房地產(chǎn)法規(guī)案例
房地產(chǎn)法規(guī)案例
房地產(chǎn)法規(guī)案例主要是為了維護(hù)買賣雙方的合法權(quán)益，其中有許多想法條規(guī)都與我們息息相關(guān)，無論是否從事房地產(chǎn)行業(yè)，我們都應(yīng)該對這些法律條款有一個最基本的了解，下面就讓學(xué)習(xí)啦小編帶你們通過相關(guān)案例分析一下房地產(chǎn)法規(guī)案例的具體條款吧。
房地產(chǎn)主要相關(guān)法律法規(guī)
(一) 主要法律
1、《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》(2007年10月28日通過，自2008年1月1日起施行) 2、《城市房地產(chǎn)管理法》(1994年7月5日通過，1995年1月1日起施行，2007年8月30日第一次修正施行，2009年8月27日修改)
3、《建筑法》(1997年11月1日通過，1998年3月1日施行，2011年4月22日修正)
4、《土地管理法》(1986年6月25日通過，2004年8月28日修正) 5、《招標(biāo)投標(biāo)法》(1999年8月30日通過，2000年1月1日實施) 6、《物權(quán)法》(2007年3月16日通過，2007年10月1日施行) 7、《公司法》(1993年12月29日通過，1999年12月25日第一次修訂， 2004年8月28日第二次修訂，2005年10月27日修訂)
8、《合同法》(1999年3月1日通過，1999年10月1日施行) (二)法規(guī)、規(guī)章
1、主要行政法規(guī)、規(guī)章
(1)《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》(1990年5月19日發(fā)布施行)
(2)《城市房屋拆遷管理條例》(2001年6月6日通過，2001年11月1日施行，2011年1月21日廢止)
(3)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》(1998年7月20日發(fā)布施行，2011年1月8日修改)
(4)《土地管理法實施條例》(1998年12月24日通過，1999年1月1日施行，2010年12月29日通過修正決定，2011年1月8日施行)
(5)《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》(2000年1月10日通過，2000年1月20日發(fā)布施行)
(6)《商品房銷售管理辦法》(2001年3月14日通過，2001年6月1日施行)
(7)《城市商品房預(yù)售管理辦法》(1994年11月15日發(fā)布，2001年8月15日第一次修正，2004年7月20日第二次修正)
(8)《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》(1995年8月7日發(fā)布，2001年8月15日修正)
(9)《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》(1997年5月9日發(fā)布，2001年8月15日修正)
(10)《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》(1996年12月30日發(fā)布，1998年12月3日修訂) (11)《物業(yè)管理條例》(2003年6月8日公布，2007年8月26日修訂) (12)《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》(2007年9月28日公布，自2007年11月1日起施行)。
(13)《土地登記辦法》(2007年11月28日通過，2008年2月1日施行) (14)《房屋登記辦法》(2008年1月22日通過，2008年7月1日施行) (15)《關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》(國發(fā)[2010]10號，2010年4月17日發(fā)布施行)
(16)《國務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關(guān)問題的通知》(國辦發(fā)[2011]1號，2011年1月26日發(fā)布施行)
(17)《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》(2010年10月27日通過，2011年4月1日起施行)
