響房地產(chǎn)市場價格的因素可以大致分為五類：自身因素、經(jīng)濟因素、社會因素、行政因素和其他因素。這些因素或直接或間接地影響了房地產(chǎn)市場的供給和需求，綜合起來決定了房地產(chǎn)的市場價格。近年來福建省房地產(chǎn)市場發(fā)展迅速，供給需求量和投資規(guī)模逐年擴大，經(jīng)濟的景氣、居民生活水平的提高、投資環(huán)境的優(yōu)化等都是導致房地產(chǎn)業(yè)繁榮的原因。引起福建省房價上漲的因素很多，本文選取全省GDP、人口總數(shù)、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入、商品房銷售面積、房地產(chǎn)開發(fā)投資額、商品房竣工面積、建筑業(yè)企業(yè)工程結(jié)算成本七項指標進行多元回歸分析，通過逐步回歸發(fā)現(xiàn)影響福建省房地產(chǎn)價格的關(guān)鍵因素是房地產(chǎn)開發(fā)投資額、商品房銷售面積和商品房竣工面積，根據(jù)獲得的單方程模型可以預測出福建省2009年、2010年的房價分別是5460.40元和6054.89元?？梢婋S著經(jīng)濟的發(fā)展，土地不斷升值，城市規(guī)模的擴大，人口和居民收入的增加，房地產(chǎn)開發(fā)投資不斷增加，商品房竣工面積和銷售面積逐年提高，最終使福建省的房價繼續(xù)保持了上漲的趨勢。
(二)穩(wěn)定房價的相關(guān)政策建議
目前，國家緊縮性財政金融政策逐漸放松，在信貸、稅費等方面加大了對居民購買普通自住房的支持力度，全國樓市在2009年得到全面復蘇。同年福建省的“海西”戰(zhàn)略由“省策”升級為“國策”，更使福建省的經(jīng)濟地位大幅提升，發(fā)展?jié)摿Ρ豢涨翱春?，房地產(chǎn)市場價格再次回歸非理性的高位。隨后，由于房地產(chǎn)市場的再度升溫，為了保障市場穩(wěn)定，2010年國家出臺了更為嚴格的差別化住房信貸政策，調(diào)整稅收、收縮信貸，旨在抑制不合理的購房需求，遏制房價過快上漲。在這樣的背景下，我們認為，要繼續(xù)保持福建省房地產(chǎn)市場的良好發(fā)展，需要特別關(guān)注以下幾點：
第一，要從土地供給這一根源問題上把握好全省房地產(chǎn)市場供給的源頭。根據(jù)今年國土部發(fā)布的全國土地利用計劃, 2010年的住房用地量要高于去年,并應確保保障性住房、棚戶改造和自住性中小套型商品房建房的用地不低于住房用地供應量的70%。按照國家對土地利用計劃的要求，福建省政府應配合建設(shè)“海西”的戰(zhàn)略，科學合理地安排用地計劃。在保障省內(nèi)經(jīng)濟建設(shè)重點項目用地需求的同時，加大民生領(lǐng)域建設(shè)用地供應力度，明確用地指標向經(jīng)濟適用房、廉租房、中低價位中小套型普通商品住房傾斜。適度控制大城市建設(shè)用地規(guī)模，合理安排小城市建設(shè)用地，重點保障古田等21個綜合改革建設(shè)試點鎮(zhèn)的用地需求，統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展，確保土地合理高效的利用。
第二，在資金來源方面，當?shù)劂y行和金融監(jiān)管機構(gòu)應做好房地產(chǎn)金融信貸管理。對于房地產(chǎn)開發(fā)貸款，商業(yè)銀行應嚴格管理存貸比，做好授信審查和貸后監(jiān)督，適當收緊信貸規(guī)模，禁止開發(fā)商用土地做抵押。對于住房消費貸款，銀行必須嚴格區(qū)分首套房貸和二套以上房貸，嚴限炒房和投機性購房，在福州、廈門等房價上升較快的城市可取消部分利率優(yōu)惠政策，從而引導消費者理性消費，抑制投資性購房需求，減少市場價格上漲的壓力?？刂撇缓侠硇枨蟮耐瑫r鼓勵基本消費需求，促進市場供求平衡。
第三，要進一步完善房地產(chǎn)市場產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，增加全省中小戶型房屋的供應，緩解需求壓力。政府應不斷健全和落實住房保障制度，在全省各設(shè)區(qū)市形成包括廉租住房、經(jīng)濟適用住房、經(jīng)濟租賃住房等多層次的保障性住房建設(shè)體系。應協(xié)調(diào)好保障性住房與商品住宅的關(guān)系，可以在商品房價格過高、上漲過快的城市進行試點，適當放寬經(jīng)濟適用房的供應范圍，由低收入向中等偏下收入家庭逐步擴大，并與廉租住房有機銜接起來。
