2016房地產(chǎn)行業(yè)前景

　　2016年房地產(chǎn)行業(yè)前景如何，房地產(chǎn)行業(yè)前景又有哪些新的變化了呢?跟著學習啦小編一起來了解了解吧。

　　2016年房地產(chǎn)行業(yè)前景展望：

　　最近調(diào)查有關機構對12位經(jīng)濟學家對中國經(jīng)濟走勢的預測結果顯示，其中6人都預計2018年會是中國經(jīng)濟走勢的轉折點，另有5人預計要到2019年或者更久之后才會轉向。這意味著，中國政府要保住“十三五”經(jīng)濟增長底線還面臨挑戰(zhàn)。上月中國國家主席表示，從到2020年GDP翻一番的目標看，2016年至2020年經(jīng)濟年均增長至少要達到6.5%。

　　前瞻產(chǎn)業(yè)研究院《2016-2021年中國房地產(chǎn)行業(yè)商業(yè)模式創(chuàng)新設計與投資前景預測分析報告》數(shù)據(jù)顯示：今年第三季度GDP同比增速為6.9%，前兩季度均為7%。三季度增速創(chuàng)2009年一季度以來新低，增速仍高于此前預期。有研究人士指出，在9月固定資產(chǎn)投資和工業(yè)產(chǎn)出數(shù)據(jù)雙雙大幅放緩的背景下，三季度GDP超預期令人意外。

　　上述調(diào)查還顯示，經(jīng)濟學家認為，中國的PPI和固定資產(chǎn)投資也還會經(jīng)歷一段低谷。約64%的受訪者預計，已經(jīng)連續(xù)45個月增長下滑的PPI要到2018年才能止跌回升。42%的受訪者預計，固定資產(chǎn)投資到2018年才會恢復升勢，另有同樣比例的受訪者預計得到2019年。

　　個人認為，未來中國經(jīng)濟是L型，L型會有三到五年，目前還沒到談復蘇的時候。現(xiàn)在中國已經(jīng)進入政策落地試點期，當然離大規(guī)模的攻堅期還需要政治經(jīng)濟條件，大致在明年，最晚2017年開始出現(xiàn)。屆時將決定未來五到十年，甚至三十年的制度基礎。和經(jīng)濟的持續(xù)低迷相比，中國樓市呈現(xiàn)出冰火兩重的分化景象。而地產(chǎn)行業(yè)在十年間一直是中國經(jīng)濟的支柱行業(yè)?；蛟S冰火兩重的地產(chǎn)現(xiàn)象，會對經(jīng)濟低迷產(chǎn)生局部提振作用。

　　2015的中國樓市，分化現(xiàn)象極為嚴重。從數(shù)據(jù)上看，1-10月，全國新建商品住宅銷售面積同比增長7.9%，北京、上海、廣州、深圳四大一線城市新房銷售面積的漲幅高達52%，而同期40大重點城市漲幅為23%。這僅僅體現(xiàn)了優(yōu)質(zhì)城市的房地產(chǎn)市場在復蘇，而對廣大三四線城市，人口甚至出現(xiàn)了負增長，對中央要求的去庫存，即便有銀行信貸政策和行政手段干預，大形勢依然沒有轉機。而北京、上海、深圳，由于新房庫存壓力小而人口增長快，供小于求而使得量價齊漲。

　　本輪大城市樓市回暖，而一線城市房價繼續(xù)飆升，是政策刺激的結果。2014年出現(xiàn)了2008年以來第一次銷量下滑，因此在政策層面出現(xiàn)了限購令解除、二套房貸款松動，連續(xù)降息的手段。2015年3月初的政府工作報告中，提出“支持居民自住和改善性住房需求”，去掉了“抑制投機投資性需求”的表述。表明了中央既鼓勵住房消費，又不提抑制投機投資。這種態(tài)度僅僅在2009年出現(xiàn)過。

　　3月底“330新政”出臺，降低二套房首付比例至四成，同時把二手房營業(yè)稅免征時間從5年下調(diào)至2年。“330新政”對一線城市，供求關系依然有利于賣方的北京上海一線城市有顯著利好，而對三四線城市影響甚微，甚至讓消費能力的人繼續(xù)離開三四線城市，而扎堆到一線城市的核心區(qū)域，大大推高了北京、上海、深圳核心區(qū)的房價，在這些城市，單價10萬元甚至20萬以上的房產(chǎn)項目已經(jīng)不是新聞。二手房市場反應更加靈敏，以深圳表現(xiàn)最為例，11月二手房價的同比漲幅已經(jīng)超過50%。而京滬深三地今年二手住宅成交量預計能達到去年的2倍。

