房地產(chǎn)經(jīng)營管理論文范文免費(fèi)

房地產(chǎn)經(jīng)營管理論文范文免費(fèi)

　　房地產(chǎn)經(jīng)營管理的主要指導(dǎo)思想是社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì),其主要的研究方向是房地產(chǎn)經(jīng)營和管理的基本理論和運(yùn)作方式。下文是學(xué)習(xí)啦小編為大家整理的關(guān)于房地產(chǎn)經(jīng)營管理論文范文免費(fèi)的內(nèi)容，歡迎大家閱讀參考!

　　房地產(chǎn)經(jīng)營管理論文范文免費(fèi)篇1

　　淺論房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理

　　摘 要：房地產(chǎn)的開發(fā)與經(jīng)營與其他商品的開發(fā)、經(jīng)營相比,具有涉及范圍廣、經(jīng)手環(huán)節(jié)多、形式多樣等特點(diǎn),因而在開發(fā)與經(jīng)營過程中會(huì)表現(xiàn)出難度大、風(fēng)險(xiǎn)高以及受政策等因素影響更強(qiáng)等特點(diǎn)。因此在房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營活動(dòng)中,進(jìn)行大膽的改革與創(chuàng)新,具有十分重要的意義。

　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);企業(yè);經(jīng)營管理

　　引言

　　品牌經(jīng)營是房地產(chǎn)企業(yè)核心經(jīng)營的核心,它對(duì)消費(fèi)者和房地產(chǎn)企業(yè)都具有非常重要的意義,對(duì)提高房地產(chǎn)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)能力,要求轉(zhuǎn)變企業(yè)的經(jīng)營機(jī)制,強(qiáng)化企業(yè)人才培養(yǎng)機(jī)制和人力資源管理機(jī)制,提升企業(yè)的融資能力,提高企業(yè)營銷策劃能力,建立企業(yè)文化和誠信機(jī)制,增強(qiáng)企業(yè)的團(tuán)體凝聚力,進(jìn)行企業(yè)的技術(shù)創(chuàng)新、管理創(chuàng)新和品牌創(chuàng)新。

　　1.房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營基本要素

　　1.1房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部管理

　　內(nèi)部管理大體上可以總結(jié)為一個(gè)根本、兩個(gè)側(cè)重點(diǎn)和三個(gè)建設(shè)。一個(gè)根本就是指在管理上,房地產(chǎn)企業(yè)要做到以人為本;兩個(gè)側(cè)重點(diǎn)就是指房地產(chǎn)企業(yè)要做到標(biāo)準(zhǔn)化管理并且要實(shí)施IS09000質(zhì)量保證體系;而三個(gè)建設(shè)是指房地產(chǎn)企業(yè)要不斷地進(jìn)行進(jìn)步的制度建設(shè)、先進(jìn)的企業(yè)文化建設(shè)和有競(jìng)爭(zhēng)能力的組織建設(shè)。

　　1.1.1必須具有自己獨(dú)特的企業(yè)經(jīng)營理念和企業(yè)精神,更要尊重人性,盡可能多地考慮企業(yè)員工和客戶的利益,為社會(huì)做盡可能多的益事,并把以人為本的這一理念作為指導(dǎo)企業(yè)發(fā)展的最高行為準(zhǔn)則,也可以說實(shí)施以人為本的管理是房地產(chǎn)企業(yè)成功的根本所在。

　　1.1.2房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施IS09000質(zhì)量保證體系是非常迫切和必要的,它是企業(yè)成功經(jīng)營的基礎(chǔ)。而IS09000質(zhì)量保證體系是全世界頂級(jí)專家經(jīng)過對(duì)全球成千上萬的成功企業(yè)的質(zhì)量管理進(jìn)行總結(jié),并且經(jīng)過科學(xué)周密的研究論證而形成的企業(yè)管理質(zhì)量體系。

　　1.1.3房地產(chǎn)企業(yè)要取得成功,就必需進(jìn)行與時(shí)俱進(jìn)的制度建設(shè)、先進(jìn)的文化建設(shè)、有競(jìng)爭(zhēng)能力的組織建設(shè),這也可以說是房地產(chǎn)企業(yè)成功經(jīng)營的前提條件。

