關于二手房退房的條件

　　二手房，經(jīng)過了一道手續(xù)，轉手再賣時，會平添許多意想不到的困擾。二手房買賣因合同無效或者因一方違約造成不能辦理產(chǎn)權過戶，退房的條件是什么?

　　二手房退房的條件一、非房屋產(chǎn)權人出賣他人房屋的

　　有的房屋買賣合同的出賣人不是房屋的產(chǎn)權人，而是出賣了他人的(主要是在親屬名下的)房屋，事后又不能得到房屋產(chǎn)權人的同意。有的父母將房屋登記在未成年子女的名下，又將房屋出賣，因法律明確規(guī)定，監(jiān)護人非因被監(jiān)護人的利益，不得處分被監(jiān)護人的財產(chǎn)，因而無法辦理過戶手續(xù)。這種情況法律上稱為無權處分。

　　二手房退房的條件二、出賣共有房屋未經(jīng)其他共有人同意的

　　共有房屋形成的原因一般是：

　　1、因婚姻關系形成的夫妻共有房屋，雖然房屋產(chǎn)權登記在一方名下，但實際上是夫妻共有房屋;

　　2、因繼承形成的共有房屋，即房屋的所有人死亡，其合法繼承人為二人以上，尚未辦理遺產(chǎn)析產(chǎn)，其房屋產(chǎn)權應為繼承人共有;

　　3、因拆遷形成的家庭共有房屋，即依據(jù)拆遷補償協(xié)議，被補償人為家庭中的數(shù)人，但是回遷房登記在了其中一個人的名下，實則為家庭共有房屋;

　　4、因共同出資建房、購房形成的共有房屋。

　　《城市房地產(chǎn)轉讓管理規(guī)定》第六條第四款規(guī)定 “共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的;”不得轉讓。出賣人因侵犯了其他共有人的合法權益因而形成合同無效。

　　二手房退房的條件三、出賣已出租的房屋，侵犯承租人優(yōu)先購買權的

　　《合同法》第二百三十條規(guī)定 “出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權利。”未征得承租人行使優(yōu)先購買權的，承租人可以主張房屋買賣合同無效。

　　二手房退房的條件四、因房屋前期開發(fā)建設及銷售違法無法取得合法產(chǎn)權的

　　開發(fā)商違反規(guī)劃、未取得土地使用權證、工程未經(jīng)竣工驗收、未能辦理合法的銷售手續(xù)等原因，不能辦理房屋合法產(chǎn)權的房屋。比如集體土地上建設的“小產(chǎn)權”房屋，因沒有辦理土地征用手續(xù)，沒有取得土地使用權證，是法律禁止上市銷售的房屋。違章建筑也屬于此類房屋。

　　二手房退房的條件五、已經(jīng)設定抵押，未經(jīng)抵押權人同意轉讓的房屋

　　《物權法》第一百九十一條 規(guī)定 “抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權人同意，不得轉讓抵押財產(chǎn)，但受讓人代為清償債務消滅抵押權的除外。”

　　《擔保法》第四十九條規(guī)定 “抵押期間，抵押人轉讓已辦理登記的抵押物的，應當通知抵押權人并告知受讓人轉讓物已經(jīng)抵押的情況;抵押人未通知抵押權人或者未告知受讓人的，轉讓行為無效。”

　　未經(jīng)抵押權人同意，房屋產(chǎn)權人轉讓房屋的因侵害了抵押權人的合法權益，因而轉讓無效。

　　二手房退房的條件六、被依法查封、限制的房屋不能轉讓

　　依據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條：“下列房地產(chǎn)，不得轉讓”，其中第(二)項規(guī)定：“司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權利的”。

　　二手房退房的條件七、轉讓經(jīng)濟適用房不符合規(guī)定的

　　依據(jù)北京市建設委員會 2008年4月8日發(fā)布的《關于已購經(jīng)濟適用房上市出售有關問題的知 》的規(guī)定，自《通知》發(fā)布之日起，簽訂購房合同的已購經(jīng)濟適用住房上市出售，按照以下規(guī)定執(zhí)行：

　　已購經(jīng)濟適用住房家庭取得契稅完稅憑證或房屋所有權證未滿五年的，不得按市場價格上市出售。確需出售的由區(qū)縣住房保障管理部門按原價回購。

　　已購經(jīng)濟適用住房家庭取得契稅完稅憑證或房屋所有權證滿五年后，可以按市場價出售所購住房。產(chǎn)權人應按原購房價格和出售價格價差的70%補交土地收益等價款。

　　轉讓經(jīng)濟適用房不符合上述規(guī)定的，不能辦理房屋產(chǎn)權過戶。