探析我國房產(chǎn)稅征收狀況
探析我國房產(chǎn)稅征收狀況
一、目前我國房產(chǎn)稅征收的現(xiàn)狀
日前我國財政部財政科學研究所所長賈康接受媒體采訪時表示，房地產(chǎn)調(diào)控未來的大方向?qū)⑹且苑慨a(chǎn)稅等經(jīng)濟手段逐步替代“限購令”這樣的行政手段，今年年底將會對上海、重慶兩地的房產(chǎn)稅試點情況做總結(jié)，今后可能會出臺擴大試點的方案，但擴大試點城市名單尚未確定。
從上述采訪中可以看出國家積極改革房產(chǎn)稅的決心，進一步推動房產(chǎn)稅改革試點的范圍及程度，同時對如何在中國進一步改革財產(chǎn)稅進行了思考，如何使房地產(chǎn)調(diào)控在制度建設(shè)方面得到更多實質(zhì)性推進及如何改革完善地方稅務體系。如何推進財富分配機制及如何抑制房地產(chǎn)泡沫等。
正因為當前我國房價虛高，有關(guān)專家提出要多占有多套房產(chǎn)的人征收房產(chǎn)稅，希望通過征收房產(chǎn)稅來遏制炒房，投機性購房現(xiàn)象。這是在物業(yè)稅面臨法律和技術(shù)障礙的情況下，房產(chǎn)稅被賦予的厚望。
二、征收房產(chǎn)稅的目的
財政部2010年9月曾就為什么要進行房產(chǎn)稅改革做出公開回答，提出是對個人所有的住房恢復征收房產(chǎn)稅是必要的，主要目的有四點：一是有利于調(diào)節(jié)居民收入和財富分配;二是有利于健全地方稅體系;三是促進經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整及土地集約利用;四是引導個人合理住房消費。
(一)促進經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整及土地集約利用
征收房產(chǎn)稅能夠適當?shù)恼{(diào)整經(jīng)濟結(jié)構(gòu)，對房產(chǎn)市場過熱有一定的抑制作用。過多流向房地產(chǎn)的資金再次轉(zhuǎn)向別的產(chǎn)業(yè)，對整個資本市場的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)產(chǎn)生了一些調(diào)控的作用。隨著房產(chǎn)稅的征收，購置房產(chǎn)的成本增高，促使投資者對土地的理由更加謹慎，利于土地資源的集約利用。
(二)對房價的控制有一定的作用，引導居民合理住房消費
從房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀來看，剛性需求是客觀存在的，但不可否認大量有機需求的存在。許多樓盤的空置率十分高，說明擁有多套房的家庭，將房產(chǎn)作為投機投資，在房價上漲的預期下，更多的是講房產(chǎn)待價而沽。而造成這一現(xiàn)象的的一大重要原因是房產(chǎn)持有成本過低。同時也說明了房價有人為操作存在得。為了減少人為操作房價的情況，讓市場反映真實的供求需要且讓房價趨于合理，進而引導居民合理住房消費，征收自住房以外房產(chǎn)的房產(chǎn)稅是必須的。
(三)利于調(diào)節(jié)居民收入和財富分配
房產(chǎn)稅的征收有利于社會資源的公平、公正分配。眾所周知，地球的資源是有限的，土地資源尤為有限。隨著人口大爆炸時代的到來，人類賴以生存的土地越來越少。人人有所居是人類生存的合理需求，如果讓少數(shù)人一人占有多套住房，導致閑置空房，則是對資源的濫用。因此，對自住房以外的房產(chǎn)征收房產(chǎn)稅，以減少少數(shù)人對自主需求以外的房產(chǎn)的占有，是有利于資源的合理利用和分配的。而且近幾年房產(chǎn)投資或投機成為一部分人積累財富的重要方式，對居民收入差距的擴大產(chǎn)生了越來越大的影響。通過對面積大、價值高、套數(shù)多的個人住房征收房產(chǎn)稅進行適當調(diào)節(jié)，可以一定程度上促使收入和財產(chǎn)的合理分配，縮小貧富差距[2]。社會不穩(wěn)定的根源在于社會財富分配不合理所導致的。征收自住以外房產(chǎn)的房產(chǎn)稅，有利于少數(shù)人占有財富的表現(xiàn)形式，從而增加其他社會成員的財富占有顯示，這將有利于調(diào)節(jié)居民收入和財富分配，促進社會穩(wěn)定。