　　1.2外包管理

　　隨著經(jīng)濟(jì)全球化和社會(huì)分工的不斷發(fā)展,企業(yè)的專業(yè)化的生產(chǎn)經(jīng)營要求越來越強(qiáng)。房地產(chǎn)企業(yè)也不例外,必需不斷培養(yǎng)自己的專業(yè)化經(jīng)營,把更多的優(yōu)勢(shì)資源配置在自己專業(yè)化的領(lǐng)域,發(fā)揮自己更大的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。這就要求房地產(chǎn)企業(yè)必需把大多數(shù)的工作,如項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)、建設(shè)管理、監(jiān)理、銷售等,以外包的形式分包出去。房地產(chǎn)企業(yè)切忌“小而全、大而全”的思想,應(yīng)在充分發(fā)揮自身優(yōu)勢(shì)的基礎(chǔ)上,通過外包充分合理地利用外部?jī)?yōu)秀的專業(yè)化資源進(jìn)行經(jīng)營管理,從而達(dá)到提高生產(chǎn)效率、降低成本,增加資本流通效率和企業(yè)應(yīng)對(duì)各種風(fēng)險(xiǎn)的能力。這樣企業(yè)就可以把自己的主要資源充分合理的利用在培養(yǎng)自己核心競(jìng)爭(zhēng)能力的方面,從而不斷地提高企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)能力。因此房地產(chǎn)企業(yè)必須培養(yǎng)自己的優(yōu)質(zhì)的外包管理素質(zhì)。

　　2. 房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理

　　2.1制定長遠(yuǎn)規(guī)劃,用科學(xué)、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膽B(tài)度尋求開發(fā)適銷對(duì)路的產(chǎn)品

　　作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),自成立以來.在制定最初的經(jīng)營管理思路時(shí),就要有長遠(yuǎn)的規(guī)劃,并將這種規(guī)劃與當(dāng)前社會(huì)發(fā)展緊密結(jié)合起來,在企業(yè)規(guī)劃中,要有一定的前瞻性,時(shí)刻把握宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展趨勢(shì),這樣才能使企業(yè)的決策建立在一種科學(xué)的態(tài)度上,避免企業(yè)經(jīng)營陷入戰(zhàn)略性發(fā)展瓶頸。在房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)產(chǎn)品定位階段,開發(fā)適銷對(duì)路的產(chǎn)品是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)實(shí)體, 房地產(chǎn)企業(yè)必須要用科學(xué)、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膽B(tài)度來研究和了解城市建設(shè)發(fā)展的總體規(guī)劃情況,及時(shí)掌握當(dāng)年或近期內(nèi)城市建設(shè)發(fā)展的意向。要根據(jù)企業(yè)的發(fā)展規(guī)劃擬定新開發(fā)的項(xiàng)目意向,切實(shí)加強(qiáng)市場(chǎng)調(diào)查研究,掌握消費(fèi)者心理,以便生產(chǎn)出適銷對(duì)路的產(chǎn)品來滿足用戶的需要,以便達(dá)到企業(yè)制定的發(fā)展和戰(zhàn)略目標(biāo),并取得最佳的經(jīng)濟(jì)效益。

　　2.2積極進(jìn)行經(jīng)營機(jī)制創(chuàng)新

　　全面激發(fā)企業(yè)活力房地產(chǎn)業(yè)屬于高度競(jìng)爭(zhēng)的行業(yè),將公有資產(chǎn)逐步從企業(yè)中退出,引入外資、民營資產(chǎn)或其他優(yōu)良資產(chǎn),實(shí)行投資主體多元化,盤活存量資本,擴(kuò)大增量資本,是進(jìn)一步煥發(fā)企業(yè)活力的有效途徑。通過吸收外資和有實(shí)力的民營企業(yè)資本,引進(jìn)其先進(jìn)的理念、經(jīng)營機(jī)制和內(nèi)部管理方式。甚至在項(xiàng)目融資或吸納外部資金上也可以創(chuàng)新經(jīng)營管理方式,本著加大激勵(lì)與加大風(fēng)險(xiǎn)相結(jié)合,放開經(jīng)營與強(qiáng)化管理相結(jié)合的原則,界定責(zé)權(quán)利關(guān)系,實(shí)行利益與風(fēng)險(xiǎn)對(duì)等政策,調(diào)動(dòng)各方經(jīng)營的積極性。實(shí)行經(jīng)濟(jì)責(zé)任追究制,凡因管理不善造成虧損的,嚴(yán)肅追究經(jīng)營管理者的經(jīng)濟(jì)責(zé)任甚至法律責(zé)任。

