淺談我國房產(chǎn)稅的改革

　　房產(chǎn)稅是一種古老的稅種，在我國征收的歷史非常久遠(yuǎn)。在古代，唐代的“廛布”拉開了房產(chǎn)稅征收的序幕，隨后的各朝各代設(shè)置了五花八門的稱謂來對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行征稅。新中國成立后，對(duì)全國統(tǒng)一開征了房產(chǎn)稅，并將房產(chǎn)稅和地產(chǎn)稅合并為了房地產(chǎn)稅。70年代，將對(duì)國營(yíng)、集體企業(yè)征收的城市房地產(chǎn)稅并入了工商稅。80年代，進(jìn)行了工商稅制的改革，重新恢復(fù)了房地產(chǎn)稅，并且頒布了沿用至今的《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》。

　　隨著時(shí)代的發(fā)展，經(jīng)濟(jì)水平的提高，人們對(duì)房產(chǎn)有了特殊的青睞，把大量的錢財(cái)投入到房產(chǎn)中，促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展，拉高了房?jī)r(jià)，這造就了少部分人擁有大量房產(chǎn)、大多數(shù)人買不起房的狀況。為了改善現(xiàn)狀、保障住房、穩(wěn)定房?jī)r(jià)，2010年，國務(wù)院出臺(tái)了“新國十條”，并且發(fā)改委也在《關(guān)于2010年深化經(jīng)濟(jì)體制改革重點(diǎn)工作的意見》中，明確指出要推進(jìn)房產(chǎn)稅改革。

　　為了積極響應(yīng)國家的號(hào)召，2011年，重慶、上海兩地政府結(jié)合自身的情況制定了房產(chǎn)稅的改革方案，并作為試點(diǎn)開始試行新的房產(chǎn)稅。

　　一、房產(chǎn)稅征收的必要性

　　(一)有利于調(diào)節(jié)居民收入

　　改革開放以來，我國的貧富差距越來越大，已經(jīng)成為了社會(huì)安定團(tuán)結(jié)的隱患。富人用手中富余的資金購置了大量的房產(chǎn)，通過對(duì)存量房、高端房以及高檔房的征稅，能夠促使“富人”多交房產(chǎn)稅、“窮人”少交或不交房產(chǎn)稅，以此達(dá)到縮小貧富差距、調(diào)節(jié)收入分配的目的。

　　(二)有利于引導(dǎo)居民理性購房

　　房產(chǎn)稅屬于財(cái)產(chǎn)稅，能夠調(diào)節(jié)居民收入的二次分配，對(duì)房地產(chǎn)有著一定程度的影響。它將直接影響居民購房的選擇，從而引導(dǎo)其購房的理性。

　　對(duì)于投資者而言，房產(chǎn)稅的征收，將增加房地產(chǎn)投資收益的不確定性，降低投資者的收益預(yù)期。投資者想要獲得收益，房?jī)r(jià)的漲幅就必須要超過稅收和持有成本。開征房產(chǎn)稅，進(jìn)一步加大了投資者的風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)其投資行為有很強(qiáng)的制約性。

　　對(duì)于擁有多套房產(chǎn)的投資者，為了減少房產(chǎn)的持有成本，會(huì)對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行買賣或者出租，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)，是增加了供給，可以促進(jìn)房?jī)r(jià)和房租的降低，讓存量房合理流動(dòng)。長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，開征房產(chǎn)稅是有利于引導(dǎo)居民的購房理性的，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定起促進(jìn)作用。

　　(三)有利于房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展

　　房產(chǎn)稅的征收對(duì)象是持有環(huán)節(jié)，這能夠減少房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)行為，抑制房?jī)r(jià)強(qiáng)勁上漲的趨勢(shì)，從而保證房產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定。目前的房產(chǎn)稅都是以市民普通住房基本需求為主的，在確保居民基本居住需求后，對(duì)其之外的房產(chǎn)進(jìn)行稅款征收。同時(shí)，將房產(chǎn)稅改革同房產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控有機(jī)結(jié)合起來，發(fā)揮了稅收政策調(diào)節(jié)住房的積極作用，對(duì)居民的住房消費(fèi)發(fā)揮了正確引導(dǎo)的作用，從而進(jìn)一步促進(jìn)了房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。

　　二、上海房產(chǎn)稅改革的現(xiàn)狀分析

　　上海房產(chǎn)稅的試點(diǎn)范圍為上海市行政區(qū)域，稅率暫定為0.6%，應(yīng)稅住房每平方米市場(chǎng)交易價(jià)格低于本市上年度新建商品住房平均銷售價(jià)格2倍(含2倍)的，稅率暫減為0.4%。對(duì)于本地居民，家庭第二套及以上住房(包括新購的二手存量住房和新建商品住房)，而外地居民，即非本市居民在本市新購的住房都需要繳稅。其免稅面積為人均60平方米。