(四)有利于健全地方稅體系
多數(shù)發(fā)達國家的房產(chǎn)稅的征收是為了改善地方稅收結(jié)構(gòu)及居住環(huán)境、緩解貧富兩級分化、增加人民福利、實現(xiàn)城市可持續(xù)發(fā)展。以美國為例，其房產(chǎn)稅征收不僅評估系統(tǒng)健全、征收過程公平公正，稅收的使用途徑也完全透明，所以，美國人愿意繳納這樣一個服務性質(zhì)的稅種，?？顚Ｓ玫姆慨a(chǎn)稅被用來為社會提供公共服務，以改善人民的教學、治安、居住環(huán)境等等，而其住房本身也會隨著諸種環(huán)境的改善而升值。根據(jù)美國國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，從2000—2007年，美國的個人收入增長了28%，中等價位房的房價增長了48%，而美國房產(chǎn)稅的同期增幅是62%。因此，美國征收房產(chǎn)稅不是為了打壓房價，而是給人民增加福利及讓物業(yè)升值[3]。我國房產(chǎn)稅的征收的一個目的即是健全地方稅體系，改善地方稅收結(jié)構(gòu)。
三、目前我國房產(chǎn)稅征收存在的問題
目前，我國關(guān)于房產(chǎn)稅的征收辦法并不健全，其采用的是1986年國務院頒布的《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》，而這是根據(jù)上世紀80年代中期的經(jīng)濟體制、社會條件及征管能力設(shè)計的。但是隨著我國社會主義市場經(jīng)濟體制的建立，以及現(xiàn)行住房及土地問題的不斷改變，其稅制出現(xiàn)了一些急需解決的難題。房產(chǎn)稅的征收面臨四大難題：
(一)稅基狹窄問題
根據(jù)《暫行條例》的規(guī)定，房產(chǎn)稅的征收范圍限于城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)，不包括農(nóng)村。但是現(xiàn)在我國農(nóng)村經(jīng)濟不斷發(fā)展，許多農(nóng)村與城鎮(zhèn)房產(chǎn)相差不大，卻不屬于房產(chǎn)稅征稅范圍?，F(xiàn)行房產(chǎn)稅對位于農(nóng)村的房產(chǎn)、城鎮(zhèn)個人住房、財政撥付事業(yè)經(jīng)費單位房產(chǎn)均不征收,既減少了地方收入,也不利于有效發(fā)揮稅收促進土地節(jié)約集約利用的功能[4]。
(二)減免稅范圍不合理
根據(jù)《暫行條例》的規(guī)定，行政機關(guān)、人民團體、軍隊自用的房產(chǎn)，財政撥付事業(yè)經(jīng)費的單位業(yè)務范圍內(nèi)自用的房產(chǎn)，個人所有非營業(yè)用房等被列為免稅對象。但目前我國的房地產(chǎn)市場的市場化程度越來越高，因此房產(chǎn)減免稅范圍顯得不是十分合理。主要體現(xiàn)在：一是事業(yè)單位的改制導致了許多財政撥付事業(yè)經(jīng)費的單位逐步企業(yè)化，需要列入征稅范圍;二是個人購房比重急劇上升，房屋的私有產(chǎn)權(quán)逐步得到確立，房產(chǎn)成為我國居民家庭的重要財產(chǎn)之一。但是現(xiàn)在居民自住房免征收稅費，導致了一系列的問題，如房屋緊缺、房價高漲、大量空房閑置。因此依照目前的情況，我國現(xiàn)行的減免稅范圍使我國稅收的調(diào)控作用不能得到很好的發(fā)揮，同時也影響了財政收入。
(三)計稅依據(jù)不合理