(18)《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序的通知》(2011年5月11日發(fā)布施行)
(19)《商品房屋租賃管理辦法》(2010年12月1日發(fā)布，2011年2月1日施行)
(20)《商品房銷售明碼標(biāo)價規(guī)定》(2011年3月16日發(fā)布，2011年5月1日施行) (21)《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策的通知》(2011年1月27日發(fā)布施行)
(22)《國有土地上房屋征收評估辦法》(2011年6月3日發(fā)布施行)
(23)《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》(2011年1月19日通過，2011年1月21日起施行)
對拆遷范圍內(nèi)的院落、空地是否應(yīng)予補(bǔ)償?shù)陌咐?/strong>
一、案情王某有祖?zhèn)髅裾淮?，該房產(chǎn)在社會主義改造中被充公。后經(jīng)落實政策，該房產(chǎn)又發(fā)回王某。該房有兩層，每層116平方米，還有房前128平方米和房后83平方米的兩個院落。房屋土地權(quán)證完備。 2003年12月該房屋被列入拆遷范圍。拆遷入請評估事務(wù)所評估，評估事務(wù)所僅對房子進(jìn)行了評估，未對空地進(jìn)行評估。拆遷人也不同意對空地進(jìn)行補(bǔ)償，雙方未達(dá)成補(bǔ)償安置協(xié)議。拆遷人遂向某市城市拆遷辦公室申請裁決。拆遷辦公室裁決對院落、空地不予補(bǔ)償。被拆遷入王某不服，訴至法院。
二、分析
該案例的焦點(diǎn)在于對拆遷范圍內(nèi)的院落、空地是否應(yīng)當(dāng)予以補(bǔ)償。對于這一問題，有兩種不同的觀點(diǎn)：一種觀點(diǎn)認(rèn)為，院落、空地具有使用價值，應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)?shù)难a(bǔ)償。另一種觀點(diǎn)是，《城市房屋拆遷管理條例》中沒有規(guī)定對院落、空地給予補(bǔ)償，所以不應(yīng)補(bǔ)償。
筆者贊同第一種觀點(diǎn)，理由是：
(一)對院落、空地進(jìn)行補(bǔ)償有充分的法律依據(jù)。1、《土地管理法》中有對收回土地使用權(quán)的相關(guān)規(guī)定?！锻恋毓芾矸ā返谖迨藯l規(guī)定：“由有關(guān)人民政府土地行政主管部門報經(jīng)原批準(zhǔn)用地的人民政府或者有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，可以收回國有土地使用權(quán)：(一)為公共利益需要使用土地的; (二)為實施城市規(guī)劃進(jìn)行舊城區(qū)改建，需要調(diào)整使用土地的;„„ 依照前款第(一)、(二)項的規(guī)定收回國有土地使用權(quán)的，對土地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)補(bǔ)償。”當(dāng)前城市房屋拆遷大多數(shù)是政府為了公共利益收回土地或者為了
實施舊城改造調(diào)整使用土地，這兩種情況，均應(yīng)補(bǔ)償土地使用權(quán)人因土地使用權(quán)受到侵害而遭受的損失。因此，筆者認(rèn)為，《土地管理法》從法律上為拆遷中院落、空地的使用權(quán)人設(shè)定了享有補(bǔ)償?shù)臋?quán)利，拆遷入在拆遷中應(yīng)當(dāng)按照法律的規(guī)定對被拆遷入的院落、空地予以補(bǔ)償。2、《城市房屋拆遷管理條例》隱含著相關(guān)的規(guī)定。新《城市房屋拆遷管理條例》(以下簡稱《條例》)已實施近3年了，然而仍有些人對其中的有關(guān)條文缺乏正確的理解，在處理被拆遷房屋補(bǔ)償方面的糾紛時，對有關(guān)規(guī)定不能正確的適用。主要問題有：
