機(jī)關(guān)總務(wù)后勤管理論文(2)
機(jī)關(guān)總務(wù)后勤管理論文篇二
機(jī)關(guān)后勤物業(yè)管理模式的探討
【摘 要】機(jī)關(guān)后勤服務(wù)社會(huì)化是一場(chǎng)調(diào)整生產(chǎn)關(guān)系，解決生產(chǎn)力的變革，是經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)進(jìn)步的必然趨勢(shì)。本文從機(jī)關(guān)后勤服務(wù)社會(huì)化的角度，對(duì)機(jī)關(guān)后勤物業(yè)管理模式進(jìn)行了探討。
【關(guān)鍵詞】機(jī)關(guān)后勤;物業(yè)管理
機(jī)關(guān)后勤其內(nèi)涵表現(xiàn)為運(yùn)用市場(chǎng)機(jī)制，建立面向社會(huì)的有償服務(wù)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，以商品化、產(chǎn)業(yè)化、市場(chǎng)化、社會(huì)化為其基本特征;其外延表現(xiàn)為通過雙向服務(wù)，擴(kuò)大服務(wù)范圍，參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，利用社會(huì)專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)為機(jī)關(guān)提供更加優(yōu)質(zhì)高效的服務(wù)，是一種開放式的后勤服務(wù)體系。機(jī)關(guān)后勤服務(wù)社會(huì)化是一場(chǎng)調(diào)整生產(chǎn)關(guān)系，解決生產(chǎn)力的變革，是經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)進(jìn)步的必然趨勢(shì)。政府機(jī)關(guān)辦公樓區(qū)物業(yè)管理服務(wù)工作是機(jī)關(guān)后勤服務(wù)社會(huì)化改革的重要組成部分，是否需要和怎樣引進(jìn)社會(huì)上專業(yè)水平更高的服務(wù)，管理與服務(wù)分離到什么程度，都要具體情況具體分析。本文從機(jī)關(guān)后勤服務(wù)社會(huì)化的角度，探討創(chuàng)業(yè)大廈物業(yè)管理模式的選擇及其實(shí)現(xiàn)。
一、管理模式的確立選擇
近年來，各地政府機(jī)關(guān)事務(wù)管理部門對(duì)政府辦公樓(區(qū))管理體制、運(yùn)行機(jī)制進(jìn)行了大量有益嘗試，促進(jìn)了政府機(jī)關(guān)物業(yè)管理社會(huì)化、市場(chǎng)化目標(biāo)的逐步實(shí)現(xiàn)。例如上海市管理局按照先分離體制、后轉(zhuǎn)換機(jī)制、再整合資源的三步改革方案，安徽省的做法是實(shí)行四套班子集中辦公，行政辦公中心內(nèi)的部分后勤服務(wù)項(xiàng)目交由社會(huì)專業(yè)化公司提供，機(jī)關(guān)新建辦公區(qū)和住宅小區(qū)的管理開始引進(jìn)社會(huì)服務(wù)。各種嘗試顯然符合“大社會(huì)小政府”的總體變革趨勢(shì)，結(jié)合桂林市和我局的實(shí)際情況，基于創(chuàng)業(yè)大廈物業(yè)管理層次的初步設(shè)想，創(chuàng)業(yè)大廈物業(yè)管理模式應(yīng)選擇“自管與托管”相結(jié)合的模式，其理由如下：
一是富余人員分流的需要。我局目前對(duì)機(jī)關(guān)辦公樓(院)的管理模式，仍然是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)條件下的自管模式，實(shí)質(zhì)就是房屋管理，是政府自身安排人員對(duì)辦公樓的日常性運(yùn)轉(zhuǎn)進(jìn)行維護(hù)，這兩年來，雖然對(duì)編制數(shù)實(shí)行了嚴(yán)格控制，盡管如此，如果實(shí)行完全托管式管理，仍有一部分人員需要轉(zhuǎn)崗分流，對(duì)此，我們可以對(duì)富余人員進(jìn)行再培訓(xùn)，也就是部分項(xiàng)目采取自管模式。