　　(一)房產(chǎn)稅短期較難成為主體稅種

　　根據(jù)上海市稅務(wù)局公開的稅收收入統(tǒng)計(jì)情況，以房產(chǎn)稅實(shí)行的前一年(即2010年)和實(shí)行后的年份(2011—2013年)相比較，具體見下表。

　　通過房產(chǎn)稅收入情況的分析表(見上表)，可以看出：

　　在實(shí)行房產(chǎn)稅改革的當(dāng)年，即2011年，房產(chǎn)稅的全年收入為736，625萬元，比改革前的2010年增加113，617萬元，并且在2012持續(xù)增加，上漲到了925，594萬元。從整體上看，無論是第一季度，上半年，前三季度還是全年，房產(chǎn)稅的收入均高于2010年，僅2013年上半年的收入就達(dá)到了2010年全年的收入，這些數(shù)據(jù)表明，上海財(cái)稅部門從房產(chǎn)稅中獲得的收入增加較為明顯，開征房產(chǎn)稅對(duì)于稅收收入的增加是有一定的促進(jìn)作用的。但從全年的角度來看，房產(chǎn)稅開征前和開征后，它在總稅收收入中所占比重除了在2012年增加顯著外，2011年與2010年基本持平，這說明房產(chǎn)稅在總體稅收收入中所處的地位基本沒有改變。

　　此外，從稅率來看，大多數(shù)只適用0.4%的稅率，并且稅基還根據(jù)市價(jià)打7折。如此低的稅率，對(duì)財(cái)政收入的貢獻(xiàn)是比較小的。對(duì)于上海的本地市民，一個(gè)普通的三口之家，免稅面積是180平方米，如果在不考慮免稅額的情況下，以每平方3萬元的價(jià)格購買200平方米的房子，每年需繳納的房產(chǎn)稅實(shí)際為1680元(20×30000×0.4%×70%)。這個(gè)費(fèi)用是比較少的，甚至都低于小區(qū)每年收取的物業(yè)管理費(fèi)。

　　以上的例子均表明了房產(chǎn)稅在短期內(nèi)會(huì)增加一定的財(cái)政收入，但很難成為主體稅種。主體稅種一般在地方個(gè)稅收入中，所占的比重最高，能夠給政府帶來相對(duì)穩(wěn)定的收入流，這些因素是現(xiàn)有條件均不滿足的。并且根據(jù)上海出臺(tái)的政策，房產(chǎn)稅的征收只覆蓋部分范圍，涉及的人群比較少，這也表明房產(chǎn)稅短期不可能大范圍征收，難以成為主體稅種，現(xiàn)階段只具備調(diào)控的功能。

　　(二)估價(jià)體系不健全

　　計(jì)稅價(jià)格是依據(jù)市場(chǎng)的水平，而不是評(píng)估價(jià)格，這主要是由于財(cái)產(chǎn)稅對(duì)征管非常依賴，成本很高。具體來看，財(cái)產(chǎn)稅的征收存在信息成本和重估成本，房產(chǎn)登記和管理制度不健全，再加上房產(chǎn)、土地、戶籍、統(tǒng)計(jì)和稅務(wù)部門尚未建立起信息共享機(jī)制，因此，房地產(chǎn)評(píng)估技術(shù)系統(tǒng)是提供不了支持的，只能依據(jù)市場(chǎng)水平。

　　(三)房產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)的抑制作用不明顯

　　房產(chǎn)稅的開征，慢慢讓人們改變了房產(chǎn)稅稅負(fù)很重的思想。但由于房產(chǎn)稅是年年征收，隨市值波動(dòng)，雖然現(xiàn)在繳納的數(shù)額不大，以后卻很難預(yù)測(cè)。為了減少不可預(yù)見的損失，減少持有成本，房產(chǎn)稅的開征對(duì)眾多的炒房者形成了威懾，在一定程度上打擊了房地產(chǎn)的投機(jī)行為，對(duì)房?jī)r(jià)的降低能起到一定的促進(jìn)作用。

　　新政對(duì)于上海市本地居民采取家庭第一套住房不征收、第二套及以上才征收的方法，而對(duì)外地居民在本市新購的住房全部征稅，這種做法實(shí)質(zhì)上是鼓勵(lì)自住需求，反對(duì)投資需求的引導(dǎo)。