(1)《條例》第2條規(guī)定：“在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上實施房屋拆遷，并需要對被拆遷人補(bǔ)償、安置的，適用本條例。”有人根據(jù)這一條認(rèn)為，城市房屋拆遷中涉及到貨幣補(bǔ)償?shù)膯栴}應(yīng)依據(jù)《條例》，《條例》中有補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)就補(bǔ)，否則就不補(bǔ)。而《條例》中并未提及院落空地的補(bǔ)償問題，所以不應(yīng)補(bǔ)償。這種觀點(diǎn)是當(dāng)前許多地方拆遷時對院落、空地不予補(bǔ)償?shù)睦碛?。筆者以為，這種對《條例》的理解是片面的。房屋拆遷中涉及的問題很多，如，房地產(chǎn)開發(fā)、土地管理等一系列問題，僅僅依據(jù)《條例》是不可能解決所有的現(xiàn)實問題。2001年國務(wù)院在修改《條例》時堅持的一個原則正是要與有關(guān)法律、行政法規(guī)規(guī)定相銜接，其中包括了《城市房地產(chǎn)管理法》、《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》、《合同法》、《仲裁法》、《行政復(fù)議法》、《行政處罰法》的有關(guān)規(guī)定。因此，在城市房屋拆遷中面臨的具體問題，亦應(yīng)當(dāng)考慮其他的法律、法規(guī)有無相關(guān)的規(guī)定。另外，從效力等級上看，《條例》是我國最高行政機(jī)關(guān)國務(wù)院制定的行政法規(guī)，《土地管理法》則是全國人大會制定的法律。顯然，在適用法律時，必須首先考慮《土地管理法》對相關(guān)問題的規(guī)定。
(2)《條例》第24條規(guī)定：“貨幣補(bǔ)償?shù)慕痤~，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估價格確定。”有入認(rèn)為，這一條是目前房屋拆遷貨幣補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)，其中區(qū)位、用途、建筑面積是計價標(biāo)準(zhǔn)，而建筑面積是房屋產(chǎn)權(quán)登記上的面積，不包括院落面積。筆者以為，這樣的理解不夠透徹。為了正確解讀這一條;關(guān)鍵是要弄清“等因素”究竟應(yīng)當(dāng)包括那些因素?過去，大家常常認(rèn)為它包括被拆遷房屋的成新程度、權(quán)益狀況、建筑結(jié)構(gòu)形式、使用率、樓層、朝向等。這些因素一般在具體的拆遷中被考慮了。但是，對于有無院落、空地這一因素爭議卻很大。筆者以為，既然貨幣補(bǔ)償?shù)慕痤~，以“房地產(chǎn)市場評估價”來確定，那么，能夠影響被拆遷房屋的市場價的因素均應(yīng)被列入。因為，房地產(chǎn)市場評估活動應(yīng)當(dāng)堅持的一個重要的原則就是替代原則。該原則要求對房地產(chǎn)的估價結(jié)果不得明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價格。類似房地產(chǎn)是指與估價對象處于同一供求范圍內(nèi)，區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)、使用面積等方面與估價對象相同或相近的房地產(chǎn)。那么，對帶院落的房屋進(jìn)行評估時亦應(yīng)選擇同樣帶院落的房屋的市場交易價作參考。在房地產(chǎn)評估時，不但要考慮房屋本身及占用的土地，還要考慮被拆遷入擁有的院落及擁有的附屬設(shè)施。因此，《條例》第 24條中的“等因素”應(yīng)當(dāng)包括對被拆遷房屋的價值產(chǎn)生重要影響的院落、空地。
(二)被拆遷人對院落、空地享有的土地使用權(quán)受到侵害，應(yīng)當(dāng)?shù)玫綉?yīng)有的補(bǔ)償。
對被拆遷入合法使用的院落、空地進(jìn)行補(bǔ)償不但有充分的法律依據(jù)，也有厚實的法學(xué)理論基礎(chǔ)。被拆遷人對合法使用的院落、空地雖然不享有所有權(quán)，但擁有使用權(quán)，在物權(quán)法則中，所有權(quán)和使用權(quán)是可以分離的。所以在處理房屋拆遷補(bǔ)償問題時不要把兩者捆綁在一起，簡單地認(rèn)為被拆遷人對院落、空地不享有所有權(quán)，就不予補(bǔ)償。另外，有權(quán)利就應(yīng)有救濟(jì)，有損失就應(yīng)有補(bǔ)償，這是一條最基本的法律原則，既然法律賦予被拆遷入享有土地使用權(quán)，就應(yīng)該對該權(quán)利的行使提供保障和救濟(jì)，土地使用權(quán)受到侵害，應(yīng)給予補(bǔ)償。
我國有兩種土地所有制，即國家所有制和農(nóng)村集體所有制;在法律上表現(xiàn)為兩種土地所有權(quán)，即國家土地所有權(quán)和集體組織土地所有權(quán)‘我國法律規(guī)定了城市的土地屬于國家所有。但是，《土地管理法》第9條規(guī)定：“國有土地和農(nóng)民集體所有的土地，可以依法確定給單位或者個人使用„„”可見，在我國，國有土地所有權(quán)與使用權(quán)是可以分離的。