　　2.3努力實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品的各項(xiàng)指標(biāo),優(yōu)化節(jié)能設(shè)計(jì)

　　項(xiàng)目產(chǎn)品定位后,在進(jìn)行項(xiàng)目規(guī)劃方案產(chǎn)品設(shè)計(jì)時(shí),一定要由專業(yè)設(shè)計(jì)人員、專業(yè)策劃人員、專業(yè)銷售人員、專業(yè)施工管理人員、以及公司決策層高管組成的專業(yè)小組仔細(xì)推敲產(chǎn)品的戶型、功能、面積、采光,通風(fēng)、經(jīng)濟(jì)性、開發(fā)周期等各項(xiàng)指標(biāo),同時(shí)要認(rèn)真考慮建筑產(chǎn)品的節(jié)能指標(biāo),因?yàn)槲覈莻€(gè)人口大國,隨著國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人民生活水平的日益提高,社會(huì)資源的需求越來越大,同時(shí),社會(huì)資源的浪費(fèi)也越來越大,因此在房地產(chǎn)開發(fā)的項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃方案設(shè)計(jì)時(shí),就要充分考慮產(chǎn)品的節(jié)能設(shè)計(jì),優(yōu)化節(jié)能設(shè)計(jì),這一要求,既是建立節(jié)約、環(huán)保型社會(huì)的要求,同時(shí)也是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)盡的社會(huì)義務(wù)。因此,專業(yè)小組要通過大量的市場(chǎng)調(diào)查,了解當(dāng)前本地市場(chǎng)的需求,同時(shí)借鑒本地一些目的成功開發(fā)經(jīng)驗(yàn),只有這樣,規(guī)劃方案產(chǎn)品的確定才是科學(xué)地、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)亍⒛芙?jīng)得住市場(chǎng)的選擇,也才能使產(chǎn)品的各項(xiàng)指標(biāo)最終達(dá)到合理的地步。

　　2.4合理制定產(chǎn)品的價(jià)格

　　根據(jù)國家現(xiàn)行房地產(chǎn)銷售制度,項(xiàng)目只有施工至一定階段時(shí),才能銷售這一規(guī)定,企業(yè)在這一階段要進(jìn)行項(xiàng)目銷售實(shí)施方案制定,銷售方案中最主要的是項(xiàng)目產(chǎn)品的銷售定價(jià),定價(jià)除要參考本地區(qū)同類產(chǎn)品的價(jià)格外,還要把握宏觀經(jīng)濟(jì)的走勢(shì),以及銀行的存貸款政策,還有稅務(wù)政策,同時(shí)結(jié)合項(xiàng)目自身情況來確定銷售價(jià)位,并在執(zhí)行中,輔以靈活性,做到定價(jià)切合市場(chǎng)實(shí)際。切忌定價(jià)過高,因?yàn)橐坏╉?xiàng)目定價(jià)過高,脫離市場(chǎng),就容易造成產(chǎn)品積壓,企業(yè)資金周轉(zhuǎn)困難。

　　2.5經(jīng)營制度管理

　　2.5.1加強(qiáng)資金管理

　　資金運(yùn)用和管理的好壞,直接關(guān)系到企業(yè)的正常運(yùn)行和整體效益,提高資金的運(yùn)行效率就顯得尤為重要。所以對(duì)企業(yè)內(nèi)部資金運(yùn)行應(yīng)進(jìn)行靜態(tài)控制、實(shí)時(shí)監(jiān)控、動(dòng)態(tài)管理、集中管理、統(tǒng)一調(diào)配、監(jiān)督控制,實(shí)行資金按調(diào)度使用,制定嚴(yán)格的用款制度,重點(diǎn)掌握工程項(xiàng)目資金的來龍去脈。通過加強(qiáng)資金管理也可以做到深化成本管理。

