電大物業(yè)管理論文(2)
電大物業(yè)管理論文篇二
物業(yè)管理法律分析
[摘要] 購房已成為中國消費者的主要消費，同時大量的物業(yè)糾紛也隨之出現(xiàn)，并且糾紛難以解決。糾紛難以解決根源于沒有理清其中的法律關系，沒有明確各自的地位和權利、義務和責任，明確物業(yè)管理中各主體的地位和相互的法律關系有利于糾紛的解決。本文針對這樣的問題進行分析，明確物業(yè)管理中各主體的地位和相互的法律關系，提出對《物業(yè)管理條例》(下稱《條例》)的部分評析意見。
[關鍵詞] 業(yè)主業(yè)主委員會物業(yè)管理
一、物業(yè)管理法律關系分析
法律關系是在法律規(guī)范調整社會關系的過程中所形成的人們之間的權利和義務關系。135物業(yè)管理法律關系就是在物業(yè)管理法律規(guī)范調整物業(yè)管理關系過程中所形成的業(yè)主、業(yè)主委員會與物業(yè)公司之間的權利和義務關系。
1.物業(yè)管理法律關系主體
法律關系主體是法律關系的參加者，即在法律關系中一定權利的享有者和一定義務的承擔者。138物業(yè)管理法律關系主體如下:
(1)業(yè)主是指物業(yè)的主人，通常意義上是指商品房的主人，他擁有該商品房的所有權，其所有權表現(xiàn)在他對該商品房的占有、使用、收益和處分的權利，表現(xiàn)載體為房產證上標明房產地址和業(yè)主姓名。通常意義(可以說是狹義層次上)的“業(yè)主”是指購房者，而從廣義上來看還包括開發(fā)商，因為會存在房屋未售完的情況。各個業(yè)主不是互不相干的，因為業(yè)主們是共同生活在同一商品房小區(qū)，或同一棟商品房內。他們之間的法律關系為區(qū)分所有權關系。區(qū)分所有權由單獨所有權、區(qū)分共有權和成員權組成。單獨所有權是指各業(yè)主對其屋內的房產擁有獨立、排它的所有權，具體范圍可根據房產證所標明的范圍;區(qū)分共有權是指各業(yè)主對樓道、小區(qū)內的草地、水電等基礎設施、樓層外墻等各單元房以外并且已由各業(yè)主在支付購房款時一同支付對價的房產所擁有的共同所有權;成員權是指各業(yè)主是全體業(yè)主的一員，擁有參加會議權、投票權和收益權。
(2)業(yè)主委員會，是業(yè)主大會或業(yè)主代表大會的常設機構，是得到全體業(yè)主經過法定程序的授權，為了全體業(yè)主利益，代表全體業(yè)主行使各項權益的組織，但不具有獨立的法人組織。因為其不有獨立的財產和獨立承擔責任的能力，業(yè)主委員會的成員更不是責任主體，除非成員個人實施了個人的加害行為。所謂業(yè)主委員會，是指由物業(yè)管理區(qū)域內業(yè)主代表組成，代表業(yè)主的利益，向社會各方反映業(yè)主意愿和要求，并監(jiān)督物業(yè)管理公司管理運作的一個民間性組織。
業(yè)主委員會的權力基礎是其對物業(yè)的所有權，它代表該物業(yè)的全體業(yè)主，對該物業(yè)有關的一切重大事項擁有決定權，同時業(yè)主委員會都必須在法定或授權范圍下行使各種權利。
(3)物業(yè)公司是提供物業(yè)服務的公司法人，可以為有限責任公司或股份有限公司，目前大多數物業(yè)公司都是小規(guī)模的，多為有限責任公司。物業(yè)公司為小區(qū)提供保安服務、保潔服務、代收代繳服務、基礎設施維護和運營服務。因為物業(yè)公司有著專業(yè)的服務隊伍、一定的規(guī)模和社會關系，同時物業(yè)公司所提供的服務是單個業(yè)主無法完成或做起來十分麻煩的事項，所以物業(yè)公司有著廣闊的市場。
2.物業(yè)管理法律關系客體
法律關系客體是指法律關系主體之間權利和義務所指向的對象，其中包括“物、人身、精神產品和行為結果”。在物業(yè)管理法律關系中，業(yè)主與物業(yè)公司之間法律關系的客體是業(yè)主支付的物業(yè)費用和物業(yè)公司提供的物業(yè)服務;業(yè)主與業(yè)主委員會之間法律關系的客體是業(yè)主的授權和業(yè)主委員會在授權范圍內行使權利的行為。
3.物業(yè)管理法律關系內容