　　根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局公布的2011年至2013年統(tǒng)計(jì)年鑒數(shù)據(jù)，以2010年的數(shù)據(jù)為基準(zhǔn)(即2010年=100)，上海市新建住宅銷售價(jià)格指數(shù)增長(zhǎng)趨勢(shì)。

　　綜上可知，以上海實(shí)行房產(chǎn)稅改革的前一年(即2010年)為基準(zhǔn)，2011至2013年的新建住宅的銷售價(jià)格指數(shù)不斷攀升，簡(jiǎn)單而言，就是房?jī)r(jià)在整體上持上漲趨勢(shì)。雖然在這兩年里，價(jià)格指數(shù)在一段時(shí)期內(nèi)有小幅降低且比較穩(wěn)定，但很快便開始上漲，并且漲幅很大，勢(shì)頭強(qiáng)勁，高出2010年將近20個(gè)百分點(diǎn)，這表明房產(chǎn)稅的改革并沒能有效的抑制房?jī)r(jià)的上漲，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)節(jié)作用不明顯。

　　這可能是因?yàn)樯虾５姆慨a(chǎn)稅改革只針對(duì)增量房，忽略了存量房。一般而言，房產(chǎn)稅的收入作為地方政府改善基礎(chǔ)設(shè)施和公共項(xiàng)目的資金，由地方政府全權(quán)支配。某一地區(qū)的設(shè)施越是完善，人們就越愿意出高價(jià)來購買該地區(qū)的房屋，這不但增值了房屋，提升了房?jī)r(jià)。同時(shí)，以交易價(jià)格來征收房產(chǎn)稅的形式，使得具有購買需求和支付能力的人盡快完成產(chǎn)權(quán)交易，這也進(jìn)一步加速了房?jī)r(jià)的上漲。

　　政策導(dǎo)向和理論分析與現(xiàn)實(shí)的房?jī)r(jià)背道而馳，房?jī)r(jià)一直呈現(xiàn)出波動(dòng)性增長(zhǎng)，并未得到有效抑制，這在一定程度上表明了房產(chǎn)稅并不是抑制房?jī)r(jià)的最佳手段，持有者可以通過提價(jià)來轉(zhuǎn)嫁稅負(fù)，最終承擔(dān)的還是購房自住者。

　　三、對(duì)上海房產(chǎn)稅改革的建議

　　(一)加強(qiáng)房產(chǎn)稅的改革

　　上海出臺(tái)的房產(chǎn)稅政策的征稅范圍比較狹窄，重點(diǎn)針對(duì)新增房，對(duì)于政策出臺(tái)前的存量房沒有納入征收范圍，這導(dǎo)致了房產(chǎn)稅稅源的貧乏。免稅面積較大，人均60平方米，對(duì)于購入第二套及以上住房的居民而言，是對(duì)扣除免稅面積之后的部分征收稅款，實(shí)質(zhì)上對(duì)于普通的家庭，幾乎難以到達(dá)征稅的標(biāo)準(zhǔn)。征收的稅率事實(shí)上是0.42%(0.6%×70%)，比較低，低于國際上1%的平均稅率。由于計(jì)稅依據(jù)是依靠交易價(jià)格，造成了與市場(chǎng)價(jià)格的背離。

　　以上這些都是需要改進(jìn)的地方，簡(jiǎn)而言之，房產(chǎn)稅需要進(jìn)一步改革，擴(kuò)大征稅范圍，將存量房納入考慮范圍，增加稅源，促進(jìn)稅負(fù)公平?？梢钥紤]先對(duì)商業(yè)住房征收，然后是高檔住房、別墅，最后是普通住宅。提高稅率，達(dá)到國際的平均征收比率，可根據(jù)房屋的性質(zhì)制定不同的稅率，針對(duì)閑置的住房和2年以上未開發(fā)的土地可采用高的稅率?？茖W(xué)的采取估價(jià)方法，獲取準(zhǔn)確的評(píng)估價(jià)格作為計(jì)稅依據(jù)。

　　(二)加快配套的稅費(fèi)改革

　　開征房產(chǎn)稅實(shí)際上加重了納稅人的負(fù)擔(dān)，為了大力推行房產(chǎn)稅，應(yīng)該完善配套的稅費(fèi)改革。

　　我國目前對(duì)房地產(chǎn)的征稅是持有前的稅費(fèi)由開發(fā)商承擔(dān)，持有后的由房屋持有者承擔(dān)。但在實(shí)際交易中，開發(fā)商將其應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)最終都轉(zhuǎn)嫁給了購房者，簡(jiǎn)單來說，購房者不僅繳納自己應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)，而且還承擔(dān)了開發(fā)商的那一部分。