　　2.5.2實(shí)行質(zhì)量安全目標(biāo)管理

　　工程項(xiàng)目各項(xiàng)工作的質(zhì)量安全管理如何,是建設(shè)項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵。加強(qiáng)管理,保證質(zhì)量、保證安全,才能實(shí)現(xiàn)我們的投資期望。作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),是工程項(xiàng)目的主體單位,應(yīng)對(duì)項(xiàng)目的質(zhì)量安全管理負(fù)總責(zé)。同時(shí),通過簽訂各種合同將有關(guān)工作的質(zhì)量安全責(zé)任分解到有關(guān)單位。在簽訂合同之前,我們必須通過有效、科學(xué)的方法和程序擇優(yōu)選定有資質(zhì)、有實(shí)力、有合作誠意和熱情的相關(guān)單位,并在合同實(shí)施過程當(dāng)中,隨時(shí)跟蹤項(xiàng)目的質(zhì)量安全管理實(shí)際,保證項(xiàng)目按預(yù)期的目標(biāo)實(shí)現(xiàn)利潤和聲譽(yù)的雙豐收。

　　2.5.3加強(qiáng)項(xiàng)目綜合管理

　　為保證項(xiàng)目總體目標(biāo)的實(shí)現(xiàn),必須對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行綜合管理。因?yàn)轫?xiàng)目管理是多個(gè)群體參與、多項(xiàng)工作相互交叉,需要多種資源、實(shí)現(xiàn)多個(gè)具體目標(biāo)的集合體,它有一個(gè)共同的整體要求和目標(biāo),但同時(shí)又存在不同的認(rèn)知、矛盾和沖突。對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行綜合管理的目的是為了保證項(xiàng)目整體目標(biāo)的順利實(shí)現(xiàn),及時(shí)進(jìn)行統(tǒng)籌安排,溝通、協(xié)調(diào)各方的要求,解決項(xiàng)目實(shí)施過程中的各種矛盾沖突,并通過實(shí)施對(duì)項(xiàng)目范圍、質(zhì)量、進(jìn)度、費(fèi)用、.安全、資源、環(huán)境、信息、風(fēng)險(xiǎn)、溝通、收尾管理等目標(biāo)的綜合管理,使項(xiàng)目管理工作形成有效的整體。為了考核實(shí)施活動(dòng)過程的結(jié)果,應(yīng)用考核結(jié)果的描述來確定績(jī)效的高低,做出綜合性的評(píng)價(jià),并形成績(jī)效評(píng)價(jià)報(bào)告。通過此報(bào)告所反映的綜合狀態(tài)信息,我們可以對(duì)企業(yè)管理和項(xiàng)目管理有一個(gè)動(dòng)態(tài)的控制、跟蹤和掌握,也以便我們及時(shí)對(duì)企業(yè)經(jīng)營管理中的漏洞和不足做出改進(jìn)和彌補(bǔ)。

　　3.結(jié)語

　　房地產(chǎn)企業(yè)要在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中掌握主動(dòng),站穩(wěn)腳跟,棋高一著,做大做強(qiáng),關(guān)鍵是要緊緊抓住經(jīng)營管理創(chuàng)新這根主線,牢牢把握經(jīng)營管理機(jī)制中的關(guān)鍵環(huán)節(jié),勇于持續(xù)不斷地進(jìn)行創(chuàng)新。用客觀、科學(xué)的態(tài)度,合理、大膽、有效的創(chuàng)新,企業(yè)才能在競(jìng)爭(zhēng)中不但安身立命,充滿發(fā)展的活力,而且能夠始終立于不敗之地。

　　參考文獻(xiàn)：

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　　房地產(chǎn)經(jīng)營管理論文范文免費(fèi)篇2