二是黨政機(jī)關(guān)內(nèi)部管理特性需要。創(chuàng)業(yè)大廈是我市行政中心西移臨桂新區(qū)黨政機(jī)關(guān)新辦公樓，其物業(yè)形式應(yīng)當(dāng)歸屬于特殊物業(yè)，具有保密性、安全性、隨機(jī)性、時(shí)效性、穩(wěn)定性等特性。在現(xiàn)實(shí)中，政府機(jī)關(guān)辦公樓區(qū)的物業(yè)管理單位承擔(dān)著政府的后勤保障任務(wù)，既要綜合利用服務(wù)資源，保證政府運(yùn)行和干部職工工作生活的穩(wěn)定性和安全性，又要管理好機(jī)關(guān)的資產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)資源的充分有效利用，控制好服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)和配置好服務(wù)資源，這些都不是純粹的商業(yè)性服務(wù)機(jī)構(gòu)可以承擔(dān)的。
三是做強(qiáng)做大后勤經(jīng)濟(jì)需要。我局在發(fā)展的遠(yuǎn)景規(guī)劃上，做強(qiáng)做大后勤經(jīng)濟(jì)就應(yīng)突出集團(tuán)化戰(zhàn)略，打造綜合經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)，以資產(chǎn)為紐帶，實(shí)行資本運(yùn)作，通過投資或控股公司，以資本運(yùn)作的方式將企業(yè)做強(qiáng)做大;從事多種行業(yè)的業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)，拓展市場(chǎng)，全力打造經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理模式，搶占對(duì)外物業(yè)管理托管市場(chǎng)。
后勤服務(wù)社會(huì)化有兩層含義，一是后勤服務(wù)可以由社會(huì)專業(yè)服務(wù)組織承擔(dān);二是原有的后勤服務(wù)單位要按照市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的要求進(jìn)行改革，成為社會(huì)服務(wù)業(yè)的一部分。社會(huì)化的主要特征是：機(jī)關(guān)后勤管理與服務(wù)職能相分離，部門間的工作、核算、產(chǎn)權(quán)與收益分配等關(guān)系進(jìn)一步明晰，雙方主要通過合同的形式來進(jìn)行管理和結(jié)算，后勤服務(wù)經(jīng)營(yíng)單位成為真正獨(dú)立的法人實(shí)體，獨(dú)立參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。所以，在以機(jī)關(guān)事務(wù)管理局代表業(yè)主為監(jiān)管主體單位，多家社會(huì)企業(yè)參與的“自管與托管結(jié)合”模式是創(chuàng)業(yè)大廈物業(yè)管理的最佳選擇。
二、物業(yè)管理整體思路
1、認(rèn)識(shí)與定位
臨桂新區(qū)是桂林新的政治、經(jīng)濟(jì)、旅游、文化、商務(wù)中心，臨桂新區(qū)將成為推動(dòng)桂林國(guó)家旅游綜合改革試驗(yàn)區(qū)、國(guó)家服務(wù)業(yè)綜合改革試點(diǎn)區(qū)域建設(shè)的重要載體和旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展的新平臺(tái)，必須以政府個(gè)性化需求為導(dǎo)向，提供“人性化管理、全方位保障”的專業(yè)化優(yōu)質(zhì)服務(wù)。桂林市到2020年，國(guó)際旅游勝地基本建成，成為世界一流的山水觀光休閑度假旅游目的地、全國(guó)生態(tài)文明建設(shè)示范區(qū)、全國(guó)旅游創(chuàng)新發(fā)展先行區(qū)、區(qū)域性文化旅游中心城市和國(guó)際交流的重要平臺(tái)。創(chuàng)業(yè)大廈集國(guó)際化、多功能、環(huán)保型于一體的現(xiàn)代政府物業(yè)，整體形象應(yīng)該著眼于世界，著眼于未來，項(xiàng)目整體形象定位是：開放、包容、高效。
2、管理目標(biāo)
創(chuàng)業(yè)大廈物業(yè)管理的當(dāng)前任務(wù)與目標(biāo)應(yīng)著力培養(yǎng)全方位保障能力、應(yīng)急處理能力、綜合管理服務(wù)能力，將創(chuàng)業(yè)大廈打造成社會(huì)化物業(yè)管理與服務(wù)業(yè)創(chuàng)新示范工程，樹立政府辦公物業(yè)管理企業(yè)化、專業(yè)化的成功范例，創(chuàng)造優(yōu)秀的品牌效應(yīng)，實(shí)現(xiàn)對(duì)外托管物業(yè)管理業(yè)務(wù)。
3、工作重點(diǎn)
