2017中國房地產(chǎn)泡沫問題解讀

2017中國房地產(chǎn)泡沫問題解讀

　　2017年經(jīng)濟泡沫來臨，中國房地產(chǎn)泡沫又成關(guān)注焦點，那么中國的房地產(chǎn)泡沫到底吹得多大?會不會在今年破滅呢?下面由學習啦小編為大家整理的中國房地產(chǎn)泡沫問題解讀，希望大家喜歡!

　　2017中國房地產(chǎn)泡沫總體情況

　　2017中國房地產(chǎn)泡沫伴隨經(jīng)濟泡沫來臨再度成為眾人關(guān)注的焦點。

　　所謂慢變量就是人口和城市的土地供給?？熳兞烤褪峭顿Y屬性，即價格上漲預期，貨幣環(huán)境。前者影響地產(chǎn)價格趨勢，后者影響地產(chǎn)價格波動。最近，由于一線城市房價大漲，房地產(chǎn)泡沫又成了大家關(guān)注的焦點。中國房地產(chǎn)有沒有泡沫?毫無疑問，肯定是有的，過去些年房價漲那么多，世界罕見，能說沒有泡沫?

　　在2017中國首席經(jīng)濟學家論壇上，國泰君安首席經(jīng)濟學家林采宜在演講中指出，中國房地產(chǎn)存在泡沫，這點沒有爭議。一線城市雖然泡沫不小，但是泡沫不見得說破就破。二線城市看運氣。三四線城市的泡沫已經(jīng)在一個一個破滅。

　　過去15-20年中國地產(chǎn)的上行，主要是由慢變量決定的趨勢。90年代后大量人口涌入城市，帶來住房需求快速增長。因而近20年中國地產(chǎn)市場一漲再漲。而在中國，政府是唯一的土地供給方，決定土地供應的是政策取向，而不是自由市場。

　　目前中國城鎮(zhèn)化率還有很大空間，但需求存在不等于價格撐得住。目前中國房價收入比平均是21倍，全球是14倍。有效需求才能支撐地產(chǎn)市場。而買不起的需求，是無效需求，和沒有需求是一樣的。

　　今年新增房貸占GDP6.4%，居民購房杠桿已達極限。去杠桿未使整體杠桿水平下降，而是房地產(chǎn)企業(yè)向居民轉(zhuǎn)移杠桿。居民購房概率激增，將抑制未來消費需求。所以居民收入水平未大幅提升，而負債率大幅增加，實際上是對未來消費力的透支。

　　這種不是由人口收入推升的房地產(chǎn)價格，本身就是一種泡沫價格，但未必說破就破。

　　2017年三四線城市房地產(chǎn)泡沫

　　三四線城市房地產(chǎn)泡沫已在一個個破滅

　　林采宜認為，不同城市有不同前景，對北上廣深這些一線城市，按擴展規(guī)律還是有擴張空間的。東京、紐約人口集中度就比京滬還高。一線城市因醫(yī)療、教育等各方面因素不斷吸引人口集中。

　　所以一線城市雖然泡沫不小，但是泡沫不見得說破就破。

　　二線城市就看運氣。目前二線城市的機會在于一線城市的溢出效應，這種溢出效應來自于其交通效率和人口轉(zhuǎn)移。

　　三四線城市林采宜認為機會是很小的，三四線城市去庫存將非常艱難。

　　中國有293個地級市，361個縣級市，還有一千多個縣，而統(tǒng)計數(shù)據(jù)遠沒有覆蓋這些。三四線實際庫存數(shù)量遠大于統(tǒng)計。

　　另一方面，因為教育醫(yī)療等各方面福利設施的差異，人口都在往一二線流動。這在構(gòu)成對大城市需求支撐的同時，也意味著三四線沒戲了：房更多，人更少。

　　所以對三四線城市來說，泡沫已經(jīng)在一個一個破滅。

　　房地產(chǎn)泡沫始終存在的原因

　　地產(chǎn)上漲是投資大城市房地產(chǎn)的唯一收益

　　而之所以還有人投資，一個因素就是資產(chǎn)荒，安全的高收益資產(chǎn)越來越少，實體經(jīng)濟資本回報率不斷下降。更多錢因機會成本較低，就進入房地產(chǎn)市場，去博取房價可能上漲的收益。

　　另一個因素是資本流動不自由，在人民幣貶值預期的壓力下，缺乏海外資產(chǎn)配置的充分渠道。只能在國內(nèi)資產(chǎn)里選擇，而相對安全的就是一二線地產(chǎn)。

　　第三個原因是2016年股票投資的吸引力也大幅下降。

　　這所有因素表明，最近兩年房地產(chǎn)的暴漲主因不是人多地少，不是消費需求，而純粹是投資性需求。

　　而這投資性需求，是寬松的流動性+資產(chǎn)荒+資本外流的不便利，這三個因素共同構(gòu)成大量閑置資產(chǎn)，并最終不得不流向地產(chǎn)。所以作為投資性的房產(chǎn)本質(zhì)上和股票沒有什么區(qū)別，房市和股市是一回事，只是周期不一樣。

　　2017年恰恰是1997年亞洲金融危機的第21年;2018年又是1998年中國啟動房地產(chǎn)市場化運作的第21年，也是整整漲了20年。同時，2016-2018年還是美國金融危機和歐洲債務危機相隔8-9-10這一貝納理論的關(guān)鍵年份。重要的時間或?qū)⒊霈F(xiàn)重要的轉(zhuǎn)折。四是地王頻現(xiàn)。這次是第三次了，中國有事不過三之說。是不是意味著，這次是最后一次呢。事實上，2007年的地王，恰逢2008年底政府救市，使房地產(chǎn)得以轉(zhuǎn)危為安;2009年的地王，有寬松的信貸和近期的保增長護航。而今年的地王，面對的恐怕是美元釜底抽薪和房產(chǎn)稅的全面鋪開。前景可想而知。此外，我國的房地產(chǎn)已經(jīng)完成了較完美的5浪上升，接下來，必定是2浪回調(diào)。加上我們預期的2016年及其以后的較高通脹水平，相伴而行的較高利率，又將使購房的成本明顯上升，購買力則下降，需求減少。同時，上世紀80年代中后期的人口出生高峰導致的近幾年年輕人的婚育剛性需求，也會告一段落。

　　今年新增房貸占GDP6.4%，居民購房杠桿已達極限。去杠桿未使整體杠桿水平下降，而是房地產(chǎn)企業(yè)向居民轉(zhuǎn)移杠桿。居民購房概率激增，將抑制未來消費需求。所以居民收入水平未大幅提升，而負債率大幅增加，實際上是對未來消費力的透支。這種不是由人口收入推升的房地產(chǎn)價格，本身就是一種泡沫價格，但未必說破就破。

　　東亞縱財認為：投資如戰(zhàn)場，炒房或現(xiàn)貨投資都是一樣!但在現(xiàn)貨市場個人感覺比樓市穩(wěn)定的多，現(xiàn)貨市場就是有經(jīng)驗的人獲得更多金錢，有金錢的人獲得更多經(jīng)驗的地方。