試論我國城鎮(zhèn)住房保障的制度并軌論文

試論我國城鎮(zhèn)住房保障的制度并軌論文

　　住房保障是一個包含范圍很廣的概念。廣義地說，“宅基地”、“福利分房”都是住房保障制度的一種具體形式。它們是低生產(chǎn)力水平下保障“人人有房住”的制度。依靠市場配置住房資源，并不等于說人人都只能依靠自己的收入買房子住，也不等于說人人都只能靠市場化競爭、自主分散決策來獲取住房。在市場經(jīng)濟條件下，為了保障每個人都有房子住，政府要實施一些特殊的政策措施，幫助單純依靠市場解決住房有困難的群體。這個政策體系的總稱，就叫做住房保障制度。住房保障制度和失業(yè)保障、養(yǎng)老保障、醫(yī)療保障等都是社會保障體系的組成部分。以下是學習啦小編今天為大家精心準備的：試論我國城鎮(zhèn)住房保障的制度并軌相關(guān)論文。內(nèi)容僅供參考閱讀!

　　試論我國城鎮(zhèn)住房保障的制度并軌全文如下：

　　摘 要：嘗試性地提出住房保障制度并軌的觀點， 認為這種并軌應(yīng)該包括短期并軌和長期并軌兩個層面。 在短期內(nèi)， 應(yīng)該推進租售并舉的經(jīng)濟適用房發(fā)展模式， 提高租賃型住房保障比重， 逐步將租賃型經(jīng)濟適用房、 廉租房、 公租房并入到租房保障體系; 公積金管理實施“準銀行式” 的模式， 實現(xiàn)保障資金的跨區(qū)域流動; 長期內(nèi)， 應(yīng)該構(gòu)建多層次、 梯度性、 差異性的租房保障體系。 同時， 推進租房保障資金的準商業(yè)化、 市場化運行模式， 提高保障資金供給的可持續(xù)性。

　　關(guān)鍵詞： 住房保障; 保障制度; 制度并軌。

　　國家“十二五” 規(guī)劃中提出， 未來五年內(nèi)， 我國將擬投資 1.3 萬億～1.4 萬億用于 3,600 萬套保障性安居工程的建設(shè)，使保障房的覆蓋率達到 20%。 如何從制度層面上保障十二五“ 住房保障規(guī)劃的順利進行， 需要我們思考。 為此， 本文嘗試性地提出未來住房保障制度并軌的觀點， 并設(shè)計了住房保障制度并軌的長短期路徑， 以期為解決中低收入群體的住房問題提供理論參考。

　　一、 城鎮(zhèn)住房保障制度并軌的總體思考。

　　住房保障制度并軌是以構(gòu)建廣覆蓋[2]、 無縫隙、 多層次、 動態(tài)性的租賃型住房保障體系的改革， 其主要目的為提高住房保障制度的運行效率，改變居民的住房消費習慣， 優(yōu)化住房市場結(jié)構(gòu)，促使房地產(chǎn)市場的良性發(fā)展。 制度并軌后的保障對象， 不僅要涵蓋現(xiàn)行保障制度的保障群體， 更要涵蓋”夾心層“、 潛在城鎮(zhèn)人口 (具有遷居意愿的農(nóng)村人口)[3]、 短暫流動人口、 ”被城市化“ 的農(nóng)村人口中的住房弱勢群體， 以及因市場因素造成的住房弱勢群體[4]。鑒于我國住房保障制度發(fā)展的特點， 我們認為： 制度并軌后的保障方式， 短期內(nèi)應(yīng)該堅持產(chǎn)權(quán)式、 使用權(quán)式保障并存的形式， 長期取消產(chǎn)權(quán)式保障， 著力實現(xiàn)使用權(quán)式保障方式。 制度并軌后的保障水平， 應(yīng)呈現(xiàn)出層次性、 差異性、 梯度性。 保障水平在地區(qū)間、 保障制度設(shè)計間都存在差異。 一方面， 保障水平的設(shè)定必須同當?shù)氐慕?jīng)濟社會發(fā)展程度相掛鉤; 另一方面， 短期內(nèi)， 保障水平在廉租房、 公租房、 經(jīng)濟適用房之間應(yīng)呈現(xiàn)出差異; 長期保障水平在廉租房、 公租房等租房體系內(nèi)應(yīng)呈現(xiàn)出差異。

　　二、 城鎮(zhèn)住房保障制度的短期并軌。

　　1. 城鎮(zhèn)住房保障制度的短期并軌路徑。

　　(1) 經(jīng)濟適用房實施租售并舉的方針， 逐步降低出售性的住房保障比重， 提高租賃性的住房保障比重，[5]實現(xiàn)購房保障向租房保障思維的轉(zhuǎn)變， 將租賃型經(jīng)濟適用房并軌到租房保障體系。對于出售型的經(jīng)濟適用房， 暫時適當限制其發(fā)展。這一觀點的提出， 主要基于以下因素的考慮： 一方面， 在一定程度上， 出售型經(jīng)濟適用房， 可以增加房地產(chǎn)低端市場的供給; 另一方面， 出售型經(jīng)濟適用房的問題突出， 但是， 尚存在一定的發(fā)展空間， 直接取消經(jīng)濟適用房的時機不成熟， 容易產(chǎn)生諸多負面效應(yīng)。