法律關系內容是指主體享有的權利和義務。在物業(yè)管理法律關系中，業(yè)主大會(業(yè)主代表大會)是全體業(yè)主的議事會議，表達業(yè)主意愿;業(yè)主委員會是業(yè)主大會(業(yè)主代表大會)的常設機關，執(zhí)行業(yè)主大會(業(yè)主代表大會)的決定;業(yè)主大會(業(yè)主代表大會)和業(yè)主委員會都是在全體業(yè)主的授權之下，為全體業(yè)主利益，代表全體業(yè)主行使權利，其中業(yè)主委員會的成員必定是業(yè)主。而物業(yè)公司是向全體業(yè)主提供物業(yè)服務，與全體業(yè)主(而不是與業(yè)主委員會)形成服務合同關系，是平等主體之間的合同關系，不存在管理與被管理的關系。物業(yè)公司進入小區(qū)提供物業(yè)服務，當物業(yè)公司沒有履行其在物業(yè)服務合同內的義務時，全體業(yè)主有權解除與物業(yè)公司的物業(yè)服務合同并且要求賠償相應的損失，物業(yè)公司也有義務退出小區(qū)，主要的權利由業(yè)主委員會行使。當然，物業(yè)公司也有權在全體業(yè)主違約時取得救濟的權利。所以業(yè)主、業(yè)主大會(業(yè)主代表大會)、業(yè)主委員會及物業(yè)公司之間的法律關系并不復雜，簡單地說就是內部的代理關系和對外的合同關系。
二、物業(yè)管理中人們的幾個誤區(qū)
1.物業(yè)公司是來管理小區(qū)物業(yè)的
物業(yè)公司只是提供物業(yè)服務的法人企業(yè)。除了經營范圍的不同，物業(yè)公司與市場中其他法人企業(yè)沒有大的區(qū)別。由此可見物業(yè)公司是提供服務者，而不是管理者。管理是存在上級與下級或管理者與被管理者，但理論上業(yè)主與物業(yè)公司是平等的，不存在管理關系，都是平等的市場主體。所以物業(yè)公司應該被稱為“物業(yè)服務公司”，而不應為“物業(yè)管理公司”，從法律規(guī)范中扭轉物業(yè)公司的“管理者”角色，表明立法目的。物業(yè)服務公司只管理共有財產，不管理私人財產。物業(yè)管理的對象是共有物業(yè)。物業(yè)即財產。“小區(qū)內的財產,要么是私有財產,要么是共有財產。私有財產完全屬于財產所有人個人的權利，是否委托物業(yè)管理公司管理完全由財產所有人決定,法律或任何其他人都無權干涉,所以,物業(yè)管理,只能是對小區(qū)內共有財產的管理。”所以，物業(yè)公司是來提供小區(qū)共有物業(yè)服務的企業(yè)。
2.業(yè)主委員會承擔一切責任
業(yè)主委員會是是指由物業(yè)管理區(qū)域內業(yè)主代表組成，代表業(yè)主的利益，向社會各方反映業(yè)主意愿和要求，并監(jiān)督物業(yè)管理公司管理運作的一個民間性組織。業(yè)主委員會不是獨立的法人機構，因此不是責任主體。
《物業(yè)管理條例》對于業(yè)主委員會法律地位的直接規(guī)定雖然只有第十五條一個條款，即“業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構”，實質上，業(yè)主委員會與全體業(yè)主之間存在著一種民事代理法律關系。“所謂代理，是指代理人在代理權范圍內，以被代理人的名義或自己的名義獨立與第三人為民事行為，由此產生的法律效果直接或間接歸屬于被代理人的法律制度” 。“在業(yè)主委員會與全體業(yè)主的法律關系中，全體業(yè)主基于對居住小區(qū)進行物業(yè)管理的目的，由于其自身無法完成物業(yè)管理活動，故需要聘用物業(yè)管理企業(yè)。而業(yè)主又由于缺乏專業(yè)法律知識或其他方面的原因，需要由他人代自己與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理委托合同，作出適當的意思表示。所以全體業(yè)主在第一次業(yè)主大會上選舉產生業(yè)主委員會，使其在自己的授權范圍內，代自己與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理委托合同，作出一定的意思表示，完全符合代理的特征”，故業(yè)主委員會與全體業(yè)主的上述法律關系，可以認定為是民事代理法律關系，其中業(yè)主委員會系代理人，全體業(yè)主系被代理人，除了明確寫明由業(yè)主委員會享有的權利和承擔的義務之外，其他一切法律效果均歸屬于全體業(yè)主。
3.物業(yè)費用只由業(yè)主買單