國有土地使用權(quán)是指非所有人在國家所有的土地上享有的一種權(quán)利。它的權(quán)利客體是城鎮(zhèn)國有的土地;其權(quán)利主體是特定的享有國有土地使用權(quán)的公民、法人或其他組織，而義務(wù)主體則是不特定的人。國家土地使用權(quán)人依法享有對國有土地占有、使用、開發(fā)利用、經(jīng)營和收益的權(quán)利，這些權(quán)利受國家法律保護(hù)，任何人不得非法干涉。所以，國有土地使用權(quán)是一種派生于國家土地所有權(quán)的他物權(quán)，具有對世權(quán)和排他權(quán)的特性。
在城市房屋拆遷中，拆遷入拆掉房屋的同時也損害了被拆遷入對房前屋后的院落、空地的土地使用權(quán)，因此，拆遷入應(yīng)當(dāng)對此予以補(bǔ)償。那種堅持因為城市土地屬于國家所有，所以對院落、空地不應(yīng)補(bǔ)償?shù)挠^點(diǎn)違背了我國土地所有權(quán)與使用權(quán)相分離的原則。這種觀點(diǎn)不僅不符合有關(guān)法律規(guī)定，也不利于對國有土地使用人的合法權(quán)益進(jìn)行保護(hù)。
三、本案引發(fā)的法律思考
隨著我國城市建設(shè)的發(fā)展，舊城改造的力度不斷加大，房屋拆遷引發(fā)的糾紛也逐年增多。各方當(dāng)事人常常在拆遷安置補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、方式等問題上引起激烈的爭議，其中不少涉及到院落、空地的問題。雖然有的被拆遷入對其房前屋后的土地?fù)碛型陚涞臋?quán)利憑證，依法享有土地使用權(quán)，但是，這種權(quán)利在拆遷時卻難以得到保護(hù)。在許多情況下，被拆遷人沒有享受到對院落、空地的補(bǔ)償。如何切實保障被拆遷入的土地使用權(quán)不受損害?筆者認(rèn)為，應(yīng)從以下兩個方面來解決這個問題：
(一)地方性法規(guī)或行政規(guī)章應(yīng)明確規(guī)定被拆遷人享有對院落、空地進(jìn)行補(bǔ)償?shù)臋?quán)利。
當(dāng)前城市房屋拆遷活動多以2001年11月國務(wù)院頒布實施的《城市房屋拆遷管理條例》為解決糾紛的最高層次的規(guī)范性依據(jù)。但該《條例》較為原則，缺乏可操作性，難以統(tǒng)一全國各地所有的拆遷活動。因此，在拆遷補(bǔ)償安置方面，常常依據(jù)各個地方政府甚至是縣級政府所制定的規(guī)范性文件。這些規(guī)范性文件在拆遷補(bǔ)償方面一般只規(guī)定房屋的區(qū)位、建筑結(jié)構(gòu)、房屋類型、實際新舊狀況和建筑面積為應(yīng)考慮的因素，鮮有提及院落、空地。這已成
為一些拆遷入對被拆遷入的院落、空地不予補(bǔ)償?shù)慕杩?。因此，有關(guān)拆遷的地方性立法需要進(jìn)一步完善，各地的拆遷管理法規(guī)或規(guī)章應(yīng)當(dāng)明確規(guī)定被拆遷入對院落、空地享有補(bǔ)償權(quán)。這樣做不僅有利于法制的統(tǒng)一，而且能使被拆遷入的合法權(quán)益得到應(yīng)有的保護(hù)。
(二) 制定對院落、空地進(jìn)行補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)。
在規(guī)定被拆遷入對院落、空地的補(bǔ)償權(quán)的同時，有必要確定補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)。對此，有人建議應(yīng)當(dāng)視具體用途而定;也有人認(rèn)為應(yīng)將補(bǔ)償與地價掛鉤。筆者認(rèn)為，前者做法能夠真實反映院落、空地的使用價值，但是明顯缺乏可操作性，因為被拆遷入對院落、空地的利用有多種方式，有的種植花草，有的停放車輛等等。評估機(jī)構(gòu)很難掌握具體情況，而且可能出現(xiàn)被拆遷人為了多獲得補(bǔ)償虛報的情況。后一種做法比較容易確定補(bǔ)償金額，但是一刀切也不合理，因為院落;空地的具體使用的方式不同會給被拆遷入帶來不同的經(jīng)濟(jì)利益。因此，筆者認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)采取折衷的做法，以院落、空地的地價為主，兼考慮房屋的具體用途。