　　(2) 公積金實行”準銀行式“ 的運營模式，即”管理中心 + 商業(yè)性機構(gòu)“ 的模式。 中央公積金管理中心主要負責宏觀政策的制定、 資金風險的管理， 以非營利性為目的。 而地方公積金管理可以進行部分商業(yè)化、 市場化運作， 強化公積金的盈利性， 提高公積金的保值、 增值空間， 為住房保障體系提供長久穩(wěn)定的資金支持。 同時， 對公積金進行動態(tài)管理， 即實施保障資金跨區(qū)域流動。 一方面， 地方間公積金實施跨區(qū)域流動， 合理配置區(qū)域間的公積金， 提高公積金的配置效率;另一方面， 個人公積金賬戶實施資金跨區(qū)域流動，可以結(jié)束長期以來地理空間限制， 加快公積金和人力資源的混合、 同期合理流動。

　　(3) 大力推進廉租房的發(fā)展， 將廉租房并入到租房保障體系。 短期內(nèi)， 廉租房在租房保障體系內(nèi)， 仍是保障供給的主體。 隨著公租房供給保障力度的加大， 出售型經(jīng)濟適用房比重的增加，廉租房在租房保障體系中的比重會適當降低， 廉租房仍將對低收入群體實施保障。

　　(4) 加快公共租賃住房的建設(shè)， 將其并入租房保障體系。 隨著近年來房價的攀升， 游離在保障和市場之外的”夾心層“， 其住房難問題成為了各方關(guān)注的焦點， 為了解決”夾心層“ 的住房問題， 政府采取了公租房的政策。[6]之所以公共租賃房能夠應(yīng)運而生， 是因為其自身上具有諸多的新特點。 其一， 從產(chǎn)權(quán)的角度來講， 公租房的所有權(quán)歸屬于政府， 而其他的房屋側(cè)重于強調(diào)房屋的私人所有權(quán)， 如經(jīng)濟適用房、 限價房; 其二，公租房同廉租房也存在著明顯的不同。 公租房側(cè)重于解決”夾心層“ 群體的住房難問題， 而廉租房著重于解決城市最低收入群體且住房困難的住戶; 其三， 公租房的保障方式是租賃方式， 而不是傳統(tǒng)的購房方式。

　　2. 城鎮(zhèn)住房保障制度短期并軌的效應(yīng)。

　　(1) 通過制度的短期并軌， 可以糾正現(xiàn)行經(jīng)濟適用房的弊端， 提高政策的保障效果。 在制度的短期并軌路徑中， 對出售型經(jīng)濟適用房制度實施暫不取消的政策， 只是降低出售部分的比重，這一方面可繼續(xù)發(fā)揮現(xiàn)行經(jīng)濟適用房的部分優(yōu)勢;另一方面可減少由可交易性所帶來的效應(yīng)流失。同時， 制度的短期并軌是建立在現(xiàn)有住房保障制度的基礎(chǔ)之上。 這不僅有利于新舊保障體系的平穩(wěn)過渡， 避免過大的波動， 而且可以減少制度并軌過程中的障礙。

　　(2) 通過制度的短期并軌， 一定程度上， 可緩解住宅市場結(jié)構(gòu)不合理的局面。 租賃型經(jīng)濟適用房的發(fā)展， 可以推進住房二、 三市場的繁榮;出售型經(jīng)濟適用房可以幫助中低收入群體解決住房困難， 增加小戶型住房的供給， 調(diào)整當前的住房市場供給結(jié)構(gòu)， 平抑房價的過快攀升。

　　(3) 通過制度的短期并軌， 可以加快解決”夾心層“ 住房問題， 填補制度設(shè)計的”盲區(qū)“。短期內(nèi)， 通過建立涵蓋經(jīng)濟適用房、 廉租房、 公租房的多層次、 梯度性的租賃型住房保障體系，可以實現(xiàn)對不同的保障群體實施保障， 解決”夾心層“ 的住房困難。

　　(4) 通過制度的短期并軌， 可以緩解保障制度的資金不足的局面， 提供更為穩(wěn)定的資金來源。無論是從行政手段強化保障資金與財政收入 (土地收入、 稅收收入) 的”聯(lián)動“， 還是對公積金實施”準銀行式“ 的運行模式， 在一定程度上， 都會緩解保障制度的資金約束。