物業(yè)費用的確只由業(yè)主買單。但“業(yè)主”不只是指購房者，還包括擁有小區(qū)內共有物業(yè)的共有物權的主體。“物業(yè)費用只由業(yè)主買單”這種誤解的意思是物業(yè)費用只由購房者支付，其實這種誤解忽略了支付物業(yè)費用的主體還有開發(fā)商。因為在商品房還沒售完時，開發(fā)商是剩下房源的所有者，相應就擁有小區(qū)內共有物業(yè)的共同所有權，享受著物業(yè)公司提供的物業(yè)服務，就應該承擔對應的支付義務。而現(xiàn)實中，在房源沒有售完的時候，物業(yè)費用全由購房者承擔，開發(fā)商沒有承擔此項費用。
三、對《物業(yè)管理條例》的評析
1.對“第一章 總則”的評析
《條例》第二條規(guī)定“本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。”
如上文所論述，物業(yè)公司不是來管理小區(qū)的，而是向小區(qū)提供服務的，是向各位業(yè)主提供小區(qū)公共物業(yè)服務的，而不是“房屋及配套的設施設備和相關場地”，因為這會導致物業(yè)公司干涉業(yè)主的私人物業(yè)。所以這條款里規(guī)定的服務的對象不明，和應使用“物業(yè)服務公司”的提法并且把條例名稱改為《物業(yè)服務條例》。
建議:將《條例》第二條修改為:“本條例所稱物業(yè)服務，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對公共物業(yè)中的房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。”
2.對“第三章 前期物業(yè)管理”的評析
《條例》第二十二條規(guī)定“建設單位應當在銷售物業(yè)之前，制定業(yè)主臨時公約，對有關物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應當履行的義務，違反公約應當承擔的責任等事項依法作出約定。建設單位制定的業(yè)主臨時公約，不得侵害物業(yè)買受人的合法權益。”，第二十三條規(guī)定“建設單位應當在物業(yè)銷售前將業(yè)主臨時公約向物業(yè)買受人明示，并予以說明。物業(yè)買受人在與建設單位簽訂物業(yè)買賣合同時，應當對遵守業(yè)主臨時公約予以書面承諾。”，這樣的規(guī)定存在瑕疵。
當今，房地產市場是個賣方市場，購房者處于弱勢和分散的地位，在進行房產銷售時，購房者不可能因為業(yè)主臨時公約存在物業(yè)方面部分苛刻的條件而拒絕購房，因為現(xiàn)在能找到一套符合自己心中要求，自己經濟能力又能承受的房子是不容易的，“居民有其屋”還是遙遠。這樣的規(guī)定給予了開發(fā)商侵害購房者利益的法律漏洞，因為“建設單位制定的業(yè)主臨時公約，不得侵害物業(yè)買受人的合法權益。”的規(guī)定是軟弱無力的。
建議:加入“購房者可以在業(yè)主臨時公約提出部分保留意見”的規(guī)定。
3.對“第六章 法律責任”的評析
法律責任是由特定法律事實所引起的對損害予以賠償、補償或接受懲罰的特殊義務。其歸責原則有責任法定原則、因果聯(lián)系原則、責任與處罰相當原則和責任自負原則。其中承擔法律責任的形式之一為具有彌補性的民事賠償，縱觀《條例》第六章 法律責任的規(guī)定包括民事賠償和行政處罰，那么，是否可以引入“懲罰性賠償”制度呢?雖然行政處罰可以起到懲罰的作用，但受害者存在沒有得到充分補償的情形，如精神損害等，因現(xiàn)實存在物業(yè)公司在小區(qū)對業(yè)主進行人身跟蹤或恐嚇的情況發(fā)生。引入“懲罰性賠償”制度值得商討。
注釋：本人認為物業(yè)法律關系不應該稱為“物業(yè)管理關系”，應為“物業(yè)服務關系”，但由于現(xiàn)有法律條文名稱都為“物業(yè)管理”，所以暫且采用“物業(yè)管理”，但在后文會提出筆者的觀點。
參考文獻:
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[2]居永和:對《物管條例(草案)》提七條修改意見[J/OL].
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[4]劉昕:業(yè)主委員會制度研究[J/OL].
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