按原值征稅只能體現(xiàn)購買、建造房產(chǎn)的歷史成本,而不能良好的反應對市場供求變化、基礎(chǔ)設(shè)施改善、土地稀缺等因素引起的地價變動;征納雙方對購買性房產(chǎn)、購置土地自建房產(chǎn)原值是否包含地價存在爭議，使征管矛盾顯著;出租房產(chǎn)按租金收入計征房產(chǎn)稅,但是征稅依據(jù)不明確,造成自用、出租房產(chǎn)形成較大的稅賦差異。且我國的房產(chǎn)稅現(xiàn)在采取的是單一固定的比例稅率,對于自用房產(chǎn)(不考慮所處區(qū)域、地理位置、服務價值、用途等)稅率均為1.2%。因此稅率缺乏彈性，導致了房產(chǎn)稅對居民收入的調(diào)節(jié)作用不是十分明顯，對財富的再分配效果不明顯。
(四)稅率制度不合理
目前對從價、從租房產(chǎn)分別采用1.2%、12%的統(tǒng)一稅率,其中對出租房屋以租金收入作為計稅依據(jù)，缺乏依據(jù)性。通過不同的計稅依據(jù)計算出得應納稅額不同，這便造成稅賦不公平，為人為的偷稅漏稅提供溫床。因此雖然采取統(tǒng)一稅率簡化了稅制,使征管方便,但不利于反映各地的實際情況,不利于地方政府因地制宜地確定稅率水平且體現(xiàn)不了房產(chǎn)稅的地方稅特點。
四、如何有效促進房產(chǎn)稅的征收
(一)逐步擴大稅基，征稅以城市為主
由于各地房地產(chǎn)市場發(fā)展情況不同，各地房價和居民收入水平不等，各地政府需要根據(jù)本地實際情況征收房產(chǎn)稅為滿足居民的住房需求。且絕大多數(shù)發(fā)達國家的房地產(chǎn)稅實行按評估值征稅，運用成本法、市場法和收益法，對房地產(chǎn)實行計算機批量評估，使經(jīng)濟發(fā)展、公共投入、區(qū)域優(yōu)勢等帶來的土地升值通過稅收進行有效調(diào)節(jié)。我國應借鑒別國政策，對不同的地區(qū)采取不同的稅基，對不同城市的房地產(chǎn)進行評估，如人口較多且土地稀缺，供需矛盾比較大的一線城市，超過一定面積或多套房持有者將要繳納稅收。相對的供需矛盾相對略弱的二、三線城市，應當以更好的調(diào)節(jié)收入分配，抑制投機需求為主，對于一些高檔住宅和高檔別墅以及多套住房持有者，應當給予較高的稅率，以達到調(diào)節(jié)收入分配的目的。
(二) 完善各地監(jiān)督機制，房產(chǎn)稅收支透明
稅收是我國宏觀調(diào)控的一項重要財政政策，而稅收的本質(zhì)是應當“取之于民，用之于民”的。世界上許多發(fā)達國家對于稅收的征收及使用均受到廣大人民的監(jiān)督，并建立了公共財政。在我國，各地方政府財政收入中有多少是來自稅收，目前我國財政及稅收情況處于不透明的狀態(tài)下，對征收的房產(chǎn)稅的使用狀況不了解，不能肯定稅收的良性循環(huán)使用過程。由“國八條”的要求可以看到，我國房產(chǎn)稅的征收應大部分用于建設(shè)廉租房和保障性住房，由此，對于如何更好的使用這部分稅收，需要一個合理有效的監(jiān)督機構(gòu)，來監(jiān)督這部分收入的具體使用過程，以促進廉租房和保障性住房建設(shè)[5]。
(三)調(diào)節(jié)減免稅范圍
近年我國出臺了各種調(diào)控房地產(chǎn)的政策，其目的是為了抑制我國房產(chǎn)過熱、以投機為目的的炒房行為，也是為我國大多數(shù)居民解決住房問題。而房地產(chǎn)行業(yè)是我國目前拉動GDP 增長的主要行業(yè)之一。因此，政府通過房產(chǎn)稅調(diào)控居民合理購房，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展是勢在必行的。
房產(chǎn)稅的征收，應以每個家庭的第二套房產(chǎn)起征，在面積上需要加以約束，且在稅率上也應當對高檔住宅采取較高稅率征收房產(chǎn)稅，即實行存量征收和增量征收相結(jié)合。但是為了滿足居民改善性住房的需求，暫時擁有兩套住房的居民應當享受一定的退稅優(yōu)惠。同時對改制后的事業(yè)單位等企業(yè)化的房產(chǎn)實行征稅政策。