　　淺談國內(nèi)房地產(chǎn)經(jīng)營管理

　　【摘 要】我國國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)在2008年全球金融危機(jī)之前，一直處在高速發(fā)展的的狀態(tài)，這種發(fā)展趨勢(shì)中不乏經(jīng)濟(jì)泡沫。這些資產(chǎn)泡沫導(dǎo)致了國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)在金融危機(jī)后陷入問題纏身的狀態(tài)。房地產(chǎn)行業(yè)總體在經(jīng)營管理方面存在很多問題，嚴(yán)重影響了我國經(jīng)濟(jì)社會(huì)的正常運(yùn)行秩序。本文主要從國內(nèi)房地產(chǎn)近幾年出現(xiàn)的問題和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律角度分析，努力探究出一套符合我國國內(nèi)房地產(chǎn)經(jīng)營管理的方法對(duì)策，與提高房地產(chǎn)開發(fā)和交易等方面的能力。

　　【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)行業(yè);經(jīng)營管理;方法對(duì)策

　　前言

　　房地產(chǎn)經(jīng)營的含義有狹義和廣義的分別。一般來說是指房地產(chǎn)商在國有土地上進(jìn)行房屋建設(shè)，對(duì)所建區(qū)域進(jìn)行銷售、租賃等一系列管理活動(dòng)，從更廣的范圍來說，還包含房屋的信托、交換、維修和裝飾等，經(jīng)營活動(dòng)的范圍包含了整個(gè)房屋建筑產(chǎn)品的生產(chǎn)流通環(huán)節(jié)。目前，國內(nèi)的房地產(chǎn)經(jīng)營管理并不完善，和國外先進(jìn)的、科學(xué)的管理體系相比，還存在很大差距，因此，處理好國內(nèi)房地產(chǎn)的經(jīng)營管理問題，對(duì)整個(gè)行業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展具有深遠(yuǎn)影響，同時(shí)也能帶動(dòng)如鋼鐵、工程機(jī)械等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

　　1、國內(nèi)房地產(chǎn)經(jīng)營現(xiàn)狀

　　筆者以2011年國內(nèi)房地產(chǎn)經(jīng)營現(xiàn)狀為例，對(duì)市場(chǎng)情勢(shì)進(jìn)行分析。2011年國內(nèi)房地產(chǎn)整體投資量保持著較高的增長率。到后半年，增長速度有所減緩，主要是由于國家實(shí)施了對(duì)房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控政策，從一定程度上遏制了房?jī)r(jià)過快上漲和房地產(chǎn)投資過熱的情況。房地產(chǎn)新開發(fā)的趨勢(shì)不可遏止，從房屋竣工面積來說，在2011年11月開創(chuàng)了新高，同比增長了一半多。我國房地產(chǎn)商在上半年往往習(xí)慣于拖延開工和施工進(jìn)度，從而拖延竣工時(shí)間，但將近年底快要交房的期限時(shí)，便會(huì)開始趕工。這就是房地產(chǎn)經(jīng)營中的一大問題，趕工現(xiàn)象和拖延竣工的情況比較嚴(yán)重，會(huì)影響整體房屋建筑質(zhì)量。

　　在銷售方面，房地產(chǎn)經(jīng)營一直保持上漲態(tài)勢(shì)，成交量很大，其中商品營業(yè)房銷售的增長速度最快，在2011年10月達(dá)到了17%，住宅用房的銷售面積增長比較緩慢。一方面是國家雖然對(duì)房?jī)r(jià)增長程度進(jìn)行了調(diào)控，但是國內(nèi)普通工薪階層對(duì)于商品住房的承受能力還比較低，即使在房?jī)r(jià)調(diào)控的政策下也很難承受目前的高房?jī)r(jià)。另一方面，一部分炒房者熱衷于對(duì)房地產(chǎn)的投資，惡意買賣炒高房?jī)r(jià)，形成了房地產(chǎn)銷售蓬勃發(fā)展的假象。

　　2012年，在國務(wù)院大力出臺(tái)打壓房地產(chǎn)行業(yè)惡性發(fā)展政策的情況下，房地產(chǎn)的投資出現(xiàn)了一定程度的減緩。房屋建筑面積也有一定程度的縮小，市場(chǎng)成交量出現(xiàn)了低迷的態(tài)勢(shì)。