　　我國土地的特殊性質(zhì)是國家所有，人們對(duì)土地只有使用權(quán)且只有70年的年限，而房屋是建造在土地之上，因此，土地的成本也是房屋成本的一部分。為了減少成本，開發(fā)商勢(shì)必會(huì)將購買土地的費(fèi)用算入成本，但如果將土地出讓金分次支付而不是一次支付，這將減少房屋成本，達(dá)到降低價(jià)格的目的。

　　對(duì)房地產(chǎn)征收的土地增值稅，可以將關(guān)注重點(diǎn)轉(zhuǎn)移到二手房的交易，這樣更有利于發(fā)揮增值的職能。對(duì)于城鎮(zhèn)土地使用稅的征收，可以考慮取消，因?yàn)橐?guī)范的房產(chǎn)稅是按評(píng)估價(jià)格為依據(jù)來征收的，而評(píng)估價(jià)本身就包含了土地和房屋，如果再征土地使用稅，就產(chǎn)生了征收的重復(fù)。

　　(三)建立健全的房產(chǎn)登記制度

　　上海新政只針對(duì)新增房的納稅，這很容易造成稅負(fù)不公，因此，個(gè)人擁有的所有產(chǎn)權(quán)的房屋，都應(yīng)考慮納入房產(chǎn)稅的征收范圍。

　　納稅人擁有的房產(chǎn)，是指在不同地區(qū)擁有的所有房產(chǎn)。這需要建立在共享信息的房產(chǎn)登記制度之下，而我國幅員遼闊，人口眾多，各地房產(chǎn)登記制度都不太健全，不能清楚了解每個(gè)人、每個(gè)家庭房產(chǎn)的具體情況。雖然在有些地區(qū)建立了本地區(qū)的房產(chǎn)登記制度，但地區(qū)與地區(qū)之間共享的機(jī)制沒能很好的建立起來。

　　健全的房產(chǎn)登記制度，需要政府相關(guān)部門和居民的共同努力。這個(gè)信息平臺(tái)既可以了解個(gè)人的房產(chǎn)情況，又可以掌握各地區(qū)的房?jī)r(jià)，房屋交易情況以及房屋的供求情況。為了做好這項(xiàng)工作，相關(guān)部門除了對(duì)新辦理的房產(chǎn)進(jìn)行信息登記之外，還應(yīng)對(duì)已擁有房產(chǎn)的居民進(jìn)行登記。為了加速完善登記制度，應(yīng)該限制登記的最后期限，對(duì)未能在期限內(nèi)登記的居民，采取一定的措施。此外，全國的房產(chǎn)登記需要通過互聯(lián)網(wǎng)實(shí)現(xiàn)信息共享，這不僅可以適時(shí)掌握個(gè)人房產(chǎn)情況，而且為房產(chǎn)稅改革的調(diào)研奠定良好基礎(chǔ)，最終達(dá)到減少資源浪費(fèi)、降低稅收成本的作用。

　　(四)完善房地產(chǎn)評(píng)估體系

　　現(xiàn)行的房產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)采用市場(chǎng)價(jià)格而非評(píng)估價(jià)格，這主要是由于估價(jià)體系的不成熟。雖然我國有許多的房地產(chǎn)評(píng)估中介，但執(zhí)業(yè)能力良莠不齊，質(zhì)量令人堪憂。

　　為了改善房產(chǎn)評(píng)估的大環(huán)境，國家需要出臺(tái)相關(guān)政策，對(duì)房產(chǎn)評(píng)估人員進(jìn)行專業(yè)培訓(xùn)，規(guī)范執(zhí)業(yè)行為，從而不斷的建立起大批具有良好職業(yè)道德、扎實(shí)技術(shù)功底的房地產(chǎn)評(píng)估隊(duì)伍。此外，國家應(yīng)建立一套符合我國國情的科學(xué)的房產(chǎn)價(jià)值評(píng)估法規(guī)、制度和操作規(guī)范，讓評(píng)估人員有章可循。

　　只有房地產(chǎn)評(píng)估的質(zhì)量得到可靠的保障，才能采用評(píng)估價(jià)格作為房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)。由于評(píng)估價(jià)是評(píng)估機(jī)構(gòu)根據(jù)房產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格等因素綜合分析得出的，它使房產(chǎn)稅變得有彈性，對(duì)房?jī)r(jià)能夠有一定的控制作用。因此，評(píng)估價(jià)是具有動(dòng)態(tài)實(shí)時(shí)的特點(diǎn)，應(yīng)該充分利用這種優(yōu)勢(shì)，不斷的對(duì)房產(chǎn)稅進(jìn)行完善。