　　(5) 通過制度的短期并軌， 可以在發(fā)展公租房市場的過程中， 促進真正的房地產(chǎn)二級市場的發(fā)展。 這在一定程度上， 鼓勵和促進了租房市場的發(fā)展， 從而改變了長期以來房地產(chǎn)市場單條腿走路———重購房、 輕租賃———的狀況， 形成兩種市場并存的房地產(chǎn)市場體系。

　　三、 城鎮(zhèn)住房保障制度的長期并軌。

　　長期并軌指， 由政府保障性租賃向住房租賃市場轉(zhuǎn)變; 在長期并軌過程中， 通過”政府 + 社會“ 運行模式 (政府從宏觀上對租賃型住房保障體系進行管理， 社會中的企業(yè)從微觀上負責租房保障體系的運行) 建成長期租房保障體系。 最終， 建成涵蓋具有政府保障色彩的長期租房保障體系、 純粹的住房租賃市場相結(jié)合的租賃房體系 (見圖 1)。

　　圖 1 住房保障制度并軌的長期路徑。

　　1. 城鎮(zhèn)住房保障制度長期并軌的路徑。

　　長期取消出售型經(jīng)濟適用房的發(fā)展， 逐步將其并入到商品房低端市場; 在租賃型住房保障體系獲得發(fā)展的基礎(chǔ)上， 逐步縮小政府干預(yù)市場的力度， 發(fā)揮市場的資源配置作用， 通過租賃市場提高住房保障政策的運行效率。 在短期并軌完成后， 公積金制度等相關(guān)的租房保障資金來源， 會為長期租賃房保障模式提供所需的資金支持。

　　2. 城鎮(zhèn)住房保障制度長期并軌的效應(yīng)。

　　(1) ”政府 + 企業(yè)“ 的租房保障運行模式，有利于緩解政府的財政壓力， 提高社會資本進入保障房體系的積極性。 宏觀上， 政府對租房保障體系的建設(shè)、 資金籌集、 房源籌集進行宏觀管理，政府可以發(fā)揮其宏觀優(yōu)勢; 微觀上， 企業(yè)對租房體系的運行微觀管理， 可以發(fā)揮其微觀優(yōu)勢。 最終， 實現(xiàn)政府、 市場”兩只手“ 的協(xié)調(diào)， 有利于效率的提高和住房公平的實現(xiàn)。

　　(2) 通過住房保障制度的并軌， 可以建立租賃房保障體系、 繁榮租賃房市場， 也可以從根本上， 扭轉(zhuǎn)長期以來居民過于強調(diào)購買住房， 而輕視租賃住房的傳統(tǒng)觀念。 住房觀念的改變， 反過來又推動了租房保障體系的發(fā)展。 在長期并軌的過程中， 取消經(jīng)濟適用房制度，[7]將其并入到商品房低端市場， 可以增加商品房低端市場的供給， 平衡商品住房市場的供求平衡， 優(yōu)化住房供給結(jié)構(gòu)。

　　四、 結(jié) 語。

　　在當前的經(jīng)濟形勢下， 解決住房保障問題，需要轉(zhuǎn)變住房保障思維， 強調(diào)租房保障的重要性，大力度推進租賃型住房保障制度的建設(shè)和發(fā)展。筆者認為， 通過城鎮(zhèn)住房保障制度的并軌， 可以建立完備的租房保障體系， 實現(xiàn)對住房弱勢群體的無縫隙、 分層次、 廣覆蓋、 動態(tài)性的保障目標。

　　然而要實現(xiàn)住房保障制度的并軌運行， 還需要克服一些障礙。 如短期并軌中， 經(jīng)濟適用房租售并舉是建立在明確的租售分割比例的基礎(chǔ)之上的， 這需要依靠科學的實證數(shù)據(jù)的支持。 層次性、梯度性租賃型住房保障體系的構(gòu)建， 需要從數(shù)量、質(zhì)量等多個維度對保障標準進行設(shè)計。 保障房之間的差異程度， 既不可過大、 也不可過小。 另外，公積金”準銀行式“ 的管理模式， 需要配套的制度改革和創(chuàng)新， 如完備的個人信息以及動態(tài)的的戶籍管理制度。 再者， 住房保障制度的并軌， 會增加政府的財政支出， 如租賃房相關(guān)的投資、 管理、 運營、 補貼支出。 在一定程度上， 上述問題都會影響住房保障制度的并軌進程。

　　住房保障制度長期并軌的難點表現(xiàn)在： 在住房保障制度并軌的過程中， 一方面需要處理好具有政府保障色彩的租房、 住房租賃市場的關(guān)系;另一方面， 需要處理好商品房市場同租房保障體系的關(guān)系。 如何吸引社會資本參與住房保障? 如何更好的發(fā)揮政府和社會力量的優(yōu)勢?這些問題都會阻礙住房保障制度的長期并軌。

　　[參考文獻]

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