第四，對于國家新政的具體執(zhí)行應進行平穩(wěn)過度，為買房者、開發(fā)商、中介準備好一定的緩沖期，規(guī)定的細則還可以根據(jù)當?shù)厍闆r進一步細化。同時，要加強信息引導和監(jiān)督，保證市場交易的公平公正和信息對稱，增強市場交易的透明度，營造健康穩(wěn)定的市場環(huán)境。
統(tǒng)計學學年論文篇2
淺談人力資源管理統(tǒng)計學
[摘 要]本文根據(jù)我多年的工作經(jīng)驗和鞍山天力精密帶鋼有限責任公司出發(fā)，通過對目前國內(nèi)外對人力資源統(tǒng)計的研究現(xiàn)狀分析，應用人力資源經(jīng)濟學原理，建立了“人力資源統(tǒng)計學”的框架體系，以期促成“人力資源統(tǒng)計學”的發(fā)展。
[關(guān)鍵詞]人力資源統(tǒng)計學 研究
一、人力資源統(tǒng)計學研究
統(tǒng)計作為一種為管理和決策提供信息支持的活動，必須服務于特定的社會經(jīng)濟環(huán)境，新經(jīng)濟時代統(tǒng)計遇到了強大的挑戰(zhàn)，同時新經(jīng)濟也為統(tǒng)計的新領(lǐng)域——人力資源統(tǒng)計的發(fā)展和完善提供了難得的時機。
人力資源統(tǒng)計學是關(guān)于如何描述、衡量、跟蹤、預測人力資源狀況，并對人力資源進行統(tǒng)計分析的方法論學科。對于人力資源統(tǒng)計學研究，將對人力資源經(jīng)濟學和人力資源管理學向定量化和精確化發(fā)展提供有力的支持。而目前國內(nèi)對人力資源統(tǒng)計研究體系尚未達成統(tǒng)一的認識，未能建立一套完整的對人力資源狀況進行衡量的指標體系和統(tǒng)計研究方法體系，國內(nèi)外對人力資源統(tǒng)計的研究也涉及較少。目前，國外對人力資源的研究主要集中在人力資源管理、人力資源計劃、人力資源招聘、績效管理、薪酬管理、人員聘用與人員流動管理、人員培訓管理、職業(yè)生涯管理、勞動關(guān)系管理、組織文化建設(shè)及領(lǐng)導者開發(fā)等方面。
通過我多年的工作經(jīng)驗和研究發(fā)現(xiàn)，目前國內(nèi)學者對于人力資源統(tǒng)計的研究主要圍繞概念、內(nèi)容、指標體系、計量方法等方面展開，旨在豐富和完善人力資源統(tǒng)計學體系。概念方面，我對人力資源與人力資本做了區(qū)分，其中，我認為二者不僅概念不同,而且所研究的視角和分析的內(nèi)容也不同，并將人力資本理解為人力資源質(zhì)的方面。在內(nèi)容方面，將人力資源投資統(tǒng)計、人力資源產(chǎn)出統(tǒng)計和人力資源投資效益統(tǒng)計以及人力資源供求統(tǒng)計納入人力資源統(tǒng)計研究范圍。而認為人力資源統(tǒng)計應包括人力資源現(xiàn)狀統(tǒng)計、人力資源投入與產(chǎn)出統(tǒng)計、人力資源供求情況統(tǒng)計。
針對指標體系的設(shè)置，我認為本企業(yè)人力資源統(tǒng)計指標應圍繞人力資源的數(shù)量、質(zhì)量、開發(fā)、利用來設(shè)置;從數(shù)量指標、質(zhì)量指標、結(jié)構(gòu)指標、動態(tài)指標、效能指標五個方面構(gòu)建了人力資源統(tǒng)計指標體系。
以上的研究給人力資源統(tǒng)計學的基本框架和內(nèi)容的形成，提供了多種思路，起到了奠基作用。但是，這些研究成果從統(tǒng)計學的角度來看，主要是關(guān)于人力資源的描述統(tǒng)計，而在結(jié)合統(tǒng)計推斷理論對人力資源未來趨勢進行預測以及人力資源管理決策統(tǒng)計分析上還比較欠缺?？傊?，系統(tǒng)化、規(guī)范化的人力資源統(tǒng)計學學科體系尚未形成。
二、建立人力資源統(tǒng)計學框架體系
建立人力資源統(tǒng)計學重點在于如何反映人力資源數(shù)量特征，從而來構(gòu)建人力資源統(tǒng)計學的理論與方法論框架。因此，需在首先界定人力資源統(tǒng)計學的研究對象及基本范疇;以此為出發(fā)點設(shè)計考察人力資源的綜合指標體系，如人力資源的存量、流量、投入、產(chǎn)出及效益等統(tǒng)計指標;進而進入統(tǒng)計分析階段，介紹一系列的統(tǒng)計研究方法對人力資源的總量、結(jié)構(gòu)、未來趨勢、配置等情況展開研究。