　　2、國內(nèi)房地產(chǎn)經(jīng)營中存在的問題

　　(1)國內(nèi)房地產(chǎn)經(jīng)營存在很多泡沫

　　目前我國房地產(chǎn)經(jīng)營表面發(fā)展十分迅速，取得了重大成就，但是卻涵蓋了很多隱藏的泡沫。首先是價(jià)格泡沫。房地產(chǎn)開發(fā)需要大量土地資源，對(duì)土地的需求和土地資源本身的稀缺性造成了土地價(jià)格的虛漲。土地價(jià)格的虛漲勢(shì)必會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)經(jīng)營過程中的價(jià)格虛漲，形成巨大的價(jià)格泡沫。其次是房屋空置現(xiàn)象極其嚴(yán)重。在一定時(shí)期內(nèi)房屋市場(chǎng)供應(yīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于市場(chǎng)需求，形成了房屋空置泡沫，如內(nèi)蒙古鄂爾多斯的“鬼城”現(xiàn)象就是由于空置房過多造成的。最后，是房地產(chǎn)投資泡沫。房地產(chǎn)商不顧正常經(jīng)營管理模式和方法，一味希望提高自身經(jīng)濟(jì)收益，在投資中忽略了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律，投資過度不僅造成了資源的浪費(fèi)，還會(huì)影響房地產(chǎn)建造的上游行業(yè)發(fā)展。

　　(2)GDP盛行

　　GDP盛行主要值得是房地產(chǎn)經(jīng)營過程中缺乏對(duì)經(jīng)濟(jì)政策的正確理解，不斷刺激消費(fèi)者的心理預(yù)期，使其對(duì)房?jī)r(jià)上漲持積極的態(tài)度。地方政府為了政績(jī)，為了GDP，一味縱容房地產(chǎn)經(jīng)營管理的錯(cuò)誤方式，從房地產(chǎn)土地投資中獲得巨大的稅收收益。GDP指標(biāo)的盛行進(jìn)一步促進(jìn)了房地產(chǎn)泡沫的形成和發(fā)展。

　　(3)缺乏信息化管理

　　國內(nèi)房地產(chǎn)經(jīng)營管理模式還比較落后，缺乏信息化管理。房地產(chǎn)交易信息、價(jià)格信息、銷售信息等各類信息能夠幫助人們分析其自身發(fā)展的水平，而我國國內(nèi)房地產(chǎn)交易一直實(shí)行登記注冊(cè)，而缺乏對(duì)信息進(jìn)行電子化管理。

　　(4)土地出讓和轉(zhuǎn)讓問題

　　在房地產(chǎn)行業(yè)，土地使用權(quán)必須先出讓后轉(zhuǎn)讓。如果沒有先出讓土地使用權(quán)就進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，是違法行為。房地產(chǎn)實(shí)際經(jīng)營管理中，對(duì)于土地出讓和轉(zhuǎn)讓的程序比較混亂，給市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)正常運(yùn)行帶來了很多問題。在土地使用權(quán)方面，政府和企業(yè)之間應(yīng)當(dāng)做好責(zé)任和權(quán)利的劃分，以免在房地產(chǎn)開發(fā)之后引起利益糾紛。

　　3、國內(nèi)房地產(chǎn)經(jīng)營管理策略

　　針對(duì)目前我國國內(nèi)房地產(chǎn)經(jīng)營的現(xiàn)狀和一系列問題，無論是從政府角度、房地產(chǎn)開放商角度還是消費(fèi)者角度，都應(yīng)該采取行動(dòng)，改變我國目前房地產(chǎn)經(jīng)營管理中的亂局。經(jīng)營管理策略的制定主要由政府進(jìn)行政策引導(dǎo)，房地產(chǎn)商為主體，與消費(fèi)者溝通，達(dá)到信息的公開化，便于監(jiān)督。筆者提出幾點(diǎn)房地產(chǎn)經(jīng)營管理策略，旨在促進(jìn)我國房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。