　　5次降息4次降準之后，2015版“930”出臺——對非限購城市首付比例從30%下調(diào)至25%。但因為這個政策對限購的一線城市并不適用， “新930”政策也未能改變?nèi)木€樓市整體低迷的局面。預計到年底時，全國新建住宅銷售面積年度增幅為6.5%，其中40位重點城市增長20%，而40城市以外的發(fā)展中地區(qū)年增幅僅為3%。

　　房地產(chǎn)投資的持續(xù)減速以及土地出讓/新開工的同比下滑支撐了該機構對于2016年房價持穩(wěn)前景的信心。今年前8個月的新開工面積/銷售面積之比降至6年低點，這應該支撐房地產(chǎn)價格在今年年內(nèi)以及明年穩(wěn)步回升。

　　中國房地產(chǎn)市場目前的供應面收縮已達到創(chuàng)紀錄的水平：住宅土地出讓繼2014年同比下滑34%之后，今年前8個月同比收縮了41%，大約相當于過去五年均值的一半;同樣地，新開工面積繼2014年同比下滑11%之后，今年前8個月收縮了17%。而另一方面，由于降息和政府放松了住房抵押貸款限制，今年前8個月交易量同比上升了7%。因此，各線城市的房地產(chǎn)庫存均呈下降走勢。

　　房地產(chǎn)投資的持續(xù)減速以及土地出讓/新開工的同比下滑支撐了2016年房價持穩(wěn)前景的信心。2015年前8個月中，全國房地產(chǎn)交易量同比上升了7%，而且各線城市均呈普遍回升之勢。年初至今，曾在2014年經(jīng)歷最大降幅的“一線城市”以及“其他二線城市”均實現(xiàn)了最強勁的交易量復蘇。

　　另一方面，投資活動在2014年放緩之后依舊非常疲弱。繼2014年雙雙下滑之后，今年前8個月的土地出讓交易量同比下降41%，新開工同比下降17%。因此，今年前8個月的新開工面積/銷售面積之比降至6年低點，這應該支撐房地產(chǎn)價格在今年年內(nèi)以及明年穩(wěn)步回升。

　　2016年全國樓市依然會在艱難的去庫存過程中，但顯然，發(fā)達城市已率先復蘇。除一線城市的房價保持2015的高漲幅外，二線城市核心區(qū)域?qū)^續(xù)帶動整體房價的上漲。這些城市的共同特點是基本面良好，新房存量低，人口增長穩(wěn)定且年齡結構合理，二手市場發(fā)展成熟。二胎政策對二線城市的利好也將比一線城市明顯。排名前50-60位的重點城市，這些城市樓市已率先企穩(wěn)，對開發(fā)商而言，預期明年大型房企銷售規(guī)模有望繼續(xù)提升。

　　一線城市仍將繼續(xù)領跑全國樓市，無論是短期還是長遠角度考慮，一線城市由于人口增長提供的穩(wěn)定住房需求，同時土地供應有限，未來樓市表現(xiàn)仍將好于中小城市。

　　以一線城市北京為例，2015年北京單價十萬元以上高端住宅成交爆發(fā)，簽約套數(shù)達到了225套，而在2014年全年，北京僅成交24套。位于西三環(huán)邊的葛洲壩龍湖西宸原著項目，屬于典型的一線城市、核心區(qū)域、別墅稀缺產(chǎn)品，也是率先銷售證拿到25萬元/平米的豪宅項目。該項目全年簽約額預計達到30億元，是2015年新盤中最為搶眼的地產(chǎn)項目之一。

　　今年截至目前，北京土地市場成交100宗地塊，合計成交金額高達1920.77億元，突破了2014年全年創(chuàng)造的1916.9億元的歷史年度紀錄。由于土地市場的火熱，讓冬季房產(chǎn)并不安靜。仍以西宸原著為例，這個項目在12月加推了220平米平層產(chǎn)品。由于北京地價的高漲，導致開發(fā)商控總價的思路明確，戶型面積在200平米以上的舒適類產(chǎn)品顯得越發(fā)稀缺。開發(fā)商在冬季加推產(chǎn)品，思路依然是——一線城市，核心區(qū)域，稀缺產(chǎn)品，高售價，會有眾多買家青睞，這個特點在2016年會越發(fā)突出。未來土地的競爭會更加集中在一線城市，而一線城市土地的稀缺性更讓明年及以后的土地市場競爭達到白熱化階段，資本的的較量更上一個等級。