1.人力資源統(tǒng)計學理論基礎(chǔ)
包括人力資源經(jīng)濟學理論基礎(chǔ)和統(tǒng)計學基礎(chǔ)，人力資源統(tǒng)計學的研究對象、研究方法、研究內(nèi)容、基本范疇、與其他相關(guān)學科的關(guān)系等。
2.人力資源統(tǒng)計數(shù)據(jù)調(diào)查、整理與顯示包括人力資源數(shù)據(jù)獲取的主要調(diào)查方法，如，全面調(diào)查、抽樣調(diào)查、典型調(diào)查、重點調(diào)查等;進而介紹數(shù)據(jù)整理方法，如統(tǒng)計分組、統(tǒng)計圖表等。
3.人力資源綜合指標設(shè)置
人力資源統(tǒng)計指標體系的建立，從宏觀和微觀分為國家、部門、企業(yè)、個人，從時間上分為靜態(tài)和動態(tài)，從空間分為國家、地區(qū)、行業(yè)、職業(yè)，從范圍分為群體和個體，包括設(shè)定人力資源存量指標、流量指標、相對指標、平均指標、變異指標等五大板塊，并確定各指標計算方法。
4.人力資源回歸與相關(guān)分析
包括人力資源總量和結(jié)構(gòu)分析、人力資源與經(jīng)濟增長關(guān)系分析、人力資源配置效率、主成分分析、因子分析及人力資源發(fā)展趨勢預測等。
5.人力資源統(tǒng)計制度的系統(tǒng)設(shè)計
包括人力資源統(tǒng)計制度的內(nèi)容，在人力資源統(tǒng)計指標體系的應用以及人力資源統(tǒng)計分析中的作用，對現(xiàn)有人力資源統(tǒng)計范圍、方法、調(diào)查方式、資料完整性等方面的反思等，并在此基礎(chǔ)上提出建立規(guī)范統(tǒng)一的人力資源統(tǒng)計制度的初步設(shè)想，以適應知識經(jīng)濟時代各行各業(yè)，各級經(jīng)濟活動單位對人力資源統(tǒng)計研究的需要，規(guī)范數(shù)據(jù)來源渠道，保證人力資源統(tǒng)計數(shù)據(jù)的權(quán)威性、統(tǒng)一性、準確性。
三、結(jié)語
通過我多年的工作經(jīng)驗和研究，我發(fā)現(xiàn)人力資源統(tǒng)計指標體系是一系列相互聯(lián)系、相互依存、相互制約的多層次、多角度反映人力資源狀況和規(guī)律的指標群所構(gòu)成的有機整體，比單一指標、綜合指標等能提供給人更多更豐富的信息資源和更強的功能。它提供了一套完整的人力資源統(tǒng)計數(shù)據(jù)，可以反映事物的各個方面及其發(fā)展變化的整個過程。利用這些統(tǒng)計數(shù)據(jù)，進而界定、統(tǒng)一人力資源的范圍、統(tǒng)計口徑、統(tǒng)計方法，提高人力資源統(tǒng)計信息收集和分析的科學性、可比性和可操作性，可以了解人力資源的現(xiàn)狀和供求狀況，客觀地反映人力資源的數(shù)量、結(jié)構(gòu)、投入、配置等狀況及其發(fā)展趨勢和規(guī)律。由于人力資源本身所具有的特殊性、復雜性、不確定性和難以數(shù)量化，使得對人力資源價值計量的難度遠遠超過物力資源，國內(nèi)外研究了幾十年，但至今尚未解決這一難題。
人力資源是國家財富，人力資源統(tǒng)計是了解掌握和監(jiān)控人力資源規(guī)模、水平及其變動情況的根本手段。但通過我的研究，我發(fā)現(xiàn)目前我國的人力資源統(tǒng)計無論是從理論方法還是實踐活動上都缺乏系統(tǒng)規(guī)范的研究成果，應盡快與國際接軌完善人力資源存量統(tǒng)計指標，建立人力資源流量統(tǒng)計指標,并加快建立一個對人力資源數(shù)量、質(zhì)量、投入產(chǎn)出及效益等進行跟蹤監(jiān)控和輔助決策的長效機制，完善人力資源統(tǒng)計調(diào)查體系，實現(xiàn)人力資源統(tǒng)計信息共享，為國家長期持續(xù)發(fā)展提供人力資源保障和支持。
參考文獻：
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