　　(1)調(diào)整土地制度

　　國家對(duì)于土地應(yīng)當(dāng)進(jìn)行嚴(yán)格的管控。我國法律規(guī)定土地所有權(quán)為國家所有，任何企業(yè)和個(gè)人、團(tuán)體只享有土地的使用權(quán)。但是，在房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營管理中，總有人私自占用土地、轉(zhuǎn)讓土地等，將土地使用行為變相成為土地買賣，以此獲得高額的經(jīng)濟(jì)利益。我國土地使用費(fèi)已在一些城市開始試點(diǎn)征收，但征收的標(biāo)準(zhǔn)比較混亂，總體偏低，沒有起到調(diào)節(jié)房地產(chǎn)行業(yè)和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的作用。對(duì)于土地政策進(jìn)行調(diào)整，能夠使土地資源得到充分的利用，同時(shí)遏制隨意占用、買賣土地的行為，從一定程度上改變土地交易階段的腐敗現(xiàn)象。

　　(2)規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)交易規(guī)則

　　沒有規(guī)矩，不成方圓。房地產(chǎn)經(jīng)營管理者應(yīng)當(dāng)制定出符合行業(yè)進(jìn)步和發(fā)展的交易規(guī)則。如：登記制度，交易價(jià)格制度和交易許可制度。我國自物權(quán)法頒布以來，就對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變革、轉(zhuǎn)移等各項(xiàng)環(huán)節(jié)做了詳細(xì)的規(guī)定。同時(shí)，《城市房地產(chǎn)管理法》也對(duì)土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記制度做了規(guī)定。房地產(chǎn)經(jīng)營管理應(yīng)當(dāng)首先遵守物權(quán)法、土地法和房地產(chǎn)管理法等各種法律法規(guī)的規(guī)定，再結(jié)合企業(yè)自身經(jīng)營情況，規(guī)范房地產(chǎn)交易的流程。從登記、轉(zhuǎn)移、變更、注銷等其他各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行規(guī)范化管理。每一個(gè)環(huán)節(jié)的管理人員都應(yīng)當(dāng)按照規(guī)則進(jìn)行。對(duì)于不按要求交易，暗箱操作的人要給予處罰。還有一些房地產(chǎn)商賄賂當(dāng)?shù)卣賳T，與政府中的腐敗官員勾結(jié)共同竊取土地交易中的巨大經(jīng)濟(jì)利益，這類行為應(yīng)當(dāng)在房地產(chǎn)經(jīng)營管理中予以嚴(yán)厲的懲治。

　　(3)進(jìn)一步完善建筑規(guī)劃方案

　　在房地產(chǎn)經(jīng)營管理中，應(yīng)當(dāng)做好建筑規(guī)劃方案。一方面是要做好中長期的發(fā)展預(yù)測(cè)，對(duì)于房屋地段、建造規(guī)模、和政府政策導(dǎo)向等各方面，要予以充分考慮;另一方面，要合理利用現(xiàn)有土地資源，不破壞耕地、文物古跡遺址等，在保障建設(shè)用地的同時(shí)，做好人文環(huán)境與自然環(huán)境和諧相處的規(guī)劃方案，整體方案要符合現(xiàn)代化生態(tài)建設(shè)的要求。

　　4、總結(jié)

　　住房問題是關(guān)系到民生的大問題，與每個(gè)人的切身利益相關(guān)。中國人在房子問題上投入的精力、時(shí)間和金錢非常多，因此創(chuàng)造出良好的、健康的房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境，有利于民生發(fā)展和房地產(chǎn)企業(yè)自身的經(jīng)濟(jì)利益。國內(nèi)房地產(chǎn)經(jīng)營管理和發(fā)展?fàn)顟B(tài)存在一定的問題，因此國內(nèi)的房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)應(yīng)當(dāng)從自身管理入手，加強(qiáng)對(duì)市場(chǎng)和自身經(jīng)營環(huán)境的研究，使其在保障經(jīng)濟(jì)利益的同時(shí)，能夠?yàn)槲覈青l(xiāng)居民的生活提供更高質(zhì)量的服務(wù)，同時(shí)能夠使我國房地產(chǎn)行業(yè)的整體發(fā)展跟上國際化發(fā)展的腳步。

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