(1)物業(yè)管理單位必須前期介入，全面參與設(shè)備安裝、調(diào)試，熟悉設(shè)備特性，掌握運(yùn)行規(guī)律;在正式運(yùn)行后，要確保電梯系統(tǒng)、供配電系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、消防控制系統(tǒng)、中央空調(diào)及通訊系統(tǒng)等關(guān)鍵設(shè)備運(yùn)行正常。(2)通過環(huán)境形象、樓宇形象控制、設(shè)備和公共設(shè)施管理、治安和交通控制、管理服務(wù)人員行為規(guī)范以及后續(xù)工程形象控制等專業(yè)管理和文化氛圍的融合，塑造開放、包容、高效的整體形象。(3)物業(yè)管理在保證物業(yè)管理主業(yè)基礎(chǔ)上，提供綜合配套服務(wù)包括會(huì)務(wù)、餐飲、幼兒園等。(4)確保物業(yè)管理項(xiàng)目達(dá)成零風(fēng)險(xiǎn)工程。依托物業(yè)服務(wù)公司長(zhǎng)遠(yuǎn)承擔(dān)物業(yè)服務(wù)的責(zé)任，吸納培訓(xùn)安排機(jī)關(guān)事務(wù)管理局原有物業(yè)管理富余人員，按照有關(guān)規(guī)定投保提高物業(yè)運(yùn)行抗風(fēng)險(xiǎn)能力。
三、管理體制機(jī)制的構(gòu)建
有效的管理需要科學(xué)的管理體制和機(jī)制來保障。(一)創(chuàng)業(yè)大廈管理中心組織框架。創(chuàng)業(yè)大廈入駐的機(jī)關(guān)單位較多，成立創(chuàng)業(yè)大廈管理中心，統(tǒng)一管理，實(shí)現(xiàn)管辦分離。管理中心隸屬于桂林市機(jī)關(guān)事務(wù)管理局，成立大廈物業(yè)管理、節(jié)能、安全、膳食、監(jiān)督檢查委員會(huì)等組織。?物業(yè)公司接受大廈管理中心的領(lǐng)導(dǎo)和管委會(huì)的監(jiān)督，履行物業(yè)管理委托合同中規(guī)定的權(quán)利、義務(wù)和責(zé)任。(二)管理方式。管理方式是解決如何進(jìn)行管理的問題，由管理方法、運(yùn)作程序、信息系統(tǒng)、管理機(jī)制四部分構(gòu)成。
1、管理方法。大廈管理中心按照職能任務(wù)的分工，在前期介入期間，管理中心和物業(yè)公司將委派最優(yōu)秀的機(jī)電工程技術(shù)人員，參與設(shè)備安裝和調(diào)試驗(yàn)收，杜絕設(shè)備管理中的責(zé)任事故，引入質(zhì)量管理體系，控制成本。服務(wù)創(chuàng)新。
2、物業(yè)管理運(yùn)行程序的整個(gè)流程應(yīng)當(dāng)做到按照程序化要求，各項(xiàng)服務(wù)管理工作完成“計(jì)劃-實(shí)施-監(jiān)控-改進(jìn)”循環(huán)后，實(shí)現(xiàn)滾動(dòng)式提高。
3、信息系統(tǒng)。物業(yè)管理信息系統(tǒng)是指物業(yè)管理中有人和計(jì)算機(jī)等組成的，專門用于物業(yè)信息的收集、傳遞、存儲(chǔ)、加工、維護(hù)和使用的系統(tǒng)。
4、管理機(jī)制其本質(zhì)上是管理系統(tǒng)的內(nèi)在聯(lián)系、功能及運(yùn)行原理，是決定管理功效的核心問題，創(chuàng)業(yè)大廈物業(yè)管理團(tuán)隊(duì)要以客觀規(guī)律為依據(jù)，運(yùn)用目標(biāo)責(zé)任管理機(jī)制、激勵(lì)機(jī)制、自我約束機(jī)制，發(fā)揮管理機(jī)制的自動(dòng)作用。
所有模式的創(chuàng)新都是在原有基礎(chǔ)上的改進(jìn)，管理模式的轉(zhuǎn)型并非一蹴而就，選擇創(chuàng)業(yè)大廈最合適的物業(yè)管理模式的本質(zhì)意義，在于不僅能夠滿足機(jī)關(guān)享受服務(wù)價(jià)值最大化和財(cái)產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)最小化的雙重動(dòng)機(jī)，而且能夠?qū)崿F(xiàn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)商業(yè)利潤(rùn)最大化和服務(wù)成本最小化的雙重目標(biāo)，最大限度地促成機(jī)關(guān)后勤與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的互利雙贏。
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